Sentencia Civil Nº 166/2013, Audiencia Provincial de Cantabria, Sección 4, Rec 257/2012 de 09 de Abril de 2013

Encabezamiento

S E N T E N C I A nº 000166/2013

Presidente

D./Dª. Maria Jose Arroyo Garcia

Magistrados

D./Dª. Marcial Helguera Martinez (Ponente)

D./Dª. Joaquin Tafur Lopez de Lemus

En Santander, a 9 de abril de 2013.

Vistos en trámite de apelación ante esta AUDIENCIA PROVINCIAL SECCION 4 de Cantabria los presentes autos de Procedimiento Ordinario, Rollo de Sala nº 0000257/2012, procedentes del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 1 de San Vicente de la Barquera,

En esta segunda instancia ha sido parte apelante Marco Antonio , representado por el Procurador Sr/a. GEMA BLANCO SANTAMARÍA, y defendido por el Letrado Sr/a. MIGUEL ANGEL SAINZ DIEGO; y parte apelada PROMOCIONES CUESTA CABALLO S.L., representado por el Procurador Sr/a. ANGEL VAQUERO GARCIA, y asistido del Letrado Sr/a. Mª JOSÉ BUSTAMANTE MONTERO.

Es ponente de esta resolución el Iltmo. Sr. Magistrado D/Dña. Marcial Helguera Martinez.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Iltmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 1 de San Vicente de la Barquera, en los autos de referencia, se dictó sentencia con fecha 16 de febrero de 2012 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: Desestimo la demanda interpuesta por la Procuradora Dña. Gema Blanco Santamaría, en nombre y representación de D. Marco Antonio , frente a 'Promociones Cuesta Caballo, S.L.', condenando al actor al pago de las costas causadas en este juicio.

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia la representación de la ya reseñada parte apelante interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación, que fue admitido a trámite por el Juzgado de Primera Instancia; y tramitado el mismo se remitieron las actuaciones a la Iltma. Audiencia Provincial, previo emplazamiento de las partes, habiendo correspondido, por turno de reparto, a esta Sección, donde tras la deliberación y el fallo del recurso, quedaron las actuaciones pendientes de dictarse la resolución correspondiente.

TERCERO.- En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales, excepto el plazo para resolver el recurso, en razón a la existencia de otros asuntos civiles señalados con anterioridad.

Fundamentos

Se admiten los de la Sentencia de instancia, en tanto no sean contradictorios con los que a continuación se establecen; y

PRIMERO.Se desestima la demanda. Se alza el actor.

Se apela por error en la valoración de la prueba y también por error en la interpretación de contrato y del Derecho aplicable.

SEGUNDO.Es evidente que no se firma un contrato de compraventa.

El nombre que se le da -'reserva'- es coherente con las estipulaciones entre las que se habla de que cuando se 'firme la compraventa privada', y cuando se eleve a Escritura Pública.

Dentro de esa coherencia se advierte que es sólo cuando se firme la compraventa (nacen las recíprocas prestaciones de entregar la vivienda y realizar pagos a cuenta del precio-) cuando se comienza a realizar los pagos parciales a cuenta. Con esto estamos rechazando la principal petición del actor, que pide el cumplimiento del contrato, la entrega del inmueble, cuando lo firmado no es un contrato de compraventa, y no surge del negocio firmado la obligación de entregar.

Pero, naturalmente, el precontrato, como todo convenio, se ha de cumplir.

Se entregan 100.000 ptas. como señal y prueba de ese precontrato, y que se imputará en su día al pago del precio, que sí se fija en ese documento.

El hoy actor es quien aparece como futuro comprador entregando el importe de señal antedicho.

4. Y tenemos que subrayar que expresamente se dice que ese importe, como señal, tiene carácter sancionador, y se cita el art 1454 CC .

Desarrollamos a continuación las consecuencias de lo anterior.

TERCERO.El desistimiento unilateral en principio es inadmisible. Sólo en el caso en que en contrato se haya pactado tal posibilidad estableciendo como sanción la pérdida -para el comprador- de las arras o devolverlas dobladas por parte del vendedor. En nuestro caso esa entrega tiene el carácter de arras penitenciales, ', que son las que parece contemplar el artículo 1.454 del Código Civil , concebidas a manera de multa o pena, correlativa del derecho de las partes a desistir, a su arbitrio, del contrato o precontrato. Además se prevé indistintamente -tanto para una como para otra parte-; con lo que no cabe siquiera aludir al carácter unilateral del derecho que se atribuye, cuanto tal facultad se atribuye a ambas.

En este punto vuelve el apelante a errar cuando al referirse a las arras califica el contrato de compraventa.

Es verdad que el actor, que conozcamos, puede ser lego en Derecho. Sin embargo su postura no es razonable. Pues insiste en discutir tanto la naturaleza del negocio como de las arras. Pero en cuanto a lo primero basta la lectura del texto para advertir que se trata de una mera reserva, y que se habla de que en un futuro se procederá a la compraventa privada y más tarde (préstamo hipotecario) a la Escritura. Por eso que esta discusión se nos antoja como argumento defensivo ex post, y que en este contexto cuanto dice que tampoco entiende el que se diga que la señal tiene carácter sancionador como remisión al precepto civil, para que le hubiera sido comprensible, entiende la Sala que también se trata de esgrimir ex post de un argumento de defensa. Pues el Juzgado se basa en la prueba testifical para aseverar que se le explicó el contenido de lo que firmara.

Desestimamos, pues, el recurso, en cuanto se refiere a la naturaleza del negocio que firmaron, y el carácter de las arras.

CUARTO.Por último, tampoco hemos advertido error en la sentencia cuando rechaza que existan cláusulas abusivas, amén de que no se trata de un contrato de compraventa, sino de una mera reserva, con derecho a desistir.

No se vulneran ni los preceptos reguladores de las fuentes de las obligaciones ni los de la compraventa, siquiera sea porque no se ha firmado un contrato de compraventa, y porque la promotora ha ejercitado un derecho que el contrato le concedía a ella(también al actor), esto es, la facultad de no llegar a firmar el contrato de compraventa con la única consecuencia de devolver las arras dobladas.

Y, por tanto, no cabe exigir daños y perjuicios inherentes al incumplimiento de las obligaciones, cuando el desistimiento('incumplimiento' lo llama el apelante) tiene anudada en virtud del pacto firmado, una consecuencia y nada más: devolver las arras dobladas. Pretender aplicar el art 1124CC es un error, cuando, reiteramos una vez más, el 'incumplimiento' consistente en no llegar a firmar la compraventa está previsto y sancionado con la devolución de las arras dobladas.

QUINTO. Por cuanto antecede, el recurso debe ser íntegramente desestimado, con imposición de las costas de esta alzada a la parte recurrente ( art.397 LEC .).

Así, en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos ha conferido la Constitución Española, y en nombre de su Majestad El Rey,

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos íntegramente el recurso de apelación interpuesto por D. Marco Antonio contra la ya citada sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº1 DE SAN VICENTE DE LA BARQUERA, la que debemos confirmar y confirmamos en todas sus partes, con imposición de las costas de esta alzada a la parte recurrente.

Contra esta Sentencia cabe interponer recurso de casación y recurso extraordinario por infracción procesal, ante este Tribunal, en el plazo de los veinte días siguientes al de su notificación.

Así por esta Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-La precedente Sentencia ha sido leída y publicada por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente en el día de su fecha de lo que yo el Secretario doy fe.