Sentencia Civil Nº 166/2010, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 43/2010 de 30 de Marzo de 2010

Encabezamiento

ROLLO Nº 43/10

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SENTENCIA Nº 000166/2010

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D. EUGENIO SANCHEZ ALCARAZ

Magistrados/as

D. ENRIQUE EMILIO VIVES REUS

Dª CARMEN BRINES TARRASO

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En VALENCIA, a treinta de Marzo de dos mil diez.

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente la Ilma Sra Dª CARMEN BRINES TARRASO, los autos de Juicio Ordinario promovidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Liria con el nº 427/08 por D. Alfredo representado en esta alzada por la Procuradora Dª Natalia Del Moral Aznar y dirigido por el Letrado D. André3s Goerlich Lledó contra D. Eloy y Dª Angelica , representados en esta alzada por la Procuradora Dª Silvia Garcia Garcia y dirigidos por el Letrado D. Manuel Tarazona López, pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por D. Alfredo .

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de Primera Instancia nº 6 de Líria en fecha 18 de Diciembre de 2.008, contiene el siguiente: "FALLO: Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador D. José Antonio Navas González, en nombre y representación de D. Alfredo , absuelvo a los demandados D. Eloy y Dª Angelica de todas las pretensiones deducidas, con imposición de costas a la parte actora."

SEGUNDO.- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por D. Alfredo , admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde oportunamente se tramitó la alzada, señalándose para su Deliberación y Votación el día 23 de Marzo de 2.010.

TERCERO.- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La representación de la parte actora ejercito acción redhibitoria por defectos o vicios ocultos con fundamento en las siguientes consideraciones: en fecha 8 de agosto de 2007 el Sr. Alfredo suscribió con la mercantil José Manuel Laparra S.L. un documento de deposito para la compraventa del inmueble sito en Benisanó calle DIRECCION000 numero NUM000 puerta NUM001 y plaza de garaje, propiedad de los demandados Sres. Angelica Eloy por un precio de 145.000 euros, fijándose como fecha máxima para la firma de la escritura publica el 18 de septiembre de 2007. La inmobiliaria demandada se encargaría asimismo de las gestiones necesarias para la concesión de préstamo hipotecario al demandante. En fecha 3 de septiembre de 2007 se formalizo la escritura publica si bien el Sr. Alfredo no tomo posesión del inmueble hasta el día 15 de octubre de 2007. Al poco tiempo llego a conocimiento del demandante la existencia de aluminosis en la propiedad recién adquirida, lo que no había sido comunicado ni por los vendedores ni por la propia inmobiliaria, pues de haberse conocido tan grave problema, no se habría adquirido el inmueble. Sin embargo, frente a las reclamaciones del demandante, la vendedora manifestó que en el año 2004 fue detectada la aluminosis, procediéndose a la restauración del edificio, aunque según argumenta el actor, esto no significa que la patología haya desaparecido, sino que se encuentra en un estado latente. Por todo ello concluía interesando se dicte Sentencia por la que se declare la resolución del contrato de compraventa de los inmuebles objeto de este litigio, condenando a los demandados en forma solidaria a devolver al demandante la cantidad de 162.485,73 euros en concepto de restitución del precio abonado por el actor, mas los intereses legales que resulten desde la fecha en que se abono hasta la fecha en que se restituya dicha suma, pudiendo la parte actora retener la posesión de la citada vivienda hasta que se produzca tal restitución, así como que se hagan cargo los demandados de la cancelación de la hipoteca suscrita por el demandante mas los intereses generados durante la sustanciación del presente procedimiento, todo ello con expresa imposición de las costas del procedimiento.

La parte demandada compareció y formulo oposición a la demanda que en síntesis basaba en las siguientes argumentaciones: alegaba con carácter previo la excepción de caducidad de la acción y en cuanto al fondo señalaba que el demandante conocía desde el día 2 de julio de 2007 que la vivienda había sido reparada en 2006 de una patología de la aluminosis que no existe en la actualidad, por lo que el vicio oculto que se denuncia es inexistente. El precio de la venta fue de 141.000 euros de los que 129.000 correspondían a la vivienda y 12.000 a la plaza de garaje. Se impugnaban todos los gastos reclamados y concluía interesando se dicte Sentencia desestimatoria de las pretensiones deducidas en su contra.

Agotados los tramites pertinentes y practicadas las pruebas admitidas, por el Juzgado de Primera Instancia numero 6 de Lliria se dicto en fecha 18 de diciembre de 2008 Sentencia por la que desestimaba la demanda con expresa imposición a la parte actora de las costas del procedimiento.

SEGUNDO.- Contra la referida Sentencia se alza la representación de la parte demandante formulando recurso de Apelación que basa en los siguientes motivos de impugnación:

1.- La demandada renuncio a la excepción de caducidad inicialmente planteada por lo que la Juzgadora de Instancia se ha pronunciado en Sentencia sobre una cuestión que no es objeto de debate, incurriendo en incongruencia.

2.- El testigo Sr. Samuel fue expresamente tachado habida cuenta de su manifiesta enemistad con el demandante y su amistad con los demandados, circunstancia que no se ha tenido en cuenta en la Sentencia.

3.- La mera existencia de cemento aluminoso en la vivienda vendida constituye vicio oculto a los efectos de las acciones edilicias.

4.- El actor apelante ha demostrado que existe aluminosis en la finca litigiosa. El hecho de que exista un certificado final de obra no significa que la patología haya sido erradicada pues este defecto no desaparece nunca, prueba de lo cual es por ejemplo la existencia de goteras ya que entre las consecuencias de la aluminosis se encuentra la permeabilidad de los forjados. El actor compro la vivienda sin tener conocimiento alguno de su existencia, adquiriéndola de buena fe como lo demuestran sus actuaciones posteriores desde que tuvo conocimiento de la circunstancia que motiva esta litis.

5.- Errónea valoración del resultado de la prueba practicada en que incurre la Juzgadora de Instancia pues la demostración del vicio denunciado no requiere otro medio probatorio que el contrato de obras celebrado con Med Construcciones y Rehabilitaciones S.A.L.

6.- Improcedente pronunciamiento sobre costas.

Dichos motivos serán objeto de análisis seguidamente.

Como es sabido, las acciones que el Código Civil contempla en la regulación del saneamiento por vicios ocultos, son las llamadas edilicias reguladas en el art. 1486 C.C , que a su vez conceden al comprador una opción al ejercicio de dos modalidades diferentes, las llamadas redhibitoria y quanti minoris. En lo que ahora interesa, la primera permite desistir del contrato, abonándose al comprador los gastos que pagó y exige la existencia de un vicio grave, que ha de hacer impropia la cosa para el uso, o disminuir su utilidad hasta el punto de que el comprador no la habría adquirido o habría dado menos precio. Por tanto, los requisitos para su prosperabilidad son: que se constate la presencia de vicios o defectos en la cosa vendida; que los mismos sean ocultos, es decir, que no hayan podido ser percibidos y tenidos en cuenta por el comprador al otorgar el contrato y al prestar su consentimiento en atención al objeto tal y como entonces lo conocía, y que sean de tal entidad que, si el comprador los hubiera conocido, no habría adquirido la cosa o habría aceptado sólo pagar un precio inferior por la misma. Esta Sala no desconoce la doctrina Jurisprudencial citada por el apelante en el escrito de interposición del recurso de Apelación que ahora se resuelve conforme a la cual (STS de 1 de julio de 2002 y 1 de diciembre de 1997 y 17 de octubre de 2005 entre otras) tiene declarado el Tribunal Supremo, que la construcción de toda la estructura de una finca urbana con "cemento aluminoso" supone un vicio oculto, grave, para el comprador; y ello aunque las patologías de que adolecía el edificio se encuentren subsanadas, y la vivienda litigiosa esté en condiciones de habitabilidad....pues la finca construida con ese material, aún rehabilitada, por la gravedad del defecto constituye un peligro potencial que sólo puede ser evitado mediante la integra reparación o sustitución funcional de la estructura, lo que comporta que, en otro caso, sea necesario un más costoso mantenimiento y la realización de periódicas reparaciones con la consiguiente disminución en el uso del inmueble por sus propietarios, de manera que requiere un mayor control y cuidado en su conservación, dado que las partes no reparadas pueden verse afectadas si sufren una agresión por humedad, con mayor riesgo en las viviendas situadas bajo el terrado, y de ahí la procedencia de realizar controles técnicos. Sin embargo, ello no obsta la circunstancia de que la citada doctrina jurisprudencial conforme se ha reseñado anteriormente, venga exigiendo, haciéndose eco del propio tenor literal del articulo 1484 del Código Civil , para que la acción redhibitoria resulte exitosa, la acreditación del hecho de que el comprador desconozca la existencia del vicio al momento de perfeccionar el negocio jurídico, pues en pura lógica, si pese a conocerlo, formaliza el negocio jurídico de compraventa, es claro que con ello evidencia su conformidad ante tal circunstancia. Pues bien, el cumplimiento de dicho requisito en el caso presente, analizado por el Tribunal el resultado de la prueba practicada conforme a los criterios que a tal efecto establece el articulo 217 de la L.E.C . ha de concluirse -coincidiendo plenamente con el Juzgador de Instancia- no se ha visto cumplido. Y es que a la propia escasez, contradicción y debilidad del acervo probatorio de la actora al que después se hará referencia (documental acompañada al escrito de demanda, interrogatorio de la adversa y testifical de la madre del demandante, cuyo interés en el resultado del procedimiento resulta indiscutible) se contrapone el resultado de la prueba practicada por la adversa, que viene a neutralizar, a juicio de la Sala, la afirmación de que el comprador, con carácter previo a la formalización del negocio jurídico no tuvo conocimiento de la situación del inmueble, tanto en lo atinente a la existencia del vicio ahora denunciado, como en lo que se refiere a la reparación efectuada. Es importante apuntar en este momento y saliendo al paso de la alegaciones del recurrente, que ninguna tacha del testigo D. Samuel se ha formulado en tiempo y forma por la demandante, pues como es sabido, conforme a lo establecido en el articulo 378 de la L.E.C . las tachas se habrán de formular desde el momento en que se admita la prueba testifical hasta que comience el juicio o la vista, sin que exista constancia en Autos de dicho tramite. En esta tesitura, y puesto que en el acto del juicio quedo puesta de manifiesto la falta de interés del testigo D. Samuel , habrá de concederse, conforme a la facultad que a tal efecto confiere el articulo 376 de la L.E.C. a su declaración, plena eficacia probatoria. manifestó el Sr. Samuel , como se ha dicho que no tiene ninguna relación de parentesco, amistad o dependencia con ninguna de las partes (27,33) que las dos fueron clientes suyos (27,41) y que no tiene interés en el resultado del pleito (27,48). Aclaro que no ha realizado ningún viaje a Túnez, con los demandados, ni tiene relación de amistad; que son clientes (31,55) y los conoció cuando pusieron el piso en venta (31,57). Señalo el testigo que estaba presente el dia que se mostró la vivienda al comprador y su madre (27,58) y recuerda la existencia de trampillas en el piso, debido a las reparaciones que habían existido tiempo antes (28,10); afirmo que la madre del demandante pregunto que eran (28,19), y se les explico que había habido un episodio de aluminosis en la finca (28,32) y se hicieron las trampillas para comprobar lo que había existido; que ya estaba solucionado, que no había ningún problema (28,37 y 33,44) y que el documento 7 de la contestación a la demanda (29,29) lo tenían en la inmobiliaria para exhibirlo a los compradores. Ese certificado así lo dice y lo tenían ellos en su poder (33,48). No se les oculto que había sido aluminosis el problema que había tenido la finca, ni se les manifestó que era ningún otro tipo de reparación (29,42) puesto que tenían el certificado de que se había hecho la reparación (29,52) firmado por los arquitectos que lo hicieron, que acreditaba que estaba todo arreglado (29,59); quedo claro lo que eran los registros y lo ocurrido en esa finca (30,35). Añadió que el precio fijado para el inmueble era un buen precio para aquel momento, porque había pisos más caros de iguales características pues la vivienda ya no era entonces de protección oficial (32,46).

Por otra, parte, al contundente resultado de tal declaración, deben sumarse, como anteriormente se ha anticipado, las evidentes contradicciones en que incurre la propia recurrente en cuanto a la forma y momento en que llego a tener conocimiento del vicio que ahora denuncia, pues como es de observar, en el escrito de demanda se relata que dicha noticia de la existencia de aluminosis en el edificio, llego a conocimiento del comprador cuando el mismo se presento ante la administradora (paginas 4 y 5 del escrito de demanda) con el fin de reclamar el certificado de estar la vivienda al corriente en el pago de gastos de la comunidad ya que no se aporto al momento de la firma de la escritura publica (es decir, en fecha 5 de septiembre de 2007, conforme al documento 4 de la demanda consistente en una certificación emitida por la Secretaria administradora D. Alejandra en dicha fecha y en el referido sentido). Sin embargo el actor, señalo durante el curso de su interrogatorio, que se entero de que la vivienda tenia aluminosis en la entrega de llaves (19,07) a mitad de octubre (19,12). Por otra parte, en el documento numero 5 de los acompañados al escrito de demanda se hace constar que el Sr. Alfredo tuvo conocimiento de la existencia de la aluminosis, no a través de la secretaria administradora, sino de la presidenta de la Comunidad. A todo ello hay que sumar, que la declaración de D. María Inmaculada , vino a sembrar mas confusión si cabe sobre esta importante cuestión, pues declaro la madre del demandante durante su intervención que el dia del otorgamiento de la escritura publica su hijo sabia que los vendedores tenían una deuda de gastos de comunidad (25,12) pues se habían enterado de que tenían una deuda de 200 euros (25,36) y ella no quería que su hijo se hiciera cargo de ninguna deuda, sino que el inmueble estuviera libre de cargas (25,40). De esta afirmación habría que deducir en pura lógica que a fecha de elevación a público del contrato, la entrevista del demandante con la administradora ya se había producido, pues se conocía la existencia de la deuda, y por tanto, siguiendo el propio razonamiento del actor, también habría de saberse lo concerniente a la aluminosis. Las contradicciones en que incurre la argumentación de la demandante en relación al propio resultado de la prueba practicada, no acaban ahí, pues es de observar como el actor manifestó durante su declaración, como recordaba que cuando estuvo viendo el piso en compañía de su madre vio unas trampillas que habían en el techo (17,37) que preguntaron para que eran (17,40) y se les dijo que se había hecho una reforma general del piso y que eso eran unos registros (17,44) si bien no se les informo de la existencia de cemento aluminoso (18,00 y 18,17). Sin embargo su madre, la Sra. María Inmaculada manifestó al declarar que no miro al techo, sino únicamente el estado de la vivienda (24,27) que ni vio los registros, ni se pregunto por ellos (24,32) y que de tal cuestión, en ningún momento se dijo nada (24,40). Tales contradicciones sumadas al resultado de la prueba practicada por la adversa, es obvio que han de abocar al fracaso la acción ejercitada, al no resultar acreditado el carácter oculto del vicio en cuya existencia se sustenta la resolución contractual pretendida, y constituye requisito imprescindible para su acogimiento, debiéndose hacer únicamente dos ultimas salvedades saliendo al paso de las alegaciones que constituyen el cuerpo del escrito de impugnación presentado por el actor apelante. En primer lugar, ha de señalarse que aun cuando ciertamente la Sentencia haya incurrido en el vicio de incongruencia extra petita al pronunciarse sobre una cuestión que había sido objeto de renuncia por la parte que la introdujo en el debate, tal pronunciamiento ninguna influencia despliega sobre el fallo de la propia Sentencia de Primera Instancia, ni sobre el pronunciamiento contenido en la dictada en esta alzada, por lo que en cualquier caso, la desestimación del recurso interpuesto es inevitable. Igualmente y en cuanto al pronunciamiento sobre costas contenido en la Sentencia impugnada, la desestimación de la demanda, conforme al principio del vencimiento contenido en el articulo 394 de la L.E.C . determina la expresa imposición a la actora de las costas del procedimiento, sin que a juicio del Tribunal concurran circunstancias de ningún orden (dudas de hecho o de derecho) que aconsejen hacer excepción alguna a dicho mandato imperativo, pues la desestimación de la acción ejercitada no tiene otra razón de ser que la falta de prueba solvente que sustente la acción ejercitada por el demandante.

TERCERO.- . Establece el artículo 398 de la L.E.C . que: Cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el art. 394.2 . En caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de aplicación

Fallo

Desestimamos el recurso de Apelación formulado por la representación de D. Alfredo contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia numero 6 de Lliria en fecha 18 de diciembre de 2008 en Autos de Juicio Ordinario numero 427/2008 la que confirmamos íntegramente y todo ello con expresa imposición a la parte apelante de las costas devengadas en esta alzada.

Cumplidas que sean las diligencias de rigor con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo.

Contra la presente no cabe recurso alguno, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que en su caso, se habrá de preparar mediante escrito presentado ante esta Sala dentro de los cinco días siguientes a su notificación

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

DILIGENCIA.- Se cumple lo acordado. doy fé.