Sentencia Civil Nº 166/2014, Audiencia Provincial de La Rioja, Sección 1, Rec 210/2013 de 16 de Junio de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

LOGROÑO

SENTENCIA: 00166/2014

AUDIENCIA PROVINCIAL DE LA RIOJA

LOGROÑO

Domicilio : VICTOR PRADERA 2

Telf : 941296484/486/489

Fax : 941296488

Modelo : SEN00

N.I.G.: 26089 37 1 2009 0100590

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) Nº 210/2013

ILMOS/AS.SRES/AS.

MAGISTRADOS:

DOÑA CARMEN ARAUJO GARCIA

DOÑA MARIA DEL PUY ARAMENDIA OJER

DON FERNANDO SOLSONA ABAD

SENTENCIA Nº 166 de 2014

En LOGROÑO, a dieciséis de junio de dos mil catorce.

VISTOS en grado de apelación ante esta Audiencia Provincial de LA RIOJA, los Autos de JUICIO ORDINARIO nº 477/2012, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 5 de LOGROÑO, a los que ha correspondido el Rollo nº 210/2013, en los que aparece como parte apelante, 'INMOBILIARIA GRAFER, S.A', representado por la Procuradora de los Tribunales, DOÑA VIRGINIA VELEZ DE MENDIZABAL SOLOZABAL, y asistida por el Letrado DON JOSE SAEZ MORGA, y como parte apelada, 'COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE000 Nº NUM000 ' , representada por la Procuradora de los Tribunales DOÑA REGINA DODERO DE SOLA NO , y asistida por el Letrado DON ALVARO GONZALEZ GONZALEZ-CUEVAS, siendo Magistrado Ponente DOÑA MARIA DEL PUY ARAMENDIA OJER.

Antecedentes

PRIMERO.- Con fecha 15 de Mayo de 2013 se dictó sentencia por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Logroño en cuyo fallo se recogía: 'Estimo la demanda presentada por la representación de la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 NUM000 , de Logroño, frente a la entidad 'Inmobiliaria Grafer, S.A' y, por lo tanto, condeno a la demandad a restituir a la actora el espacio bajo el primer tramo de la escalera del edificio comunitario. Condeno a la parte demandada al pago de las costas causadas en este procedimiento'.

SEGUNDO.- Notificada la anterior sentencia a las partes, por la representación procesal de Inmobiliaria Grafer S.A. se presentó escrito interponiendo recurso de apelación, que fue admitido, con traslado por 10 días a la parte contraria para que en 10 días presentase escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada, en lo que le resultase desfavorable.

TERCERO.- Seguido el recurso por todos sus trámites, se señaló para la celebración de la votación y fallo el día 22 de Mayo de 2014.

CUARTO.- En la tramitación del presente rollo se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO: La sentencia de instancia estima la acción reivindicatoria ejercitada por la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 nº NUM000 de Logroño, frente a Inmobiliaria Grafer S.A., respecto del espacio bajo el primer tramo de escalera del edificio comunitario, condenando a la demandada a restituir dicho espacio a la actora.

SEGUNDO: Frente a tal pronunciamiento interpone Inmobiliaria Grafer S.A., recurso de apelación, que funda en error en la valoración de las pruebas practicadas en la instancia, en cuanto no se ha acreditado acto de despojo alguno, ni obra de ocupación del hueco litigioso; infracción por inaplicación de la prescripción y subsidiariamente de la doctrina de la paz negociada; además de ser absurda la condena a devolver la situación al momento anterior al supuesto despojo, y la ausencia de buena fe de la comunidad demandante que anula la parada del ascensor en la entreplanta sin motivo alguno. Y suplica a la Sala estime el recurso y revoque la sentencia apelada con imposición de costas a la actora.

TERCERO: La acción reivindicatoria, que se ejercita en la demanda, exige la concurrencia de tres requisitos básicos, primero que el actor ostente un titulo de dominio sobre la cosa que reivindica, susceptible de probar por cualquiera de los medios admitidos en derecho, segundo la identificación de la cosa, y tercero la posesión de la misma por el demandado. Además, es un hecho del que debe partirse para la resolución del procedimiento, notorio y no discutido, que el edificio de la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 nº NUM000 de Logroño se halla dividido en la forma prevista en el artículo 396 del Código Civil , y está sujeto por tanto a lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, reformada por la Ley 8/1999, de 6 de abril.

Como señala la sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 23 de Mayo de 2007 : 'También, en igual sentido, Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga de 17 de junio de 2004 -17.2004 - o la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 9 de marzo de 2005 en cuanto razona que: 'Esa Sala prefiere, no obstante, acoger el criterio, también sostenido en resoluciones varias (ver sentencia de la AP de Málaga de 17 de mayo de 2002 y de la sección 13 de la AP de Barcelona de 18 de mayo de 1999 ), y ello por entender que aunque la acción ejercitada versa sobre un elemento real, cual es la naturaleza del patio litigioso, y que la actora pretende que se declare que el mismo le pertenece, el hecho de que el debate se suscite entre comuneros que lo son de propiedades reguladas por la ley de Propiedad Horizontal, nos lleva a concluir que las acciones referidas a la utilización de bienes comunes por parte de comuneros, o a la inversa, la apropiación por la Comunidad de un elemento privativo, o cualquier otra de naturaleza similar y referida al uso o a la determinación del dominio privativo o común de alguno de los elementos que integran el edificio, no permite una total equiparación con la acción reivindicatoria sino que tales acciones se regulan y derivan de los derechos y obligaciones que de forma específica establece la citada ley de Propiedad Horizontal y en concreto, y para el caso que nos ocupa, en el artículo 9 que impone a todo propietario el deber de respetar los elementos comunes del inmueble, y en el artículo 12 que establece que cualquier alteración de las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo'.

CUARTO: Para la correcta resolución del recurso ha de recordarse lo dispuesto en los artículos 7 , 8 y 12 L.P.H sobre facultades de los copropietarios sobre los elementos privativos y comunes, respectivamente. El artículo 7.1 L.P.H establece que 'el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado anteriores, o perjudique los derechos de otro propietario (...). En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advierte la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador'. Por su parte, el artículo 8 L.P.H dispone que 'los pisos o locales y sus anejos podrán ser objeto de división material, para formar otros más reducidos e independientes, y aumentados por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o disminuidos por segregación de alguna parte. En tales casos se requerirá, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la junta de propietarios, a la que incumbe la fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados con sujeción a lo dispuesto en el artículo 5, sin alteración de las cuotas restantes'. Finalmente, el artículo 12 L.P.H señala que 'las construcciones de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo. El acuerdo que se adopte fijará la naturaleza de la modificación, las alteraciones que origine en la descripción de la finca y de los pisos o locales, la variación de cuotas y el titular o titulares de los nuevos locales o pisos'.

QUINTO: Según resulta de la documental aportada a los autos, por escritura pública de compraventa de fecha 5 de Febrero de 1999 Inmobiliaria Grafer S.A. compró a doña Cosme la siguiente finca urbana: 'número 2. Local comercial en entreplanta, sobre el portal de la casa, por el que tiene su acceso. Ocupa una superficie útil de 12 metros y 24 decímetros cuadrados. Linda al Norte, calle Prolongación Gran Vía, hoy Gonzalo de Berceo, Sur, Este y Oeste, caja de escalera'.

La escritura de declaración de obra nueva y división horizontal del inmueble en el que se ubica dicho local, se otorgó en fecha 15 de Noviembre de 1966, constando en dicha escritura que doña Emilia realizó la obra nueva del local en planta baja, de de 430,36 m2, susceptible de división, reservándose el derecho a dividir dicha planta baja en cuantos locales estime convenientes; y sobre la planta baja don Patricio construyó ocho plantas superiores divididas las seis primeras en tres viviendas, la séptima en dos viviendas y la octava en una vivienda, y un entreplanta y local comercial sobre el portal de la casa y sobre la planta baja cubierta, que se describe: 'número 2. Local comercial entreplanta, sobre el portal de la casa, por el que tiene su acceso. Ocupa una superficie útil de 12 metros cuadrados y 24 decímetros y linda al Norte con la Prolongación Gran Vía, al que tiene un hueco, Sur, Este y Oeste, caja de escalera. Se le asigna una cuota de participación en el inmueble del sesenta y cuatro céntimos por ciento'.

Dicho local comercial se inscribió en el Registro de la Propiedad como finca independiente 28103 el 19 de Enero de 1971, con la descripción antedicha, que se mantiene en las sucesivas inscripciones por transmisión de la finca.

Así resulta de la escritura de compraventa y de las certificaciones del Registro de la Propiedad aportadas a los autos.

Según informa el arquitecto don Jesús Luis y se aprecia en las fotografías incorporadas al informe emitido por el mismo en Febrero de 2012, desde el local entreplanta propiedad de Inmobiliaria Grafer S.A. se accede por una escalera al espacio situado bajo el primer tramo de la escalera del portal del inmueble, espacio que ha sido habilitado como aseo.

Sobre la naturaleza del hueco que nos ocupa, la sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos de 6 de Junio de 2013 dice: 'TERCERO.-. Para la valoración de si el espacio discutido es comunitario o particular de la parte demandada, debemos tener en cuenta que, en principio y tratándose de un corredor que discurre bajo portal y escalera, el mismo conforme al artículo 396 CC puede tener el carácter de elemento común, aunque también es posible que se atribuya a un dominio privado, debiendo estarse al caso concreto'.

Es doctrina jurisprudencial que fuera de los elementos comunes por naturaleza, que son aquéllos necesarios para el uso común, se presumen comunes aquellos elementos de la propiedad horizontal que no se acreditan como privativos en el título constitutivo ( sentencias del Tribunal Supremo de fechas 27 de febrero de 1987 y 14 de octubre de 1991 ).

En el caso que nos ocupa ni en la escritura de declaración de obra nueva ni en la escritura de compraventa figura el hueco de la escalera como formando parte del local de la demandada, ni se hace referencia a alguna a espacio destinado a aseo. Tampoco figura dicho espacio incorporado al local de la demandada ni en los planos originarios obtenidos del archivo del Ayuntamiento y aportados a los autos, ni en los planos posteriores que modificaron la originaria configuración del inmueble. Tampoco de la ubicación física del espacio bajo escalera destinado a aseo puede concluirse que éste forme parte del local de la demandada, pues ésta adquirió un local entreplanta, mientras que el espacio que nos ocupa se ubica en la planta baja del inmueble, no constando que dicho espacio estuviera incorporado a la superficie del local desde la construcción del edificio. De la inicial proyección de un espacio destinado a portería, luego no ejecutado, y que no consta coincidiera con el espacio que nos ocupa, puede concluirse que el promotor uniera dicho espacio al local de la demandada, más cuando según resulta de la escritura de declaración de obra nueva hubo dos promotores, doña Emilia realizó la obra nueva del local en planta baja, y sobre la planta baja don Patricio realizó la obra nueva de la entreplanta y resto de las plantas del inmueble, reservándose doña Emilia el derecho a dividir la planta baja en cuantos locales estimara convenientes pero sin que conste derecho alguno de la misma a comunicar la planta baja y la entreplanta. Examinado el título de la demandada se constata que el local linda con caja de escalera, lo que supone que ese espacio no está incluido en el local adquirido por la demandada; es decir, la caja de la escalera en toda su dimensión y como el espacio comprendido entre su suelo y su vuelo, se fija como lindero externo al local; lo que supone que no se incluye en el título de venta y, por lo tanto, en el presente caso la escalera del edificio es un elemento común y el suelo sobre el que se asienta la misma y el hueco de ella, forman parte del zaguán, como elementos comunes del inmueble, conforme al art. 396 del Código Civil .

No puede estimarse un consentimiento tácito de la comunidad a las obras de adecuación de dicho espacio y su incorporación al local de la demandada, ya que no consta que la Comunidad de Propietarios conociese que bajo el espacio tapiado de la escalera existiera el referido aseo utilizado exclusivamente por el local de la parte demandada.

Según consta en las actas aportadas a los autos, en Junta General de Propietarios celebrada el 2 de Septiembre de 2004 se acordó solicitar la información necesaria al Registro de la Propiedad y al Catastro sobre la propiedad de la entreplanta, y requerir al propietario para que facilite a la Comunidad de Propietarios el uso del espacio que viene ocupando en hueco de escalera y debajo del ascensor. En Junta General de Propietarios celebrada el 31 de Mayo de 2011 se acuerda proponer un acuerdo a la entreplanta que viene haciendo uso de un espacio necesario a la comunidad para realizar las obras de instalación de ascensor a cota cero, y de no llegarse a ningún acuerdo, convocar nueva reunión para decidir el ejercicio de acciones judiciales. En Junta General de Propietarios celebrada el 27 de Julio de 2011 el administrador informa que la propiedad de dicho hueco bajo las escaleras es elemento común del inmueble, y se acuerda, de no llegar a un acuerdo con la propietaria de la entreplanta, ejercitar las acciones judiciales para que se reconozca la titularidad comunitaria del espacio bajo el tramo de escaleras de acceso al ascensor.

Tampoco puede estimarse la adquisición de dicho espacio por parte de la demandada por usucapión extraordinaria, pues para la adquisición del dominio por usucapión es preciso que la posesión lo haya sido de forma pública, pacífica, ininterrumpida y durante el plazo legalmente previsto de treinta años, ex art. 1959 del Código Civil ; y en este caso el espacio reivindicado se encuentra unido a la superficie del local de la demandada pero en una zona que por su configuración no puede considerarse de acceso al público, debiendo recordarse que los actos meramente tolerados y los ejecutados clandestinamente no afectan a la posesión, art. 444 Código Civil , y en este caso la porción litigiosa únicamente es accesible desde el interior del local de la demandada, sin que se haya demostrado que quienes acudieran al mismo pudieran acceder a dicho espacio ni tan siquiera conocer de su existencia, menos los comuneros del edificio. Se trata además de una construcción clandestina en cuanto no consta dotada de las autorizaciones administrativas precisas. Tampoco consta la fecha de su construcción, informando el perito señor Jesús Luis que pudo ejecutarse sin conocimiento de los demás comuneros.

La sentencia del Tribunal Supremo de 24-3-1993 admitió la existencia de un negocio jurídico capaz de originar la adquisición de una servidumbre de luces y vistas como producto de una paz negociada en un supuesto donde concurría no solo una realidad inamovible desde hacía casi un siglo sino también una actuación de los adquirientes del terreno al que se abrían las ventanas consistente en respetar los huecos existentes y mantener el patio de luces. De ahí que para la configuración de este título a consecuencia de una paz negociada hace falta junto con el transcurso del tiempo durante un período muy extenso y consolidado una situación de la que se infiera el consentimiento en la constitución y vigencia de la servidumbre; doctrina inaplicable al caso que nos ocupa, en el que no concurre ni el mismo supuesto jurídico ni el mismo supuesto fáctico que el considerado en aquella sentencia y en las que aplican la doctrina de la paz negociada en relación con adquisición de servidumbre de luces y vistas.

Conforme a lo razonado, el recurso ha de ser desestimado y confirmada la sentencia de instancia, pues la incorporación del hueco de escalera, elemento común de pertenencia de la Comunidad de propietarios demandante, al local privativo de la demandada evidencia el apoderamiento de de dicho espacio por la demandada ampliando la superficie de su local a costa de tal elemento común sin que conste acuerdo alguno de desafección de dicho elemento común pasando a ser elemento privativo.

SEXTO: Respecto de las costas procesales, y de conformidad con lo establecido en el art. 394 y 398 LEC , procede la imposición de las causadas en esta instancia a la parte apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales Sra. Vélez de Mendizábal en nombre y representación de Inmobiliaria Grafer S.A. contra la sentencia de fecha 15 de Mayo de 2013 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Logroño , en juicio ordinario en el mismo seguido al nº 477/2012, de que dimana el Rollo de Apelación nº 210/2013, debemos confirmarla y la confirmamos.

Con imposición de las costas causadas en este recurso de apelación a la parte apelante.

Contra la presente resolución puede caber recurso de casación ante el Tribunal Supremo, si se cumplieran los requisitos legales, que serían examinados en cada caso por la Sala.

Cúmplase al notificar esta resolución lo dispuesto en el artículo 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Devuélvanse los autos al juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, interesándose acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al rollo de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.