Sentencia Civil Nº 164/2010, Audiencia Provincial de Tenerife, Sección 3, Rec 187/2010 de 16 de Abril de 2010

Encabezamiento

SENTENCIA NÚM. 164/2010

Ilmas. Sras.

Presidenta por sustitución:

Dª. Macarena González Delgado Magistradas:

Dª. Carmen Padilla Márquez (Ponente)

Dª. María Luisa Sántos Sánchez

En Santa Cruz de Tenerife, a dieciseis de abril de dos mil diez.

Visto por las Ilmas. Sras. Magistradas arriba expresadas, en grado de apelación, el recurso interpuesto por la parte demandada, contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de La Orotava, en autos de Juicio Ordinario nº 680/07, seguidos a instancias del Procurador D. J. Pedro González Martín bajo la dirección del Letrado D. José Gutiérrez Arteaga en nombre y representación de la entidad mercantil Habitare 2003 Construcciones, S.L:, contra la entidad mercantil Consultores Canarios Control de Calidad y Asistencia Técnica, S.L., representado por el Procurador D. Juan Porfirio Hernández, bajo la dirección del Letrado D. Borja Rodríguez Batllori; han pronunciado, en nombre de S.M. el Rey, la presente Sentencia, siendo Ponente la Ilma. Sra. Dª. Carmen Padilla Márquez, Magistrada de esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, con base en los siguientes,

Antecedentes

PRIMERO.- En los autos y por el referido Juzgado se dictó Sentencia de fecha veinticinco de septiembre de dos mil nueve , cuya parte dispositiva, -literalmente copiada-, dice así: "Estimo parcialmente la demanda interpuesta por la entidad Habitare 2003 Construcciones, S.L., contra la mercantil Consultores Canarios Control de Calidad y Asistencia Técnica, S.L.; y también estimo parcialmente la demanda reconvencional formulada por la segunda de las entidades mentada contra la entidad Habitare 2003 Construcciones, S.L.; y en consecuencia, y aplicando el instituto de la compensación condeno, a la mercantil Consultores Canarios Control de Calidad y Asistencia Técnica, S.L. a abonar a la entidad actora reconvenida la cantidad de 3.350 euros, más los intereses legales desde la fecha de interpelación judicial; sin que proceda la declaración de nulidad instada por la demandada reconviniente, ni la restitución de la prima del contrato de opción de compra; todo ello sin expresa imposición de costas.". SEGUNDO.- Notificada la sentencia a las partes en legal forma, se interpuso recurso de apelación por la representación de la parte demandada; tramitándose conforme a lo previsto en los artículos 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , presentando escrito de oposición la parte contraria, y remitiéndose con posterioridad los autos a esta Audiencia Provincial, con emplazamiento de las partes por término de treinta días.

TERCERO.- Que recibidos los autos en esta Sección Tercera se acordó formar el correspondiente Rollo, y se designó como Ponente a la Ilma. Sra. Magistrada Dª. Carmen Padilla Márquez; personándose oportunamente la parte apelante por medio de la Procuradora Dª. Mercedes Aranaz de la Cuesta, bajo la dirección del Letrado D. Francisco Borja Rodríguez Batllori Laffitte, la parte apelada se personó por medio de la Procuradora Dª. María Dolores Mouton Beautell, bajo la dirección del Letrado D. José Gutiérrez Arteaga; señalándose para votación y fallo el día doce de abril de dos mil diez.

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales que le rigen.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia estima parcialmente la demanda y la reconvención, y declarando el derecho de la actora a percibir el importe de las rentas no abonadas hasta la entrega de la posesión, que ostentó el demandado a virtud de un contrato de arrendamiento, estima el derecho del arrendatario a ser restituido en la fianza prestada, descontados los gastos de pintura del local, acordando la compensación de las deudas y condenado al demandado a pagar la diferencia. Recurre el demandado quien, en primer lugar, e invocando errónea aplicación del derecho, reitera su pretensión referida al pacto de opción de compra a fin de que se declare la nulidad del mismo, y se le reintegren las cantidades en tal concepto entregadas, y en segundo lugar, alegando errónea apreciación de la prueba, solicita no se realice descuento alguno en la fianza entregada pues no queda acreditado el gasto que el actor manifiesta haber realizado en el local. El apelado solicita la confirmación de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- Examinadas nuevamente las actuaciones procede la confirmación de la sentencia, cuyos fundamentos deben darse por reproducidos para evitar reiteraciones innecesarias.

En cuanto al primer motivo alegado, cabe mantener que siendo ya pronunciamiento firme, por no ser recurrido, que la renta pactada para antes y después de la opción era la de 1.000 euros mensuales, la cláusula octava sólo puede ser interpretada en el sentido de la inexistencia de prima para la opción de compra, es decir que los 500 euros mensuales abonados como renta en el plazo anterior a la opción, sólo tendrían el concepto de precio de la compraventa, y ello, para el caso de que, efectivamente, se ejercitara la opción. Siendo así, realmente la validez, o no, del pacto de opción carece de relevancia económica en esta litis. No obstante ello, debe también tenerse en cuenta que el vicio de consentimiento, que concurre en el pacto de opción ( cuyo objeto no es el inmueble en sí sino la compraventa sobre el mismo), sólo incidiría en la posibilidad de la anulabilidad del mismo, pues nada obstaba a que el aceptante hubiera ejercitado su opción e instado la posterior resolución del contrato de compraventa ante la inidoneidad del objeto, y siendo así no dándose la nulidad la radical y absoluta, sino la mera anulabilidad del derecho de opción, la misma ya no es ejercitable por cuanto la acción se ha extinguido por la propia caducidad del derecho. En tal sentido se pronuncia la jurisprudencia en referencia a la acción de resolución. Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de septiembre de 2009 : "La sentencia de 2 julio 2008 se expresa en los siguientes términos: «Como recuerda la sentencia de 16 octubre 1997 , en el contrato de opción de compra la compraventa futura está plenamente configurada, y depende del optante únicamente que se perfeccione o no ( SS. 16 abril 1979 ) ; 4 abril y 9 octubre 1987 ; 24 octubre 1990 ; 24 enero , 28 octubre y 23 diciembre 1991y 13 noviembre 1992 ) pues constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante, constituyendo sus elementos principales: la concesión a éste (al optante) del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compraventa, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima».

En definitiva, el derecho concedido al optante caducó sin que llegara a ser ejercitado y en consecuencia se extinguió a todos los efectos ( sentencias de 11 octubre 2002 , 5 junio y 7 octubre 2003 y 5 julio 2006 , entre las más recientes)."

En relación al segundo motivo, tampoco puede ser estimado pues reducida la cuantía al gasto de pintura, no se aprecia que el mismo sea indebido ni excesivo, a la vista de las fotografías que acompañaron la demanda, por lo que del conjunto de la prueba practicada se deriva la necesaria admisibilidad de tal gasto como deducible de la fianza.

TERCERO.- Desestimado el recurso de apelación procede la condena del recurrente al pago de las costas de esta alzada. ( art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y procedente aplicación,

Fallo

1º.- Desestimar el recurso de apelación formulado por el Procurador D. Juan Porfirio Hernández Arroyo en nombre representación de Consultores Canarios Control de Calidad y Asistencia Técnica S.L.

2º.-Confirmar la sentencia dictada el 25 de Septiembre de 2009 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de la Orotava en Autos de Juicio Ordinario 680/2007

3º.- Condenar al recurrente al pago de las costas de esta alzada.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de Primera Instancia de su procedencia, con testimonio de la presente resolución, para su ejecución y cumplimiento y a los efectos legales oportunos.

Notifíquese esta resolución a las partes en la forma que determina el artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al presente Rollo, definitivamente juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Publicada ha sido la anterior sentencia por las Ilmas. Sras. que la firman y, leída ante mí por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente en audiencia pública del día de su fecha, como Secretaria de Sala, certifico.-