Sentencia Civil Nº 165/2015, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 82/2015 de 30 de Junio de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN UNDÉCIMA

VALENCIA

NIG: 46250-37-2-2015-0000715

Procedimiento: RECURSO DE APELACION (LECN) Nº 82/2015- S -

Dimana del Juicio Ordinario Nº 000230/2014

Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 22 DE VALENCIA

Apelante: D. Marcelino , D. Patricio y Dª Victoria .

Procurador.- Dña. ANA ARACELI MORENO GARIJO, Dña MARIA PAZ GOMEZ SANCHEZ.

Apelado: D. Teodosio y COMPAÑIA VALENCIANA DE PROMOCIONES Y NEGOCIOS S.A..

Procurador.- D. JOSE LUIS MEDINA GIL y Dña Mª JOSE SANZ BENLLOCH.

SENTENCIA Nº 165/2015

===========================

Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D JOSE ALFONSO AROLAS ROMERO

Magistrados/as

D. ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA

D MANUEL JOSE LOPEZ ORELLANA

===========================

En Valencia, a treinta de junio de dos mil quince .

Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA, los autos de Juicio Ordinario - 000230/2014, promovidos por COMPAÑIA VALENCIANA DE PROMOCIONES Y NEGOCIOS S.A. contra D. Marcelino y D. Patricio y Dª Victoria y D. Teodosio sobre 'cumplimiento de contrato de opción de compra', pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por D. Marcelino , D. Patricio y Dª Victoria , representado por el Procurador Dña. ANA ARACELI MORENO GARIJO, Dña MARIA PAZ GOMEZ SANCHEZ y asistido del Letrado Dña. LORENA ZANON APARICIO, Dña MARIA DEL CARMEN CRESPO MARCO y Dña NEREA VELAZQUEZ MAESTRE contra D. Teodosio y COMPAÑIA VALENCIANA DE PROMOCIONES Y NEGOCIOS S.A., representado por el Procurador D. JOSE LUIS MEDINA GIL y Dña Mª JOSE SANZ BENLLOCH y asistido del Letrado D FRANCISCO JAVIER ESCUDERO DIAZ-MADROÑERO y D. FRANCISCO ARGAYA ROCA.

Antecedentes

PRIMERO.-

El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 22 DE VALENCIA, en fecha 16.7.2014 en el Juicio Ordinario - 000230/2014 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: 'FALLO: Que estimando totalmente la demanda presentada por la Procurador Doña Maria Jose Sanz Benlloch en nombre de Pronevasa contra D. Marcelino , Dña Victoria , D. Teodosio y D. Patricio declaro ejercitada en tiempo y forma la opción de compra respecto a la finca indicada, y condeno a dichos demandados a otorgar la escritura de compraventa a favor de la actora por el precio de 67.567'78 euros ( sesenta y siete mil quinientos sesenta y siete con setenta y ochocéntimos de euro ) siendo los gastos con arreglo a ley, salvo la plusvalia que se pagaria al 50% libre de cargas y gravámenes y de no ser así se hara por el Juzgado. Se imponen las costas a dichos demandados. Apreciando la excepción de falta de legitimación pasiva respecto a Dña Francisca , se absuelve de la demanda a la misma, con imposición de las costas a la parte actora. '

SEGUNDO.-

Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de D. Marcelino , D. Patricio y Dª Victoria , y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de D. Teodosio y COMPAÑIA VALENCIANA DE PROMOCIONES Y NEGOCIOS S.A.. Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, se señaló para deliberación y votación el día dieciocho de junio de dos mil quince .

TERCERO.-

Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

Se aceptan los razonamientos jurídicos de la resolución recurrida, que no se contrapongan a los siguientes, y .

PRIMERO.-

Este procedimiento se inició por la demanda en la que se explicó que: el demandante sucribió, el 20 de febrero de 1985, un contrato del arrendamiento con opción de compra la que se ejercitó el 14 de febrero de 2006, la que se reiteró pero no se cumplió por los demandados; por lo que en suplico se solicitaba que se declarase incumplido por los demandados las obligaciones derivadas del citado contrato, declarar ejercitada en tiempo y forma la opción de compra condenando a los demandados a venderle la finca litigiosa en los términos contenidos en el contrato por 61.831,36 €, condenando a otorgar escritura pública de compraventa. Habiéndose dictado Sentencia en la cual se estimó la demanda al concluir, en los fundamentos de derechos sexto y séptimo, que '...El precontrato de opción de compra es una verdadera relación jurídica obligacional en la que el optante tiene el derecho (no el deber a diferencia de la promesa de venta del artículo 1451 CC ), de adquirir la cosa por compraventa en el plazo fijado, y el concedente de la opción, propietario de la cosa tiene el deber (ningún derecho) de transmitirla con la perfección del contrato de compraventa. No es esencial que medie precio o prima ( S.TS 19-02-14 ). En este caso, dentro del contrato de arrendamiento de la finca rústica se pactó una opción de compra, perfectamente válido, que se podría ejercer durante la vida del contrato de arrendamiento que es un plazo determinado pues se pacto durante tres años, prorrogable, y no se ha dado por terminado, por lo que se encuentra vigente cuando se ha ejercitado el derecho de opción, sin que juegue el plazo máximo establecido en la Ley de Arrendamientos Rústicos. Cabe este pacto dentro de la autonomía de la voluntad de las partes ( artículo 1255 CC ), y por tanto es obligatorio y tiene fuerza de ley entre las partes ( artículos 1091 , 1256 y 1258 CC ) y por extensión para los herederos ( arts 659 y 661 CC ) y en este caso obliga al esposo Sr. Marcelino , en cuanto al usufructo, y a los hijos, Don Teodosio , Don Patricio y Doña Victoria en cuanto a la nuda propiedad. La opción se ha ejercita por notificación al Sr. Marcelino , y por medio de esta demanda ...Lasuperficie es de tres hanegadas, aunque en el Registro conste dos hanegadas, tres cuartones y una braza equivalentes a veinticuatro áreas, ochenta y nueve centiáreas y sesenta y seis decímetros cuadrados. El precio no puede ser el valor de tasación, sino el pactado, que ha indicado la parte actora traducido a euros y que asciende a 67.567'78 euros...' . Ante esta resolución, se formulo recurso de apelación por:

a.- Por la representación de doña Victoria , alegando en síntesis que: 1º) respecto a la naturaleza y regulación del arrendamiento, debe calificarse de rustico pues recaía sobre un campo de arroz que se cultiva empleando al técnica de barbecho, no se ha valorado el recibo anual de la junta de desagüe de la albufera que cuyo hecho impositivo es cultivo de arroz, por lo que por imperativo legal el arrendamiento quedaría rescindido, el 20 de febrero de 2006; 2º) Sobre la nulidad del contrato por no ser profesional de la agricultura la actora y no aplicarse al destino agrícola.- a la vista del artículo 14 de la Ley 83/1980 el contrato era nulo, porque el arrendatario no era profesional de la agricultura, pues al tiempo de perfeccionarse el contrato la mercantil arrendataria estaba en trámite de constitución y no se conoció su objeto social, por mora del 25.3 se extinguió de pleno derecho el 20 de febrero de 2006; 3º) acerca de la opción de compra, plazo y ejercicio.- desde el 27 de junio de 2005, en la que se adjudicó la herencia de la Sra. Carlota otorgando el usufructo del terreno rustico al esposo don Marcelino y tres doceavas partes indivisas de la parcela a sus hijos, adjudicaciones que fueron inscritas en el Registro de la Propiedad, desde el 30 de diciembre de 2005 es público a todos los efectos, la opción de compra solo puede dirigirla a los propietarios mientras que el demandante la dirigió contra el usufructuario, sin que ese burofax vincule a los propietarios; 4º) respecto al precio.- éste debía ser el valor actual del terreno sino se produciría un enriquecimiento injusto, debiendo en todo caso estar al precio de la demanda debiendo fijarse en 150.000 €; 5º) costas.- habiéndose desestimado la demanda contra una de los demandados debe entenderse que la demanda se estimó parcialmente y por ello no hacer declaración de costas. Y terminaba solicitando que se declarase la nulidad del contrato de arrendamiento y del de la opción de compra, que no se ejercitó en forma y en todo caso subsidiariamente que el valor del finca es 150.000 €.

b.- Por la representación de don Patricio se formuló recurso de apelación, alegando en síntesis: 1º) respecto a la naturaleza y regulación del arrendamiento, aunque el contrato no lo dice expresamente, se debe calificar de rustico pues recaía sobre un campo de arroz, en el Registro de la Propiedad lo califica de rustico, no se ha valorado la fotografiá aérea, no se ha valorado el recibo anual de la Junta de Desagüe de la Albufera que cuyo hecho impositivo es el cultivo de arroz, por lo que por imperativo legal el arrendamiento quedaría rescindido, el 20 de febrero de 2006, antes de la remisión del primer burofax; 2º) Sobre la nulidad del contrato por no ser profesional de la agricultura la actora y no aplicarse al destino agrícola, a la vista del artículo 14 de la Ley 83/1980 el contrato era nulo porque el arrendatario no era profesional de la agricultura, pues al tiempo de perfeccionarse el contrato la mercantil arrendataria estaba en trámite de constitución no se conoció su objeto social y por mora del 25.3 se extinguió de pleno derecho el 20 de febrero de 2006; 3º) ejercicio de la opción de compra, plazo y ejercicio.- desde el 27 de junio de 2005, en la que se adjudicó la herencia de Doña. Carlota otorgando el usufructo del terreno rustico al esposo don Marcelino y tres doceavas partes indivisas de la parcela a sus hijos, adjudicaciones que fueron inscritas en el Registro de la Propiedad, desde el 30 de diciembre de 2005 es público a todos los efectos, la opción de compra solo puede dirigirlas a los propietarios, mientras que el demandante la dirigió contra el usufructuario, sin que ese burofax vincule a los propietarios; 4º) en relación al precio.- éste debía ser el valor actual del terreno, no puede estarse al precio de una hanegada del campo de arrozal, que produciría un enriquecimiento injusto, debiendo en todo caso estar al precio de la demanda debiendo fijarse en 150.000 €; 5º) costas del procedimiento.- habiéndose desestimado la demanda contra una de los demandados debe entenderse que la demanda se estimó parcialmente y por ello no hacer declaración de costas. Y terminaba solicitando que se declarase la nulidad del contrato de arrendamiento, del de opción de compra, se declare que no se ejercitó en forma y en todo caso subsidiariamente que el valor del finca se fije en 150.000 €.

c.- Por la representación de don Marcelino se formuló recurso de apelación, en base a error en la valoración de la prueba, alegando en síntesis: 1º) falta de legitimación pasiva del demandado.- que unicamente es titular del derecho de usufructo por lo que no tiene porque ser demandado; 2º) respecto a la naturaleza y regulación del arrendamiento.- aunque el contrato no lo dice expresamente, se debe atender a la intención de los contratantes, así la cláusula quinta habla de explotación de fincas que debe referir a la agrícola, se califica de rustico pues recaía sobre un campo de arroz, en el Registro de la Propiedad lo califica de rustico, no se ha valora la fotografiá aérea, ni el recibo anual de la Junta de Desagüe de la Albufera, cuyo hecho impositivo es el cultivo de arroz, por lo que por imperativo legal el arrendamiento quedaría rescindido, el 20 de febrero de 2006, antes de la remisión del primer burofax; 3º) Sobre la nulidad del contrato por no ser profesional de la agricultura la actora y no aplicarse al destino agrícola.- a la vista del artículo 14 de la Ley 83/1980 , el contrato era nulo porque el arrendatario no era profesional de la agricultura, pues al tiempo de perfeccionarse el contrato la mercantil arrendataria estaba en trámite de constitución, no se conoció su objeto social, era nulo por el artículo 25 de la Ley 83/1980 , y por mora del 25.3 se extinguió de pleno derecho el 20 de febrero de 2006; 3º) Opción de compra, plazo y ejercicio.- desde el 27 de junio de 2005, en la que se adjudicó la herencia de la Sra. Carlota otorgando el usufructo del terreno rustico al esposo don Marcelino y tres doceavas partes indivisas de la parcela a sus hijos, adjudicaciones que fueron inscritas en el Registro de la Propiedad, desde el 30 de diciembre de 2005 es público a todos los efectos, la opción de compra solo puede dirigidas a los propietarios mientras que el demandante la dirigió contra el usufructuario, sin que ese burofax vincule a los propietarios; 4º) en relación al precio.- éste debía ser el valor actual del terreno, no puede estarse al precio de una hanegada del campo de arrozal, que produciría un enriquecimiento injusto, debiendo en todo caso estar al precio de la demanda debiendo fijarse en 150.000 €; 5º) costas del procedimiento.- habiéndose desestimado la demanda contra una de los demandados debe entenderse que la demanda se estimó parcialmente y por ello no hacer declaración de costas. Y terminaba solicitando que se declarase la nulidad del contrato de arrendamiento, del de opción de compra, que no se ejercitó en forma y en todo caso subsidiariamente que el valor del finca se fije en 150.000 €.

SEGUNDO.-

El primer motivo que plantean todos los recurrentes, sobre el fondo de la cuestión debatida, nació de la discusión sobre la naturaleza del contrato de arrendamiento y en segundo lugar sobre las consecuencias de no ser profesional de la agricultura, la arrendataria.

Sobre esta cuestión el Juez quo, en los fundamentos de derecho cuarto y quinto, explicó que '... a la vista de las pruebas practicadas estamos ante un arrendamiento de finca rústica, pero no sujeto a la Ley de Arrendamientos Rústicos (Ley 83/90 de 31 de diciembre) pues en el contrato no dice que se ceda para fines agrícolas, pecuario o forestal, sino para cualquier fin, y el artículo 1º de dicha ley dice que para que esté sujeto a la misma debe ser cedido para estos fines, y resulta que se ha venido dedicando a formar parte de las instalaciones del Camping El Saler, y sólo pueden ser arrendatarios a efectos de dicha ley los profesionales de la agricultura ( art 14 LAR ), y la sociedad arrendataria no lo era. Se trata de un contrato de arrendamiento sujeto a la regulación del Código Civil ( arts 1546 y ss CC ). Estamos ante un arrendamiento de cosa, y concretamente de finca rústica, en el que una de las partes se obliga a dar a otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto ( art 1543 CC ). En este caso se pactó una duración de tres años, con tácita reconducción ( art 1566 CC ) y se pacta un preaviso de seis meses y se estableció un precio cierto de 350000 pts anuales, actualizable a partir del tercer año conforme al indice del coste de la vida ...Como ya he dicho antes la propia ley de Arrendamientos rústicos excluye de su regulación la cesión de fincas rústicas que no lo sean para fines agrícolas, pecuario o forestal y efectivamente no pueden ser arrendatarios los que no sean profesionales de la agricultura ( arts 1 y 14 LAR ), lo cual no quiere decir que el contrato de arrendamiento sea nulo simplemente el predio rústico se dedica a otros fines (camping) y está sujeto a la regulación del Código Civil, y al propio contrato, que las partes firmaron en uso de su autonomía de voluntad ( art 1255 CC ) en el que concurren todos los elementos, de consentimiento, objeto y causa ( art 1261 CC ), y por tanto tiene fuerza de ley entre las partes y debe cumplirse ( arts 1091 , 1256 y 1258 CC )....'.

La Sala comparte el razonamiento del Juez a quo, pues la interpretación de la naturaleza del contrato suscrito el 20 de febrero de 1985 (folios 31 a 34), debe realizarse a tenor del contenido del mismo, mas concretamente de sus palabras ( artículo 1281 del CC ), ya que en la estipulación quinta 'destino de la finca ' se estableció que '... la arrendataria está plenamente facultada para dar a las fincas el destino y uso que consideré oportuno...'. Esta especificación permite concluir, dada la claridad de los términos, que la voluntad de los contratantes fue la de no sujetar el arrendamiento a un concreto destino y menos aun al agrícola. Y esta conclusión es fundamental, en la medida que implica desestimar este motivo de los recursos, en tanto que el destino del finca arrendada es el criterio utilizado en la Ley de Arrendamientos Rusticos de 1980, para delimitar esos arrendamiento, pues el artículo 1º exige para que el arrendamiento se califique de rústicos y quede sujeto a los preceptos de la citada Ley , que su destino sea el aprovechamiento agrícola pecuario o forestal, condición que no se cumple y que ni siquiera se ha acreditado que se hubiese cumplido en momento alguno.

En los recurso se han opuestos hechos que, a juicio de las partes apelantes, corroboran el uso agrícola de la finca:

1º) El que el objeto del arrendamiento sea una finca rustica, no varia la anterior consideración, pues el criterio legal no radica en la naturaleza del objeto arrendado sino el aprovechamiento del mismo.

2º) Tampoco considera la Sala que deba entenderse contravenida esa conclusión, por el pago del recibo de la junta de desagüe de la Albufera (folio 114), por cuanto quien lo satisface no es el demandante, por tanto no recae sobre el arrendamiento, sino que lo satisface uno de los demandados por lo que recae sobre la propiedad. Esta circunstancia impide que de su pago deduzcamos el aprovechamiento del terreno.

3º) La fotografiá aérea, examinada en su conjunto permite llegar a una conclusión contraria a la alegada por los recurrentes, por cuanto si se tiene en consideración que junto a la demanda se aportaron dos: a.- la del folio 36, efectuada en 1977, en la que se ve un terreno pero no se puede deducir de lo observado que se cultivase; y b.- la de 1989 (folio 37), en la que se ve la misma finca sin que se observe destino agrícola alguno.

4º) Por demás, acudir para interpretar la intención de las partes en el contrato a la estipulación 5ª, párrafo segundo que faculta al arrendatario a 'siendo ambas fincas contiguas explotarlas conjuntamente', y de esa frese deducir que se refiere a la explotación agrícola, mas que deducir es incluir un limite no pactado, olvidando la interpretación sistemática de toda la estipulación quinta, ( articulo 1285 del CC ), desconociendo su párrafo primero que dejaba libertad para dedicar la finca a la explotación que se considerara conveniente.

TERCERO.-

La segunda cuestión que todos lo recurrentes plantean en este motivo son dos objeciones a la opción de compra ejercitada por la actora, por un lado su duración que califican de indefinida y por otro que la actora no se dirigió a los propietarios si no al usufructuario.

Sobre la que el Juez quo en el fundamento de derecho sexto explicó que '... el precontrato de opción de compra es una verdadera relación jurídica obligacional en la que el optante tiene el derecho (no el deber a diferencia de la promesa de venta del artículo 1451 CC ), de adquirir la cosa por compraventa en el plazo fijado, y el concedente de la opción, propietario de la cosa tiene el deber (ningún derecho) de transmitirla con la perfección del contrato de compraventa. No es esencial que medie precio o prima ( S.TS 19-02-14 ). En este caso, dentro del contrato de arrendamiento de la finca rústica se pactó una opción de compra, perfectamente válido, que se podría ejercer durante la vida del contrato de arrendamiento que es un plazo determinado pues se pacto durante tres años, prorrogable, y no se ha dado por terminado, por lo que se encuentra vigente cuando se ha ejercitado el derecho de opción, sin que juegue el plazo máximo establecido en la Ley de Arrendamientos Rústicos. Cabe este pacto dentro de la autonomía de la voluntad de las partes ( artículo 1255 CC ), y por tanto es obligatorio y tiene fuerza de ley entre las partes ( artículos 1091 , 1256 y 1258 CC ) y por extensión para los herederos ( arts 659 y 661 CC ) y en este caso obliga al esposo Sr. Marcelino , en cuanto al usufructo, y a los hijos, Don Teodosio , Don Patricio y Doña Victoria en cuanto a la nuda propiedad. La opción se ha ejercita por notificación al Sr. Marcelino , y por medio de esta demanda...'.

Si partimos de que en el contrato de opción una de las partes, denominada concedente, promitente u optatario, concede a la otra (aceptante, beneficiaria u optante) el derecho a decidir unilateralmente, dentro de un periodo de tiempo determinado libremente convenido, la celebración de un contrato principal, ya definido en sus elementos objetivos, de modo que ejercitado tal derecho la opción queda consumada y automáticamente se perfecciona el contrato principal prefijado, por lo general un contrato de compraventa. La obligación esencial del optante es pagar el precio estipulado para la venta y la del optatario o promitente mantener la oferta durante el tiempo pactado, tener el objeto ofrecido y no disponer de él hasta el ejercicio de la opción o hasta que transcurra o caduque el plazo. Y que el alquiler con derecho a compra es un contrato atipico y mixto, compuesto por dos subcontratos, uno de alquiler y otro de compraventa, y por su natruleza se califica de precontrato en virtud del cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones. En base a lo anterior la Sala considera que este motivo debe decaer por:

a) Sustentada la duración del contrato en indefinida y en base a ello su ineficacia, en tanto que el Tribunal Supremo ha mantenido que la opción de compra no puede constituirse con carácter indefinida. Pero la realidad es que no concurre ese carácter en la pactada y discutida en el proceso. Ello por cuanto, la estipulación II ajustó su duración a la del contrato de arrendamiento. El que tampoco puede calificarse de indefinido, en la medida que, conforme a la estipulación segunda, se estableció un plazo de 3 años prorrogables por periodos anuales, tácitamente. Quedando sujeta ésta a la voluntad de las partes pudiendo cualquiera de ellas preavisar su resolución con 6 meses de anticipación. La correlación de ambos pactos impide calificar el contrato de opción con carácter indefinido, sino que al contrario tiene un limite temporal, la duración del arrendamiento. Correlación lógica pues si el contrato de opción se pacta conjuntamente al de arrendamiento, es natural que se vincule la duración de uno con otro, lo contrario sería un contrasentido con la voluntad contractual.

b) En segundo lugar, se ha objetado al correcto ejercicio de la opción de compra, al haberla dirigido contra el usufructuario y no contra los nudos propietarios. Sobre la que deben hacerse sendas precisiones: 1.- el actor dirigió sendos burofaxes a don Marcelino en el año 2006, sin que éste le remitiese respuesta alguna (folios 48 a 59); 2º) Volvió a remitir el mismo burofax en enero de 2014, ejercitando el derecho de adquisición preferente, el que si que le fue contestado por el demandado, aquél le indicó que no estaban conformes con su planteamiento, y en contraposición le ofrecía firmar un nuevo contrato de arrendamiento; 3º) habiendo fallecido doña Carlota , el 15 de mayo de 2005, por escritura pública de 26 de junio (folios 171 a 198), los herederos efectuaron la partición de la herencia, en la que respecto al objeto litigioso, se adjudicó el usufructo vitalicio al viudo y a tres de sus cuatro hijos la tres avas partes de la nuda propiedad. Aunque se reconoce que efectivamente el ejercicio de la voluntad del optante no se remitió a los nudos propietarios y que este hecho plantea una objeción a la prosperabilidad de la reclamación, en la practica esta circunstancia quedó subsanada por el ejercicio de las acción en la demanda, y mas fundamentalmente, por cuanto el actor en todo caso se dirigió a la persona que representaba a la propiedad, por su condición de arrendador, siendo éste el que ocultó el hecho de que unicamente ostentaba el usufructo vitalicio. Sin obviar que incluso en la comunicación del año 2014, que le fue contesta, por los términos plurales empleados se entiende que el demandado contestó en su nombre y el de sus hijos, dándose todos ellos por enterados de la intencion del demandante. Pues lo relevante es el ejercicio de la opción se concozca por el concedente, en este caso sus herederos, dentro del plazo fijado en la opción, siendo aplicable el artículo 1262.2 del Código Civil . En este caso, vistas las anteriores explicaciones se concluye que el concedente tuvo conocimiento del ejercicio de la opción dentro del plazo concedido para el ejercicio de la misma, maximo cuando el contrato de arrendamiento sigue vigente.

CUARTO.-

Sobre la cuestión del precio de la opción de compra, el demandante lo valoró en la suma de 61.831,36 €, los demandados en la de 150.000 €, y el Juez a quo en el fundamento de derecho séptimo lo fijó en '... la superficie es de tres hanegadas, aunque en el Registro conste dos hanegadas, tres cuartones y una braza equivalentes a veinticuatro áreas, ochenta y nueve centiáreas y sesenta y seis decímetros cuadrados. El precio no puede ser el valor de tasación, sino el pactado, que ha indicado la parte actora traducido a euros y que asciende a 67.567'78 euros...'.

Este motivo de los recurso de los demandados debe decaer, por cuanto el titulo de la opción de compra es el contrato de 20 de febrero de 1985, que vincula a las partes, artículo 1258 del CC , en el que se fijó el precio de aquella, por el que se debe pasar, artículo 1255 del CC . No cabe ahora introducir uno distinto al no ser esa la voluntad de los contratantes, sin que unilateralmente se pueda modificar el contrato.

No es aplicable la doctrina del enriquecimiento injusto que exige, por un lado un enriquecimiento, la obtención de una ventaja patrimonial; por otro un empobrecimiento y la falta de causa que justifique el enriquecimiento, así como la inexistencia de un precepto legal que excluya la aplicación de la reclamación por el enriquecimiento injusto. En la media que el precio está fijado en el contrato que es legal y válido, derivando la ventaja económica del ejercicio de lo pactado ( Sentencias del Tribunal supremo de 27 de enero de 1977 y 1 de diciembre de 1980 .... ), ello implica la ausencia de uno de los requisitos para apreciar la existencia del enriquecimiento injusto o sin causa.

Por demás dado que no se ha impugnado concreta la valoración efectuada por el Juez a quo, en base a lo pactado, debe mantenerse la suma indicada por aquél.

QUINTO.-

Conviene examinar la falta de legitimación de don Marcelino al ser usufructuario.

Sobre ella el Juez a quo explicó, en el fundamento de derecho tercero, que '... La esposa de D. Marcelino , Doña Carlota tenia el pleno dominio ( art 348 CC ) sobre la finca en cuestión, que había adquirido por herencia, y libremente firmó el contrato de arrendamiento con opción de compra que nos ocupa. Dicha señora en su testamento decidió dejar a su esposo el usufructo vitalicio de todos sus bienes, entre los que se encontraba la referida finca sita en el Arbre Gos, y la nuda propiedad quedaba para sus hijos. Ello supone que se establecía un derecho real limitado, usufructo ( art 467 CC ) sobre la propiedad; pero el contrato de arrendamiento sobre la finca como derecho personal seguía existiendo, y lo prueba el hecho de que el Sr. Marcelino siguió cobrando la renta, y también persistía el derecho de opción de compra, que es también un derecho personal, y que comprende tanto el usufructo como la nuda propiedad. Recordemos que la herencia (lease caudal hereditario) comprende todos los bienes, derechos y obligaciones de una persona que no se extingan con la muerte ( art 659 CC ). Los herederos suceden al difunto por el sólo hecho de su muerte en todos sus derechos y obligaciones ( art 661 CC ). El usufructo de la finca pasa al esposo vía legado, como gravemente que pesa sobre los herederos que deben respetarlo y cumplirlo, como así ha ocurrido ( arts 858 y 859 CC ). De todo ello se deduce que el esposo Sr. Marcelino está legitimado como usufructuario, y esta comprendido en el arrendamiento y el pacto de opción de compra, que su esposa firmó en su día ( art 10 LEC )...'.

No discutida la condición de usufructuario que por vía de sucesión ostenta este demandado apelante, la legitimación pasiva debe ser examinada en función de la acciones ejercitadas en la demanda y mas concretamente de las pretensiones del suplico, en el que se formularon cuatro pretensiones: declarar incumplida por los demandados las obligaciones derivadas del contrato de opción de compra, condenar a los demandados a venderle al finca litigiosa y a otorgarle escritura pública de compraventa.

En base a estas pretensiones es evidente que este demandado ostenta legitimación pasiva, en la media que la opción de compra crea una relación jurídica entre el concedente, promitente u optatario, y el aceptante, beneficiario u optante, y la posición de la primera en el contrato no solo la ostentan los hijos por haberla sucedido en la nuda propiedad sino también el marido, en la medida que el usufructo forma parte de los derechos que integraban la propiedad cuya opción se ejercita en la demanda. Además el cumplimiento del contrato no solo exige la entrega de la nuda propiedad sino de la propiedad, sin cargas ni gravámenes.

SEXTO.-

Atendido el contenido del suplico recursos la Sala, coincide con la parte apelada, pues observa que en todos ellos se ha introducido, en el suplico, la solicitud de que se declarase: la nulidad del contrato de arrendamiento, la nulidad de la opción de compra se que no se ejercitó en forma y en todo caso subsidiariamente que el valor del finca es 150.000 €. Estas pretensiones deben ser calificadas de extemporáneas; ya que, si bien en primera instancia fue objeto de discusión la validez del contrato de arrendamiento y del de opción de compra, pero limitandose a contestar la demanda, sin ejercitar acción de nulidad alguna por medio de la reconvención, ni contener en el suplico de los escritos de contestación mayor pretensión que la de su desestimación. Incluir ahora en el suplico de los escritos interponiendo del recurso de apelación las citadas solicitudes, excede del limite que para el objeto del recurso de apelación establece el artículo 456 de la LEC 'pendente apellatione nihil innovetur'.

SEPTIMO.-

Sobre las costas de primera instancia, los recurrentes han entendido que: habiéndose desestimado la demanda contra una de los demandados debe entenderse que la demanda se estimó parcialmente, y por ello, no hacer declaración de costas.

Este motivo no puede prosperar por cuanto en la demanda se produjo una acumulación subjetiva de acciones, al ser varios los titulares del derecho objeto de discusión. Esta relación jurídica procesal implica que la apreciación del criterio del vencimiento no se realiza en relación a todos los demandados, como si fueron solo uno, sino a cada uno de ellos de manera individualizada, de forma que si la demanda se estima contra uno, esa estimación es integra contra él, sin que afecte en la condena en costas la prosperabilidad de la acción contra los otros demandados ( articulo 394 de la LEC ).

OCTAVO,.-

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede imponer a cada apelante el pago de las costas de sus respectivos recursos en esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

PRIMERO.-

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales Ana Araceli Moreno Garijo, en nombre y representación de Marcelino , contra la Sentencia número 139/2014 de 16 de julio, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 22 de Valencia , en el juicio ordinario seguido con el numero 230/2014.

SEGUNDO.-

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales doña María Paz Gómez Sánchez, en nombre y representación de don Patricio , contra la citada sentencia.

TERCERO.-

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales doña María Paz Gómez Sánchez, en nombre y representación de doña Victoria , contra la citada Sentencia.

CUARTO.-

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales don José Luis Medina Gil, en nombre y representación de don Teodosio , contra la citada sentencia.

QUINTO.-

Confirmar íntegramente dicha resolución.

SEXTO.-

Imponer a cada apelante el pago de las costas de sus respectivos recusos en esta alzada.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Respecto al depósito constituido por el recurrente, de conformidad con la L.O. 1/09 de 3 de Noviembre en su Disposición Adicional Decimoquinta, ordinal 9 º, procede la pérdida del depósito, quedando éste afectado a los destinos especificados en el ordinal 10º.

Contra la presente resolución podrá interponerse recurso de casación por interés casacional siempre que concurran las causas y se cumplimenten las exigencias del art. 477 de la L.E.C ., y, en su caso y acumuladamente con el anterior, recurso extraordinario por infracción procesal, y a tenor de lo establecido en la Ley 37/11 de 10 de Octubre, de Medidas de Agilización Procesal, dichos recursos, habrán de interponerse en un solo escrito ante esta Sala en el plazo de los 20 días contados desde el siguiente a su notificación, adjuntando el depósito preceptivo para recurrir establecido en la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre, con las formalidades previstas en aquélla y la tasa por el ejercicio de la potestad jurisdiccional en el orden civil, a tenor de la Ley 10/12 de 20 de Noviembre, modificada por Real Decreto Ley 1/2015, si concurrieran los presupuestos procesales para ello.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma. Certifico.

DILIGENCIA.- Para hacer constar que seguidamente se notifica la anterior resolución mediante envio de copia por el sistema de lexnet a los Procuradores intervinientes en el recurso, haciendo saber a las partes, que en caso de interposición de recurso de casación y en su caso acumuladamente con el anterior recurso extraordinario por infracción procesal, en el plazo de VEINTE DIAS y ante este mismo Tribunal, de conformidad con la Disposición Adicional 15ª de la L.O.P.J . publicada en el B.O.E. de 4 de noviembre de 2009, la necesidad de constitución del deposito para poder recurrir, debiendo ingresar la suma de 50 € por cada uno de los recursos que se preparen en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones nº 4510 abierta a nombre de este Tribunal en la entidad Santander, acreditando la constitución de dicho depósito al tiempo de preparar el recurso.

Igualmente para el supuesto de no concurrir la exención subjetiva establecida en el art. 11 del Real Decreto Ley 1/2015, de 27 de febrero , que modifica el art. 4 de la Ley 10/2012 , deberá acompañar el recurrente la presentación de la tasa por el ejercicio de la potestad jurisdiccional en el orden civil, a tenor de la Orden HAP 2662/12 de 13 de Diciembre, con las formalidades contenidas en aquélla, de todo lo que doy fe.

14