Sentencia Civil Nº 165/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 168/2011 de 20 de Marzo de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 8MADRIDSENTENCIA: 00165/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 8 ª

1280A

FERRAZ, 41

N.I.G. 28000 1 7002686 /2011

RECURSO DE APELACION 168 /2011

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 689 /2008

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 10 de MADRID

De: Justo

Procurador: FELIPE JUANAS BLANCO

Contra: COPAÑIA URBANIZADORA DE LOFTS, S.A.

Procurador: SIN PROFESIONAL ASIGNADO

Ponente : ILMO. SR. D. JESÚS GAVILÁN LÓPEZ

SENTENCIA Nº 165/2012

Magistrados:

ILMO. SR. D. JESÚS GAVILÁN LÓPEZ

ILMA. SRA. Dª CARMEN GARCÍA DE LEÁNIZ CAVALLÉ

ILMA. SRA. Dª MARÍA VICTORIA SALCEDO RUÍZ

En Madrid, a veinte de marzo de dos mil doce. La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario núm. 689/2008, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia núm. 10 de Madrid, seguidos entre partes, de una como demandante-apelante D. Justo , y de otra, como demandada-apelada la mercantil COMPAÑIA URBANIZADORA DE LOFTS, S.A, no personada.

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JESÚS GAVILÁN LÓPEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Madrid, en fecha 21 de mayo de 2010, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente:

"Que debo desestimar y DESESTIMO la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Felipe Juanas Blanco, en representación de D. Justo , contra la sociedad COMPAÑIA URBANIZADORA DE LOFTS, S.A. (CULSA), representada por el Procurador de los Tribunales D. Luis Gómez López-Linares, y, en su consecuencia, debo absolver y ABSUELVO a la sociedad demandada, de los pedimentos contra ella deducidos en la demanda. Imponiendo las costas de esta instancia a la parte demandante.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 15 de marzo de 2012.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los Fundamentos de Derecho de la sentencia de instancia.

PRIMERO.- Antecedentes procesales y objeto del recurso.-

1.- La demanda planteada por D. Justo , contra la sociedad Compañía Urbanizadora de Lofts, S.A. (Culsa),tiene por objeto la acción declarativa de resolución contractual por causa de incumplimiento en base al artículo 1.124 del Código Civil por la compra realizada por el demandante de tres lofts, o viviendas de espacio abierto , identificados como "Unidad Inmobiliaria Urbana G-63", "Unidad Inmobiliaria Urbana P-7" y "Unidad Inmobiliaria Urbana P-8", el veinte de diciembre de 2004, que la vendedora incumplió en cuanto a las condiciones de entrega del inmueble.

El demandante alega que se abonaron todas las cantidades establecidas en el contrato de compraventa a excepción de las cantidades que en dichos contratos se establecía que se harían efectivos en el momento de elevar a escritura pública las respectivas compraventas, lo cual no se llegó a realizar. Solicita se dicte sentencia en la que:

1°) Declaren resueltos los contratos de compraventa de fecha veinte de diciembre de 2004 sobre los tres lofts, identificados como "Unidad Inmobiliaria Urbana G-63", "Unidad Inmobiliaria Urbana P-7" y "Unidad Inmobiliaria Urbana P-8", sitos en San Sebastián de los Reyes, Madrid, Edificio I de la Avda. Montes de Oca n° 22-26.

2°) Condene a la demandada a abonar al demandante la totalidad de las cantidades entregadas a cuenta del precio final, 264.899,04 euros, de los inmuebles anteriormente señalados, en concepto de daños y perjuicios, a consecuencia de la resolución de los contratos de compraventa.

3°) Condene a la demandada a abonar al demandante los intereses legales del principal reclamado y las costas del procedimiento.

2.- La parte demandada se opone a la demanda alegando que no ha existido incumplimiento contractual, estipulándose en la cláusula quinta que la fecha de entrega del inmueble sería dentro del plazo de 24 meses desde la fecha de la licencia municipal de las obras, salvo caso de fuerza mayor, acordándose una prórroga en función del tiempo que el Ayuntamiento tardara en conceder la documentación preceptiva del edificio. Que la licencia de obra se concedió en fecha 26 de septiembre de 2005; que en el mes de junio de 2005, en las obras de movimiento de tierras ocurrió un suceso imprevisto e imprevisible consistente en un accidente en el que falleció uno de los operarios de la empresa subcontratista, que motivó la suspensión por parte de la Inspección de Trabajo y del Ayuntamiento de San Sebastián de los Reyes del movimiento de tierras necesario para posteriormente iniciar la edificación, suspensión que fue levantada el día 28 de septiembre de 2005, por lo que las tierras no estuvieron preparadas hasta el mes de enero de 2006, que es cuando comenzó la edificación. Que también hubo otras paralizaciones ajenas a la parte vendedora, pues por el arbolado en la vía pública que hubo que talar porque impedía el acceso y trabajo de la maquinaria pesada de obra, se tuvo que pedir licencia, cuya concesión no se realizó por el Ayuntamiento hasta el 26 de mayo de 2006; así como paralizaciones puntuales por lluvias, por lo que las obras estuvieron paralizadas temporalmente más de diez meses por causas ajenas a la demandada y encuadrables dentro de la prórroga pactada en la estipulación contractual quinta.

Se solicita una sentencia desestimando la demanda, y absolviendo a la demandada, con imposición de costas a la parte actora.

3.- La sentencia de instancia desestima en su integridad la demanda interpuesta, al considerar, a modo de síntesis, que está justificada la demora en la entrega de la vivienda, de acuerdo con la contestación de la demanda, todo ello en los términos concretos que refleja el antecedente de hecho primero de esta resolución, que se corresponde con la parte dispositiva de la misma.

4.- El recurso planteado por la representación procesal del demandante, se fundamenta, a modo de síntesis comprensiva de las alegaciones formuladas en el escrito de interposición, previa reseña de antecedentes -alegación primera- , en el error en la valoración de la prueba e interpretación del contrato y normativa aplicable, que centra en la fecha de concesión de la licencia de obra, el accidente laboral reseñado y los plazos de paralización de la obra, la condición particular novena de los contratos y la certificación final de la misma.

Se solicita la revocación de la sentencia, dictando otra por la que se estime la demanda interpuesta, con imposición de costas a la demandada en ambas instancias

5.- No consta escrito de oposición al recurso por la demandada, ni su personación ante esta Sala, una vez que fue emplazada legalmente por el Juzgado de instancia.

SEGUNDO.- Motivo del recurso: error en la valoración de la prueba sobre la demora en la entrega de los inmuebles y contratos suscritos.

1.- Del nuevo examen de la prueba practicada, valorada en su conjunto, se consideran acreditados los siguientes hechos básicos:

Las partes suscribieron los tres contratos de compraventa, el veinte de diciembre de 2004.

En la condición quinta del Pliego de Condiciones Particulares de los mismos se establece que "La Promotora, salvo siempre en casos de fuerza mayor o cualquier evento no imputable a la Vendedora o al Constructor en particular, se obliga a entregar el elemento inmobiliario al Comprador en un plazo máximo de veinticuatro meses a partir de la fecha de la Licencia Municipal de obras. Si el motivo del retraso fuera la demora del Ayuntamiento en la concesión de la documentación preceptiva del Edificio para su entrega una vez terminado, la prórroga estará en función del tiempo que el Ayuntamiento tarde en concederla, sin perjuicio de que la Promotora realice todas las gestiones que sean precisas para agilizar dicho trámite.".

En la Condición Particular novena de los contratos, se establece que el comprador autoriza a efectuar y acepta las modificaciones en el proyecto o en la ejecución final del mismo y calidades que el Arquitecto autor del proyecto o la Dirección facultativa de las obras estimen convenientes, que vengan motivadas por exigencias de orden técnico, administrativo o jurídico o que sean imperativamente exigibles por la normativa vigente.

La Licencia de obra no se concede hasta el 26 de septiembre de 2005, sin perjuicio del inicial Expediente remitido por el Ayuntamiento de San Sebastián de los Reyes en relación con el Proyecto Básico autorizado en el expediente OB 484/04, que no habilita para el inicio de las obras, constando en dicho expediente la solicitud de licencia de movimiento de tierras y vaciado de solar, efectivamente realizadas.

Se produjo accidente laboral mortal , y la obra estuvo paralizada desde el 21 de junio hasta el 26 de septiembre de 2005, por lo que los trabajos de vaciado no se habían realizado a la fecha de concesión de la licencia de ejecución, lo que supuso el retraso de más de tres meses, procediéndose por la Policía Municipal al precinto de la obra que informó al director de la misma la imposibilidad de continuar las obras hasta la inspección de las autoridades municipales competentes.

La obra estuvo paralizada desde el 24 de abril de 2006 a causa del impedimento de entrar en la misma la maquinaria pesada concediendo el Ayuntamiento la licencia para talar cuatro árboles, retranquear una farola, cambiar de pavimentación y rebaje de bordillo que se concedió el 29 de mayo de 2006.

El Ayuntamiento admitió a trámite la modificación del proyecto para la accesibilidad de bomberos y adecuarlos a normativa, el 13 de noviembre de 2006, concediéndose las modificaciones por resolución de fecha 17 de febrero de 2009.

El Certificado final de obra se firma por el Arquitecto y Director facultativo de la obra, en junio de 2008.

La demanda se presenta por los demandantes con fecha de siete de abril de 2008.

2.- Doctrina y jurisprudencia sobre el plazo de entrega de viviendas y su consideración de término esencial y resolución del contrato.-

Esta Sala en Sentencia de 28 de noviembre de 2.011, Rollo 645/10 citando la de la Sección 11 ª, de esta A.P. de Madrid, de fecha 31-3-2011, nº 234/2011, rec. 544/2010 , puso de manifiesto que "..."..Respecto a la resolución del contrato de obligaciones recíprocas, que faculta al perjudicado para exigir su cumplimiento o resolución, sólo puede solicitarla la parte que hubiera cumplido su contraprestación, como ya se ha declarado anteriormente, el hecho incumplido de contrario, en su caso, ha de ser de tal entidad que impida el fin normal del contrato , frustrando las legítimas expectativas de la parte, al tratarse de un propio y verdadero incumplimiento, referente a la esencia de lo pactado, siendo insuficiente aducir el incumplimiento de prestaciones accesorias o complementarias, que no impidan, por su escasa entidad, que el acreedor obtenga el fin económico del contrato, ( SS.TS. de 7 de marzo de 1.983 , 24 de marzo y 29 de diciembre de 1.997 , y 5 de julio de 1.999 , entre otras).

En el caso enjuiciado constituye objeto fundamental de discusión el retraso en la entrega de la vivienda, y como tiene declarado reiteradamente nuestro TS, así, las SS. de esta Sala de 7 octubre 1994 y 15 octubre 1999 , entre otras, para que el simple retraso en la ejecución de una prestación sea equiparado a un verdadero y propio incumplimiento y pueda dar lugar, en las obligaciones recíprocas, al efecto resolutorio, es necesario que el término o plazo convenido haya sido elevado, por la voluntad expresamente declarada de las partes, o por exigencias derivadas de la naturaleza de la obligación o del comprobado interés de las partes, decisivos a la hora de otorgar el consentimiento perfeccionador del contrato, a la categoría de elemento o condición esencial del mismo, de tal manera que el retraso conduzca a una frustración del fin práctico perseguido con el negocio y el cumplimiento tardío se convierta en relativamente imposible, al carecer ya de todo interés para el acreedor".

Finalmente y en cuanto a la existencia y naturaleza del término esencial , dice la Sentencia del TS de 22 de septiembre de 2.009 , citada por la parte apelada que,...El término esencial - bien como periodo dentro del que se ha cumplir, bien como momento (fecha) en el que debe efectuarse la prestación- tiene que estar expresa y claramente establecido en el contrato , o deducirse de los términos del mismo o de las circunstancias de la prestación de modo inequívoco, de tal forma que la actuación cumplidora posterior no resulta ya útil para el interés del acreedor desde la perspectiva con que se configuró el sinalagma contractual -concurso de voluntades-..".

2.- Aplicación al presente caso.- Las conclusión no puede ser otra que la estimación de la demanda por las siguientes consideraciones:

Del examen de dicha cláusula 5ª de las condiciones particulares del contrato, se desprende claramente que existe una fecha o término para entrega de la vivienda, en el plazo máximo de 24 meses, a partir de la entrega de la licencia municial de obras, producida formalmente el 25 de Septiembre de 2.005, sin olvidar que la obra ya se había iniciado.

De ello se desprende que tiene una consideración de esencial para las partes, pues no sólo lo establecen de modo taxativo sino que prevén el supuesto de demora justificada por la no entrega por parte del ayuntamiento de la documentación preceptiva, que comprendería las correspondientes licencias, lo que en momento alguno se ha producido en el presente caso.

La primera de las paralizaciones de las obras invocadas, esto es, la producida por el accidente laboral es anterior al inicio del cómputo objetivo del plazo referido de 24 meses, a partir de la fecha de la concesión de la licencia de obras, de acuerdo con la voluntad de las partes, sin que, en consecuencia, tenga efecto alguno dilatorio a la hora de valorar el incumplimiento de dicho plazo.

Tanto la paralización desde el 24 de abril de 2006 a causa del impedimento de entrar en la misma la maquinaria pesada concediendo el Ayuntamiento la licencia para talar cuatro árboles, retranquear una farola, cambiar de pavimentación y rebaje de bordillo que se concedió el 29 de mayo de 2006, como la admisión a trámite la modificación del proyecto para la accesibilidad de bomberos y adecuarlos a normativa, el 13 de noviembre de 2006, concediéndose las modificaciones por resolución de fecha 17 de febrero de 2009, se trata de las denominadas cuestiones de carácter técnico, propias del ámbito de actuación de promotoras y subcontratas, en su caso, detectables y previsibles, siendo evitables con una mínima diligencia ( S.A.P. de Madrid, Sección 25ª de 6 de Abril de 2.006, Rollo 436/2.005 , citada por la apelante, entre otras), y en ambos casos, sumando, incluso, los tres meses anteriores, dejan sin justificar, cuando menos una demora de más de 9 meses que van desde Septiembre de 2.007 a Junio de 2.008, cuando se firma el certificado final de obra.

En consecuencia, cabe considerar que nos encontramos ante un supuesto claro de incumplimiento de contrario, de tal entidad que ha impidido el fin normal del contrato , frustrando las legítimas expectativas de la parte, al tratarse de un propio y verdadero incumplimiento, referente a la esencia de lo pactado, en relación con el plazo previsto de entrega, cuando, además, la compraventa tuvo por objeto la compra de tres inmuebles como inversión, en donde las previsiones contractuales tienen por definición una mayor relevancia, por el fin último al que están destinados, en orden por lo general a la obtención de determinados beneficios, y en relación con unos plazos y previsiones concretas de posterior venta. Todo lo anteriormente expuesto lleva a colegir la estimación del recurso, revocando la sentencia de instancia, dictando otra en su lugar por la que se estima en su integridad la demanda, en los términos interesados, al constar acreditada la entrega de dinero objeto de reclamación, intereses legales desde la fecha de interpelación judicial, al amparo del artículo 1.108 del CC , y con imposición de costas a la demandada, en virtud del artículo 394 LEC .

TERCERO.- Costas de esta alzada.-

La estimación del recurso comporta la no imposición de costas, al amparo del artículo 398 de al L.E.C .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que debemos estimar el recurso interpuesto por el Procurador D. Felipe Juanas Blanco, en nombre y representación de D. Justo , contra la sentencia dictada el 21 de Mayo de 2010, por el Juzgado de 1ª Instancia nº 10 de Madrid , revocando la misma y dictando otra en su lugar por la que :

1º) Se declaran resueltos los contratos de compraventa de fecha veinte de diciembre de 2004 sobre los tres lofts, identificados como "Unidad Inmobiliaria Urbana G-63", "Unidad Inmobiliaria Urbana P-7" y "Unidad Inmobiliaria Urbana P-8", sitos en San Sebastián de los Reyes, Madrid, Edificio I de la Avda. Montes de Oca n° 22-26.

2°) Se condena a la demandada a abonar al demandante la totalidad de las cantidades entregadas a cuenta del precio final, 264.899,04 euros, de los inmuebles anteriormente señalados, más intereses legales desde la fecha de interpelación judicial.

3º) Se imponen las costas las costas de primera instancia a la demandada.

4º) No se hace especial pronunciamiento de las costas de esta alzada.

Contra esta resolución y de acuerdo con el artículo 208.4 LEC , no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de aquellos extraordinarios de infracción procesal o casación que puedan interponerse, al amparo de los artículos 469 y 477 de la LEC , caso de concurrir los requisitos legales, cuya interposición se llevará a cabo ante esta Sala, en el plazo de 20 días.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Sentencia fue hecha pública por los Magistrados que la han firmado. Doy fe. En Madrid, a