Sentencia Civil Nº 164/2010, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 2, Rec 142/2010 de 25 de Mayo de 2010

Encabezamiento

SENTENCIA NÚM. 164

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CÁDIZ

SECCIÓN SEGUNDA

PRESIDENTE ILTMO. SR.

D. JOSÉ CARLOS RUIZ DE VELASCO LINARES.

MAGISTRADOS ILTMOS. SRES.

Dª. MARGARITA ÁLVAREZ OSSORIO BENÍTEZ

D. ANTONIO MARÍN FERNÁNDEZ

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº. Uno de El Puerto de Santa María.

AUTOS: Juicio Ordinario Nº. 850/2008.

ROLLO DE APELACIÓN Nº 142/2010.

En Cádiz a veinticinco de mayo de dos mil diez.

Visto por la Sección Segunda de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al margen, recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia y Auto aclaratorio dictados en el Juicio Ordinario Nº. 850/2008 seguido en el Juzgado referenciado. Interpone el recurso la entidad Proeza S.L., representada por la Procuradora Doña Eva María Castro Sánchez y defendida por el Letrado Don Francisco José Crespo Carrillo, siendo parte apelada impugnante la entidad Sevigran S.L., representada por el Procurador Don José Eduardo Sánchez Romero y defendida por el Letrado Don Francisco Rufino.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia del margen dictó Sentencia el día 29 de octubre de 2009 en el procedimiento del margen, cuya parte dispositiva es como sigue:

"Que desestimando íntegramente la demanda promovida por la Procuradora Sra. Eva María Castro Sánchez, en nombre y representación de Proeza SL. Contra Sevigrán S.L. debo absolver y absuelvo a esta última de las pretensiones deducidas en su contra, con imposición de costas a la parte actora".

Que desestimando la demanda reconvencional presentada por Servigran S.L. corresponde a ésta el pago de las costas ocasionadas".

El día 23 de noviembre de 2009 se dictó Auto aclaratorio, cuya parte dispositiva dice:

" Se aclara la Sentencia de 29 de octubre de 2009 , en el sentido de determinar en el encabezamiento de la sentencia el Letrado Sr. Francisco José Crespo Carrillo en lugar del establecido Sr. Antonio Hernández Rodríguez calvo".

SEGUNDO.- Preparado recurso de apelación contra la Sentencia recaída por la representación procesal de Proeza S.L., fue emplazada para que lo interpusiera en plazo de veinte días, lo que así hizo, dándose traslado a la parte contraria, quien se opuso e impugnó la resolución, dándose traslado a la otra parte, siendo emplazadas las partes por treinta días para ante esta Audiencia Provincial donde fueron remitidos los autos. Llegados los mismos, fueron repartidos, correspondiendo su conocimiento a esta Sección, donde se formó Rollo y fue designada Ponente, Providencia notificada a las partes, personándose en la alzada como consta. No solicitada prueba ni vista, que no se consideró necesaria, quedaron los autos pendientes de deliberación y votación, produciéndose en la fecha señalada conforme a Ley.

Visto, siendo ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª. MARGARITA ÁLVAREZ OSSORIO BENÍTEZ, quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- Se alza contra la Sentencia de instancia la representación procesal de la entidad actora solicitando su revocación y el dictado de una nueva por la que se revoque la dictada en la instancia al objeto de que se acoja en su integridad las pretensiones contenidas en la demanda rectora, recurso al que se opone la parte demandada.

SEGUNDO.- Es pacífico que la actora adquirió de la demandada en contrato privado de 11 de mayo de 2005, luego elevado a escritura pública el 21 de septiembre de 2007, la vivienda V-3, sita en la calle Luna nº. 57 de El Puerto de Santa María, de 114,98 m2, por el precio de 190.000 euros mas IVA, cuyo pago se efectuaría en la forma determinada en la Estipulación Tercera de las Condiciones Particulares del contrato privado, adjuntándose al efecto plano de la misma, que se ubicaba en lo que se denomina Conjunto Histórico Artístico de la Ciudad, aplicándosele las Ordenanzas Municipales, con normativa específica. Como se documenta, la fachada del edificio se mantuvo y, como acredita la demandada, la altura se modificó en atención a lo establecido en el PGOU, que ordenaba en su artículo 8.1.6 que la altura máxima que podría alcanzar la edificación sería la existente para todos los niveles de protección. Como consecuencia de la normativa municipal dicha, la altura de la vivienda adquirida hubo de modificarse respecto del Proyecto original y el salón, en el que se preveía que debía estar a un único nivel, con una altura de 2,54 metros, se distribuyó en dos niveles, con una diferencia entre ambos de 30 cms. ( fotografías de dicha estancia con su escalón obran unidas a los autos ). Por incumplimiento de sus obligaciones y con fundamento en los artículos 1101 y 1124 del Código Civil la actora, ante la depreciación de su vivienda por dicha alteración y con base a prueba pericial practicada, estima que la devaluación de la vivienda asciende a 61.304,85 euros, que reclama, más sus intereses legales desde la interpelación judicial.

La demandada opone que la modificación se debió a necesidades técnicas insalvables, habiéndose pactado en las Condiciones Generales ( 5.2 y 5.3 ), por un lado, que la vendedora tendría derecho a efectuar en las obras las modificaciones que oficialmente le fuesen impuestas por la autoridad competente, así como aquellas otras derivadas de exigencias técnicas o jurídicas puestas de manifiesto durante su ejecución ( añadiéndose, que si dicha modificación conllevara una modificación del precio, se le comunicaría al comprador para contar con su aprobación ) y, además que se establecía para el caso de que las modificaciones supusieran alteración significativa del objeto del contrato ( lo que la parte demandada estima que no ocurre ), el comprador podría optar por resolver el contrato, viniendo la vendedora obligada a la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio de la compraventa, debiendo el comprador notificarlo a la contraria en la forma que se establecía. Dicha parte demandada sostuvo que informó a la parte que podía resolver el contrato y que no se había pactado que, caso de modificación, tuviera derecho a indemnización de daños y perjuicios

La Juez a quo, en el Fundamento Jurídico de su Resolución, pone de manifiesto, al tiempo que la demandante mostró a la actora su disconformidad con los cambios durante la ejecución, que durante éste , de acuerdo con el documento nº. 2 de la contestación elaborado por el arquitecto Don Estanislao , se apreció una discordancia entre los documentos del Proyecto, visado por el Colegio Oficial de Arquitectos de Cádiz, y la realidad física del inmueble ya que el mantenimiento de fachada y zaguán exigidos daban lugar a una diferencia de cotas, que finalmente soportó en este caso la vivienda, siendo imposible la modificación de la misma, como argumentaba, lo que no es objeto de discusión en esta alzada.

Tras analizar la Juzgadora el artículo 1124 del Código Civil y su interpretación jurisprudencial, que damos aquí por reproducida y hacemos nuestra, pasa a valorar la pericial de la arquitecta Sra. Camila , de devaluación del inmueble en un 21% que le llevan a cuantificar la misma en 61.304 euros, porque la doble altura del salón afecta al uso y a la estética. Estima que no se ha acreditado que el cambio afectara a la habitabilidad de la vivienda, no habiendo probado la parte en qué consistía ese perjuicio estético porque tiene carácter subjetivo, ni tenía tanta significación la modificación, lo que le llevó a rechazar la reclamación.

En esta alzada y a la luz de lo argumentado por las partes entendemos, en primer lugar, que la facultad de resolver el contrato de la compradora era solo una opción que no quiso ejercitar; en segundo lugar, que no consta estipulado que caso de modificación de la vivienda la compradora renunciara expresamente a ser indemnizada de los perjuicios de la misma; y, en tercer lugar, que en vivienda de pequeñas dimensiones - 114, 98 m2 - una estancia tan importante como el salón que se vea modificada con el escalón central de 30 cms. que lo divide en dos, objetivamente, desde el punto de vista estético, afecta al mismo: porque la diferencia de altura hace que la visión que ofrece sea menos diáfana y bella, porque implica limitación en la decoración de la estancia al no poder ubicar ciertos muebles ( estanterías de determinadas dimensiones, mesas, distribución... ), y también a la habitabilidad: incomodidad de uso para sus moradores ( incluso serias dificultades para el caso de personas disminuídas físicamente ), peor uso ( caso, por ejemplo, que se quisiera establecer una oficina o despacho al ser menor su aprovechamiento ), redundando también en que si se quisiera arrendar, tal limitación mermaría sin duda la cuantía de la renta.

Por ello, que entendamos que dicha modificación es importante y lo suficientemente apreciable como para que lleve a una disminución del precio. Ahora bien, la cuantificación que se hace por perito nos parece desproporcionada. No podemos considerar que la vivienda, al momento en que se hace la valoración se hubiera revalorizado ( 226.144,96 euros ) porque no podemos entrar en las razones que llevaron a la actora a comprar, resultando también que hoy, con la situación de crisis de la construcción, las perspectivas de negocio se hayan visto afectadas al haberse muy posiblemente reducido el precio del bien. Si sostenemos que dicho escalón del salón no puede producir una devaluación del bien en las proporciones que se tasa, ya que, atendiendo al valor global del inmueble, es desorbitado a todas luces que pueda implicar casi un tercio del precio total del bien: 61.304,85 euros de 190.000 euros, más IVA en que se estipuló la venta. De ahí, que entendamos que prudencialmente la suma deba reducirse y que, por las razones antes expuestas, consideremos que haya de fijarse el perjuicio en 24.000 euros, cantidad que devengará intereses legales desde su fijación en Sentencia.

Por ello, que proceda la estimación parcial del recurso.

TERCERO.- En cuando a la impugnación realizada por la parte apelada hemos de partir de que Sevigrán S.L., formuló demanda reconvencional solicitando se le abonaran 3.876,01 euros por amortizaciones de la hipoteca de la finca (comprendía amortización e intereses ) por tardía subrogación en la hipoteca de la actora, habiéndose allanado parcialmente la reconvenida y consignado lo que entendía adeudar, según lo inicialmente reclamado por la actora : 1.408,41 euros, solicitando la impugnante que debía alcanzar la suma que interesó de1.448,41 euros, correspondientes a los intereses devengados desde el 21 de septiembre de 2007 hasta el 30 de noviembre de igual año. La Sentencia desestima dicha reconvención e impone a la reconviniente las costas de la instancia. Sostiene la impugnante que debe estimarse parcialmente la misma en la cantidad allanada, a la que han de sumarse los intereses desde la demanda reconvencional hasta la consignación el 11 de febrero de 2009.

En la audiencia previa la parte impugnante expresó que la suma total demandada comprendía capita e intereses, habiendo consignado la parte reconvenida después de que se le diera traslado de la reconvención ( el 16 de enero de 2009 ), la suma antes dicha: Por tal motivo, que las costas de la misma, no deben serle impuestas a ninguna de las partes, en consonancia con el artículo 395 de la LEC ., si bien el allanamiento hecho lo fue por la suma expresada y no por la reclamada.

Por ello, que proceda la estimación parcial de la impugnación.

CUARTO.- En cuanto a costas, en aplicación de los artículos artículo 398.2, 394.2 y 395 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que no proceda hacer especial imposición de ninguna de ambas instancias.

Vistos los artículos citados, sus concordantes y demás de general aplicación, en nombre de S.M. El Rey y por la autoridad conferida por el pueblo.

Fallo

PRIMERO.- ESTIMAR parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación de PROEZA S.L. contra la Sentencia de 29 de octubre de 2009 y Auto aclaratorio de 23 de noviembre de 2009 dictados por la Sra. Magistrada Juez de Primera Instancia e Instrucción Nº. Uno de El Puerto de Santa María, en los autos de Procedimiento Ordinario Nº. 850/2008, REVOCANDO parcialmente la misma, que queda sin efecto, resolviéndose en su lugar condenar a la demandada SEVIGRAN S.L. a que abone a la apelante la cantidad de veinticuatro mil euros, más los intereses legales antes fijados, sin hacer especial imposición de las costas de la instancia.

SEGUNDO.- ESTIMAR parcialmente la impugnación realizada por la apelada reconviniente, SEVIGRAN S.L., contra la meritada Sentencia y Auto aclaratorio, REVOCANDO la misma en lo que es objeto de impugnación, cual es la estimación parcial de la reconvención planteada por la misma contra la actora principal PROEZA S.L., a abonarle la cantidad de mil cuatrocientos ocho euros con cuarenta y un céntimos, cantidad ya consignada y que debe ser entregada a la reclamante, más los intereses legales que solicita, desde la interpelación de la reconvención hasta la consignación, sin hacer especial imposición de las costas devengadas en la instancia por dicha reconvención.

TERCERO.- Tampoco se hace especial imposición de costas de la alzada por la estimación parcial del recurso.

Devuélvase el depósito a la parte y llévese testimonio de la presente Resolución al Rollo de Sala.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma, haciéndoles saber que contra la misma no cabe recurso, salvo el extraordinario de revisión.

Así por esta nuestra Sentencia, juzgando definitivamente en segunda instancia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.