Sentencia Civil Nº 166/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 333/2012 de 07 de Marzo de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 11

MADRID

SENTENCIA: 00166/2013

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION UNDECIMA

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 333/2012

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. ANTONIO GARCÍA PAREDES

Dª. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA

D. CESÁREO DURO VENTURA

En MADRID, a siete de marzo de dos mil trece.

La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 549/2010 del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION N. 4 de VALDEMORO seguido entre partes, de una como apelante COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION001 , NUM000 - NUM001 DE CIEMPOZUELOS , representada por el Procurador D. Anibal Bordallo Huidobro, y de otra, como apelado DÑA. Aida , representada por el Procurador D. José Ramón Couto Aguilar, CONSTRUCCIONES DE ADOSADOS CIEMPOZUELOS S.A., representada por el Procurador D. Carlos Guadalix Hidalgo y D. Baltasar , sobre responsabilidad civil.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.-Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JUZGADO DE INSTANCIA E INSTRUCCION N. 4 de VALDEMORO, por el mismo se dictó sentencia con fecha 25 de noviembre de 2011 , cuya parte dispositiva dice: 'Que estimando la Excepción Procesal de Prescripción de la Acción formulada por la representación procesal de D. Baltasar , debo DESESTIMAR Y DESESTIMOla demanda de JUICIO ORDINARIO en ejercicio de RESPONSABILIDAD CIVIL POR VICIOS y DEFECTOS EN LA CONSTRUCCIÓN, promovidos por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION001 Nº NUM000 - NUM001 DE CIEMPOZUELOS , representada por la Procuradora de los Tribunales Dª Consuelos Díez Carvajal contra CONSTRUCCIONES DE ADOSADOS CIEMPOZUELOS, S.A. (CONACISA), D. Baltasar (ARQUITECTO) y Dª Aida (ARQUITECTO TÉCNICO) .

Todo ello, con expresa condena en costas a la parte demandante.'

TERCERO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION001 , NUM000 - NUM001 DE CIEMPOZUELOS, se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a las partes contrarias que formularon oposición al recurso. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 21 de febrero de 2013, en que ha tenido lugar lo acordado.

CUARTO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo Ponente la Ilma. Sra. Dª. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida en tanto no se opongan a los que se recogen a continuación.

PRIMERO.-El presente recurso trae causa del juicio ordinario tramitado con el nº 549/2010 en el Juzgado de 1ª Instancia número 4 de Valdemoro, promovido por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION001 Nº NUM000 - NUM001 de CIEMPOZUELOS, contra CONSTRUCCIONES DE ADOSADOS CIEMPOZUELOS, S.A. (CONOCISA), DON Baltasar Y DOÑA Aida , sobre reparación y subsanación de defectos y vicios de construcción.

La sentencia de fecha 25 noviembre 2011 acoge la excepción de prescripción de la acción formulada por don Baltasar , que hace extensiva al resto de los codemandados por aplicación del artículo 1974 del Código Civil (CC ) y desestima íntegramente la demanda.

Contra dicha resolución interpone la parte actora recurso de apelaciónalegando:

--que en el presente procedimiento se ejercieron dos acciones: una de responsabilidad contractual contra CONOCISA, en su condición de vendedora en los contratos de compraventa de los inmuebles del edificio, por existir vicios o defectos que afectan a su habitabilidad, y cuyo plazo de prescripción es el de 15 años; y otra acción de responsabilidad civil contra la constructora y también contra el arquitecto superior y director de la obra, Sr. Baltasar y contra la arquitecta técnica directora de la ejecución material de la obra, Sra. Aida , al amparo de lo dispuesto en el artículo 1591 del Código Civil (CC ) y de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), y sin embargo la sentencia se refiere exclusivamente a la acción derivada de la LOE.

--Así, considera que la excepción de prescripciónla ha planteado uno solo de los codemandados, el señor Baltasar , por tanto solo puede afectar a la acción ejercitada contra él, pero no a la acción de responsabilidad contractual ejercitada exclusivamente contra la vendedora CONOCISA, que tiene su fundamento y origen en dichas ventas y en el incumplimiento del contrato de compraventa, y no en la existencia de defectos o vicios constructivos. Alega vulneración del principio de justicia rogada, del art. 216 LEC .

--Por otro lado estamos en presencia de daños continuados, consistentes en filtraciones y humedades en garajes y trasteros, pues si bien los daños ya constan el 21 diciembre 2005, éstos fueron reparados por la constructora en noviembre-diciembre de 2007, por lo que no puede establecerse como dies a quopara el cómputo de plazo de prescripción el 21 diciembre 2005, sino que será el momento en que se produzca el resultado definitivo, lo que no se produce hasta que se alcanza el conocimiento exacto del definitivo resultado dañoso.

-- No se trata de meros vicios o defectos de ejecución, que afectan simplemente a elementos de terminación o acabado de las obras, y cuyo plazo de prescripciónes de un año desde la terminación de estas, sino que los daños consisten principalmente en grietas, fisuras y humedades producidas por filtraciones de agua procedente del exterior del edificio, principalmente a través de la cubierta y desde el subsuelo, que producen daños degenerativos cada vez mayores que si no se subsanan pueden producir sin duda la ruina del edificio. En conclusión la acción ejercitada en la demanda no estaba prescrita, por lo que debe revocarse la sentencia entrando a resolver el fondo del asunto y condenando a los demandados de conformidad con los pedimentos de la demanda.

Recurso al que se oponen el resto de los codemandados, alegando don Baltasar que lo relativo a los daños continuadoses una cuestión nueva no planteada en la primera instancia. Solicitan la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.- Sobre la excepción de prescripción.

Dado que la licencia de obra en este caso es de marzo de 2004 (así se recoge en los antecedentes del informe pericial de la constructora) resulta aplicable la LOE, que entró en vigor a los seis meses de su publicación, es decir, el 6 de mayo de 2000. Se considera en esta alzada correcta la estimación de la excepción de prescripción en la primera instancia, al haber transcurrido dos años desde la aparición de los daños, según el artículo 18 de la LOE .

Como razona la STS Sala 1ª, de 22-3-2010, (nº 195/2010, rec. 691/2006 ):

'La Ley de Ordenación de la Edificación 38/1.999, de 5 de noviembre, que publica el B.O.E. del día 6 de noviembre de 1.999, para su entrada en vigor seis meses después, conforme señala la Disposición Transitoria Primera , es una Ley de aplicación a las obras de nueva construcción y a obras en los edificios existentes, para cuyos proyectos se hubiera solicitado la correspondiente licencia de edificación, a partir de su entrada en vigor. Es una ley que no traslada de forma automática todo el régimen normativo anterior, contenido en el artículo 1591 del CC , y muy especialmente en la jurisprudencia que lo interpreta, sino que dota al sector de la construcción de una configuración legal específica, tanto respecto a la identificación, obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en el mismo, como de las garantías para proteger al usuario a partir, no solo de unos plazos distintos de garantía y de prescripción, sino de una distinción, hasta ahora inexistente, entre obras mayores y menores; de unos criterios también distintos de imputación, con responsabilidad exigible exclusivamente por vicios o defectos como causa de daños materiales y que es, en principio, y como regla general, individualizada, tanto por actos u omisiones propios, como por actos u omisiones de personas por las que, con arreglo a la Ley, se deba responder, en armonía con la culpa propia de cada uno de los Agentes en el cumplimiento de la respectiva función que desarrollan en la construcción del edificio, salvo en aquellos supuestos muy concretos que la propia Ley tiene en cuenta para configurar una solidaridad expresa, propia o impropia o especial, según se trate del promotor y de los demás agentes.

Pues bien, el artículo 1969 del Código Civil señala que el tiempo para la prescripción de toda clase de acciones,cuando no haya disposición especial que otra cosa determine, se contará desde el día en que pudieron ejercitarse, y que para las acciones personales será el de quince años, conforme al artículo 1964. Es cierto que la Ley de Ordenación de la Edificación contiene un plazo específico de prescripción diferenteal que el Código Civil asocia a la acción nacida del artículo 1591 , pero también lo es que en aquella se establece un sistema de responsabilidad distinto e incompatible con el régimen jurídico del art. 1591 CC , que no es posible fraccionar para aplicar a la responsabilidad decenal el plazo de prescripción que delimita tales responsabilidades y garantías, entendiendo de una forma simple que este 'término especial', a que se refiere el artículo 1964, es el previsto en el artículo 18 de la LOE y que es posible trasladarlo a una acción distinta, cuando además existe una norma específica de Derecho transitorio en la Ley de Ordenación de la Edificación-Disposición Transitoria Primera - que acota su aplicación, salvo en materia de expropiación forzosa, a las obras de nueva construcción y a obras en los edificios existentes, para cuyos proyectos se solicite la correspondiente licencia de edificación, a partir de su entrada en vigor, excluyendo por tanto su aplicación retroactiva.

Este particular régimen transitorio de la LOE, ha hecho que en la actualidad subsistan dos regímenes diferenciados de responsabilidad: el que se establece a partir de la aplicación del artículo 1.591 del Código Civil , para las obras cuyos proyectos se había solicitado licencia de edificación con anterioridad al día 5 de mayo de 2000, y el posterior a esta fecha. El primero regido por el artículo 1591 del CC. El segundo por el artículo 17 de la LOE. Y una cosa es que aún no siendo directamente aplicable esta Ley a los casos surgidos con anterioridad a su entrada en vigor, se tengan en cuenta principios esenciales para interpretar de forma adecuada la responsabilidad establecida en el artículo 1.591, y otra distinta aplicar directamente una normativa prevista para otros casos. Lo contrario supone crear un problema donde no lo había, ni debía haberlo, dotando al sistema de una indudable inseguridad jurídica'.

En este caso se constatan los siguientes datos fácticos, recogidos en la sentencia apelada, no desvirtuados por la apelante:

1.-El edificio se terminó el 18-7-2005. La licencia de primera ocupación es de 21-10-05.

2.-Según la demanda poco después de finalizar las obras empiezan a surgir problemas de filtraciones y humedades en las viviendas altas y en los trasteros, así como atrancos en la red de saneamiento y grietas en diversas viviendas del edificio, que fueron de inmediato comunicados a la promotora constructora quien procedió a realizar repasos que en la mayor parte de los casos se han demostrado insuficientes o inútiles.

3.- Las deficiencias aparecen el 21 diciembre 2005y hasta la notificación de la demanda al arquitecto el 12 noviembre 2010, éste no tuvo conocimiento alguno de las reivindicaciones de la actora, que siempre requirió a la promotora-constructora.

4.-En concreto la actora envía burofax a la constructora el 6 febrero 2008, para que repare las humedades tanto en vivienda áticos como en trasteros, garaje y zonas comunes, así como de atrancos en la red de saneamiento, respondiendo la constructora mediante fax de 14 febrero 2008, en el que dice que ya en noviembre-diciembre del 2007 se hicieron diversas reparaciones en la cubierta. El 4 de marzo de 2008se remite un nuevo burofax a la constructora (que recibe el 6), que ésta contesta mediante faxes de 6 y 12 marzo y 5 abril de dicho año. La C de P envía otro el 9-6-08, que se contesta por la constructora y se siguen otros entre las mismas partes.

5.- La demandante decide en junta celebrada el 24 marzo 2009 presentar la demanda contra los intervinientes en el proceso constructivo del edificio.

Añade la sentencia que la solidaridad entre los agentes de la construcciónsegún reciente doctrina del Tribunal Supremo era impropiaen la responsabilidad del artículo 1591 del CC , con el efecto de no interrumpir la prescripción para los no requeridos o reclamados que a posteriori podían resultar responsables solidarios. Sin embargo la LOEinstituye una solidaridad por ministerio de la leyentre el promotor y los demás agentes intervinientes en la construcción frente a los adquirentes por vicios o defectos de construcción, artículo 17.3 LOE , esto es solidaridad propia, que es aplicable al presente caso por lo que habrá que examinar si existe interrupción del plazo de prescripción para todos los deudores solidarios en virtud de las reclamaciones extrajudiciales de la demandante a la promotora en fechas: 6 febrero, 4 y 6 marzo, 9 y 19 junio 2008, 30 enero 2009 y fecha de presentación de la demanda 29 junio de 2010. Y concluye que no, puesto que a fecha de la primera reclamación extrajudicial (6-2- 2008) ya habían transcurrido los dos años desde que aparecieron las deficiencias (21 diciembre 2005), por lo que ya estaba prescrita la acción. Valoración jurídica que se comparte en esta alzada.

Ya en sentencia de esta AP Madrid, sec. 8ª, de 16-11-2009 (EDJ 2009/319215) se dice que: ' La Ley de Ordenación de la Edificación distingue perfectamente (ya desde su exposición de motivos) entre plazos de responsabilidad y plazos de prescripción de acciones (art. 17 y 18 ), que pueden ser sintetizados de la siguiente forma:

Plazos de responsabilidad:

Durante el 1º año. (Para el constructor, por defectos de ejecución)

Durante 3 años. (Para todos los agentes intervinientes, por vicios o defectos que afecten a la habitabilidad).

Durante 10 años. (Para todos los agentes, por vicios o defectos que afecten a la seguridad del edificio).

Plazo de prescripción de la acciónpara exigir aquellas responsabilidades: 2 años (desde que se produzcan los daños).

Se contempla, pues, en la Ley -frente al plazo único de la responsabilidad decenal del artículo 1591 del Código Civil - tres plazos distintos para dar tiempo a que puedan aparecer los posibles daños o vicios constructivos, en atención a la importancia o gravedad de éstos (según sean de mera ejecución, o según afecten a la habitabilidad o a la seguridad del edificio).

Y también se acorta el plazo de prescripción para exigir aquellas responsabilidades, que será de sólo dos años a partir del momento en que se muestran los daños(dentro de cada uno de los plazos citados)'.

En este caso si bien la prescripción solo la alega el arquitecto, afecta al resto de los demandados, pues estamos ante un supuesto de solidaridad propia y por tanto es aplicable el artículo 1974 CC , según el cual: 'la interrupción de la prescripción de acciones en las obligaciones solidarias aprovecha o perjudica por igual a todos los acreedores y deudores'.

Luego la acción para exigir las responsabilidades al amparo de la LOE, está prescrita, en virtud de los art. 17 y 18 de la LOE , pues los vicios aparecen en diciembre de 2005 y la primera reclamación extrajudicial se hace en febrero de 2008, o sea ya transcurridos los dos años legales. En consecuencia estuvo bien apreciada tal excepción por la Juzgadora 'a quo', sin que se haya vulnerado el principio de justicia rogada, como alega la C de P apelante.

TERCERO.-No obstante lo anterior, también se ha ejercido por la C de P la acción del art. 1101 del CC ,de responsabilidad contractual contra la promotora-constructora y vendedora, CONOCISA, cuyo plazo de prescripción es el general de 15 años, plazo este que no ha transcurrido, con lo que sigue viva la acción contra ella. El art. 17.9 LOE establece que las responsabilidades a que se refiere este artículo se entienden sin perjuicio de las que alcanzan al vendedor de los edificios o partes edificadas frente al comprador conforme al contrato de compraventa suscrito entre ellos, a los arts. 1.484 y siguientes del Código Civil y demás legislación aplicable a la compraventa. Y el mismo artículo 18.1 de la LOE prescribe que las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños , sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.

Cómo recoge la STS, Sala 1ª, de 21-10-2011 (EDJ 2011/313625): '46. Más recientemente, la sentencia 119/2011, de 28 febrero EDJ2011/11660 , reitera que '(l)a jurisprudencia de esta Sala tiene expresamente declarada la compatibilidad de la acción derivada de la existencia de vicios ruinógenos del art. 1591 CC con las de cumplimiento o resolución contractual del art. 1124 o incumplimiento o cumplimiento defectuoso del art. 1101, ambos también del mismo Cuerpo legal y por tanto acumulables en su ejercicio ( SSTS 19 de mayo de 1998 ; 2-10-03 EDJ2003/105054 ; 30 de junio 2006 EDJ2006/98705 , con cita de otras muchas), máxime a partir de la regla de preclusión de hechos y fundamentos jurídicos establecida en el artículo 400 de la Ley de Enjuiciamiento Civil '.

Pues bien, aunque las compraventas se formalizaron con cada propietario, por no estar constituida aún la C de P, esta puede accionar contra la vendedora en el ámbito de dichos contratos y exigir la responsabilidad que corresponda cuando se ha producido un incumplimiento de las obligaciones de la vendedora, que ha originado daños y perjuicios.

Con la demanda se aporta, documento número 18, informe pericialrealizado por el arquitecto técnico Sr. Baltasar , que se basa en lo observado en las visitas del 18 mayo y 8 junio 2009, y señala que los defectos advertidos en los áticos y trasteros están causados por errores y mala ejecución del proceso constructivo, valorando su reparación en 40.780 €, más el IVA que corresponda, cantidad en la que no se incluyen los gastos de elaboración del proyecto, dirección de obra, licencia municipal. En la vivienda NUM004 NUM005 y en los NUM006 NUM002 NUM005 , NUM003 , NUM007 hay mezcla de olores de la campana y los gases de combustión del gas de la caldera. En los NUM006 NUM002 NUM005 , NUM003 , NUM007 y NUM008 se detectan humedades que coinciden con la zona de las ventanas del tejado tipo velux, así como grietas en la unión de la tabiquería de cámaras con el forjado inclinado de cubierta, originadas por inadecuados encuentros entre materiales de muy diferente masa y dilatación que no tiene importancia estructural pero si estética. Los trasterospresentan manchas de humedad muy acusadas siendo la causa la presencia permanente de agua del subsuelo a un nivel próximo al del solado del sótano que se agudiza en temporada de lluvias, entendiendo el perito que existe un drenaje insuficiente.

La constructora contesta y se oponey señala que las filtraciones y humedades de la cubierta habían sido atendidas en varias ocasiones, así en mayo del 2006, siendo en octubre del 2006 cuando aparecen por primera vez humedades en el ático E, si bien en febrero del 2007 se tiene conocimiento de la falta de mantenimiento por parte de los propietarios en aquellos elementos susceptibles de limpieza en sus ventanas y cubiertas. En cuanto a los atascos de la red de saneamiento, el problema no se plantea hasta dos años después de la ocupación de las viviendas, no obstante lo cual fue atendido también por la constructora, acreditándose que el problema se originó como consecuencia de una rotura en el tubo de saneamiento por trabajos realizados en la vía pública.

Consta unido el informe pericial realizado a instancias de la constructora,por arquitecto técnico Sr. Jose Carlos . Dicen que el inmueble consta de 18 viviendas, trasteros y garajes. Dice que gira visita el 6 noviembre y 3 diciembre 2010. En cuanto a las humedades de los trasteros y zonas comunesdice que en los muros de hormigón no se aprecian humedades, y sí en las paredes que son de ladrillo cerámico enfoscadas con mortero de cemento. Éstas humedades probablemente provengan del subsuelo, nivel freático, siendo ascendentes por capilaridad, si bien y puesto que en el estudio geotécnico la cota de profundidad de dicho estudio es de 6,60 m sin existir presencia de agua en el sótano durante la ejecución de la obra que duró dos años aproximadamente, mantiene el perito que el nivel freático puede verse modificado por distintas circunstancias como por aumento de la afluencia de agua, modificación de los estratos del terreno por carreteras, conducciones etc. Y añade que son conocidas las cuevas existentes en gran parte del casco de Ciempozuelos, que debido al crecimiento urbanístico de los últimos años puede ser que, aunque en la parcela no existiese ninguna prueba de agua subterránea, debido a alguna obra colindante se hayan producido cambios de las aguas subterráneas así como del nivel freático. Apunta que en el trastero NUM002 , están ubicadas las tuberías del gas envainadas, y que en este punto no han estado acertados con el sistema constructivo realizado y se filtra el agua al trastero . En cuanto a los olores dice que por el mismo shunt van las dos ventilaciones: de las campanas extractoras de las cocinas y la ventilación de las calderas, con conductos independientes, pero la causa de la mezcla de olores más probable esté en el sellado de unión de los conductos. En las viviendas áticos hay humedades que provienen de la cubierta, y que las ventanas velux requieren mantenimiento, existiendo restos de suciedad de excrementos de palomas.

Entiende esta sala que hay que estar en este punto a los daños recogidos en el informe del perito judicial(a los folios 223 y ss), de fecha 20 julio 2011, el arquitecto Sr. Ernesto , por considerarlo de mayor objetividad que los aportados por las partes a los autos. Los defectos constructivos que menciona son:

1.- mezcla de oloresde la campana extractora de la caldera, al estar conectados los conductos de ventilación de las calderas a los shunts de ventilación vertical. Añade que los conductos la salida de humos deben ser conducidos hasta el remate de la chimenea y en este caso los conductos no llegan hasta la coronación de la misma. Se trata de un defecto de ejecución.

2.- Manchas de humedaden las ventanas velux de cubierta en las viviendas abuhardilladas de la planta NUM002 , de carácter localizado. Las filtraciones que dieron origen a las manchas se produjeron en algunos casos en el faldón de cubierta a un nivel superior, discurriendo por debajo de las tejas y manifestándose en el encuentro con el hueco de las ventanas de cubierta, si bien en el momento del referido informe no es posible determinar cómo se pudieron producir dichas filtraciones (por una teja desplazada o rota por ejemplo), aunque lo que parece claro es que las mismas no se han reproducido recientemente.

En el caso de la vivienda NUM002 NUM007 , así como en los casos en que las manchas se manifiestan en el encuentro de las tabicas con el cerco interior de la ventana, la causa más probable se encuentra en un deficiente sellado o montaje del cubrejuntas que debe ofrecer estanqueidad a la ventana en su encuentro con las tejas de cubierta y que, en los casos indicados, no ha impedido la filtración de agua con la consiguiente aparición de la mancha de humedad interior. Entiende que no es posible determinar por la mera existencia de instalaciones de aparatos de aire acondicionado, que el tránsito de operarios que conlleva su instalación o mantenimiento, haya podido provocar una rotura de tejas o un desplazamiento de las mismas. En cuanto a la posible suciedad acumulada no se considera causa de las manchas de humedad independientemente de que su existencia puede dificultar en puntos concretos una correcta evacuación de agua.

3.- Fisuras en la tabiquería interiorde las viviendas de la planta NUM002 , en los paramentos verticales de trasdosado de fachada, que afecta al revestimiento de yeso y a la pintura de terminación, y no pueden ser consideradas como grietas, entendiendo como tales aquellas que afectan al elemento constructivo en todo su espesor. En la vivienda NUM002 NUM003 , se comprueba que la puerta roza con el solado del baño, existiendo una falta de planeidad en el mismo, por deficiente ejecución. Se trata de defectos sin trascendencia desde el punto de vista estructural pero con una incidencia estética.

4.- Manchas importantes de humedaden los tabiques de los trasteros de la planta de sótano. Las manchas más acusadas se encuentran en los trasteros situados más próximos a la fachada principal del bloque, y junto al primer pasillo de distribución, que se accede desde la escalera y desde el ascensor.

Se aprecian restos incluso de agua en el solado del cuarto situado bajo la caja de la escalera, así como que en el techo del trastero señalado con el número tresse encuentra la salida de las tuberías de gas que dan servicio a las viviendas superiores, discurriendo por encima del forjado, y en el patio exterior, adosadas al paramento de fachada; en dicho techo se aprecian importantes manchas de humedad que afectan al revestimiento del mismo y a la pintura de terminación, y su causa radica en una deficiente ejecución.

El perito judicial descarta como causa de las manchas de humedad en los tabiques de los trasteros de planta sótano la absorción de humedad del terreno, como consecuencia de la presencia de agua debido a una subida del nivel freático. Y ello a la vista del estudio geotécnico para la construcción del edificio, obrante en autos, según el cual el nivel freático está situado a una cota inferior a los 60,60 m de profundidad, teniendo la planta sótano una profundidad de 3 m, por lo que es improbable la variación de tal nivel en una altura de casi 4 m. Se descarta también la entrada de agua a través de los muros perimetrales de planta sótano, que se encuentran secos en todo el perímetro de la finca y sin manchas de humedad ni siquiera en su arranque, lo que indica una correcta impermeabilización y estanqueidad de los mismos. Concluye el informe pericial que el único punto de entrada lógico de agua sería la propia red de saneamiento y concretamente las arquetas existentes, si bien dicha entrada de agua no se produciría con un correcto funcionamiento de la bomba existente, así como con un estado correcto de los diferentes conductos que comunican las bajantes con las arquetas; pero ' podría producirse en caso de que el funcionamiento de dicha bomba no fuese correcto, dado el volumen de agua que debe evacuar en caso de lluvia, al recoger toda la caída sobre el patio posterior de planta baja'.

Los paramentos del cuarto situado por debajo de la caja de escalera, no se corresponde con el del resto de los tabiques de separación de los trasteros, siendo la ubicación de dicho cuarto coincidente con la de una arqueta situada a pie de bajante de pluviales que discurre por la fachada del edificio, por lo que la causa del estado que presentan dichos paramentos parece ser la salida de agua procedente de dicha arqueta. Entiende el perito judicial que sería necesario comprobar el estado de esta arqueta y del conducto de evacuación de la misma hacia la arqueta separadora de grasas.

En cuanto a la altura de los antepechos de las ventanas exteriores de la caja de escalera del edificio, recomienda el perito la colocación, por motivos de seguridad, de un elemento de protección que pueda evitar el riesgo de caída. La existencia de peldaños en el acceso al portal del edificio desde la DIRECCION001 , no puede considerarse como defecto constructivo, tratándose de decisiones de la dirección facultativa de la obra.

Respecto a los trabajos a cometer para reparar y solucionar los anteriores defectos,considera el perito judicial, de forma resumida, lo siguiente:

1.-mezcla de olores de la campana extractora y de la caldera: se deberá dar continuidad a dichos conductos de forma que los mismos lleguen en todos los casos hasta la coronación de las chimeneas de ventilación, lo que conlleva el desmontaje puntual de muebles de cocina, situados junto a los huecos de ventilación, así como la apertura de calas para poder trabajar en el interior de los mismos, y la posterior reconstrucción de los paramentos afectados, revestimiento de los mismos y montaje de los muebles.

2.-Manchas de humedad en las ventanas velux: es necesario verificar y comprobar la estanqueidad de las ventanas, en aquellos casos en que se aprecian manchas interiores, así como el estado de los cubrejuntas colocados y el encuentro de los mismos con las tejas de la cubierta, y reparar los efectos interiores de las filtraciones (revestimiento de yeso y doble capa de pintura).

3.- Fisuras en la tabiquería interior: picar el revestimiento del paramento de yeso en la zona afectada por la fisura y colocar material elástico que absorba las tensiones producidas en el encuentro entre materiales distintos, reponiendo posteriormente el revestimiento. En cuanto al solado del cuarto de baño de la vivienda 3º C requiere la sustitución de las piezas de gres afectadas.

4.-Manchas de humedad en tabiques de los trasteros: revisar la bomba de extracción existente en la arqueta de bombeo así como el estado de los conductos de saneamiento, siendo necesario actuar sobre los paramentos afectados limpiando y/o picando el revestimiento de los mismos (...). También se considera necesaria la revisión y comprobación del estado de la arqueta situada a pie de la bajante de pluviales, situada bajo la caja de escalera del edificio, así como del conducto que comunica la misma con la arqueta separadora de grasas. Por lo que respecta a las manchas en el techo del trastero número NUM002 la solución más adecuada pasaría por realizar un armario en la salida exterior de los tubos, que podría ser de aluminio o similar, correctamente ventilado y estanco a la entrada de agua, de forma que se evite la filtración al interior a través de los tubos, lo que debe ir acompañado de la reparación del paramento interior afectado.

En consecuencia a todo ello procede estimar parcialmente el recurso en el sentido de condenar a CONSTRUCCIONES DE ADOSADOS CIEMPOZUELOS, S.A. a ejecutar las obras necesarias para la reparación y subsanación de los defectos que presenta el edificio sito en la DIRECCION001 número NUM000 - NUM001 de CIEMPOZUELOS, en los términos recogidos por el informe pericial judicial.

CUARTO.-No procede imponer a ninguna de las partes las costas de la primera instancia, salvo las causadas por los codemandados absueltos DON Baltasar y DOÑA Aida , que correrán por cuenta de la C de P actora, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 394 de la LEC . Asimismo no ha lugar a realizar expresa condena en las costas causadas en esta alzada, al estimarse parcialmente el recurso de apelación, en virtud de lo dispuesto en el artículo 398.2 de la LEC .

Vistos, además de los citados, los artículos de general y pertinente aplicación

Fallo

Que ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora doña Consuelo Díez Carvajal, en nombre y representación de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION001 Nº NUM000 - NUM001 de CIEMPOZUELOS, contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Valdemoro, de fecha 25 de noviembre de 2011 , debemos revocar y revocamos parcialmente la misma, para acordar lo siguiente:

'Con estimación parcial de la demanda promovida por la representación procesal de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION001 Nº NUM000 - NUM001 de CIEMPOZUELOS contra CONSTRUCCIONES DE ADOSADOS CIEMPOZUELOS, S.A., DON Baltasar Y DOÑA Aida debemos condenar y condenamos a la mercantil CONSTRUCCIONES DE ADOSADOS CIEMPOZUELOS, S.A. a que realice y a su costa las obras necesarias para la reparación y subsanación de los defectos que presenta el edificio sito en la DIRECCION001 número NUM000 - NUM001 de CIEMPOZUELOS, recogidos en el informe del perito judicial, al que se ha hecho referencia en el Fundamento de Derecho Tercero de esta resolución. Se confirma el resto de la sentencia apelada, sin imponer a ninguna de las partes las costas de la primera instancia, salvo las causadas por los codemandados absueltos DON Baltasar y DOÑA Aida , que correrán por cuenta de la C de P actora, y sin hacer expresa condena en las costas causadas en esta alzada'.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.