Sentencia Civil Nº 165/2005, Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1, Rec 3938/1998 de 14 de Marzo de 2005

Encabezamiento

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a catorce de Marzo de dos mil cinco.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el presente recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, como consecuencia de autos de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número Siete de dicha ciudad, sobre resolución de contrato de compraventa; cuyo recurso ha sido interpuesto por DON Lorenzo y DOÑA Edurne , representados por el Procurador de los Tribunales D. Roberto Granizo Palomeque; siendo parte recurrida DON Rodolfo y DOÑA Leonor , representados por la Procuradora de los Tribunales Dª María Luz Albacar Medina.

Antecedentes

PRIMERO.- Ante el Juzgado de Primera Instancia número 7 de Valencia, fueron vistos los autos de juicio ordinario de menor cuantía número 822/94, a instancia de D. Rodolfo y su esposa Dª Leonor , representados por la Procuradora Dª. Carmen Rueda Armengot, contra D. Lorenzo y su esposa Dª Edurne , sobre resolución de contrato de compraventa.

1.- Por la representación de la parte actora, se formuló demanda en base a los hechos y fundamentos de derecho que consideró pertinentes, para terminar suplicando en su día se dicte sentencia por la que "PRIMERO.- Declarando resuelto el contrato de compraventa celebrado entre mis mandantes, Sres. Rodolfo - Leonor , y el matrimonio Lorenzo - Edurne , en documento privado de fecha 30 de abril de 1989, sobre la vivienda unifamiliar en Náquera, URBANIZACIÓN000 , construido en la parcela nº NUM000 , y dicha parcela con lo demás construido en la misma, y según consta en el contrato privado de referencia. SEGUNDO.- Que se condene a don Lorenzo y a su esposa doña Edurne : a) A estar y pasar por esta declaración de resolución del mencionado contrato y sus consecuencias legales. b) A devolver la posesión del inmueble objeto de dicho contrato, con todos sus anejos, incluido el mobiliario que recibió, dejándolo libre, desalojado y expedito, y a la libre disposición de mis mandantes, con apercibimiento de lanzamiento inmediato de no verificarlo, todo ello en perfectas condiciones de habitabilidad y uso, tal como se le entregó. c) A la pérdida de tres millones ochocientas cincuenta mil pesetas (3.850.000 pts.), de los 4.700.000 pesetas entregados a cuenta del precio pactado, tal y como se pactó en la cláusula tercera, párrafo segundo, del contrato privado de compraventa. d) A indemnizar a mis mandantes, por perjuicios, desde el día 20 de junio de 1990, fecha hasta la que se les concedió en requerimiento de pago del precio pendiente, y subsidiario de resolución, según consta en el acto de conciliación que se acompaña como documento CUATRO de esta demanda, hasta el día en que efectivamente se produzca el desalojo, la cantidad que resulte acredita (sic) pericialmente en período de prueba, y que será definitivamente fijada en ejecución de sentencia. e) Para satisfacer la indemnización de perjuicios, y para responder de la devolución de la vivienda y sus anejos, así como del mobiliario, en condiciones de habitabilidad y uso, al corriente del pago de impuestos, cuotas de la urbanización, agua, electricidad, y libres de toda otra carga, gravamen o gastos que pese sobre la finca, habida cuenta de que los demandados vienen ocupando la vivienda y restantes bienes desde el 30 de abril de 1989 en que se les entregó la posesión de los mismos, y se obligaban a su pago desde dicho día, según consta en la cláusula quinta del contrato privado, se retendrán las 850.000 pesetas restantes entregadas a cuenta del precio, hasta que se desalojado el chalet no aparezca responsabilidad alguna por dichos conceptos, y en su caso se practique la oportuna liquidación. TERCERO.- Asimismo se deberá condenar en costas a los demandados por ser preceptivo, de conformidad con lo establecido en el art. 523 de la Ley Rituaria Civil". 2.- Admitida la demanda y emplazados los demandados, se personó en autos la Procuradora Dª Angeles Moreno Navarro, en su representación, quien contestó a la demanda, oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró pertinentes, solicitando la disolución del contrato. A su vez formuló reconvención y tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que constan en autos, terminó suplicando en su día se dicte sentencia por la que: "a) Se desestime la demanda adversa en todas sus partes en base a la excepción "non adimpleti contractus", y, subsidiariamente a la "non rite adimpleti contractus" con imposición de costas a la contraparte.- b) Y se dé lugar a la reconvención formulada por mis mandantes, acordando la resolución del contrato de compraventa de la vivienda objeto de este procedimiento, mandando a los actores-recovenidos que devuelvan las cantidades que han percibido a cuenta del total precio que ascienden a un total de 4.700.000 pts., más sus intereses legales desde que se les fueron entregando; las mejoras realizadas por mis mandantes en el inmueble, que acrediten en periodo probatorio y por las cuantías que se determinen dicho trámite o en ejecución de sentencia, más sus intereses legales, con devolución simultánea por mis mandantes de la vivienda a los actores (incluido el mobiliario que se determine en periodo probatorio), imponiéndoles asimismo a estos las costas de esta reconvención".

3.- La Procuradora Sra. Rueda Armengot, en la representación que ostenta, contestó a la demanda reconvencional, oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que constan en autos, y terminó suplicando se dicte sentencia según se tiene interesado en la suplica de nuestra demanda, desestimando la reconvención aducida de adverso, con expresa imposición de costas a la parte demandada.

4.- El Ilmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia, dictó sentencia en fecha 21 de julio de 1995, cuyo fallo es el siguiente: "Que debiendo desestimar, desestimo la demanda formulada por D. Rodolfo Y Dª Leonor , contra D. Lorenzo Y Dª Edurne , y estimando en parte la demanda de reconvención formulada por estos contra los actores reconvenidos, debo declarar y declaro la resolución del contrato de compra-venta, celebrado entre las partes con fecha 30 de abril de 1989, condenándoles a estar y pasar por esta declaración, y a que devuelvan a los demandados reconvenidos, la cantidad de 4.700.000 PESETAS, debiendo simultáneamente, devolver los compradores a los vendedores la vivienda incluido mobiliario, y sin hacer expresa imposición de costas a ninguna de las partes".

SEGUNDO.- Apelada la sentencia de primera instancia, la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, dictó sentencia en fecha 31 de julio de 1998, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "1º.- Estimamos en parte el recurso de apelación interpuesto por D. Rodolfo y Dña. Leonor .- 2º.- Revocamos la sentencia impugnada de fecha 21 de julio de 1.995 del Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de Valencia.- 3º.- Estimamos en parte la demanda formulada por D. Rodolfo y Dña- Leonor contra D. Lorenzo y Dña. Edurne y PRIMERO.- Declaramos resuelto el contrato de compraventa celebrado entre los Sres. Rodolfo - Leonor y el matrimonio Lorenzo - Edurne , en documento privado de fecha 30 de Abril de 1.989, sobre la vivienda unifamiliar en Náquera, URBANIZACIÓN000 , construido en la parcela núm, NUM000 , y dicha parcela con lo demás construido en la misma.- SEGUNDO.- Condenamos d D. Lorenzo y a su esposa doña Edurne : a) A estar y pasar por esta declaración de resolución del mencionado contrato y sus consecuencias legales. b) A devolver la posesión del inmueble objeto de dicho contrato, en el estado en que se encuentre, con todos sus anejos, incluidos el mobiliario que recibió, dejándolo libre, desalojado y expedito, y a la libre disposición de los actores, con apercibimiento de lanzamiento inmediato de no verificarlo. c) A la póliza de tres millones ochocientas cincuenta mil pesetas (3.850.000), de los 4.700.000 pesetas entregados a cuenta del precio pactado en concepto de cláusula penal modificada y como indemnización de perjuicios moderados. d) Para responder de la devolución de la vivienda en el estado en que se encuentra y sus anejos, así como del mobiliario y al corriente del pago de impuesto, cuotas de la urbanización, agua, electricidad, y libres de toda otra carga, gravamen o gastos que pese sobre la finca, habida cuenta de que los demandados vienen ocupando la vivienda y restantes bienes desde el 30 de Abril de 1.989 en que se les entregó la posesión de los mismos y se obligaban a su pago desde dicho día, según consta en la cláusula quinta del contrato privado, se retendrán las 850.000 pesetas restantes entregadas a cuenta del precio, hasta que sea desalojado el chalet y no aparezca responsabilidad alguna por dichos conceptos, y en su caso se practique la oportuna liquidación, estableciéndose un plazo máximo de 6 meses de duración de la retención expresada desde la firmeza de esta sentencia.- 4º.- Desestimamos la reconvención formulada por los demandados D. Lorenzo y Dña. Edurne .- 5º.- Desestimamos la adhesión al recurso de apelación que formulan los demandados-reconvinientes D. Lorenzo y Dña. Edurne .- 6º.- Las costas de primera instancia ocasionadas por la demanda formulada por el Sr. Rodolfo y la Sra. Leonor , cada parte abonará las causadas a su instancia y las comunes por mitad y las costas de primera instancia ocasionadas por la reconvención se imponen a los reconvinientes Sr. Lorenzo y Sra. Edurne .- 7º.- No se hace imposición de las costas de la alzada correspondiente al recurso de apelación del Sr. Rodolfo y la Sra. Leonor y se imponen las correspondientes a la adhesión al recurso de a los adheridos Sr. Lorenzo y Sra. Edurne ".

TERCERO.- 1.- El Procurador D. Roberto Granizo Palomeque, en nombre y representación de D. Lorenzo y Dª Edurne , interpuso recurso de casación con apoyo en seis motivos que se desarrollarán en los Fundamentos jurídicos de esta resolución.

2.- Admitido el recurso y evacuado el traslado, la Procuradora Dª María Luz Albacar Medina, en representación de D. Rodolfo y Dª Leonor , presentó escrito de impugnación al mismo.

3.- No teniendo solicitada por todas las partes personadas la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 24 de febrero del año en curso, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ANTONIO ROMERO LORENZO

Fundamentos

PRIMERO.- En documento privado de fecha 30 de abril de 1989 D. Rodolfo y Dª Leonor habían vendido a D. Lorenzo y a su esposa Dª Edurne una vivienda unifamiliar, parcela NUM000 de la URBANIZACIÓN000 , sita en Náquera, por precio de 12.000.000 de pesetas. Los compradores abonaron en el acto de la firma 4.000.000 de pesetas y 7.000.000 de pesetas el 20 de septiembre del mismo año, debiendo ser satisfecho el resto del precio el 30 de abril de 1990. Se pactó que en caso de impago el vendedor podría pedir el cumplimiento o la resolución del contrato y que, en este último supuesto, recuperaría aquél inmediatamente la vivienda y los compradores perderían 3.000.000 de pesetas y el 50% de los pagos que, por encima de dicha cantidad hubieran realizado.

Los compradores no abonaron la suma pendiente de 7.300.000 pesetas, llegado el 30 de abril de 1990, sino que promovieron conciliación pretendiendo una rebaja de 2.016.000 pesetas, lo que fué rechazado por los vendedores que concedieron un plazo de gracia hasta el 20 de junio del mismo año para el pago de la parte del precio no satisfecha. A continuación y sin pagar lo que adeudaban, interpusieron demanda (autos 1111/90, del Juzgado de Primera Instancia número Once) ejercitando las acciones del artículo 1591 del Código Civil contra los vendedores, un arquitecto y el constructor de la vivienda, pretensión que fué desestimada en grado de apelación.

Todavía el 15 de diciembre de 1993 los compradores requirieron notarialmente a los Sres. Rodolfo y Leonor , haciéndoles saber que, ante los defectos de la vivienda, optaban por la resolución del contrato, devolución de las cantidades satisfechas a cuenta, con sus intereses legales y abono de 381.094 pesetas por mejoras realizadas.

Finalmente, los vendedores formularon la demanda de que el presente recurso trae causa (autos 822/94 del Juzgado de Primera Instancia número Siete de Valencia) interesando la resolución de la compraventa, la devolución de la vivienda y la pérdida por los compradores de 3.850.000 pesetas como indemnización de daños y perjuicios.

Los cónyuges demandados se opusieron a la pretensión contra ellos deducida y formularon reconvención, solicitando asimismo la resolución del contrato y la devolución por los actores de la cantidad satisfecha a cuenta, más intereses legales y abono de mejoras, devolviéndoles a cambio la vivienda vendida, con sus enseres.

El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda y acogió en parte la reconvención, entendiendo que la mencionada vivienda no se ajustaba a las normas urbanísticas y se hallaba fuera de ordenación y que aún cuando existía licencia municipal, concedida en atención al proyecto presentado, éste no había sido respetado, habiéndose llevado a cabo modificaciones sin dirección técnica y carentes de licencia. Unicamente se rechazó el abono de mejoras, por no haber sido acreditadas. No se hizo especial pronunciamiento en cuanto a costas.

Recurrida esta sentencia por los demandantes, y habiéndose adherido al recurso los compradores demandados, la Audiencia Provincial estimó en parte la apelación de los vendedores y la demanda por los mismos deducida, condenando a los demandados a la devolución del inmueble objeto del contrato y a la pérdida de 3.850.000 pesetas, autorizando además a los actores a retener durante el plazo de seis meses, 850.000 pesetas -resto de la cantidad que habían percibido a cuenta del precio- para responder de la devolución de la vivienda, anejos y mobiliario y del abono de impuestos, cuotas de la urbanización y suministro de agua y electricidad, devengados durante el período en que los compradores habían ocupado la finca objeto de la compraventa que se resuelve.

Se desestimó la reconvención deducida por los demandados y la adhesión a la apelación de los mismos.

No se hizo declaración especial respecto a las costas ocasionadas por la demanda y por la apelación de los actores y se impusieron a los demandados las costas causadas por su reconvención y las correspondientes a su adhesión al recurso.

Los compradores, esposos Lorenzo - Edurne han interpuesto el presente recurso de casación que consta de seis motivos.

SEGUNDO.- Antes de entrar en la consideración del recurso se hace preciso resolver acerca de la causa de inadmisión del mismo, por razón de la cuantía, que alegan los Sres. Rodolfo y Leonor en su escrito de impugnación, señalando que no había sido objeto de controversia la resolución del contrato de compraventa celebrado por los contendientes, ya que unos y otros estaban de acuerdo en que el referido contrato fuese resuelto, disintiendo únicamente acerca del destino de la parte del precio entregada a cuenta, que ascendía a 4.700.000 pesetas y por tanto no alcanzaba la cifra mínima que para la procedencia de los recursos de casación fijaba el artículo 1687.1.c de la LEC. Se hace preciso observar, al respecto, que los demandados, ahora recurrentes, habían deducido reconvención a través de la cual interesaron la devolución por los actores de la cantidad de 4.700.000 pesetas que habían recibido, más los intereses legales devengados por la misma.

Dado que la entrega de dicha suma se había efectuado en 1.989 y que el tipo legal de intereses fué fijado en el 9% en el año 1.990; en el 10%, en 1.991, 1.992 y 1.993; nuevamente en el 9% en 1.994, 1.995 y 1.996 y en el 7'5% en el 1.997, fácil es colegir que la suma satisfecha a cuenta del precio, más los intereses legales por la misma devengados hasta el 31 de julio de 1.998, en que se pronunció la sentencia que se impugna, sobrepasaba ampliamente la cantidad de 6.000.000 de pesetas que requería el precepto que han invocado los recurridos, cuya alegación ha de ser, en consecuencia, rechazada.

TERCERO.- En el primer motivo del recurso, con fundamento en el ordinal 3º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se denuncia la infracción del artículo 359 de dicha norma, en relación con el artículo 24.1 de la Constitución.

Se señala que los recurrentes habían basado su pretensión reconvencional no solo en la circunstancia de que la vivienda vendida presentaba defectos constructivos que la colocaban en situación de ruina funcional, sino también que lo edificado no se correspondía con el proyecto y la licencia municipal en su día otorgada, colocándola en situación de fuera de ordenación, con el consiguiente perjuicio económico para los compradores.

Se añade que en tanto que el Juzgado de Primera Instancia había apreciado dicha desviación desde el punto de vista urbanístico, entre lo que constaba proyectado y había sido autorizado y lo que realmente se construyó, la Audiencia Provincial no ha aludido en su resolución ni a la ruina funcional ni a los desajustes urbanísticos, sin dar por tanto respuesta a las pretensiones al respecto deducidas, lo que supone una vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva, la cual implica el derecho a obtener una sentencia fundada en derecho en la que se aborden todas las cuestiones planteadas, así como del deber de motivación establecido en el artículo 120.3 de la Constitución. Asimismo se afirma que la sentencia es incongruente por no haber resuelto todas las cuestiones planteadas en la reconvención.

Al objeto de decidir acerca del posible acogimiento de la tesis de los recurrentes ha de hacerse constar, en primer lugar, que en el escrito de contestación a la demanda se procedió por los mismos a hacer una exposición de las razones por las cuales entendían que los actores no podían instar la resolución del contrato por cuanto no habían procedido, a su vez, a dar cumplimiento a las obligaciones que, de acuerdo con lo convenido, les incumbían.

Así, señalando que formulaban la excepción de contrato no cumplido y, subsidiariamente, la de contrato indebidamente ejecutado, desarrollaron los demandados sus argumentaciones acerca de que la entrega de la vivienda no se había realizado en las condiciones adecuadas según su naturaleza (apartado a) y pactos (apartado b).

En el segundo apartado alegaron que la citada vivienda no estaba dentro de la legalidad, pues si bien la contraparte la proyectara con arreglo a las ordenanzas, luego ejecutó otra y, finalmente, mediante alteraciones posteriores, vendió una distinta, no ajustada a las ordenanzas y por tanto no legalizable, con los problemas que tal circunstancia implicaba.

A continuación manifestaban los demandados que eran ellos quienes podían pedir y pedían la resolución del contrato, y que rechazaban los hechos de la demanda en cuanto no se ajustasen a los mencionados anteriormente. Finalmente, articularon los Hechos de la contestación - reconvención, así como los Fundamentos de Derecho, deteniéndose en el VIII- apartado c) en lo relativo a la ruina funcional y en el VIII-e) en lo que se refiere a las edificaciones fuera de ordenación.

El Juzgado de Primera Instancia analizó en el Fundamento de Derecho Cuarto de su resolución, tanto lo que atañía a las fisuras de los techos del edificio por flechas diferenciales y permeabilidad de sus cerramientos, carencia de enfoscado en las cámaras, falta de vertiente de aguas en carpintería y ausencia de cámaras en buhardillas en que se basaba la alegación de ruina funcional como lo relativo a la disparidad entre el proyecto para el cual se había obtenido licencia y la obra ejecutada, consistente en la adición de una planta más a las dos autorizadas, así como en la existencia de diferencias tanto en superficie, como en los paramentos correspondientes a las fachadas, todo ello debido a modificaciones realizadas sin dirección técnica y sin haber obtenido licencia para las mismas, concluyendo -como consecuencia de estas últimas circunstancias- que la vivienda no se ajustaba a las normas urbanísticas del complejo de que formaba parte, hallándose fuera de ordenación, lo que era susceptible de causar un perjuicio económico a los compradores, razones que determinaron el acogimiento parcial de la pretensión reconvencional.

En la sentencia de apelación, si bien se recogen en síntesis en su Fundamento de Derecho Segundo los razonamientos de la parte demandada a que acabamos de referirnos, luego en el siguiente Fundamento se justifica la desestimación de la reconvención afirmando que los compradores habían tomado posesión inmediata del chalet pero no habían procedido a pintarlo ni a reparar las partes deterioradas, según habían convenido, lo que dió lugar a que se produjeran humedades y desconchados hasta alcanzar un deterioro considerable del que, por tanto, eran ellos los únicos responsables. A esto se añadía la reflexión de que, de ser cierto que al tiempo de la entrega de la edificación hubieran aparecido desperfectos en la misma, tendrían derecho los compradores al saneamiento por vicios ocultos, si bien el plazo de seis meses que establece el artículo 1490 del Código Civil para el ejercicio de la acción ya había transcurrido con exceso cuando la reconvención se formuló.

A la vista de cuanto queda expuesto resulta evidente que la sentencia impugnada no puede ser calificada de incongruente por cuanto existe adecuación entre su parte dispositiva y la petición de los demandados, ya que expresa con toda claridad que se desestima la reconvención que los mismos habían deducido.

Sin embargo, dicha resolución incurre en el defecto, también denunciado, de absoluta falta de motivación en cuanto a la alegación de los demandados relativa a que la vivienda se hallaba fuera de ordenación por determinados desajustes urbanísticos, que constituía uno de los fundamentos de su reconvención.

Como repetidamente ha declarado esta Sala, la exposición de los criterios jurídicos tenidos en cuenta para adoptar una decisión judicial resulta de obligada observancia por cuanto es lo que permite el control y revisión jurisdiccional de la misma mediante la interposición de los recursos correspondientes.

Al no haberse procedido así en el caso que nos ocupa es evidente que se ha generado indefensión para los interesados, impidiéndoles articular motivos de casación en los que pudieran combatirse eficazmente las razones y argumentos, con base en los cuales el Tribunal de apelación formó su convicción para revocar la sentencia de primera instancia, quedándoles como única alternativa formular denuncia respecto a la omisión de referencia.

En tal contexto, ha de añadirse que si bien el Tribunal Constitucional ha admitido la posibilidad de subsanación de los defectos de motivación de una sentencia en la resolución que decida la impugnación formulada frente a la misma, a tal solución no puede acudirse en el supuesto presente, por cuanto -como ya se ha razonado- la total falta de motivación representa un obstáculo decisivo para llegar a conocer las razones de hecho y de derecho tenidas en cuenta por la Audiencia Provincial.

Procede, en consecuencia, sin necesidad de entrar en la consideración de los restantes, acoger el motivo estudiado y casar y anular la resolución recurrida, con reposición de las actuaciones al momento de dictar sentencia, según ordena el artículo 1715.1-2º de la LEC, a cuyo efecto se devolverá la causa a la Audiencia Provincial correspondiente a fin de que la pronuncie, explicitando los criterios tenidos en cuenta para la desestimación de la reconvención oportunamente deducida por los demandados y ahora recurrentes.

CUARTO.- A tenor de lo prevenido en el artículo 1715.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no procede formular especial pronunciamiento en cuanto a costas.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

Fallo

Se declara haber lugar al recurso de casación interpuesto por D. Lorenzo y Dª Edurne , contra la sentencia dictada el 31 de julio de 1.998 por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, conociendo en grado de apelación de los autos de juicio de menor cuantía número 822/1994, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Siete de los de Valencia, resolución que se casa y anula.

Y acordamos reponer las actuaciones al momento procesal de dictar sentencia al objeto de que por la citada Audiencia se pronuncie nueva resolución debidamente fundamentada.

No se hace pronunciamiento en cuanto a costas.

Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente de esta sentencia, con devolución de los autos y rolo de apelación en su día remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos : Román García Varela.- Jesús Corbal Fernández.- Antonio Romero Lorenzo. Rubricados. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Antonio Romero Lorenzo, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.