Sentencia Civil Nº 165/2009, Audiencia Provincial de Lleida, Sección 2, Rec 322/2008 de 30 de Abril de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE LLEIDA

Sección Segunda

El Canyaret, s/n

Rollo nº. 322/2008

Procedimiento ordinario núm. 72/2006

Juzgado Primera Instancia 2 Balaguer

SENTENCIA nº 165/2009

Ilmos./as. Sres./as.

PRESIDENTE:

D. ALBERT GUILANYA I FOIX

MAGISTRADOS:

D. ALBERT MONTELL GARCIA

DÑA. ANA CRISTINA SAINZ PEREDA

En Lleida, a treinta de abril de dos mil nueve

La sección segunda de esta Audiencia Provincial, constituída por los señores anotados al margen, ha visto en grado de apelación, las actuaciones de Procedimiento ordinario número 72/2006, del Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Balaguer, rollo de Sala número 322/2008, en virtud de del recurso interpusto contra la Sentencia de fecha 14 de enero de 2008. Son apelantes Ricardo y Lucía , representados por la procuradora PATRICIA AYNETO VIDAL y defendidos por el letrado J. ALBERTO HERRERO. Los demandantes Carlos Antonio y Sofía , fueron declarados en rebeldia en esta segunda instancia. Es ponente de esta sentencia la Magistrada Doña ANA CRISTINA SAINZ PEREDA.

VISTOS,

Antecedentes

PRIMERO.- La transcripción literal de la parte dispositiva de la Sentenciadictada en fecha 14 de enero de 2008, es la siguiente: "DECISIÓ.

Estimo íntegrament la demanda formulada pel Procurador Sr. Pijuan en nom i representació de Carlos Antonio I Sofía contra Ricardo I Lucía , i en conseqüència condemno a Ricardo I Lucía al pagament de la quantia de 13.500 euros més els interessos legals des de la data de la citació a termini dels demandats i condemno a Ricardo I Lucía a pagar les costes d'aquest procediment. [...]"

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia, Ricardo y Lucía interpusieron un recurso de apelación que el Juzgado admitió y, seguidos los trámites pertinentes, remitió las actuaciones a esta Audiencia, Sección Segunda.

TERCERO.- La Sala decidió formar rollo y designar magistrado ponente a quien se entregaron las actuaciones para que, una vez deliberada, propusiera a la Sala la resolución oportuna. Se señaló el dia 27 de abril de 2009 para la votación y decisión.

CUARTO.- En la tramitación de esta segunda instancia se han observado las prescripciones legales esenciales del procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte apelante reitera en esta alzada la procedencia de la reclamación planteada en su demanda reconvencional por los daños y perjuicios derivados del incumplimiento de las obligaciones contraídas por la contraparte al suscribir el contrato privado de compraventa, Aducen los recurrentes que no se han tenido en cuenta los sucesivos incumplimientos de los actores (demandados en reconvención) reprochando únicamente a esta parte no haber exigido el cumplimiento por vía notarial cuando resulta que estamos ante relaciones caracterizadas por la falta de formalidades, siendo que el único interés de esta parte era vender su finca porque con las cantidades recibidas había entregado simultáneamente una paga y señal para la compra de otra vivienda. Añaden que los datos obrantes en autos permiten deducir de forma lógica y razonable que la única finalidad del el contrato de 17 de junio de 2005 era cambiar la calificación de las arras y que los actores pudieran recuperar los 7.500 euros que ya tenían perdidos. Que los contratos de 8 de enero y 5 de mayo de 2005 fueron novados por el de 17 de junio cuyos efectos no se han extinguido por el simple transcurso del tiempo, y que habiendo incumplido los actores esta parte puede reclamar judicialmente el cumplimiento del contrato o exigir el abono de daños y perjuicios, tal como han hecho, debiendo prosperar su reclamación porque la acción de responsabilidad no está prescrita y concurren todos sus requisitos dado que esta parte se vio en la necesidad de vender la finca a un tercero a precio inferior al comprometido, existiendo directa relación de causalidad entre el daño causado y el incumplimiento de la contraparte.

SEGUNDO.- En la resolución recurrida se describen de forma detallada los sucesivos documentos suscritos entre las partes en fecha 8 de enero, 5 de mayo y 17 de junio de 2005, así como el contenido esencial de los mismos. La exposición es correcta, por lo que no es necesario incidir en ellos, sin perjuicio de destacar que, como bien apuntan los apelantes, los dos primeros fueron sometidos a novación, de forma que las cantidades entregadas por la parte compradora no tienen la consideración de arras penitenciales, y según acordaron las partes en el documento de 17 de junio de 2005 todas las entregas realizadas quedaron configuradas como pagos a cuenta del precio, con obligación de restitución íntegra de las mismas en caso de no realizarse definitivamente la compraventa.

Es un hecho incuestionable que el contrato de compraventa no se consumó, como también lo es que los ahora apelantes han transmitido la vivienda a un tercero. En esta tesitura, la parte vendedora admite la pretensión de los compradores cuando reclaman (en la demanda principal) los 13.500 euros entregados, si bien, formulan reconvención por los daños y perjuicios derivados del incumplimiento contractual que imputan a la contraparte, cifrándolo en 18.030,43 euros, es decir, en la diferencia entre el precio pactado (96.162 ?) y el que finalmente obtuvieron por la venta del inmueble (78.131,57?), aunque como consecuencia de la compensación con las cantidades recibidas de los compradores (13.500 ?) la suma reclamada en la demanda reconvencional se fija en 4.530,43 euros.

Pues bien, en primer lugar este planteamiento resulta contradictorio con las alegaciones vertidas al contestar a la demanda en cuanto al dolo que, según dicen los demandados, empleó la parte compradora, induciendo a los vendedores a suscribir el documento de 17 de junio de 2005. Al margen de que no se ha acreditado la concurrencia de dolo ni de ningún otro vicio del consentimiento que pudiera invalidar el referido documento, lo cierto es que si la parte compradora indujo artificiosamente a la vendedora para firmar dicho documento lo procedente sería tratar de invalidarlo, en lugar de admitir que han de devolverse las sumas recibidas. En segundo lugar, debe recordarse que como consecuencia de la novación que incide en la calificación de las cantidades entregadas (antes arras penitenciales, según los documentos previamente suscritos) se alteran las obligaciones de una y otra parte en relación con esas cantidades puesto que no sólo la compradora puede recuperarlas en caso de que el contrato no se consume por su culpa sino que también la vendedora se ve liberada de devolverlas dobladas en caso de que la falta de consumación le sea imputable.

Admitido, por tanto, el documento de 17 de junio de 2005, ambas partes contratantes se encuentran en la misma posición puesto que sus obligaciones en torno a la consumación del contrato son recíprocas y simultáneas (nada se ha alegado en contrario) de forma que será en el momento de otorgar la escritura pública de compraventa cuando se abonará el resto del precio y se entregará la posesión de la finca, consumándose así el contrato de compraventa mediante la concurrencia del título y el modo (arts. 609, 1.445 y 1.462-2 C.C .) .

Pese a que las partes se reprochan mutuamente haber incumplido el contrato, las pruebas practicadas no permiten concluir cual fue el motivo por el que aquél no llegó a consumarse. Lo único que consta es que inicialmente, en el documento de 8 de enero de 2005, se acordó que la validez de mismo era de dos meses. Trascurrido dicho periodo de tiempo se suscribe el contrato de 5 de mayo en el que nuevamente se acuerda una vigencia de dos meses, y pasados éstos, en fecha 17 de junio de 2005 firman las partes el documento en el que modifican la configuración de las arras, sin establecer plazo alguno para consumar la venta. No obstante, también acuerdan en este último documento que los compradores se comprometen a entregar a los vendedores la suma de 6.000 euros el día 20 de junio de 2005, y consta acreditado que así lo hicieron (documento nº 3 y 4 de la demanda). A partir de ese momento no consta ninguna actuación ni contacto entre las partes, de forma que ninguna de ellas ha desplegado comportamiento alguno para lograr el cumplimiento del contrato, y es más, ni siquiera se ha instado la resolución contractual, por lo que ha de entenderse que ambas partes admiten y consienten que el contrato ha quedado resuelto extrajudicialmente. En este sentido, es doctrina jurisprudencial reiterada la que enseña que la facultad resolutoria del contrato que permite el art. 1.124 C.C . puede efectuarse extrajudicialmente, sin sujeción a una forma determinada, y sólo cuando existe oposición de una de las partes será precisa la declaración judicial de que está bien hecha, al concurrir los requisitos necesarios al efecto, lo que comporta que la decisión pronunciada en vía judicial no causa la resolución sino que se limita a proclamar la procedencia de la ya operada (SSTS 27-10-2004 y 22-4-2005 , entre otras)

En esta situación, si los ahora recurrentes ejercitan la acción de responsabilidad contractual (que dicen derivar del contrato de 17 de junio de 2005) y fundan su reclamación de daños y perjuicios en el incumplimiento contractual de la contraparte, es a la parte reconviniente, los vendedores, a quienes incumbe acreditar debidamente sus alegaciones (art. 217-2 de la LEC ), o lo que es lo mismo, que el contrato no se consumó por causas imputables a la parte compradora.

TERCERO.- La cuestión estriba, por tanto, en determinar si las pruebas practicadas corroboran las alegaciones de la vendedora cuando afirma que quien incumplió fue la compradora, y la respuesta ha de ser negativa, pues como bien se aprecia en la resolución recurrida se ignora el motivo por el que el contrato no se consumó, no habiendo acreditado ninguna de las partes tener interés en elevarlo a escritura pública.

La venta del inmueble se consumó con un tercero por precio inferior al concertado entre las partes pero tal circunstancia, por sí sola, no permite concluir que fueron los compradores quienes frustraron la efectividad del contrato, cuando resulta que la vendedora no ha acreditado haber desplegado ningún comportamiento positivo para evidenciar su interés en la persistencia del vínculo contractual y en plena efectividad del mismo, conminando a los compradores para el otorgamiento de la escritura pública. No consta requerimiento ni la más mínima intimación al respecto por ninguna de las partes, y aunque es cierto que estamos ante contratos entre particulares, ello no exime de la carga de probar los hechos básicos en los que la actora funda sus pretensiones, que no necesariamente tienen que acreditarse mediante un requerimiento notarial (no estamos ante el supuesto previsto en el art. 1.504 C.C ), siendo admisibles otros medios de prueba que permitan tener constancia cierta sobre cual fue el proceder de una y otra parte, para así poder obtener una conclusión cierta sobre lo sucedido, que permita dilucidar cual de las partes incumplió. Y en contra de lo que se alega en el recurso, no se trata de ser excesivamente rigoristas ni de exigir tal proceder activo sólo a una de las partes (la vendedora) sino que de lo que se trata es de determinar quien fue la parte incumplidora, y como es la vendedora quien reclama la indemnización de los daños y perjuicios es a ella a quién debe exigírsele la prueba cumplida de que la otra parte no ha respetado sus obligaciones contractuales, por tratarse de un requisito ineludible para poder imputar la responsabilidad a los compradores (Art. 1.101 y 1.124 C.C ..) , pues lo que no es admisible es que no se inste la resolución ni el cumplimiento, y sólo se exija la indemnización de daños y perjuicios amparándose en la facultad que confiere el art. 1.124 C. C ., sin aportar pruebas del incumplimiento en que se funda. Como apuntan las SSTS de 24-10-1.995, 27-12-95, 14-1-96 y 29-7-99 es doctrina jurisprudencial reiterada la que declara la inviabilidad de una pretensión indemnizatoria de la parte contratante que hubiera incumplido antes que la otra, y es también criterio consolidado que en materia de resolución contractual para poder ejercitar la facultad resolutoria el reclamante tiene que aparecer como fiel cumplidor, independientemente de la conducta atribuída a la parte contraria, pues de lo contrario se trataría de un supuesto de incumplimientos recíprocos, en cuyo caso quedará excluída tanto la facultad de instar la resolución como la de reclamar la indemnización de daños y perjuicios.

En el presente caso estamos ante obligaciones recíprocas, que debían cumplirse simultaneamente, y las pruebas practicadas no permiten obtener ninguna conclusión cierta sobre cual de las partes incumplió las suyas pues lo único de lo que existe constancia es de que los compradores entregaron las sumas a que se comprometieron en el documento de 17-6-2005, sin que a partir de ese momento ninguna de las partes reclamara el cumplimiento, mostrando al mismo tiempo su disposición para llevar a cabo la contraprestación comprometida.

Debe añadirse que los recurrentes ni siquiera han acreditado sus afirmaciones sobre la compra de otra vivienda que dicen haber efectuado y que, según su tesis, habría motivado la imperiosa necesidad de suscribir los sucesivos contratos con los compradores para poder hacer frente a la paga y señal que tenían comprometida en aquélla otra compraventa. Se trata de hechos de fácil demostración pese a lo cual los vendedores no han aportado ninguna prueba que sustente sus alegaciones, por lo que al valorar los elementos probatorios de que se dispone habrán de tenerse en cuenta los principios de disponibilidad y facilidad probatoria a que se refiere el art. 217-7 de la LEC , que en este caso inciden negativamente en la parte vendedora. Tampoco han acreditado la efectiva existencia de financiación para que los compradores pudieran adquirir la vivienda (en prueba de interrogatorio manifestó la Sra. Sofía que no les daban financiación por los problemas urbanísticos de la finca.) Y lo mismo cabe decir en cuanto al motivo por el que, según los vendedores, no se consumó el contrato -por la ruptura sentimental de los compradores- extremo éste negado por la Sra. Sofía , afirmando que la ruptura se produjo un años después, precisamente por no haber podido adquirir la vivienda. Y en cualquier caso, de nuevo nos encontramos con que los vendedores bien pudieron exigir el cumplimiento del contrato, lo que no consta hicieran, por lo que su pretensión indemnizatoria resulta inviable al no haber acreditado el incumplimiento de la contraparte.

CUARTO.- La misma suerte desestimatoria han de correr las alegaciones vertidas en relación con el cumplimiento de las obligaciones conforme a las exigencias de la buena fe y la prohibición de abuso de derecho.

El art. 7 C.C . resulta aplicable en todo tipo de relaciones contractuales, como norma general o regla de conducta que ha de informar el ejercicio o cumplimiento de los derechos. La buena fe debe entenderse en sentido objetivo, como comportamiento justo y adecuado consistente en dar al contrato cumplida efectividad en orden a la realización del fin propuesto. Se trata de un concepto jurídico que se apoya en la valoración de conductas deducidas de unos hechos, de modo que habrán de tenerse en cuenta todos los hechos y circunstancias que aparezcan probados puesto que la buena fe se presume en tanto no se acredite lo contrario. En el presente caso ya se ha dicho que la parte vendedora no ha acreditado el incumplimiento contractual que imputa a la contraparte, y tampoco ha probado haber desplegado por su parte el comportamiento adecuado para dar efectividad al contrato y lograr el fin propuesto, por lo que de nuevo nos encontramos con que la insuficiencia probatoria revierte en perjuicio de los recurrentes (art. 217-1 de la LEC ), ante la falta de pruebas de suficiente entidad para destruir la presunción de buena fe, o para poder apreciar abuso de derecho por parte de los compradores.

QUINTO.- Al desestimarse el recurso las costas de esta alzada se imponen a la parte apelante (art- 398-1 en relación con el art. 394-1 de la LEC ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Ricardo y DÑA. Lucía contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de los de Balaguer en autos de Juicio Ordinario nº 72/06 CONFIRMAMOS la citada resolución, imponiendo las costas de esta alzada a la parte apelante

Devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, con certificación de esta sentencia, a los oportunos efectos.

Así por nuestra sentencia, la pronunciamos mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo./a Sr./a. Magistrado Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.