Sentencia Civil Nº 164/2009, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 6, Rec 55/2008 de 30 de Marzo de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

LA CORUÑA/A CORUÑA

SENTENCIA: 00164/2009

Rollo: RECURSO DE APELACION 0000055/2008

Ilmo/s. Sr/es. Magistrado/s:

D. ANGEL PANTÍN REIGADA, PRESIDENTE

Dª LEONOR CASTRO CALVO

D. ANTONIO PILLADO MONTERO

SENTENCIA NÚM. 164/09

En Santiago de Compostela, a treinta de Marzo de dos mil nueve.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 6ª de la Audiencia Provincial de A Coruña, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0001011/2006, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 4 de SANTIAGO DE COMPOSTELA, a los que ha correspondido el Rollo de apelación civil nº 55/2008, en los que aparece como parte apelante D. Jacobo y Dª Alicia representados por el procurador D. JOSÉ PAZ MONTERO y asistido por el Letrado D. CARLOS PALMOU CIBEIRA, y como apelado "MONTESIAGO S.L." representado por el procurador D. DOMINGO NUÑEZ BLANCO y asistido por la Letrada Dª. BELÉN ROMERO SÁEZ; y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. ANTONIO PILLADO MONTERO, quien expresa el parecer de la Sala, procede formular los siguientes Antecedentes de Hecho, Fundamentos de Derecho y Fallo

Antecedentes

PRIMERO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 4 de SANTIAGO DE COMPOSTELA, por el mismo se dictó sentencia con fecha 26 de octubre de 2007 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Sr. Núñez Blanco, en nombre y representación de Montesiago S.L., debo declarar y declaro resuelto el vínculo contractual que liga a las partes y condeno a la parte demandada a abonar a la actora la suma de 48.080,97 euros más los intereses legales desde la interposición de la demanda, todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada".

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de D. Jacobo y de Dª Alicia se interpuso recurso de apelación y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal, señalándose para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 12 de marzo de 2009, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los dos primeros de la demanda, pero no los demás, y

PRIMERO.- Los hechos y consideraciones fundamentales para la resolución del presente litigio son los siguientes:

a) La empresa demandante, Montesiago, S.L., y los esposos demandados, Don Jacobo y Doña Alicia , apelantes, otorgaron un contrato de compraventa, en documento privado, con fecha 24 de junio de 2000, por el cual los segundos vendieron a la primera un "solar" de 29'71 áreas, por precio de noventa millones de pesetas, de los cuales tres se entregaron en el momento del otorgamiento. La escritura pública habría de formalizarse el 1 de diciembre del mismo año, ante el notario que designase la sociedad compradora. En ese momento ésta habría de entregar una cantidad de dinero hasta completar el doce por ciento del precio. El resto se pagaría en ocho trimestres vencidos, a razón, de nueve millones novecientas mil pesetas, el primero a los tres meses de la firma de la escritura.

Es de añadir que con fecha 16 de noviembre de ese año, quince días antes del señalado para la formalización de la escritura pública, la compradora entregó cinco millones de pesetas, como parte de la cantidad que debería abonar este día. La suma de esas dos entregas, en total, ocho millones de pesetas, o cuarenta y ocho mil ochenta euros, es la cantidad cuya devolución constituye el pedimento principal de la demanda.

La cuestión de si tal contrato era una compraventa o una opción de compra, como desacertadamente sostuvo en principio la parte actora, ya no es objeto de controversia y está suficientemente resuelta en la sentencia, con razonamientos obvios.

b) Llegado el día de la formalización de la escritura pública, 1 de diciembre de 2000, esto no ocurrió. Curiosamente, falta en la demanda una explicación del motivo por el cual no se hizo, cuando pesaba sobre la parte actora la designación de la notaría donde habría de tener lugar. Con ambigüedad y sin concreción, dice ésta que "con posterioridad" y "antes de la elevación a escritura pública de la compraventa", tomó conocimiento a través del Ayuntamiento de Teo de que el solar iba a resultar inviable porque devendría afectado por el llamado "Corredor Alternativo" de la carretera C-541.

Es de tener muy en cuenta que el Estudio Informativo y de Impacto Ambiental, paso temprano en la tramitación administrativa de la posible obra (hoy ya realidad, pero entonces simple posibilidad), se aprobó provisionalmente por el organismo correspondiente el 16 de febrero de 2001, y se remitió al Ayuntamiento de Teo el 14 de marzo, como ha acreditado la parte demandada. Luego, no es válida la explicación de la demandante de por qué dejó de otorgar la escritura de compraventa el 1 de diciembre de 2000, y de por qué no la otorgó durante más de tres meses. Se trata obviamente de una disculpa contraria a la realidad, y su invocación demuestra su falta de justificación para demorar aquel otorgamiento; lo cual hace verosímil la razón que dio el demandado, Sr. Jacobo , en su interrogatorio: que fue por cuestiones financieras de la compradora. Y precisamente por ello, no cabe deducir que hubo un aplazamiento por voluntad de ambas partes: ante todo, esto no se alega en la demanda; y, de ser cierto, no tendría sentido inventar como motivo del aplazamiento un hecho (la noticia del estudio informativo) que ocurrió meses después. Hay que concluir que si no se formalizó la escritura pública el día señalado, o incluso en tiempo razonablemente posterior, fue por voluntad unilateral de la compradora, con la resignación de los vendedores, cuyo interés contractual estaba en el cobro del precio en los términos pactados. Por lo que, a este respecto, ha de apreciarse error de hecho en la sentencia, como se denuncia en el recurso, con independencia de si tal conducta pueda calificarse jurídicamente como mora en los términos del artículo 1100 del Código Civil .

Así las cosas, cambió la normativa urbanística del municipio, y el inmueble sufrió una importante reducción en su aprovechamiento, con la consiguiente pérdida de valor, si bien en la demanda la actora no hace referencia a este acontecimiento. La razón que da para justificar su actitud de no consumar el contrato, es el conocimiento que tuvo del Estudio Informativo aludido.

Debe subrayarse que la actora no imputa a los vendedores ninguna clase de incumplimiento del contrato que pudiese disculpar su negativa a consumarlo. Tanto es así que la "causa petendi", la razón jurídica en la que fundamenta su demanda, es el enriquecimiento injusto. Más aún, expresamente dice que "se ha frustrado la finalidad de la opción de compra al sobrevenir una circunstancia no imputable a las partes ..."; y añade: "como es la ocupación de la finca mediante una actuación expropiatoria de un ente público ...". (Ya queda dicho que tal actuación expropiatoria era entonces una mera posibilidad remota). Con lo cual queda descartada cualquier responsabilidad de los vendedores en la frustración del contrato y su resolución, que se pide en la súplica de la demanda. Cosa distinta sería si cupiese imputarles un conocimiento previo de las futuras vicisitudes administrativas o urbanísticas que afectasen a la parcela y las hubiesen ocultado a la compradora: en este caso, el contrato estaría viciado por el dolo (artículos 1265 y 1269 del Código Civil ) y la viabilidad de la demanda sería indiscutible. Y si esas vicisitudes negativas existiesen ya al tiempo de la venta y los compradores lo ignorasen, la cuestión jurídica sería reconducible a la normativa del saneamiento, conforme a los artículos 1485 y 1486 del Código Civil .

Por el contrario, y en resumen: a) estamos ante un contrato de compraventa válidamente perfeccionado (art. 1258 C.C .), para cuya ejecución, tanto en la entrega de la cosa como en el pago del precio, se pactó una fecha posterior; llegada esa fecha, se demoró sin causa ajena (urbanística o administrativa) que lo impidiese, por la voluntad de la compradora, a la que correspondía señalar el lugar (la notaría) del otorgamiento de la escritura; y, en todo caso, sin causa alguna imputable a los vendedores. b) meses después de la demora sobrevinieron hechos que incidieron en la finalidad del negocio hasta frustrarla: en principio, la posibilidad de que la finca fuese afectada por la construcción de un vial; y, posteriormente, éste no alegado en la demanda, la realidad de una reducción de su aprovechamiento urbanístico. Más que hablar de imposibilidad sobrevenida, como hace la sentencia apelada, puesto que no había tal imposibilidad para el cumplimiento de la prestación de los vendedores, es decir, para la entrega de la finca a la compradora, cabría pensar en la "frustración del fin del negocio", ya que, comprándose la finca para urbanizar, la causa del negocio (o, si se prefiere, el motivo causalizado) podía verse profundamente alterada por el trazado de la futura vía. A esta circunstancia sobrevenida, que no existía en la fecha del contrato, ni tampoco en la señalada para su consumación, se acoge el demandante para pedir la resolución y la devolución de la parte del precio ya entregada.

SEGUNDO.- Sentados los anteriores hechos y consideraciones, el supuesto que nos ocupa está tipificado por el ordenamiento jurídico ya desde el Derecho Romano. Se trata de un problema de riesgo en la compraventa, a saber: quién ha de sufrir las consecuencias de la pérdida de la cosa vendida en el tiempo que transcurre desde la perfección del contrato hasta su consumación. Tradicionalmente la contestación es la que resume el aforismo latino "periculum est emptoris": el riesgo es del comprador.

En nuestro Derecho, como es de general conocimiento, por aplicación del artículo 1452, en relación con los 1096 y 1182 del Código Civil , el riesgo pesa sobre el comprador, que sigue obligado a pagar el precio, salvo que el vendedor haya incurrido en retraso en la entrega (mora) o comprometido a entregar la cosa a dos personas distintas, o la cosa se haya perdido por su dolo o culpa. Así lo enseñan la doctrina y la jurisprudencia. Por citar algunos ejemplos, las sentencias del Tribunal Supremo de 6 octubre 1965, 16 noviembre 1979, 21 marzo 1991, y más recientemente, la de 22 abril de 2004 , a la cual pertenece el siguiente párrafo: "Como reconoce unánime la doctrina y la jurisprudencia, el art. 1452 del Código Civil regula el problema del riesgo en la compraventa, y acoge, como regla general, el principio romano "res perit emptori"; en consecuencia la pérdida o destrucción o deterioro de la cosa vendida por obra de un tercero o del caso fortuito o fuerza mayor es imputable al comprador desde el momento de la perfección del contrato, siendo aplicable el precepto, dice la sentencia de esta Sala de 16 de noviembre de 1979 , "para el supuesto que estando perfeccionado el contrato de compraventa, la cosa vendida no haya sido entregada y se pierda, destruya o deteriore"".

En estos supuestos, no cabe invocar y pretender la resolución del contrato por la vía del artículo 1124 del Código Civil . Y ha de tenerse en cuenta que, por la misma normativa, de haber ocurrido lo contrario, es decir, que la cosa hubiese mejorado --por ejemplo, que el aprovechamiento urbanístico de la finca vendida se hubiese incrementado--, el beneficio habría sido para el comprador, para la parte actora, sin que los demandados pudiesen exigir la resolución ni una elevación del precio. La normativa del riesgo de la compraventa descarta que, tanto en el supuesto de que la cosa perezca o se deteriore, como en el de que mejore, pueda invocarse el enriquecimiento injusto, puesto que la consecuencia, beneficiosa para una parte y desfavorable para la otra, viene establecida jurídicamente.

En el presente asunto, cabe hablar de una pérdida o deterioro de la cosa vendida, cuando menos en su contenido económico, por obra de tercero (unas administraciones públicas), y, en todo caso, sin causa imputable a los vendedores. Al contrario, por lo que queda dicho, si a alguien es imputable lo ocurrido es a la compradora, que no obró con la debida diligencia para que el contrato se consumase, la cosa le hubiese sido entregada y pudiese obtener la licencia urbanística en las condiciones vigentes al tiempo del contrato, así como alegar y defender sus derechos en los eventos que pudiesen surgir, como fue el posterior trazado de una vía y una posible expropiación (por ejemplo, para discutir el justiprecio teniendo el inmueble concedida la licencia con el aprovechamiento urbanístico entonces vigente).

Por todo lo dicho, ha de estimarse el recurso, que impugna la sentencia apelada por haber sido la conducta de la empresa demandante la que dio lugar al problema objeto de la demanda y debe soportar las consecuencias. Y ello cualquiera que sea la calificación jurídica que corresponda a tal conducta, que para la apelante incurre en el artículo 1100 del Código Civil , con la consiguiente indemnización de daños y perjuicios conforme al artículo 1101 . Pero, lo que ha de ser motivo de pronunciamiento en este litigio es la pretensión de la parte actora, que no puede prosperar conforme a lo razonado. Ello hace superfluo un mayor examen de la cuestión de la responsabilidad de ésta por morosidad, que la parte demandada alegó al oponer la compensación para el supuesto de que la demanda prosperarse, y al reservarse una posible acción de indemnización contra aquélla.

En conclusión de todo lo dicho, procede la revocación de la sentencia apelada, y la desestimación de la demanda.

TERCERO.- Las costas de la primera instancia han de imponerse a la demandante, y no procede imposición de las de la segunda, de acuerdo con los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación,

Fallo

que estimamos el recurso de apelación interpuesto por los esposos demandados, Don Jacobo y Doña Alicia , contra la sentencia pronunciada en el presente juicio por el Juzgado de Primera Instancia Número Cuatro de esta ciudad, de fecha 26 de octubre de 2007, sentencia que revocamos; y desestimamos la demanda presentada contra aquéllos por Montesiago, S.L., absolviéndolos de la misma, imponiendo a ésta las costas de la primera instancia y sin imposición de las del recurso.

Notifíquese esta Sentencia, en legal forma, a las partes haciéndoles saber, conforme preceptúa el artículo 248-4º de la Ley Orgánica del Poder Judicial , que la misma es firme, y que contra ella no cabe recurso alguno.

Dentro del plazo legal, devuélvanse las actuaciones originales con testimonio de la presente resolución al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia de la que se pondrá certificación literal en el Rollo de Sala de su razón, incluyéndose el original en el Libro de Sentencias, definitivamente juzgando en esta instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.