Sentencia Civil Nº 166/2012, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 4, Rec 509/2011 de 17 de Abril de 2012

Encabezamiento

SENTENCIA

Rollo no: 509/11

Asunto: Juicio Ordinario 696/2010

Procedencia: Juzgado de Primera Instancia 14 de Las Palmas de G.C.

Iltmos. Sres.-

PRESIDENTE: Dona Emma Galcerán Solsona.

MAGISTRADOS: Dona Maria Elena Corral Losada (Ponente).

Dona Maria de la Paz Pérez Villalba.

En la Ciudad de Las Palmas de Gran Canaria a 17 de abril de 2012.

VISTAS por la Sección 4a de esta Audiencia Provincial las actuaciones de que dimana el presente rollo en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia no 14 de Las Palmas en los autos referenciados (Juicio Ordinario no 696/2010 seguidos a instancia de DONA Bernarda parte apelante, representada en esta alzada por el Procurador Don Alfredo Cutillas Castellano asistida por el Letrado Don Ricardo Matías Torres contra DONA Elsa , Laura Y DON Hernan , partes apeladas, representada en esta alzada por el Procurador don Javier Sintes Sánchez y asistidos por el Letrado Don Ignacio Arribas Esplá, siendo ponente la Sra. Magistrada Dna. Maria Elena Corral Losada, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia No 14 de las Palmas de Gran Canaria, se dictó sentencia en los referidos autos cuya parte dispositiva literalmente establece:

'Que desestimando la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales Don Alfredo Cutillas Castellano representando a Dona Bernarda , asistido por el letrado Sr. Matías Torres, contra la parte demandada Dona Elsa , Dona Laura y Don Hernan , representados por el procurador Don Javier Sintes Sánchez , debo absolver y absuelvo a los demandados de todos los pedimentos efectuados en su contra, con imposición de las costas a la actora.'

SEGUNDO.- La referida sentencia, de fecha 5 de abril de 2011 fue recurrida en apelación por la parte actora interponiéndose tras su anuncio el correspondiente recurso de apelación con base a los hechos y fundamentos que son de ver en el mismo. Tramitado en la forma dispuesta en el art. 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la parte contraria presentó escrito de oposición al recurso con el resultado que obra en autos y seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Sala, donde se formó rollo de apelación. No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, sin necesidad de celebración de vista se senaló día y hora para discusión, votación y fallo.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, a excepción del plazo para dictar resolución, dada la acumulación de asuntos pendientes en esta Sección, a cargo de la Magistrada Ponente, algunos de especial complejidad.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia recurrida desestimó la demanda formulada en reclamación de 12.000 euros en cumplimiento de un contrato privado en el que se pactó entre varios coherederos el mismo día de la firma de la escritura de partición hereditaria en la que se le adjudicaba a la demandante una vivienda que necesitaba determinadas reparaciones por desperfectos originados en vida del causante y a los aquí demandados se les adjudicaba una casa ubicada en la Villa de Moya lo siguiente:

'que a los fines de ayudar a atender dichas reparaciones, Dna. Elsa y sus hijos Dna. Laura y D. Hernan asumen la obligación de abonar a Dna. Bernarda la cantidad de doce mil euros (12.000 Euros), en el momento que se formalice la transmisión de la casa ubicada en la Villa de Moya, CALLE000 , no NUM000 , adjudicada a los mismos en la repetida escritura, por terceras e iguales partes'.

La parte actora solicitaba en la demanda que se declarara resuelto el documento privado de fecha 6 de marzo de 2006 y que se condenara a los codemandados al pago a la demandante de la cantidad de 12.000 euros estipuladas en dicho contrato para la reparación de la vivienda propiedad de aquélla en concepto de danos y perjuicios, sin hacer calificación alguna de dicho contrato privado (si lo consideraba una parte de la partición hereditaria -debiendo resaltarse que no pretendía ni la rescisión por lesión ni la declaración de nulidad de dicha partición- o si en cambio entendía que era un contrato autónomo y en ese caso si el contrato tenía causa onerosa o gratuita).

La parte demandada contestó la demanda senalando que el contrato no formaba parte de la partición hereditaria sino que con él los demandados (madre y hermanos de la actora) buscaban sólo, por su mera liberalidad, atender el coste de las reparaciones que necesitaba la vivienda que se había adjudicado, pero condicionando siempre dicha ayuda a la venta del inmueble que se les había adjudicado, obligación que calificaron de donación condicional, destacando que han intentado poner a la venta el inmueble sin que hasta la fecha haya sido posible y que la actora no ha acreditado dano alguno por el que deba ser indemnizada.

Contra la sentencia que desestimó su pretensión se alza la parte actora, alegando error en la valoración de la prueba en relación con el documento privado, carácter potestativo de la condición y que los danos y perjuicios consistían en el valor de las reparaciones que precisaba hacer la actora en la vivienda adjudicada.

SEGUNDO.- Debe destacarse en primer lugar la incoherencia de las pretensiones de la parte actora que pretende principalmente que se declare la resolución de un 'documento' (entendemos que se referirá al contrato privado) pero que la consecuencia jurídica de esa resolución no sea la reintegración de las cantidades entregadas por una y otra parte -es decir, ninguna por parte de ambas partes- sino el cumplimiento mismo de lo en él pactado por entender que su cumplimiento queda al arbitrio de la otra parte contratante).

Si el contrato privado -como parece desprenderse de los confusos alegatos de la parte recurrente- se entendía por la recurrente como parte de la partición hereditaria (en cuanto que la vivienda que se le adjudicó no valía lo que se hizo constar en la escritura pública de partición y adjudicación sino 12.000 euros menos por las necesidades de reparación que presentaba), resulta evidente que no puede pretender la resolución parcial de la partición hereditaria (que sería un todo) y que no podría estimarse en ningún caso una pretensión de impugnación de dicho negocio jurídico sin que se impugnara con él la total partición hereditaria efectuada. Cuestión diversa será la acción de cumplimiento de lo pactado que, dados los términos en que se formula la demanda, entiende la Sala que es la que se está ejercitando realmente en el contrato.

Si el contrato por el contrario, como alegan las demandadas, es autónomo e independiente de la partición, indudablemente habría de ser calificado como un contato unilateral -con obligaciones para una sola de las partes- y con causa gratuita, una donación, desde el momento en que sólo se establecen obligaciones para una de las partes -los aquí demandados- y no se establece obligación alguna a cargo de la propia actora. Y en ese caso no puede invocarse el artículo 1124 del CC como fundamento de la resolución contractual, como se hace en la demanda, puesto que dicho precepto reconoce la facultad de resolver las obligaciones al cumplidor frente a quien no cumplió sólo en los casos de obligaciones recíprocas, es decir, en los supuestos en los que se hayan establecido obligaciones para ambas partes.

TERCERO.- Entiende la Sala que, como alegaba la parte actora, en efecto el contrato suscrito no reflejaba una mera liberalidad de los demandados sino que formaba parte de la partición hereditaria efectuada de modo que los demandados estaban realmente reconociendo que la parte que se adjudicaba a su hermana tenía una minusvaloración en la escritura pública respecto al valor del resto de las adjudicaciones de los doce mil euros que se estaba reconociendo implícitamente adeudar, por razón de la partición efectuada, a la demandante por los demandados que habían recibido bienes de valor superior al que le correspondería efectivamente en una partición justa.

Y para concluirlo así no sólo atendemos al contrato privado suscrito sino que también se ha de atender al hecho que resulta manifiestamente de los propios actos ulteriores de los demandados de que las adjudicaciones formalmente efectuadas no reflejaban el valor real de los bienes inmuebles que se adjudicaban, que se revela en el hecho de que los propios demandados, al poner en venta la casa de Moya, lo hacen por un precio de venta de 432.000 euros en febrero de 2007, cuando en la partición se había valorado este bien en sólo 100.000 euros (folio 11 de las actuaciones). Porque incluíso entendiendo (como lo hacemos y luego razonaremos) que el precio de venta es desmesurado y que revela una actitud claramente obstativa de los demandados respecto al cumplimiento de la condición potestativa simple pactada, fijando un precio que ningún comprador razonablemente ofertaría, lo que parece indudable, dada la desproporción entre el precio de oferta en venta fijado por los demandados y el valor de la casa en la escritura de partición, es que esa casa vale mucho más de lo que se hizo constar en la escritura pública de adjudicación (hasta el punto de que cuando se rebaja el precio de venta, sólo después de haber sido formulada la demanda, se sigue manteniendo en 360.000 euros, más de tres veces el valor fijado en la escritura de adjudicación), por lo que resulta razonable entender que (con independencia de que la casa de protección oficial en el Batán adjudicada a la actora se encontrara también algo infravalorada) lo que hicieron las partes al firmar ese documento privado el mismo día que la escritura pública fue 'completarla' con una compensación en 12.000 euros que era el valor que las partes entendían justo para que la actora recibiera también lo que le correspondía.

No existe pues gratuidad alguna y sí sólo mera división de una comunidad hereditaria que suponía la obligación actual de que se compensara el menor valor de la parte de la actora con la cantidad de 12.000 euros -en principio exigible desde la misma partición, siendo la actora quien había tenido alguna 'liberalidad' al otorgar a los demandados la posibilidad de vender la casa de Moya antes de exigirles el pago de lo que le correspondía-.

CUARTO.- Sentado lo anterior, como se ha dicho, sin perjuicio de desestimar la pretensión primera de la demanda (lo que ya comporta una estimación parcial de la misma) por no haberse solicitado, como se ha expuesto, la resolución de la total partición hereditaria (que sería la única resolución posible, y no la de una parte de la partición como acto total), entendemos que la desestimación de dicha pretensión permite entrar en el examen de la reclamación de los 12.000 euros como pretensión de cumplimiento de lo pactado ante el incumplimiento por la parte demandada que no ha cumplido la obligación de poner a la venta (y ello comporta ponerla a la venta en un precio razonable, que permita la realización de la misma en las condiciones de mercado en que se hace la oferta) la casa de Moya para con el precio obtenido hacer el pago de esos 12.000 euros a la actora.

En efecto aunque se entienda que, como se afirma en la sentencia de instancia, poner a la venta la casa de Moya es una condición suspensiva de la obligación de carácter potestativo simple de carácter positivo para la que no se ha fijado plazo alguno, consideramos, contra lo que entendió el Juez a quo, que debe tenerse por incumplida por la parte demandada -y por tanto ser exigible la obligación- precisamente con fundamento en la misma doctrina jurisprudencial citada en la sentencia de instancia, la Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de octubre de 1996 ya que 'la condición (positiva, en este caso) debe considerarse o tenerse por no cumplida si transcurre el tiempo que verosímilmente se hubiese querido senalar, atendida la naturaleza de la obligación, sin que se produzca el acontecimiento futuro e incierto del que aquélla se hizo depender', pero también debería llegarse a la conclusión de ser exigible la obligación por aplicación del artículo 1119 del CC ya que a entender de la Sala, pese a que formalmente los demandados hayan puesto a la venta la casa de Moya (para pretender que no impiden voluntariamente su cumplimiento), lo cierto es que al fijar un precio desmesurado demuestran no tener intención alguna de contribuir para que la casa efectivamente se venda y con el precio cumplir su obligación con la actora.

En efecto, entendemos que el precio de venta era desmesurado y los demandados realmente no querían que la casa se vendiera por las siguientes razones:

Porque efectuada la partición hereditaria en marzo de 2006 no es hasta febrero de 2007 que se pone a la venta la casa de Moya.

Porque el precio de venta de dicha casa se fija inicialmente en 432.000 euros en febrero de 2007, cuando el valor de adjudicación fijado por las partes para ese inmueble en marzo de 2006 había sido de sólo 100.000 euros.

Porque además el hecho mismo de que sólo cuando reciben la demanda de la actora, en mayo de 2010, ordenan rebajar el precio de la vivienda a 360.000 euros revela que hasta entonces habían fijado un precio muy superior a cualquier precio razonable y que sólo 'intentaron cubrir la apariencia' de que pedían un precio más ajustado al mercado una vez formulada la demanda (por lo que ha de concluirse que hasta entonces estaban obstaculizando la venta).

Porque por otra parte dicho precio seguía resultando manifiestamente elevado conforme a las condiciones del mercado de venta de ese tipo de edificaciones en Moya en el momento en que se estaba efectuando la oferta de venta, y que así era lo prueba el hecho reconocido por la única agencia inmobiliaria contratada por los demandados para publicitar la venta de la casa de que nunca había llegado a solicitar nadie visitar dicha casa con intención de comprarla. Es cierto que el mercado inmobiliario ha caído, pero también lo es que no ha desaparecido y que indudablemente siguen comprándose y vendiéndose edificaciones en Moya aunque probablemente a precios bastante inferiores que hace unos anos -sin que se consiga vender si no se oferta a precios muy bajos y se acepta incluso una rebaja sobre el precio inicial a quien se interese por la edificación-. Es cierto que no se fijó plazo para la venta, pero también lo es que no se fijó precio de oferta para la venta, por lo que implícitamente se entendía por las partes al hablar de 'vender' que se ofertaría la vivienda a un precio que permitiría que algún comprador se interesara en plazos razonables (que no lo son los más de 6 anos, en la actualidad -y más de tres, cuando se formuló la demanda-, transcurridos desde que se hizo la partición hereditaria), lo que no ha sucedido, debiendo entenderse que es la fijación de un precio excesivo, voluntariamente, por los demandados, lo que ha impedido el cumplimiento de la condición y que, en consecuencia, debe tenerse por cumplida la condición conforme a lo dispuesto en el art. 1119 del C.C .

Lo anteriormente expuesto comporta la exigibilidad de la obligación cuyo cumplimiento se reclama y con ello la estimación parcial del recurso de apelación y parcial de la demanda (parcial, puesto que no puede atenderse la pretensión de resolución contractual) debiendo condenarse a los demandados a pagar a la parte actora la cantidad de 12.000 euros para la reparación de la vivienda propiedad de la demandante, siendo de aplicación el artículo 1278 del CC invocado por la actora en su demanda.

QUINTO.- La estimación parcial de la demanda y del recurso de apelación comporta que no proceda hacer especial imposición de las costas causadas en ambas instancias, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la LEC .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación;

Fallo

Que con estimación parcial del recurso de apelación interpuesto por DNA. Bernarda . contra la sentencia dictada el día 5 de abril de 2011 por el Juzgado de Primera Instancia no 14 de los de Las Palmas en autos de juicio ordinario número 696/2010 debemos revocarla y, con estimación parcial de la demanda interpuesta, debemos desestimar y desestimamos la pretensión de resolución del contrato privado de 6 de marzo de 2006 y debemos estimar y estimamos la pretensión de que los demandados sean condenados a pagar a DNA. Bernarda la cantidad de DOCE MIL EUROS estipuladas en dicho contrato para la reparación de la vivienda propiedad de aquélla. Sin que proceda hacer especial imposición de las costas causadas en ninguna de las dos instancias.

Llévese certificación de la presente resolución al rollo de esta Sala y notifíquese a las partes, y con certificación de la misma, devuélvanse los autos al Juzgado de Procedencia para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: Leída y publicada fue la anterior sentencia en el día de su fecha, siendo Ponente la Ilma. Sra. Dna. Maria Elena Corral Losada, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de la fecha. Certifico.