Sentencia Civil Nº 164/2010, Audiencia Provincial de Ciudad Real, Sección 1, Rec 60/2010 de 03 de Junio de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

CIUDAD REAL

SENTENCIA: 00164/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL DE

CIUDAD REAL

Sección 1ª

Rollo de Apelación Civil: 60/2010

Autos:de JUICIO VERBAL nº 696/2009

Juzgado: de Primera Instancia nº 3 de CIUDAD REAL

SENTENCIA Nº 164

Iltmos. Sres.

Presidenta: Dª. MARIA JESUS ALARCON BARCOS

Magistrados:

Dª MARÍA PILAR ASTRAY CHACÓN

D. ALFONSO MORENO CARDOSO

CIUDAD REAL, a Trés de Junio de Dos Mil Diez.-

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 1ª de la Audiencia Provincial de CIUDAD REAL, los Autos de JUICIO VERBAL

696/2009, procedentes del JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.3 de CIUDAD REAL, a los que ha correspondido el Rollo 60/2010,

en los que aparece como parte apelante " AGRO Y COMER, S.L. " representado por la Procuradora Dª EVA MARIA SANTOS

ALVAREZ, y asistido por el Letrado D. JUAN HERVAS MORENO, y como apelado "COMUNIDAD DE PRIPIETARIOS GARAJE

DIRECCION000 " representado por la Procuradora Dª ESTRELLA JIMENEZ BALTASAR, y asistido por el Letrado D. DIONISIO

PEREZ MUÑOZ, sobre Reclamación de Cantidad, y siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª MARÍA PILAR ASTRAY CHACÓN.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 3 DE Ciudad Real, se dictó sentencia en los referidos autos, de fecha Trece de Noviembre de Dos Mil Nueve, cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: "FALLO: DESESTIMO la demanda interpuesta por la mercantil Agro Comer, S.L. contra la Comunidad de Propietarios Garaje DIRECCION000 , y condeno a la parte actora al pago de las costas procesales causadas en esta instancia.

SEGUNDO.- Notificada la sentencia a las partes, se interpuso contra la misma recurso de apelación en tiempo y forma por la parte recurrente-demandante, admitiéndose el recurso y dándole el trámite correspondiente, las partes hicieron las alegaciones que estimaron conveniente en apoyo de sus respectivos intereses, elevándose los autos a la Audiencia y correspondiendo a esta Sección por turno de reparto, se formó el correspondiente rollo y se turnó Ponencia, señalándose día para la votación y fallo del recurso.

TERCERO.- En la tramitación de esta apelación se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO- Desestimada en la instancia la demanda para la tutela sumaria de la posesión (recobrar la posesión), interpone la parte demandante recurso de apelación. Aduce, en primer lugar infracción y quebrantamiento del Art. 8 en relación con los arts. 5, 11 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal . Incide así en la acreditación de la titularidad privativa del bien reclamado (espacio destinado a oficina del garaje) y a tal fin refiere la escritura pública de compraventa de cuatro de mayote dos mil cinco, por la que propugna adquirió la oficina conjuntamente con las plazas de garaje, incidiendo en el plano que se acompaña a la escritura como anexo inseparable. Niega igualmente que la oficina constituyera un elemento común, insistiendo que cuando las plazas de garaje estaban arrendadas, la oficina estaba al servicio de los sucesivos propietarios de los nueve locales para gestionar las incidencias de las doscientas plazas de garaje que explotaban en régimen de arrendamiento. Destaca igualmente que la oficina no tiene cuota o coeficiente, pues el mismo se calculó en la compraventa, conforme se iban vendiendo dichas plazas. Afirma que igualmente ha de considerarse que no existe, a su juicio, Comunidad de Propietarios, dado que no se otorgó escritura de división horizontal, creándose un híbrido de comunidad con presidente y administrador y dando por buenos los coeficientes señalados. Finalmente realiza una serie de alegaciones sobre el carácter de dicho elemento, que en todo caso no sería común por naturaleza, sino por destino, incidiendo en lo que a su entender constituye una incongruencia cuando se vendió el lavadero como plaza de garaje, manteniéndose contrariamente hoy que la oficina es elemento común. Entiende, pues, concurren los requisitos de procedencia de la demanda.

SEGUNDO- Las propias alegaciones de la parte recurrente y las contenidas en la Sentencia impugnada, como en la propia contestación al recurso, inciden en esencia en delimitar si lo que las partes llaman oficina constituye un elemento privativo, de titularidad del demandante o por el contrario un elemento común, como mantiene la Comunidad de Propietarios. La Sentencia impugnada entiende que los documentos y prueba practicada no son suficientes para acreditar la procedencia de la reclamación, incidiendo en el resultado negativo de la prueba testifical practicada y que vendría a oponer el carácter de elemento común de la oficina, incluidas las manifestaciones de los vendedores iniciales de los locales a la mercantil demandante, quienes manifiestan que la oficina era un elemento común, su uso actual por el conserje del garaje y la inexistencia de cuota o coeficiente de participación.

La acción que ejercita la demandante lo es de desahucio en precario, para cuya viabilidad, ha de partirse de la ocupación o posesión, ya no sólo en el estricto sentido del concepto romano del precario, sino alcanzando a situaciones de ocupación de una cosa ajena sin título, sin pagar renta o merced, sin otra razón que la tolerancia o liberalidad el dueño quien decide poner fin a dicha situación. Cumple a la demandante acreditar el título suficiente legitimador de su acción.

Del examen de la prueba practicada, así como de las propias alegaciones del recurrente, se infiere la adecuación de la Sentencia impugnada y ello por la ausencia de concurrencia de los requisitos de viabilidad o prosperabilidad de la acción. El demandante esgrime como título su propia escritura de compraventa, de lo que deduce se le transmitieron los locales y con ella el resto de los elementos, y como quiera que en concreto la oficina no fue vendida por el demandante, mantiene su propiedad privativa, realizando consideraciones sobre la ausencia de constitución formal de la comunidad de propietarios (aunque si de facto. Comunidad sin título), que los coeficientes se fueron asignando por el demandante conforme iba realizando las ventas, y la existencia de un pacto con la comunidad de compra o arriendo de dicho espacio. Por otra parte y contrario a lo expuesto es el resultado de la testifical, incluidos los vendedores en cuya escritura fundamenta la entidad demandante su título, así como el destino actual a servicios comunes, ya que es ocupada por el conserje del garaje.

De lo expuesto cabe afirmar que el examen de la prosperabilidad de la acción del demandante, precisa de un pronunciamiento sobre el carácter de elemento privativo o común de la oficina, y el título que esgrime el demandante no es suficiente a tales fines.

TERCERO- Entrando en el examen de las cuestiones aducidas en el escrito de apelación, han de realizarse las siguientes consideraciones.

La inexistencia de título constitutivo, en su caso, no impide la aplicación de las normas de propiedad horizontal.

Es la coexistencia fáctica de elementos de propiedad separada y elementos comunes la que determina la aplicabilidad del régimen de Propiedad Horizontal, aún que no concurra título constitutivo concreto, escrituras o inscripción registral. Es decir, habrá propiedad Horizontal, siempre que se den de hecho los presupuestos del Art. 396 del código civil .

La posible existencia de situaciones de comunidad sin título no supone la inutilidad de la ley, sino que la misma es aplicable, ya que en la mayor parte de sus preceptos son de derecho necesario.

Reflejando esta doctrina, la Jurisprudencia ha recalcado que el título constitutivo no constituye un elemento sustancial para su existencia, ni su inscripción en el Registro, que carece de efectos constitutivos, sino a efectos de publicidad y en cuanto a terceros

En este sentido el Art. 2 de la Ley , especifica que es de aplicación a las comunidades ya constituidas con arreglo al Art. 5 ; a las comunidades sin constituir (reúnen los requisitos y no han otorgado título constitutivos, siéndole aplicable todo el régimen jurídico de propiedad relativo a las partes privativas, elementos comunes, derechos y obligaciones de los comuneros.)

De igual forma, son aplicables las presunciones del Art. 396 del código civil sobre el carácter común salvo prueba en contrario, de aquellos elementos destinados a servicios de portería (o , en este caso conserjería); la asignación a cada elemento privativo de su número conforme a la ordenación secuencial, dato que si bien no determina, en supuestos de ausencia, la presunción de elemento común de cualquier elemento, sí que unido a la falta de asignación de coeficiente y no determinación de cuota alguna por dicho elemento destinado a oficina, así como el propio destino- anterior a la adquisición a los servicios de ubicación del guarda- lo afirman quienes vendieron a la demandante y posterior- actual- del mismo modo, al servicio común de conserjería; aportan una serie de elementos de prueba, todos ellos, suficientes a estos fines para contradecir el título que afirma la demandante y que de su examen no supone prueba en contrario suficiente del carácter privativo del bien cuya recuperación posesoria se pretende.

Concluimos, pues, que la Sentencia impugnada no incurre en error en la aplicación del derecho, al entender que tales cuestiones afectan al fundamento de la acción de la parte demandante, no siendo suficiente, a fines de legitimar la misma, la escritura de compraventa de los locales, en cuyo anexo se incorpora un plano en el que también se incluye la oficina. En todo caso, cuando se vendieron dichos locales, los anteriores vendedores se reservaron únicamente dos plazas de garaje, vendiéndose el resto de la finca a la demandante. Conforme al plano anexo, y lo declarado en el acto del juicio, en los referidos locales objeto de venta, ya existía delimitación de las plazas de garaje, en aquel momento destinadas a arrendamiento, y el espacio destinado a oficina. La propia entidad demandante vende las referidas plazas asignándole una cuota de participación. No se describen los elementos comunes, más de facto, solo cabe concluir el destino al servicio común de la referida oficina, debiendo decaer las argumentaciones de la parte recurrente. Si bien la referencia en el título de los elementos o instalaciones de uso común son de importante designación, no quiere decir que ante la ausencia de título, o la simple omisión en el título de la referencia o un elemento, determine que haya de reputarse inexistente o no común. La prueba de la realidad material ha de determinar tal carácter. El carácter de elemento común por destino no implica su desconsideración, concurriendo las notas diferenciadoras de dichos elementos, atinentes a su destino al servicio de conserjería.

No se aprecia infracción de lo dispuesto en los arts. 11 y 17 de la LPH . En puridad no se produce siquiera una innovación o establecimiento de un servicio común, sino la continuidad del existente en la misma situación en la que se encontraba con anterioridad a la venta de las plazas de garaje.

Todas estas consideraciones ahondan en la falta de título legitimador para la acción de desahucio en precario, pues, al margen de la mayor amplitud cognitiva al amparo de la LEC, no puede, en este caso, partirse, del simple examen de una situación posesoria, de una concesión de uso graciosa sin título o con título nulo, y sin pagar renta o merced, sobrepasando el análisis que requiere la cuestión aquí debatida tal situación de hecho, ya que requiere un pronunciamiento sobre el derecho, y en esencia la prueba en contrario de las presunciones legales sobre el carácter de elemento común y su configuración como elemento privativo, en su caso. No ofreciendo, a mayor abundamiento y conforme se ha razonado anteriormente, la prueba practicada la suficiencia del título en el que se fundamenta la demanda.

Procede, pues, desestimar el recurso.

TERCERO- Por lo expuesto procede la desestimación del recurso con expresa condena al pago de las costas al apelante de conformidad con lo dispuesto en el art. 398.1º Lec .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que nos confiere la Constitución de la Nación Española,

Fallo

Por unanimidad, ACORDAMOS: DESESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por parte de la Procuradora Srta. SANTOS ALVAREZ, en nombre y representación de " AGRO Y COMER, S.L. " contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Ciudad Real, con fecha Trece de Noviembre de Dos Mil Nueve, debiendo CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS, dicha resolución, con expresa imposición de costas a la parte apelante.

Remítanse los autos al Juzgado de procedencia, con certificación de esta resolución a los oportunos efectos.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. ALARCON, ASTRAY Y MORENO.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.