Sentencia CIVIL Nº 164/2018, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 995/2016 de 12 de Marzo de 2018

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA.
SECCIÓN CUARTA.
PRESIDENTE ILMO. SR.
D. MANUEL TORRES VELA.
MAGISTRADOS, ILMOS. SRES.
D. FRANCISCO SÁNCHEZ GÁLVEZ.
D. JAIME NOGUÉS GARCÍA.
RECURSO DE APELACIÓN 995/2016.
PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO DIECIOCHO DE MÁLAGA.
PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1.781/2015.
S E N T E N C I A Nº 164/18
En la ciudad de Málaga a doce de marzo de dos mil dieciocho.
Visto, por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Málaga, integrada por los Magistrados antes
indicados, el recurso de apelación frente a la sentencia dictada en el procedimiento ordinario 1.781/2015,
procedente del juzgado de Primera Instancia número Dieciocho de Málaga, interpuesto por Grupo Marein 73,
S.L., demandante en la instancia que comparece en esta alzada representada por la procuradora doña Irene
, defendida por el letrado don Eugenio José García González. Son parte recurrida doña Maite , don Julián y
don Leoncio , demandantes en la instancia que comparecen en esta alzada representados por el procurador
don Javier Duarte Diéguez, defendidos por el letrado don Antonio Márquez Zumaquero.

Antecedentes

PRIMERO .- La Magistrada-Juez del juzgado de Primera Instancia número Dieciocho de Málaga dictó sentencia el 20 de mayo de 2016 , en el procedimiento ordinario 1.781/2015, cuyo fallo es del tenor literal siguiente: ' Que, desestimando la demanda formulada por la entidad mercantil GRUPO MAREIN 73, S.L., representada por la Procuradora doña Irene , contra doña Maite , don Julián y don Leoncio , representados por el Procurador don Javier Duarte Diéguez, DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a los referidos demandados de los pedimentos deducidos en su contra en aquélla demanda. Ello con expresa condena de la parte demandante al pago de las costas procesales causadas '.



SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelación por la parte demandante y admitido a trámite, el juzgado realizó los preceptivos traslados y transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 5 de marzo de 2018.

quedando visto para sentencia.



TERCERO .- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Es ponente el Magistrado don JAIME NOGUÉS GARCÍA, quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO .- Interpone la parte demandante recurso de apelación frente a la sentencia que ha desestimado la demanda formulada en su día sobre nulidad de contrato de compraventa por error vicio del consentimiento, alegando incorrecta interpretación de los hechos objeto de debate y errónea valoración de la prueba por parte de la juzgadora de instancia, que da por ciertos hechos que no lo son, llegando en algunos casos a conclusiones que califica de incongruentes e irracionales, insistiendo en que el consentimiento prestado en el contrato de opción de compra suscrito con los demandados está viciado de error 'in substantia' producido con anterioridad a su concertación y excusable.

Los demandados se oponen al recurso, solicitando la confirmación de la sentencia por ser ajustada a derecho.



SEGUNDO .- Los antecedentes de las cuestiones sometidas a consideración de la sala en virtud del recurso que más adelante se analiza pueden sintetizarse del modo siguiente: 1.- Grupo Marein 73 S.L. formuló demanda de procedimiento ordinario frente a doña Maite , don Julián y don Leoncio , alegando en síntesis que el 30 de abril de 2015 (aunque refiere que la fecha real fue el 1 de julio de 2015) concertó con los demandados contrato de opción de compra sobre la parcela propiedad de los mismos, sita en URBANIZACIÓN000 , CALLE000 número NUM000 , con una extensión superficial de 1.142 metros cuadrados, por precio de 50.000 euros, siendo su intención segregar la parcela para construir dos villas individuales, entregando los concedentes de la opción, en concreto doña Maite , entregó a la optante certificación expedida por el arquitecto técnico municipal del Ayuntamiento de Estepona acreditativa de que el suelo tenía la calificación de Urbanizable Ordenado en régimen transitorio que provenía de un antigupo Plan Parcial aprobado definitivamente, con planeamiento pormenorizado en vigor, estando ubicada la parcela en zona de vivienda unifamiliar exenta, siendo su dimensión mínima 400 metros cuadrados, si bien solicitada la segregación de la finca y licencia de obras le fue denegada por decreto dictado el 8 de octubre de 2015 por el Alcalde-Presidente del Excmo. Ayuntamiento de Estepona.

Terminaba suplicando el dictado de sentencia por la que se declare la nulidad del contrato de opción de compra por error en el consentimiento, con extinción del derecho de opción y restitución de las prestaciones recíprocas, en particular el reembolso de la suma de 50.000 euros entregados en concepto de prima de la opción, más intereses legales e imposición de costas.

2.- Los demandados se opusieron a la demanda, alegando que la demandante conocía que la información urbanística entregada en su día por doña Maite databa del año 2012, por lo que podía haber variado en 2015, año en el que se concertó el contrato de opción de compra, siendo la parcela única, no supeditándose la eficacia del contrato a su división, añadiendo que la demandante estaba asesorada por una entidad experta en temas de construcción y por un arquitecto, lo que excluye el error invocado como motivo de nulidad del contrato.

3.- La Magistrada-Juez del juzgado de Primera Instancia número Dieciocho de Málaga, al que correspondió el conocimiento de la demanda, dictó sentencia desestimando la misma, pues tras exponer la doctrina jurisprudencial sobre el contrato de opción de compra y analizar los requisitos exigidos para que el error invalide del consentimiento concluye, en las consideraciones tercera y cuarta del fundamento de derecho tercero, lo siguiente: ' Tercera.- A la vista de las actuaciones practicadas se constata la improsperabilidad de la pretensión de nulidad contractual deducida por la parte actora con relación a nulidad por error en el consentimiento, y ello por los siguientes motivos: 1º.- El contrato de litis refleja una compraventa a cuerpo cierto, como afirma la parte demandada y se refleja expresamente en la Estipulación Tercera del contrato Efectivamente, estamos ante la venta de una parcela de terreno en que el precio se precisa a cuerpo cierto o a precio alzado; no consignándose en ninguna de las estipulaciones del contrato que el ejercicio de la opción estuviera vinculado a la posible segregación de la parcela en dos; no asumiendo los concedentes ningún tipo de responsabilidad en las gestiones encaminadas a la posibilidad de la licencia de segregación ante el Ayuntamiento de Estepona, gestiones que la concedente autorizaba a la beneficiaria a realizar a partir del día 25 de julio de 2015 (Estipulación Cuarta).

2º.- Lo expuesto no comporta que la imposible segregación de la parcela en dos en virtud de los argumentos y fundamentos contenidos en la Resolución del Excmo. Ayuntamiento de Estepona de fecha de 8 de octubre de 2015 pueda sin más ser representativo de un vicio del consentimiento de la compradora, por conocimiento equivocado de la realidad del objeto vendido (error), por demás inexistente; no reuniendo el supuesto error los necesarios requisitos de la esencialidad y la excusabilidad. Así: a) probado que el objeto del contrato consiste en una parcela de terreno de 1.140 metros cuadrados, la imposibilidad de segregación de parcela en dos no comporta ninguna merma o limitación para la posibilidad de comercializar la misma (si bien no dos fincas independientes, como había previsto la demandante hacer, obteniendo un mayor rendimiento económico); b) la información urbanística sobre cuya base entiende la demandante le erró en la prestación del consentimiento es del año 2012, no habiendo verificado la parte actora haber verificado el mantenimiento de las condiciones que obraba en dicha información, así como si era una información correcta (como bien dice el técnico informante, era una información, no una decisión que competía al órgano competente), máxime si atendemos a que se trata de una entidad cuyo objeto, entre otros, es la promoción de viviendas; c) especialmente relevante ha sido la declaración testifical de don Florencio , coordinador de urbanismo del Ayuntamiento de Marbella, que ha manifestado que la información del Ayuntamiento se puede dar de modo verbal, informe escrito (traslado de información por parte del técnico, que es una opinión del técnico y no obliga al Ayuntamiento, lo que es el documento en que la parte demandante basa el error de su consentimiento), y una cédula urbanística (que es ya una resolución, por lo que obliga al Ayuntamiento), reconociendo que en este caso la información no era correcta por un error del técnico (si bien normalmente lo es),si bien si se hubiera pedido una cédula urbanística, podría haberse detectado el error., pudiendo cualquiera que lo pida tener acceso a toda la información de la parcela (en concreto, al plan parcial, en el que se decía que la parcela era de 1000 e indivisuble); cualquiera que lo pide se le da; d) igualmente es de destacar la declaración testifical de don Íñigo , que realzó por encargo de la demandada el proyecto de las dos villas que se pretendían construir y enajenar tras la segregación de la parcela en dos, que ha reconocido que para conocer la situación de la parcela hay que pedir una cédula urbanística (cédula que él no pidió), así que no comprobó directamente el planeamiento y características urbanísticas de la parcela objeto del contrato de opción de compra, así como que el documento que se le exhibió (se reitera, en el que basa la demandante su error en el consentimiento no es una cédula urbanística, sino una información urbanística.

Cuarta.- Por todo lo anterior, no habiendo concurrido un vicio invalidante en la prestación del consentimiento, al no concurrir las notas de esencialidad (el objeto del contrato era una parcela de terreno, no dos parcelas tras segregación de la inicial) ni inexcusabilidad (la parte demandante, con la diligencia pertinente, podría haber conocido la situación urbanística correcta de la parcela, máxime si atendemos a su condición de entidad mercantil cuyo objeto es entre otros la promoción de viviendas), la consecuencia no puede ser otra que la desestimación de la demanda' .



TERCERO .- El recurso interpuesto por la entidad demandante se articula en dos motivos íntimamente relacionados por los reproches que realiza a la juzgadora de instancia: error, tanto en la interpretación de los hechos, que le lleva a calificar de incongruentes algunas de las conclusiones vertidas en la sentencia, como en la valoración de la prueba.

Ninguno de los motivos puede ser acogido.

Parte la recurrente de hechos que no son controvertidos para interpretarlos a su conveniencia, pretendiendo imponer su criterio, evidentemente subjetivo e interesado, sobre el objetivo e imparcial de la juzgadora de instancia, acudiendo para ello al fácil recurso de una errónea interpretación de los hechos que sirven de soporte a su pretensión, a la que llega a anudar vicio de incongruencia, lo que no resulta de recibo.

Conviene recordar que, como indica la sentencia del Tribunal Supremo de 8 de abril de 2015 , con cita en la anterior de fecha 18 de mayo de 2012, «c onstituye doctrina de esta Sala que el deber de congruencia, consiste en la exigencia derivada de la necesaria conformidad que ha de existir entre la sentencia y las pretensiones que constituyen el objeto del proceso, se cumple cuando la relación entre el fallo y las pretensiones procesales no están sustancialmente alterados en su configuración lógico- jurídica ( STS de 14 de abril de 2011 ). La labor de contraste o comparación no requiere que se realice de modo estricto, esto es, que se constate una exactitud literal o rígida en la resolución establecida, sino que se faculta para que se decida sobre el mismo objeto, coincidiendo o denegándolo en todo o en parte ( STS de 4 de octubre de 1993 ). El artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone que las sentencias han de ser congruentes con las demandas y demás pretensiones de las partes deducidas oportunamente en el pleito. Ello significa que el tribunal incurrirá en incongruencia si se aparta de alguno de los elementos que comprenden y delimitan ese objeto litigioso determinado por las 'pretensiones', esa concreta acción afirmada en la demanda que se identifica por los sujetos, el 'petitum' y la 'causa petendi'( STS 29 de enero 2015 ) Cabe señalar que esta labor de contraste o comparación no requiere que se realice de un modo estricto, esto es, que se constate una exactitud literal o rígida en la relación establecida, sino que se faculta para que se realice con cierto grado de flexibilidad bastando que se de la racionalidad y la lógica jurídica necesarias, así como una adecuación sustancial y no absoluta ante lo pedido y lo concedido; de tal modo que se decide sobre el mismo objeto, concediéndolo o denegándolo en todo o en parte. ( STS de 4 de octubre de 1993 ).

Dicha doctrina extrapolada al supuesto analizado impide apreciar vicio de incongruencia en la sentencia recurrida, pues la juzgadora de instancia parte de unos hechos acreditados y no discutidos, para extraer unas conclusiones que la parte podrá o no compartir, pero que no entrañan el vicio denunciado, y es que, ciertamente, la finca objeto del contrato de opción se vende como cuerpo cierto, aunque tal conclusión no resulta trascendente al objeto del litigio, pues el error que invoca la demandante y hoy recurrente iría referido a la creencia de que la parcela podía ser dividida en dos, propósito buscado para la construcción y venta de dos viviendas unifamiliares, pero que no se refleja en el contrato ni, por tanto, se vinculaba a su efectividad, y basta para ello la lectura de la condición tercera, titulada ' Otras condiciones de la opción de compra', para descartar entre esas condiciones esenciales pactadas, la divisibilidad de la finca en dos, autorizando la parte concedente a la beneficiaria la gestión de 'la posibilidad de la correspondiente licencia de segregación ante el Ayuntamiento de Estepona, corriendo de su cuenta todos los gastos que puedan dimanar de las citadas gestiones, entendiéndose que la concedente no asume ningún tipo de responsabilidad en las referidas gestiones (....)' (estipulación cuarta), por lo que en definitiva la segregación quedaba diferida a un trámite posterior que debía cumplimentar la entidad Grupo Marein 73 S.L.

La parte concedente, en concreto doña Maite , entregó a la optante un documento sobre información urbanística de la parcela, elaborado por el arquitecto técnico del Ayuntamiento de Estepona tras analizar la documentación presentada, en el que hacía constar que el suelo tenía la clasificación de Urbanizable Ordenado en régimen transitorio, proveniente de un antiguo Plan Parcial aprobado definitivamente, cuyo planeamiento pormenorizado estaba en vigor, estando ubicada la parcela en zona de vivienda unifamiliar exenta, parcela mínima de 400 metros cuadrados y uso permitido de vivienda unifamiliar, si bien concluía el informante: 'si bién el órgano Competente decidirá lo que tenga por mas conveniente para los intereses municipales' (sic, folio 27).

Es ajustada a derecho la conclusión a que llega la juzgadora de instancia en la consideración cuarta del fundamento de derecho tercero de excluir el error como vicio invalidante del consentimiento alegado por la recurrente por no concurrir las notas de esencialidad, ya que el objeto del contrato era una sola parcela, ni la excusabilidad, pues ciertamente, en el informe elaborado por el arquitecto técnico a que antes se ha hecho referencia, valorado correctamente por la juzgadora de instancia, ya advertía de la posibilidad de que el órgano competente decidiera lo más conveniente para los intereses municipales, esto es, una posible alteración de las circunstancias concurrentes en la información facilitada, lo que debió motivar un mayor celo en la entidad hoy recurrente -dedicada profesionalmente a la promoción inmobiliaria y que estuvo en todo momento asesorada por técnico competente-, constatando fehacientemente lo que era una mera opinión del técnico informante no avalada por resolución definitiva, y aunque pueda ser cierto, como se alega en el recurso, que cualquier gestión de consulta ante el área de Urbanismo del Ayuntamiento de Estepona hubiera dado como fruto la confirmación de lo dictaminado por el arquitecto técnico municipal, el testigo don Íñigo , redactor por encargo de Grupo Marein 73 S.L. del proyecto de las dos villas que pretendían construir y comercializar tras la segregación de la parcela reconoce, tras exhibírsele el repetido informe, que se trata de una mera información urbanística, y que para conocer la situación efectiva de la parcela hubiera sido precisa una cédula urbanística, que no solicitó, como tampoco comprobó el planeamiento y las características urbanísticas de la parcela, y es que, como refiere en prueba testifical don Florencio , coordinador de Urbanismo del Ayuntamiento de Estepona, la información facilitada por el Ayuntamiento puede serlo de forma verbal o, como en el presente supuesto, mediante informe escrito, pero en ningún caso es vinculante ya que sería precisa una cédula urbanística, que por su carácter de resolución sí produce ese efecto frente al Ayuntamiento y frente a terceros, que de haberse solicitado en este caso hubiera permitido detectar el error padecido por el técnico municipal en el informe que entregó en su día a la sra. Maite y que ésta hizo llegar a la entidad optante, aclarando que la información urbanística de las parcelas se facilita a cualquier interesado, en concreto, el Plan Parcial, en el que la parcela objeto del litigio figuraba como indivisible, de ahí que el Decreto dictado por el sr. Alcalde Presidente del Excmo. Ayuntamiento de Estepona denegase la solicitud de segregación de la parcela en dos (folios 82 y 83), aceptando el informe desfavorable del Jefe del Servicio Jurídico de Urbanismo, en el que exponía que 'la parcela número NUM000 que se solicita segregar es ya una segregación de la parcela original NUM001 que se recoge en el expediente de adaptación antes indicado y con la segregación propuesta se generarían tres parcelas donde el expediente de adaptación recoge solo dos viviendas y con una superficie menor a la parcela mínima permitida. Por ello la segregación solicitada no sería viable'.

Por tanto, aún cuando se aceptara que el error recae sobre la sustancia de la cosa, a los efectos exigidos por el art. 1.261 CC , no concurre el requisito de su excusabilidad, pues hubiera bastado desplegar una diligencia más allá de la gestión meramente informativa ante el área de Urbanismo del Ayuntamiento de Estepona, comprobando el Plan Parcial y la calificación real de la parcela, lo que obviamente no hizo, quedando así excluido el error con independencia de la frustración de la finalidad económica perseguida con la concertación del contrato de opción, que en ningún caso puede erigirse en causa de nulidad, razones suficientes para confirmar la sentencia recurrida.



CUARTO .- Desestimado el recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 LEC , procede imponer a la recurrente las costas devengadas en esta alzada, con pérdida del depósito constituido en su día para recurrir ( Disposición Adicional Decimoquinta LOPJ ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación en derecho.

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la procuradora doña Irene , en nombre y representación de Grupo Marein 73 S.L., frente a la sentencia dictada el 20 de mayo de 2016 por la Magistrada- Juez del juzgado de Primera Instancia número Dieciocho de Málaga , en el procedimiento ordinario 995/2016, debemos confirmar dicha resolución, imponiendo a la recurrente las costas procesales devengadas en esta alzada.

Dése al depósito constituido en su día para recurrir el destino previsto.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales, al juzgado de instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta nuestra Sentencia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior resolución por el/la Iltmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente de lo que doy fe.