Sentencia Civil Nº 166/2014, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 1, Rec 253/2013 de 26 de Mayo de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
OVIEDO
SENTENCIA: 00166/2014
S E N T E N C I A NÚM.166/2014
Ilmos. Sres.
PRESIDENTE
D. José Antonio Soto Jove Fernández
MAGISTRADOS
D. Guillermo Sacristán Represa
D. Javier Antón Guijarro
En Oviedo a, veintiséis de Mayo de dos mil catorce.
VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 001, de la Audiencia Provincial de OVIEDO, los Autos
de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0001063 /2011, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA
N.1 de OVIEDO, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000253 /2013,
en los que aparece como parte apelante, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE DIRECCION000 NÚMS.
NUM000 , NUM001 , NUM002 y NUM003 DE LA CALLE000 de OVIEDO, representada por el Procurador
de los tribunales, Sr./a. RAFAEL COBIAN GIL-DELGADO, asistido por el Letrado D. D. FRANCISCO JAVIER
MARTINEZ LOPEZ, y como parte apelada, Valentín , representado por la Procuradora de los tribunales, Sr./
a. MARGARITA ROZA MIER, asistido por el Letrado D. DIEGO CUEVA DIAZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la Sentencia apelada.



SEGUNDO.- El Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Oviedo dictó Sentencia en los autos referidos con fecha 21-3-2013 cuyo fallo es del tenor literal siguiente:'Que desestimando la demanda formulada por la comunidad de propietarios DIRECCION000 NUM000 , NUM001 , NUM002 y NUM003 de la CALLE000 , de Oviedo frente a Don Valentín y estimando sustancialmente la reconvención formulada por éste frente a la primera, declaro la nulidad de los acuerdos de junta de propietarios de 15 de julio de 2011, de 4 de marzo de 2011 y aquellos no determinados anteriores al referido en el que se fijan las cuotas ordinarias objeto de reclamación y el acuerdo de 24 de abril de 2009, exclusivamente en lo que se refiere a la fijación de las cuotas adeudadas por el demandado, cuya fijación ha de realizarse en el modo indicado en la fundamentación jurídica; condeno a la comunidad a pagar a Don Valentín 8.146'49 euros, más el interés legal desde la fecha de la demanda; condeno a la demandada a la retirada de los bolardos que impiden el acceso al local con vehículos; declaro el uso privativo del patio que se encuentra enfrente del acceso al local, debiendo la comunidad abstenerse de estacionar vehículos en tal zona; condeno a la comunidad a apagar a don Valentín 4.189'95 euros, cifra incrementada con 465'55 euros al mes hasta que el impedimento referido sea retirado.

No se realiza condena en costas.

Se dictó Auto de fecha 22-3-2013 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: Se acuerda el complemento de la sentencia dictada en los presentes autos con la fundamentación precedente (Fundamento de Derecho Unico.- Con arreglo a lo dispuesto en el artículo 267 de la LOPJ , procede realizar un complemento de la sentencia, ya firmada, añadiendo, en el fundamento de derecho tercero que no se acoge la pretensión de indemnización de daños en el local en lo que respecta a la partida de reparaciones supuestamente realizadas ya y abonadas por el Sr. de Dios, que asciende a 1.728'40 euros y ello por cuanto el documento que se une al informe pericial del Sr. Alexander no es una factura, no lleva fecha ni sello, ni firma y da la impresión de haber sido emitido en fecha posterior, al denominarse 'descripción y precios de los trabajos ejecutados y facturados en diciembre de 2009)'.



TERCERO.- Notificada la anterior Sentencia a las partes, se interpuso recurso de apelación por la parte demandante COMUNIDAD DE PROPIESTARIOS ' DIRECCION000 ' NÚMS. NUM000 , NUM001 , NUM002 y NUM003 de la CALLE000 de OVIEDO, que fue admitido, previos los traslados ordenados, remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes, no habiendo estimado necesario la celebración de vista.



CUARTO.- Se señaló para deliberación, votación y fallo el día 26-5-2014, quedando los autos para sentencia.



QUINTO.- En la tramitación del presente Recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo Ponente el Ilmo. Don Javier Antón Guijarro.

Fundamentos

PRIMERO : La Sentencia de fecha 21 marzo 2013 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Oviedo en el Juicio Ordinario 1063/2011 acuerda desestimar la demanda dirigida por la actora Comunidad de Propietarios ' DIRECCION000 ', inmuebles nº NUM000 , NUM001 , NUM002 y NUM003 de la CALLE000 (Oviedo) contra Don Valentín , propietario del local sótano 2-A, integrado en la comunidad demandante, en la que venía a reclamar la suma de 11.246,31 euros correspondiente a las cuotas ordinarias y derramas pendientes devengadas entre noviembre 2010 y julio 2011, así como las cuotas ordinarias y extraordinarias correspondientes a agosto, septiembre y octubre 2011. Por otra parte la Sentencia, estimando la demanda reconvencional formulada por Don Valentín , acuerda primeramente declarar la nulidad de los acuerdos adoptados por las Juntas de Propietarios de 15 julio 2011, de 4 marzo 2011 y aquellos no determinados anteriores al referido ejercicio en el que se fijan las cuotas ordinarias objeto de reclamación y el acuerdo de 24 abril de 2009, exclusivamente en lo que se refiere a la fijación de las cuotas adeudadas por el demandado, cuya fijación ha de realizarse en el modo indicado en la fundamentación jurídica.

La apelante Comunidad de Propietarios ' DIRECCION000 ' se aquieta en relación con el pronunciamiento que declara la nulidad de aquellos acuerdos, pero viene a recurrir que la determinación de las cuotas reclamables a Don Valentín deba realizarse en el modo indicado por la Sentencia, es decir, conforme a lo señalado en el informe pericial del Sr. Amadeo en lo que atañe a la aplicación del coeficiente y la exclusión de gastos, y conforme a lo señalado en el informe Don. Alexander en lo referente a los gastos extraordinarios derivados de la obra acometida por la comunidad, sin que le sean repercutibles a Don Valentín las obras afectantes a la fachada y a entronques de desagües de baños y cocinas. Sostiene la apelante en su recurso que con dicho pronunciamiento se está predeterminando indebidamente el fallo de una futura resolución que resuelva la reclamación que habrá de entablar, limitando con ello la libertad de criterio del juzgador que pueda conocer de esta cuestión, a lo que se añade que, al contrario de lo que dictamina el perito Don. Amadeo , es perfectamente repercutible sobre el local comercial del demandado el gasto correspondiente a la contratación de un conserje para la finca, así como que coeficiente de participación del local litigioso no debe ser el de 3,16% sino el de 3,26614%, y ello como corrección derivada del error aritmético que en otro caso no permitiría alcanzar el 100% del inmueble.

Acerca del primer extremo habremos de partir que el local comercial propiedad de Don Valentín , que aparece descrito en la escritura de división horizontal de la finca como predio nº NUM004 , se encuentra expresamente excluido de la obligación de participar en los gastos comunitarios 'derivados de la conservación y mantenimiento, reparación, limpieza y consumo de la luz de los portales, escaleras con sus descansillos o rellanos y pasillos de comunicación y acceso a pisos', tal y como reza el apartado nº 5 de los estatutos de la finca (fol. 76 y 77), argumento que sirve de fundamento para la liquidación de gastos contenida en el informe realizado por Don. Amadeo en el que se excluye al repetido predio de contribuir a los gastos generados por el conserje de la finca, y ello al entender que el cometido básico de un conserje es la limpieza de los elementos comunes, tal y como se establece en el art. 29 del vigente convenio de empleados de fincas urbanas (doc. nº 18 bis reconvención). En el caso presente no aparece acreditado cuál es el concreto cometido que le incumbe al conserje contratado por la comunidad demandante, por lo que a falta de otro dato habremos de aceptar el criterio del perito, sin que tal conclusión suponga, al contrario de lo que sostiene la apelante en su recurso, que con ello se esté limitando indebidamente la libertad de criterio de otro juzgador que pueda examinar la nueva liquidación de gastos que debe llevar a cabo la comunidad, en el supuesto de que surja un nuevo debate litigioso al respecto, y ello primeramente por cuanto se trata de un pronunciamiento que reviste la autoridad de cosa juzgada y como tal tendrá el efecto positivo o vinculante que le es propio. Pero es que en segundo lugar ello no excluye la posibilidad de que en las liquidaciones correspondientes a ulteriores ejercicios la comunidad pueda repercutir sobre el local de Don Valentín los gastos por el repetido concepto del conserje en el caso de que se acredite que entre las funciones propias de este profesional se encuentran algunas que redundan en beneficio de los locales comerciales y que por ello mismo no puede operar la exclusión contenida en el apartado 5º de los estatutos.

Y lo mismo cabe decir en cuanto a la aplicación del coeficiente de participación que le corresponde al local de Don Valentín , debiendo acoger el criterio del informe pericial que utiliza el porcentaje del 3,16% al ser precisamente el que recoge la escritura de división horizontal, y no así el 3,26614% que es el que se le viene aplicando en la práctica, sin que haya resultado debidamente acreditado en las actuaciones el error aritmético que, según se dice en el recurso, padece aquella escritura.



SEGUNDO : Por lo que respecta al extremo de la apelación referido a la indemnización por los daños sufridos por filtraciones en el local de Don Valentín , el perito Sr. Ernesto -propuesto por la comunidad de propietarios- declara en el acto del juicio que tuvo oportunidad de examinar el local antes del comienzo de las obras pudiendo comprobar que se encontraba en muy mal estado, apareciendo afectados los paramentos verticales de la oficina, los baños y el techo, añadiendo que la causa de tales desperfectos procedía conjuntamente tanto de las filtraciones procedentes del deficiente encofrado de la cubierta del inmueble como de un mal uso de las instalaciones; que el forjado antiguo estaba a la vista y se sustituyó por un forjado nuevo; que las obras provocaron daños en el local limitados a la rotura de un urinario y un vidrio. De igual manera el perito Sr. Ismael -también propuesto por la comunidad de propietarios- declara en el juicio que conocía el local con anterioridad a que fuera adquirido por Don Valentín , que el local presentaba desde tiempo atrás un estado de total deterioro provocado por un uso inadecuado, pues aparecían destrozos provocados aparentemente de manera intencionada, y que tampoco existía techo, estando al descubierto el forjado de la cubierta, descartando por otra parte que las filtraciones pudieran haber generado los daños que presenció, y que las obras solo provocaron desperfectos en un cristal. Por su parte el perito Don. Alexander -propuesto por Don Valentín - declara que en el local hay que distinguir dos zonas, una primera que se encuentra ubicada bajo la cubierta y que presenta todas las patologías descritas en su informe y otra parte posterior ubicada bajo las viviendas que se encontraba en correcto estado de uso; que a su criterio las deficiencias que presentaba la primera parte estaban originadas en exclusiva por las filtraciones y no por vandalismo, añadiendo que los daños se vieron agravados durante la ejecución de las obras al quedar el local temporalmente desprovisto del forjado antiguo hasta que se repuso el nuevo. Del conjunto de tales elementos probatorios, teniendo presente que el local estaba arrendado por Don Valentín para ser destinado a oficina, almacén de materiales y maquinaria y guardería de vehículos (doc. nº 25 reconvención), habremos de concluir declarando que no cabe imputar a una u otra causa en exclusiva la aparición de los daños reclamados, debiendo por ello, y a falta de otros datos más concretos, reducir a la mitad la cantidad recogida por este concepto en la Sentencia de primera instancia, que debe quedar por tanto cifrada en 4.073,24 euros.



TERCERO : Pasando a examinar la cuestión de los bolardos que vienen impidiendo el acceso de vehículos al local de Don Valentín , habremos de partir de la situación existente en el momento en que éste deviene propietario del local cuando lo adquiere a finales del año 2007, como es la existencia de una primera Junta de propietarios celebrada el 5 febrero 1990 en la que se acordó requerir a los propietarios que reciben mercancías para que adopten las medidas derivadas del paso de camiones con peso excesivo por el suelo y el techo del garaje, y una segunda Junta en el año 1991 que acordó la instalación de hierros para cumplir con el compromiso adquirido en su día por los propietarios de los bajos de la comunidad. Es cierto que nuestro Alto Tribunal ha venido a declarar que la instalación de algún tipo de cerramientos como los que aquí nos ocupan afecta al título constitutivo por suponer una alteración de los elementos comunes y debe acordarse en Junta de Propietarios por unanimidad (así la doctrina jurisprudencial sentada en la STS 20 mayo 2009 ). Pero también lo es que los acuerdos arriba referidos devinieron firmes al no haber sido impugnados en su día por ninguno de los interesados, debiendo recordar que los acuerdos comunitarios sobre alteración de elementos comunes que se hayan adoptado por mayoría, pese a requerir la unanimidad, quedarán convalidados si no se recurren en el plazo de treinta días, al tratarse de una infracción de la Ley de Propiedad Horizontal (por todas STS 27 febrero 2013 ).

El perito Don. Ismael declara en el juicio que la instalación de los bolardos en el año 1990 obedeció a que esa zona de la acera exterior sirve a la vez como techo del sótano que hay debajo y que esa cubierta no soportaría el peso generado por los vehículos que pudieran circular o estacionar en aquel lugar, pudiendo provocar un colapso. Por su parte el perito Don. Alexander declara efectivamente que la presencia de los bolardos en el exterior ha impedido el correcto uso del local para guardería de vehículos, que en la actualidad la estructura del garaje ha quedado reforzada y ya no existe ninguna fisura o patología que pongan en peligro el forjado por el hecho de que los vehículos transiten por el lugar.

Pues bien, de lo anteriormente expuesto cabe destacar que la Comunidad de Propietarios ' DIRECCION000 ' cuando llevó a cabo la instalación de los bolardos ahora cuestionados no lo hizo acudiendo a una vía de hecho sino que, antes al contrario, lo hizo amparada en el previo acuerdo acordado en la correspondiente Junta de propietarios y en la ejecutividad que resulta propia a tales decisiones ( art. 18-4 LPH ). Es cierto que Don Valentín tiene derecho a exigir de la comunidad de propietarios la retirada de aquellos obstáculos toda vez que la propia escritura de división horizontal viene a reconocer la posibilidad de que el local de su titularidad pueda ser usado como garaje, recogiendo además expresamente que en la zona de circulación no se pueden dejar objetos que impiden o dificulten el acceso, teniendo asimismo derecho a exigir la realización de las obras de refuerzo de la estructura del forjado de la acera, en cuanto que elemento común, que sean precisas para que el local pueda cumplir dicha función. De lo anterior se colige por tanto que la facultad que asiste a Don Valentín para que la comunidad deje expedita la acera solo podrá ser ejercitada a partir del momento en que los elementos estructurales hayan conseguido la seguridad necesaria para permitir el tránsito de vehículos, y no antes, pues en tales términos debe quedar interpretado el acuerdo comunitario adoptado en el año 1991 de instalar los bolardos no de manera perpetua sino transitoria o provisional y limitada en el tiempo hasta poder reforzar el forjado. Por ello, no existiendo constancia de que Don Valentín hubiera requerido a la comunidad de propietarios con anterioridad a la presente litis a fin de que diera cumplimiento a las obligaciones que le incumben y que han sido arriba descritas, es por lo que procede confirmar la condena a la retirada de los bolardos, si bien la condena al lucro cesante por las rentas dejadas de obtener deberá limitarse a las mensualidades sucesivas devengadas a partir de la Sentencia de primera instancia que contiene este pronunciamiento condenatorio, excluyendo por tanto las rentas pretéritas. Y en cuanto al importe de tales rentas parece correcto acoger el de 465,55 euros mensuales, con independencia de las alegaciones de la apelante referidas a la simulación del contrato locativo suscrito por Don Valentín con Esyma, pues lo cierto es que se corresponde con una cantidad acorde con el precio de mercado, todo lo cual conduce al acogimiento del recurso en los extremos referidos.



CUARTO : De conformidad con lo dispuesto en el art. 398 LEC no procede realizar expresa imposición de las costas causadas en esta alzada.

Fallo

LA SALA ACUERDA: Que estimando parcialmente el recurso de apelación formulado por la Comunidad de Propietarios ' DIRECCION000 ', inmuebles nº NUM000 , NUM001 , NUM002 y NUM003 de la CALLE000 (Oviedo) contra la Sentencia de fecha 21 marzo 2013 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Oviedo en el Juicio Ordinario 1063/2011, debemos acordar y acordamos REVOCARLA en el sentido de reducir la condena dineraria que viene impuesta a la comunidad de propietarios por el concepto de daños por filtraciones a la cantidad de 4.073,24 euros, y en el sentido de limitar la condena por lucro cesante tan solo a la cantidad de 465,55 euros mensuales devengados desde la fecha de la Sentencia de primera instancia hasta la efectiva retirada de los bolardos. Se mantienen el resto de pronunciamientos. No ha lugar a realizar expresa imposición de las costas causadas en esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.