Sentencia Civil Nº 165/2011, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 97/2011 de 13 de Abril de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00165 /2011

Rollo 97/11

SENTENCIA NUM 165

ILMOS SRS.

PRESIDENTE:

D. Carlos Gómez Martínez.

MAGISTRADOS:

D. Guillermo Rosselló Llaneras.

Dña. Catalina María Moragues Vidal.

En Palma de Mallorca, a trece de abril de 2011.

VISTOS por la Sección 3ª de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos, juicio ordinario, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Palma, bajo el nº 166/08, Rollo de Sala nº 97/11, entre partes, de una como codemandada - apelante COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 , representada por el procurador don Francisco Barceló Obrador, y de otra, como actora - apelada FIGOAUT IBERICA, S. L., representada por la procuradora doña Nancy Ruys Van Noolen, asistidas ambas de sus respectivos letrados don Martín Aleñar Feliu y don Benito Veny Vallés. Han sido parte codemandada - apeladas las mercantiles LEISURE FINANCIAL, S. L. y FINANCIAL PLANNING, S. L., representadas por la procuradora doña María Magina Borrás Sansaloni y asistidas del letrado don David Vich Comas.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. Magistrado D. Guillermo Rosselló Llaneras.

Antecedentes

PRIMERO.- Por la Ilma. Sra. Magistrada Jueza Sustituta del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Palma, en fecha 28 de junio de 2010, se dictó sentencia, cuyo fallo dice: "Que estimando la demanda interpuesta por la Procuradora Nancy Ruys, obrando en nombre y representación de Figoaut Ibérica S.L; contra las entidades Leisure Financial S.L. y Financial Planning S.L; y contra la Comunidad de propietarios del EDIFICIO000 , debo declarar y declaro la vigencia del poder otorgado por Leisure Financial S.L y Financial Planning S.L. a favor de Figoaut Ibérica S.L; en la cláusula octava del contrato de arrendamiento de 27 de junio de 2.003 , y, consiguientemente, la nulidad de la revocación del poder conferido recibida el 10 de noviembre de 2.006, así como la nulidad de la Junta de propietarios del EDIFICIO000 celebrada el 7 de febrero de 2.007, condenando a las demandadas Leisure Financial S.L. y Financial Planning S.L a estar y pasar por las dos primeras declaraciones, y a la Comunidad de propietarios del EDIFICIO000 a la de la nulidad de la Junta referida, quedando sin efecto los acuerdos en ella adoptados.

Se imponen las costas a las demandadas.".

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de la parte codemandada Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 , que fue admitido, y seguido el recurso por sus trámites, se señaló para deliberación, votación y fallo el día 13 de abril del presente año; quedando el presente recurso concluso para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.- La entidad arrendataria, "Figoaut Ibérica, S. L.", de los apartamentos turísticos de los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal denominados EDIFICIO000 y DIRECCION000 , sitos respectivamente en las CALLE000 nº NUM000 de Palma Nova y DIRECCION001 nº NUM000 de Costa de la Calma del término municipal de Calvià, formuló demanda de juicio ordinario contra las mercantiles propietarias arrendadoras de lo citados inmuebles "Lesure Financial, S. L." y "Financial Planning, S. L., y contra la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 , interesando sentencia por la que se declare: A) la vigencia del poder otorgado a favor de la arrendataria por las entidades arrendadoras, en los términos estipulados en la cláusula octava del contrato de arrendamiento de fecha 27 de junio de 2003 ; B) la nulidad de la revocación del citado poder por virtud de burofax de fecha 10 de noviembre de 2006; y C) que, en consecuencia, se declare la nulidad de la Junta de Propietarios del EDIFICIO000 celebrada en fecha 7 de febrero de 2007 y se dejen sin efecto los acuerdos adoptados en la referida Junta restituyéndose en sus cargos a los anteriores Presidente y Administrador.

Las entidades propietarias-arrendadoras se opusieron a las pretensiones articuladas en su contra alegando, en síntesis, la falta de legitimación activa de la arrendataria para ejercitar la acción de nulidad de la Junta de Propietarios, así como la correcta convocatoria de la misma por los propietarios que representan el 81,51% de las cuotas de participación, los cuales no pierden sus derechos por el hecho de otorgar apoderamiento a la arrendataria para asistir y votar en las juntas, y, por último, la eficacia de la revocación del poder basada en la perdida de confianza en la arrendataria-apoderada.

Por su parte, la Comunidad de Propietarios mostró su disconformidad con la pretensión de nulidad de la Junta por entender que la actora carecía de legitimación activa como simple arrendataria apoderada para asistir y votar en junta para impugnar la convocatoria de la Junta y solicitar la nulidad de los acuerdos adoptados, siendo cuestiones ajenas a la misma la del otorgamiento del poder y su revocación al quedar circunscritas a la esfera de las relaciones jurídico privadas existentes entre las entidades propietarias y la arrendataria de las partes determinadas del edificio, mientras que la convocatoria de la Junta fue notificada a la entidad "Bellveure, S. L. que presidía la Comunidad, por lo que su nulidad carece de fundamento y, además, la falta de notificación de la convocatoria al Presidente alegada no le afecta para interesar la nulidad.

La sentencia que puso fin al anterior grado jurisdiccional estimó íntegramente la demanda por considerar que el apoderamiento a favor de la actora era irrevocable y que la convocatoria y asistencia a la Junta de 7 de febrero de 2007 por parte de las arrendadoras vino determinada por la previa revocación del poder, no habiéndose convocado correctamente al Presidente, y estando legitimado el comunero ausente para instar la nulidad de la junta por defectos de convocatoria, sin entrar a resolver expresamente la excepción de falta de legitimación activa de la entidad demandante para instar la nulidad de la Junta al no ser propietaria de parte determinada alguna.

Dicha resolución constituye el objeto del presente recurso al haber sido apelada por la codemandada Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 alegando, como primer motivo de impugnación, incongruencia omisiva al no pronunciarse la sentencia sobre la falta de legitimación activa de la arrendataria para insta la nulidad de la Junta y acuerdos adoptados en la misma en cuanto que entre las facultades otorgadas no se encuentra la de proceder a la impugnación judicial de los acuerdos reservada por la Ley al propietario, legitimación que, en cualquier caso, le correspondería a la entidad "Bellveure, S. L. que ostentaba la presidencia de la Comunidad y en cuya falta de notificación se fundamenta la nulidad de la convocatoria, para finalizar afirmando que el otorgamiento de poder de representación a la arrendataria no supone privar al dueño poderdante de sus derechos en la Comunidad.

SEGUNDO.- El principio de exhaustividad y congruencia de las sentencias recogido en el artículo 218 LEC exige que la sentencia resuelva "todos los puntos litigiosos que hayan sido objeto de debate" dando a cada uno de ellos una respuesta suficientemente razonada; teniendo declarado la jurisprudencia que sólo cabe tildar la respuesta judicial de incongruente por falta de argumentación acerca de una cuestión cuando «no cabe entender que hay una desestimación implícita derivada claramente de lo razonado en el cuerpo de la resolución» ( SSTS de 12 de junio de 2007 y 1 de abril de 2008 ). Por ello, «no se incide en incongruencia al no fallar sobre una excepción puesto que siempre que se estima la acción se entienden desestimadas, por el mismo hecho, las excepciones del demandado que se opongan a su éxito» ( STS de 18 de junio de 2006 ).

La S.T.S de 31 de marzo de 2010 dice que "la congruencia que se exige de la sentencia se refiere a la correlación entre las pretensiones de las partes y el fallo, aunque no excluye las omisiones cometidas en la fundamentación de la sentencia si tienen trascendencia en el fallo. Es menester que la sentencia omita examinar o resolver sobre alguna pretensión, o incurra en la preterición de algún aspecto del petitum [petición] o de la causa petendi [causa de pedir] -es decir, los presupuestos en que se funda la petición-, pero no sobre los diversos argumentos expuestos para defender una pretensión. Basta, por consiguiente, para alejar el vicio de incongruencia que la sentencia se pronuncie categóricamente sobre las pretensiones formuladas y sobre los distintos elementos que integran la causa petendi ".

En justa aplicación de la anterior doctrina jurisprudencial al caso si bien es dudoso el vicio de incongruencia denunciado al rechazar implícitamente la sentencia la falta de legitimación activa al declarar el fallo la nulidad de la Junta de propietarios interesada en el suplico de la demanda, lo cierto es que el tema de la legitimación activa tiene innegable trascendencia en el fallo por cuanto la pretensión de nulidad de la convocatoria de la Junta y, consecuentemente, de los acuerdos tomados en la misma, tiene como primer y esencial presupuesto el de la legitimación de la parte demandante para instarla que la propia Ley de Propiedad Horizontal cuida de exigir expresamente en el artículo 18.2 cuando dice "estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto", lo que conduce necesariamente a examinar el problema de la legitimación activa alegado con independencia de que incurra a o no la sentencia de instancia en vicio de incongruencia al ser apreciable de oficio la falta de legitimación ( SS.T.S. 16 de mayo de 2004 , 20 de julio de 2004 , 23 de diciembre de 2005 , entre otras muchas).

TERCERO.- El citado artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal considera únicamente legitimados para la impugnación de los acuerdos comunitarios a los propietarios que hubiesen salvado el voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que hubiesen sido indebidamente privados de su derecho de voto, legitimación del propietario que va unida al requisito general de estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la Comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. De donde se sigue que al ser el propietario comunero el único legitimado para instar la impugnación ( S.T.S. de 4 de febrero de 2008 ), con la concurrencia de los demás requisitos para su viabilidad, es de concluir que la pretensión de la arrendataria de partes determinadas del inmueble actuando en su propio nombre y derecho carece de legitimación para impugnar los acuerdos de la Junta en la que asistió el propietario, puesto que el apoderamiento en materia de propiedad horizontal se limita a la asistencia a la Junta y emitir el voto en nombre del comunero, sin que el hecho de otorgar poder de representación implique la perdida por parte del propietario de sus derechos en el seno de la Comunidad, como entienden la arrendataria demandante y juzgadora de instancia al otorgarle legitimación para impugnar los acuerdos por el hecho de existir un apoderamiento general irrevocable durante la vigencia del contrato de arrendamiento y haber asumido la arrendataria el pago de los gastos comunes como explotadora de la industria hotelera a la que se halla destinada la mayor parte del edificio, contrato el de arrendamiento que por su propia naturaleza sólo trasmite el uso de la cosa arrendada (art.1.543 CC ) y la asistencia a la Junta por representación del propietario mediante el apoderamiento tiene naturaleza más bien formal dirigido a ligar al representado con terceros con independencia de las relaciones materiales internas entre el mandante y el mandatario, y como tales ajenas a la Comunidad que sólo puede exigir al representante del propietario que acredite la representación por un simple escrito firmado por el propietario, según dispone el artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal , sin entrar en la extensión del apoderamiento.

Pero es que, además, abunda en la falta de legitimación de la entidad demandante para instar la nulidad de la Junta y acuerdos tomados en la misma que la fundamente en que la convocatoria de la Junta no fue comunicada al Presidente de la Comunidad, la entidad Bellveure, S. L., sin cuestionar la legitimidad de la convocatoria por parte de los propietarios ante la pasividad del Presidente, conforme a lo previsto en el artículo 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal , por lo que correspondería al Presidente no citado en debida forma a la Junta solicitar dentro del término legal su nulidad lo que no ha efectuado y no a la parte demandante que no ostenta la condición de comunero.

Por todo lo expuesto procede estimar el recurso y revocar en dicho extremo la sentencia apelada absolviendo a la Comunidad de la pretensión actuada en su contra en la demanda instauradora al carecer la actora de legitimación.

CUARTO.- Que con respecto a las costas y de acuerdo con lo previsto en los artículos 394 y 398 de la L.E.C . no procederá hacer especial pronunciamiento en ninguna de las instancias.

Fallo

1) ESTIMANDO el RECURSO DE APELACION interpuesto por el procurador don Francisco Barceló Obrador, en nombre y representación de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 , contra la sentencia de fecha 28 de junio de 2010, dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Jueza Sustituta del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Palma, en los autos Juicio ordinario, de los que trae causa el presente Rollo , DEBEMOS REVOCARLA y la REVOCAMOS en los siguientes extremos,

2 ) DESESTIMANDO INTEGRAMENTE la demanda interpuesta por el procurador doña Nancy Ruys Van Noolen, en nombre y representación de FIGOAUT IBERICA, S. L., contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 , DEBEMOS ABSOLVER Y ABSOLVEMOS a esta última de todos sus pedimentos, por falta de legitimación activa de la entidad actora.

No se hace especial pronunciamiento sobre costas en ninguna de las instancias.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevar certificación al Rollo de la Sala, definitivamente Juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada que ha sido en audiencia pública la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado D. Guillermo Rosselló Llaneras, Ponente que ha sido en este trámite, en el mismo día de su fecha, de que certifico.