Sentencia CIVIL Nº 165/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 153/2017 de 25 de Abril de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Vigesimoprimera
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 8 - 28035
Tfno.: 914933872/73,3872
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2015/0141474
Recurso de Apelación 153/2017
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 67 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 854/2015
APELANTE: LEMONHOUSE, S.L.U.
PROCURADOR D./Dña. MARINA QUINTERO SANCHEZ
APELADO: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS AVENIDA000 NUM000 MADRID
PROCURADOR D./Dña. HELENA MARGARITA LEAL MORA
SENTENCIA
MAGISTRADOS Ilmos Sres.:
D. GUILLERMO RIPOLL OLAZABAL
D. RAMON BELO GONZALEZ
Dª. MARIA ALMUDENA CANOVAS DEL CASTILLO PASCUAL
En Madrid, a veinticinco de abril de dos mil dieciocho. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia
Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto, en grado de
apelación los autos de juicio ordinario número 854/15 procedentes del Juzgado de Primera Instancia número
67 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como Apelante-Demandante: LemonHouse S.L.U. y de otra
como Apelado-Demandado: Comunidad de Propietarios de la AVENIDA000 nº NUM000 de Madrid.
VISTO, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª MARIA ALMUDENA CANOVAS DEL CASTILLO
PASCUAL.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.


PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia número número 67 de Madrid, en fecha, 24-11-2016 se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: 'Que desestimando la demanda interpuesta por Lemonhouse S.L.U., contra la Comunidad de Propietarios de la AVENIDA000 número NUM000 de Madrid, debo absolver y absuelvo a la citada demandada de las pretensiones formuladas en su contra, y ello haciendo expresa condena en las costas causadas a la parte demandante'

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, admitido en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada, quién se opuso en tiempo y forma.

Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.



TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de 4-4-17, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 24-4-2018.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida.


PRIMERO.- La representación de la entidad Lemonhouse S.L.U formuló demanda de juicio ordinario contra la Comunidad de Propietarios de la AVENIDA000 número NUM000 de Madrid, impugnando el acuerdo adoptado en el punto sexto del orden del día de la Junta General Ordinaria de la misma, celebrada el día 25 de Marzo de 2015, que imponía a los propietarios de los locales comerciales de aquélla la adopción de una serie de medidas de seguridad para poder acceder a la cubierta del edificio para instalar maquinaria en la misma, por considerar que dicho acuerdo venía a modificar el título constitutivo de aquélla, al condicionar el derecho a los propietarios de locales comerciales a instalar los conductos necesarios para la extracción y acondicionamiento de los mismos en las cubiertas, así como para instalar en ellas torres de enfriamiento u otros aparatos o mecanismos necesarios para el acondicionamiento o cualquier otra instalación, habiendo sido adoptado sin quorum suficiente al efecto, además de entender que el acuerdo adoptado era desproporcionado y abusivo, limitando y condicionando un derecho reconocido en el título constitutivo a favor de los propietarios de los locales integrados en la Comunidad de Propietarios, siendo desde luego discriminatorio en relación con los propietarios de los pisos que formaban parte de la mencionada Comunidad, sin que existieran causas que justificaran su adopción.

La Comunidad de Propietarios de la AVENIDA000 número NUM000 se opuso a las pretensiones frente a ella deducidas, indicando que si bien los propietarios de los locales comerciales tenían derecho a instalar en la cubierta del edificio las torres de enfriamiento y otros mecanismos, sin embargo carecían de derecho de uso de los portales, escaleras y ascensores, siendo que por ello no podían acceder a dichas cubiertas igual que el resto de los propietarios de los pisos de la misma, señalando que distintas obras realizadas por los propietarios de los locales habían venido a perjudicar a la Comunidad de Propietarios al causar daños en elementos comunes, manteniendo que el derecho a la instalación de los aparatos a que se refería la actora en su demanda no podía realizarse por ellos de forma abusiva perjudicando al resto de propietarios, negando que los acuerdos adoptados lo hubieran sido con abuso de derecho y que el acuerdo impugnado fuera discriminatorio en tanto que de informe pericial por ella acompañado con su escrito de contestación a la demanda había quedado acreditada la necesidad de realizarse las instalaciones en la cubierta con supervisión técnica.

La Juzgadora de instancia dictó sentencia en la que vino a desestimar las pretensiones deducidas por la parte actora en el suplico de su demanda, siendo la representación de la entidad Lemonhouse S.L.U quien ha venido a mostrar su desacuerdo con la mencionada resolución por considerar que aquélla había incurrido en error en cuanto a la valoración de la prueba practicada en relación con los ciertos perjuicios que los acuerdos impugnados causaban a los propietarios de los locales comerciales, no tratándose de una mera disputa vecinal la planteada, sin que desde luego fueran objeto del procedimiento los posibles daños que se hubieran causado por los propietarios de locales en elementos comunes del inmueble y concretamente en la cubierta del mismo, sin perjuicio del derecho de la Comunidad de Propietarios a ser resarcida por ellos, manteniendo que desde luego los acuerdos adoptados imponían a los propietarios de los locales comerciales unas medidas desproporcionadas al obligarles a la contratación de un técnico, entre otras cosas, imponiéndoles una carga que no existía cuando compraron los locales comerciales, limitando un derecho, reconocido en el título constitutivo, de acceso a una zona común como era la cubierta, infringiendo el mencionado acuerdo el principio de igualdad, estableciendo un trato discriminatorio y abusivo frente a los propietarios de los locales comerciales, indicando que si existieran causas o motivos de seguridad que justificaran la adopción de las medidas impugnadas desde luego deberían ser iguales y exigibles tanto a los propietarios de los locales comerciales como de los pisos, habiendo hecho uso alguno de los propietarios de los pisos de la cubierta para la instalación de aparatos de aire acondicionado, existiendo error en cuanto a la apreciación de la prueba en relación con lo que la Juzgadora denominaba actos propios, así como en relación con el contenido y alcance de las previsiones contenidas en el título constitutivo, en tanto que no podían considerarse los acuerdos adoptados como normas de régimen interno para regular el acceso a la cubierta para la instalación de cualquier tipo de aparatos, cuando las medidas adoptadas no afectaban a todos los propietarios de pisos y locales comerciales integrados en la Comunidad de Propietarios, sino solo a los propietarios de los locales comerciales.



SEGUNDO.- Antes de entrar a analizar los motivos de impugnación mantenidos contra la resolución adoptada en instancia, debemos señalar los siguientes hechos acreditados en autos que entendemos de especial interés para ello: De la certificación emitida por el Ilmo. Sr. Registrador del Registro de la Propiedad número 35 de los de Madrid, unida a los folios 61 y siguientes, ha quedado acreditado que en la Escritura de Obra Nueva y División Horizontal de la Comunidad de Propietarios de la AVENIDA000 número NUM000 de Madrid, de fecha 14 de Diciembre de 2014, cuya copia figura igualmente unida al folio 130 de las actuaciones, y conforme a las reglas que se dio esta Comunidad de Propietarios, como pactos especiales, se permitía 'con las necesarias autorizaciones, en su caso, pero sin la autorización de la Junta de propietarios,' la posibilidad de realizar 'todo tipo de instalaciones al servicio de los locales comerciales' (apartado b), y ello pese a que los locales comerciales, conforme a lo convenido, no participarían en los gastos de los portales, al no tener puerta de acceso a los mismos y no ser susceptibles de utilización, sin que tampoco participaran en los gastos de escaleras, ascensores, conserjería, garajes y accesos.

En estos pactos especiales en el apartado f) se prevé que los propietarios de los locales comerciales podrían realizar cuantas obras fueran necesarias para su instalación y funcionamiento, así como para dotar a cada uno de ellos de las acometidas de agua, luz, gas, saneamiento y teléfono con las debidas licencias, concretando en el apartado g) 'Se reconoce el derecho de los locales comerciales a instalar los conductos necesarios para la extracción y el acondicionamiento hasta las cubiertas, así como para instalar en la cubierta del edificio las torres de enfriamiento y otros aparatos o mecanismos para el acondicionamiento o de cualquier otras instalación'.

Del contenido de los documentos unidos a los folios 81 y 161 en relación con lo manifestado en el acto del juicio tanto por D. Jon , como por D. Juan al contestar a las preguntas que se les formularon, ha quedado acreditado que la cubierta del inmueble de la AVENIDA000 número NUM000 se trata de una cubierta de las conocidas como no transitables, no pensada para que se camine de forma habitual por la misma, debiendo saber cómo pisar en ella y con qué tipo de calzado, pudiendo dañarse la impermeabilización de la cubierta fácilmente si no se tiene cuidado al acceder a la misma o al introducir herramientas o maquinaria, ello además de quedar acreditado que la instalación de maquinaria en la cubierta y su mantenimiento supone la manipulación de otros elementos comunes, como las chimeneas de patinillos de instalaciones, que de no ser correctamente taladrados y sellados pueden producir filtraciones, desprendiéndose del contenido del informe emitido por el Sr Jon emitido, y ello a la vista de las imágenes que como NUM002 y NUM003 aparecen en la página 23 del informe de aquél (folio 183) y de las imágenes 17 y 18 de la página 29 del mismo (folio 189), lo que se vino igualmente a reconocer por el Sr Juan en el acto del juicio, la instalación en la cubierta del edificio a que nos venimos refiriendo por parte de un propietario de uno de los pisos de un aparato de aire acondicionado, así como de antenas de televisión.

Ha quedado igualmente acreditado en autos que, como consecuencia de los acuerdos adoptados ya en Junta de 7 de Noviembre de 2014, en relación con los problemas por la instalación de los aparatos de aire acondicionado en la cubierta del inmueble, y a la vista de la solicitud formulada por los propietarios de los locales comerciales números NUM001 , NUM002 y NUM003 de la Comunidad de Propietarios de la AVENIDA000 número NUM000 , se acordó la constitución de una comisión que estudiara el tema (folio 124), celebrándose Junta General Extraordinaria el día 13 de Noviembre de 2014 en la que se sometió a votación y en relación con el acceso a la cubierta por parte de los propietarios de los locales NUM001 , NUM002 y NUM003 , el acuerdo referido a las condiciones que los mismos debían respetar al acceder a la misma y que se concretaban: en la necesidad de que los propietarios de tales locales comerciales comunicaran con suficiente antelación, y al menos dos días hábiles antes, al Administrador y al Presidente de la Comunidad de Propietarios, mediante correo electrónico, el día, hora y tiempo estimado de los trabajos de instalación de los aparatos de aire acondicionado de los locales, imponiendo la obligación a los mismos de contratar un arquitecto técnico, para el control de los accesos de los operarios de los locales y la supervisión de los AIA, arquitecto técnico que debía ser el propuesto por aquéllos y cuyos honorarios satisfarían los propietarios de dichos locales comerciales, indicándose en el acta de la Junta de 13 de Noviembre de 2014 que de no cumplirse estos presupuestos no se permitiría el acceso a las cubiertas por portales, escaleras o ascensores, previendo la entrega de la llave de acceso de la cubierta solo al arquitecto técnico designado al efecto, quien podría ordenar la paralización de las obras de considerar que pudiera existir cualquier riesgo para las personas, viviendas o que pudiera suponer daños en la cubierta u otro elemento común durante la ejecución de tales trabajos.

Es un hecho cierto que representante de la entidad actora en la litis y apelante en esta alzada acudió a la Junta de 13 de Noviembre de 2014, votando a favor de los mencionados acuerdos.

En Junta General Extraordinaria celebrada el día 25 de Marzo de 2015, cuya acta figura al folio 53 de las actuaciones, en el punto sexto del orden del día, titulado 'Información y exposición del estado de las incidencias de los locales, medidas de seguridad a adoptar si procede', se puso en conocimiento de los asistentes a dicha Junta las incidencias al parecer provocadas por las obras realizadas por los propietarios de los locales comerciales en la cubierta de la finca, sometiendo a votación, en primer lugar, el apercibimiento a un vecino por la instalación de una manguera bajo forjado en el sótano 1, y tras diversas incidencias y debates se acordó someter a votación la extensión del procedimiento de autorización aprobado en Junta de 13 de Noviembre de 2014 para cualquier solicitud de acceso de los propietarios de los locales comerciales a las cubiertas del edificio, por portales, escaleras y/o ascensores, aprobándose por mayoría de 49 votos a favor, que representaban un 41,36475% de las cuotas de participación, y 7 votos en contra, que representaban un 8,59638% de las cuotas de participación, siendo uno de los propietarios que votó en contra de este acuerdo la mercantil Lemonhouse S.L.U.



TERCERO.- Debemos dejar claro que desde luego no es objeto de discusión en el procedimiento la forma en que se hayan realizado por los distintos propietarios de los locales comerciales instalaciones en la cubierta del inmueble de la AVENIDA000 número NUM000 , la corrección o incorrección de aquéllas y los posibles daños y perjuicios causados a la Comunidad de Propietarios demandada en la litis, quien en su caso podrá ejercitar las acciones que en la defensa de sus derechos le correspondan, debiendo limitarnos a examinar si el acuerdo adoptado en el punto sexto del orden del día de la Junta General celebrada por la referida Comunidad de Propietarios, con fecha 25 de Marzo de 2015, y en lo referente a las condiciones de acceso por los propietarios de los locales comerciales integrados en la misma a la cubierta de la finca, son contrarios a sus Estatutos, habiendo sido adoptados sin quorum suficiente para ello, o causan un grave perjuicio a la entidad Lemonhouse S.L.U que no tenga obligación de soportar o se han aprobado con abuso de derecho, siendo un acuerdo discriminatorio y que atente al principio de igualdad.



CUARTO.- Pues bien, partiendo de los hechos que como probados hemos declarado en el segundo de los fundamentos jurídicos de la presente resolución, entendemos que teniendo derecho los propietarios de los locales comerciales de la AVENIDA000 número NUM000 , conforme expresamente se prevé en las Reglas de dicha Comunidad de Propietarios, a instalar los conductos necesarios para la extracción y acondicionamiento hasta las cubiertas, así como para instalar en la misma las torres de enfriamiento y otros aparatos o mecanismos necesarios para el acondicionamiento o cualquier otra instalación de los mismos (regla g), pudiendo realizar las obras necesarias para su instalación y funcionamiento (regla f), sin que para la realización de todo tipo de instalaciones al servicio de los locales sea necesaria autorización de la Junta de Propietarios, sin perjuicio de contar con las necesarias autorizaciones administrativas (regla b), es evidente que el acuerdo adoptado en la Junta General Extraordinaria de 25 de Marzo de 2015 que extiende el procedimiento de autorización aprobado en Junta de 13 de Noviembre de 2014 en relación con la solicitud efectuada por los propietarios de los locales comerciales NUM001 , NUM002 y NUM003 , a cualquier solicitud de acceso de los propietarios de los locales comerciales a las cubiertas del edificio supone de hecho una alteración de las propias previsiones contenidas en los Estatutos o Reglas de dicha Comunidad de Propietarios, al condicionar el libre ejercicio de un derecho a los mismos expresamente reconocido, sin otras limitación que el que para las instalaciones a efectuar en la cubierta del inmueble en relación con aquéllas al servicio de sus locales comerciales cuenten con la preceptiva autorización administrativa.

Cualquier limitación que se pretenda imponer a los propietarios de los locales comerciales en relación con las instalaciones que afecten a los mismos y que deban colocarse en la cubierta de la finca, más allá de que deben contar con la necesaria autorización administrativa, como es sin duda la de condicionar su instalación a una supervisión técnica elegida por la propia Comunidad de Propietarios de la AVENIDA000 número NUM000 , es en principio contraria a las previsiones estatutarias de la misma.

En todo caso, y siendo evidente que una Comunidad de Propietarios, por otra parte, puede establecer normas que regulen la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y las cosas comunes, no cabe duda que la Comunidad de Propietarios de la AVENIDA000 número NUM000 podría adoptar reglas referidas a las posibles medidas de seguridad para transitar por la cubierta del edificio, dadas las peculiaridad de la misma; ahora bien, estas medidas no podrían desde luego limitar el derecho de uso de aquélla reconocido a los propietarios de los locales comerciales para la colocación en ella de sus instalaciones, excediendo de lo que puedan ser reglas que afecten al uso de la cubierta como elemento común, y como ya hemos referido, el condicionar la instalación de los servicios de los locales comerciales a ninguna supervisión técnica extraordinaria, resultando que, por otra parte, tales medidas de seguridad para la utilización de un elemento común no podrían dirigirse tan solo en relación con un tipo de propietarios de los integrados en la Comunidad de Propietarios, esto es a los propietarios de los locales comerciales, sino que debería afectar a todos los propietarios del inmueble, propietarios de locales comerciales y de viviendas, máxime constando en autos la utilización por alguno de ellos de la cubierta del inmueble a que nos estamos refiriendo.

Así resulta que si los acuerdos adoptados fueran hipotéticamente de aquéllos que únicamente se refirieran a la adecuada utilización de un elemento común, tratándose de lo que se conocen como normas de régimen interno, lo que es evidente es que estas normas deberían afectar a todos los propietarios integrados en la Comunidad de Propietarios y no solo a alguno de ellos, tratándose el acuerdo adoptado en la Junta de 25 de Marzo de 2015 bajo el punto sexto del orden del día, caso reiteramos de que se considerara como una norma de régimen interior, lo que por su alcance ya anteriormente hemos indicado que descartamos, de un acuerdo desde luego discriminatorio en relación con los propietarios de los locales comerciales, con manifiesta infracción del principio de igualdad que debe regir entre todos ellos, propietarios de locales comerciales y de viviendas en relación con el uso de la cubierta del inmueble.



QUINTO.- En todo caso, y como ya hemos referido, entendiendo que el acuerdo adoptado bajo el punto sexto del orden del día de la Junta General Extraordinaria celebrada el día 25 de Marzo de 2015 viene a suponer una limitación en el ejercicio de un derecho reconocido a los propietarios de los locales comerciales, condicionando él mismo a una supervisión técnica que desde luego excede de lo que pueda considerase una norma de régimen interno en relación con el uso de un elemento común, y que va en contra de las previsiones contenidas en las Reglas de la propia Comunidad de Propietarios, burlando de hecho las mismas, sin que tengan obligación de soportar tal acuerdo los propietarios de los locales comerciales, suponiendo en todo caso tales acuerdos, en lo que se refería al acceso a la cubierta del inmueble, un trato desigual y abusivo con los propietarios de las viviendas, es por lo que teniendo en cuenta las previsiones contenidas en el art 18 de la Ley de Propiedad Horizontal , y sin perjuicio de que de entender que de hecho deja sin efecto una norma estatutaria como la que anteriormente hemos referido, que permite a los propietarios de los locales comerciales la instalación de aparatos y mecanismos necesarios para el funcionamiento de aquellos en la cubierta de la finca sin consentimiento de la Comunidad de Propietarios, no procede sino que estimemos el recurso de apelación que nos ocupa, revocando la sentencia dictada en instancia, en el sentido de considerar y declarar nulos los acuerdos adoptados en el punto sexto del orden del día de la Junta General extraordinaria celebrada el día 25 de Marzo de 2015 en lo referido a las medidas de control de acceso a la cubierta del inmueble y supervisión técnica para las instalaciones de cualquier tipo que den servicio a los locales comerciales y que deban colocarse en dicha cubierta, dejando sin efecto los mismos.

Por último indicar que no cabe mantener que la entidad apelante vaya contra sus propios actos al impugnar el acuerdo que nos ocupa, al haber votado a favor de los acuerdos adoptados en Junta de 7 de noviembre de 2014, y ello en tanto que los referidos acuerdos referidos al procedimiento de solicitud de acceso a la cubierta por parte de los propietarios de los locales comerciales NUM001 , NUM002 y NUM003 , se refería y circunscribía tan solo a estos últimos, y no a todos, suponiendo una situación excepcional y no una norma general limitativa de los derechos de todos los propietarios de los locales, sin que la votación a favor de este acuerdo por parte de Lemonhouse pueda, desde luego, considerarse acto propio de aquélla tendente a asumir y aceptar las reglas aprobadas con carácter general.



SEXTO.- Las costas procesales causadas en primera instancia serán de cuenta de la Comunidad de Propietarios demandada, conforme a lo previsto en el art 394 de la LECv, sin que haya lugar a realizar pronunciamiento alguno en cuanto a las costas procesales devengadas en esta alzada (arts. 394 y 398 de la LECv) Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que estimando el recurso de apelación formulado por el Procurador de los Tribunales Sra. Quintero Sánchez en nombre y representación de la entidad Lemonhouse S.L.U, contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 67 de los de Madrid, con fecha veinticuatro de noviembre de dos mil dieciséis , debemos revocar y revocamos la misma en el sentido de declarar como declaramos nulos los acuerdos adoptados en Junta General Extraordinaria de fecha 25 de Marzo de 2015 por la Comunidad de Propietarios de la AVENIDA000 número NUM000 , que se refieren a unas denominadas medidas de seguridad que solo afectan a los propietarios de los locales comerciales para acceder a la cubierta del edificio por portales, escaleras y/o ascensores, donde se ubican los aparatos de aire acondicionado y otras instalaciones que dan servicio a los mismos, con expresa imposición a la parte demandada de las costas procesales devengadas en primera instancia, sin que haya lugar a realizar pronunciamiento alguno en cuanto a las costas procesales causadas en esta alzada.

Contra la presente resolución cabe el Recurso de Casación por interés casacional y/o extraordinario por infracción procesal, en los términos previstos en el art 469 de la LECv, en relación con la Disposición Final Decimosexta de la misma, a interponer en el plazo de veinte días ante este Tribunal y del que conocerá la Sala Primera del Tribunal Supremo.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.