Sentencia Civil Nº 167/2011, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 796/2009 de 31 de Marzo de 2011

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 167/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL MÁLAGA

SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA

PRESIDENTE ILMO. SR.

D.FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

D.JOAQUIN DELGADO BAENA

D.JOSE LUIS LOPEZ FUENTES

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº8 DE MALAGA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 796/2009

JUICIO Nº 9/2007

En la Ciudad de Málaga a treinta y uno de marzo de dos mil once.

Visto, por la SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA, integrada por los Magistrados indicados al márgen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en juicio de Procedimiento Ordinario seguido en el Juzgado de referencia. Interpone el recurso Octavio que en la instancia fuera parte demandante y comparece en esta alzada representado por el Procurador D. MARIA ENCARNACION TINOCO GARCIA. Es parte recurrida Roberto que está representado por el Procurador D. ELISA RODRIGUEZ MACIAS y defendido por el Letrado D. FERNANDEZ MOCHON, JOSE MARIA, que en la instancia ha litigado como parte demandada .

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 26 de Diciembre de 2008, en el juicio antes dicho, cuya parte dispositiva es como sigue: "Que DESESTIMANDO la demanda formulada por el Procurador Doña Maria Encarnación Tinoco Garcia en nombre y representación de Don Octavio contra Don Roberto , debo absolver al demandado de las pretensiones deducidas en su contra en el escrito de demanda, imponiendo las costas a la parte actora.

Estimando parcialmente la demanda reconvencional formulada por la representación procesal de Don Roberto contra Don Octavio , debo declarar resuelto el contrato suscrito entre las partes con fecha 26 de Abril de 2005, declarando que el Sr Roberto no tiene obligación de devolver al Sr Octavio la cantidad de 12.000 euros recibidos en concepto de arras.

Sin hacer especial pronunciamiento sobre las costas de la demanda reconvencional."

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 3 de Marzo de 2011 quedando visto para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOSE LUIS LOPEZ FUENTES quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la sentencia de instancia, desestimatoria de la demanda y estimatoria de la reconvención, se alza la actora principal-recurrente alegando: a) error de hecho y de derecho en la valoración de la prueba, por cuanto el demandado reconviniente no llevó a cabo requerimiento alguno de pago o cumplimiento contractual, procediendo a vender la vivienda a un tercero y negándose a devolver la cantidad entregada a cuenta; b) vulneración por indebida aplicación de los artículos 1.454 y 1.124 el Código Civil ; c) vulneración del artículo 394 de la LEC en cuanto a las costas.

La parte apelada se opuso al recurso, solicitando la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.- Procede realizar una interpretación de los términos del contrato. En este sentido, como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de mayo de 1997, núm. 408/1997, rec. 1836/1993 (Pte: O'Callaghan Muñoz, Xavier) "La interpretación del contrato -o de cláusulas contractuales- pretende la averiguación y comprensión del sentido y alcance del consentimiento, es decir, de las declaraciones de volunta de las partes contratantes. El Código civil da una serie de normas de interpretación a partir del art. 1281 combinando los criterios subjetivos (averiguación de la voluntad real o intención común de los contratantes) y objetivo (significado objetivo, de acuerdo con los usos de las declaraciones). El punto de partida de la interpretación es la letra de la cláusula o cláusulas del contrato, tal como dispone el primer párrafo del art. 1281 si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas. La jurisprudencia de esta Sala ha sido reiteradísima en este sentido: dice S 13 noviembre 1985 que por su meridiana claridad, no puede ser objeto de otra interpretación que la resultante de sus propios términos gramaticales, a lo que se viene obligado, tanto para las partes como para el juzgador, por imperio del art. 1281,1 CC y añade S 7 julio 1986 que no debe admitirse cuestión sobre la voluntad cuando en las palabras no existe ambigüedad, lo que plasma el texto de Paulo: "quam in verbis nulla ambiguitas est, non debet admitti voluntatis quaestio (Digesto, 37,1)" y concluye S 29 marzo 1994 "las normas o reglas interpretativas contenidas en arts. 1281 a 1289 ambos inclusive del CC , constituyen un conjunto subordinado y complementario entre si, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario, la correspondiente al pfo. 1° del art. 128 de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan dada sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con el carácter de subordinarlas respecto de la que preconiza la interpretación literal ". S 10 febrero 1997 dice que no se tiene en cuenta que, como ha dicho reiteradamente esta Sala, arts. 1281 y ss. CC forman un conjunto armónico y subordinados entre sí de modo que la aplicación del art. 1281 pfo. 1º , excluye la de las normas contenidas en arts siguientes... La jurisprudencia de esta Sala ha sido constante y reiterada en la doctrina de que la función de interpretación del contrato corresponde a los Tribunales de instancia, a no ser que haya sido ilógica, arbitraria o contraria a la ley, especialmente a las normas sobre interpretación. Dicen SS 8 mayo 1991 , 5 julio 1994 , 7 julio 1994 , 9 julio 1994 y 13 julio 1994 "la interpretación de los contratos es función propia del Tribunal de instancia, cuyo resultado hermenéutico ha de ser mantenido y respetado en casación, a no ser que el mismo sea ilógico o contrario al buen sentido o a la ley o haya incidido en manifiesta equivocación". En el mismo sentido, precisan SS 25 enero 1995 , 4 febrero 1995 y 10 abril 1995 "la interpretación de los contratos está atribuida a los órganos de instancia, cuyo criterio sólo puede ser modificado en casación cuando se acredite que es ilógico o contrario a la ley" lo que resume la citada anteriormente, S 29 marzo 1994: Tiene declarado con reiteración esta Sala que la interpretación de los contratos es función privativa de los Tribunales de instancia cuyo resultado ha de ser respetado en casación a no ser que el mismo se muestre ilógico, contrario o contradictorio con alguna de las normas legales de hermenéutica establecidas en arts 1281 a 1289 CC ,; y lo reiteran SS 31 enero 1997 y 11 febrero 1997 : "la interpretación es facultad de la instancia, que sólo puede combatirse en casación demostrando que es ilógica o vulneradora de preceptos legales".

Sentado lo anterior, del examen del documento nº 1 aportado con la demanda, se desprenden las siguientes consideraciones: a) en el documento citado se recoge la frase "he recibido de...la cantidad de 12.000 € a cuenta de la compra de la vivienda de mi propiedad sita en...."; b) se fija como precio total de la compraventa la de 180.303 €, y se añade que "restan (por pagar) 168.303 €, a pagar en la entrega de llaves"; c) se recoge, por último, la fecha y firma del vendedor.

El hecho de que aparezca la expresión "a cuenta de la compra" induce a pensar que estamos ante una "reserva de venta" o un contrato de arras confirmatorias, sobre lo que convendría hacer las siguientes puntualizaciones. La S del TS de 31 de diciembre de 1998, reiteró la doctrina sentada en la de 10 de octubre de 1986, conforme a la cual, "aun siendo frecuente que el proceso formativo del contrato se inicie con manifestaciones de voluntad, contenidas en tratos preliminares o conversaciones previas que los interesados mantienen sin fuerza vinculante antes de decidirse a la celebración del negocio y mediante cuales se comunican sus respectivas aspiraciones, tal fase preparatoria es bien distinta de la oferta en cuanto declaración de voluntad de naturaleza recepticia, como tal dirigida a otro sujeto y emitida con un definitivo propósito de obligarse si la aceptación se produce, siguiendo en consecuencia el consentimiento por la coincidencia de esas declaraciones de los contratantes en que la oferta y la aceptación consisten, de donde se sigue que encaminados los tratos preliminares a la formación de la primera, desaparecerán una vez cumplida su misión en el momento en que el "iter" contractual se llegó a formular una proposición final, con todas las notas de una verdadera oferta; b) realizada la oferta de contrato o propuesta conteniendo los requisitos indispensables al fin proyectado y por consiguiente con todos los elementos necesarios para el futuro contrato (los denominados "esentialia negotti") que tratándose de una compraventa serán la cosa y el precio, el contrato se genera en su perfección con el asentamiento de la otra parte, manifestando su aceptación a los términos en que aquella declaración ha sido hecha por el oferente y alcanzándose en suma, el "in idem plactium" o punto de conjunción de los contrapuestos intereses que es el acuerdo determinante del consentimiento, cuya suficiencia para la perfección del negocio viene proclamada por el artículo 1254 del Código Civil y ha sido recordada por la doctrina jurisprudencial" De todo lo expuesto se deriva que para que nos encontremos ante un verdadero contrato de compraventa debe haber acuerdo de voluntades sobre la cosa y el precio, frente a ello la nota peculiar del contrato preparatorio, también reflejado en la expresión precontrato, es la indeterminación específica de los requisitos con los que los interesados lo quieren celebrar en definitiva, siendo preciso para alcanzar esta finalidad el otorgamiento de un futuro contrato por el cual se complementen los requisitos que en el primero quedaron indeterminados, de tal manera que siguiendo la pauta clara y precisa que señalan los jalones del convenio imperfecto, perfeccionado y consumado no se requiera una nueva manifestación de voluntad cuando ésta viene ya suficientemente expresada en el convenio originario. ( STS de 24 de mayo de 1.980 ). Recuerda el Alto Tribunal en sentencia de 26 de octubre de 1.984 , son inasimilables la promesa bilateral de comprar y vender y la compraventa propiamente dicha, como se desprende del apartado 2° del artículo 1.451 al puntualizar los efectos de la primera en caso de imposibilidad de cumplimentación entre el contrato definitivo y la mera promesa ha de buscarse la realidad en la voluntad de los contratantes, básico postulado del derecho de la contratación, como ya señaló la S. de 11 de noviembre de 1.953 , en cuya línea se sitúan las de 5 de octubre de 1.961 , 26 de marzo de 1.965 , 7 de febrero y 21 de junio de 1.966 , 28 de junio de 1.974 y 6 de abril de 1.984 , sin llegar a la eliminación del nuevo consentimiento en el negocio ulterior como rodeo ocioso (circuitis inutilis), siempre será indispensable una completa y total determinación de los elementos y circunstancias del negocio, pues en otro caso la negativa de uno de los contratantes a la posterior declaración de voluntad impide el paso al contrato definitivo, aunque quepa instar la indemnización de daños y perjuicios ( SS, citadas, 5 de octubre de 1.961 , 26 de marzo de 1.965 , 7 de febrero de 1.966 y 28 de junio de 1.974 ). En definitiva la determinación del precio es el elemento esencial y más característico de la compraventa y el que le viene a diferenciar del precontrato o promesa de venta. Así lo tiene declarado el T.S. en S. de 10 de noviembre de 1988 , cuando mantiene que el precio, como elemento esencial del contrato de compraventa, debe ser cierto o determinable en la forma que el mencionado art. 1445 establece, lo que no se produce cuando el precio concertado nominalmente es realmente inexistente, o cuando existen dudas más que razonables de que se haya satisfecho".

Pues bien ante dicha doctrina jurisprudencial y ante el contenido del contrato aportado por las partes, es evidente que en el caso de autos nos encontramos ante un auténtico contrato de compraventa en el que se identifica la cosa vendida y se fija el precio que se ha de pagar por ella, determinándose incluso la concordante voluntad de las partes de que formalizar el contrato y consumar la venta en el momento en que se haga el pago del resto del precio, que se verificaría en el momento de la entrega de las llaves, aunque no se concreta plazo de entrega.

Respecto de si existe contrato de arras, es preciso recordar lo que ya se dijo en la sentencia dictada por la Sección V de esta Audiencia Provincial con fecha de 3-II-2.005 , ponencia de D. Pelayo , conforme a la cual "Sentado lo que antecede y entrando a conocer sobre lo atinente a cuál fue la verdadera voluntad de las partes a la hora de acordar la entrega de una determinada suma en concepto de señal, es necesario establecer con carácter genérico los criterios que han de tenerse en consideración en orden a la aclaración de cuando nos encontramos ante un pacto de arras y, en caso afirmativo, cual es la modalidad de las mismas aplicable al caso concreto objeto de estudio. En este sentido,.. tiene establecido este tribunal en resoluciones anteriores que en lo concerniente al pacto de arras se admiten tres clases, las denominadas "penitenciales", que son las que parece contemplar el artículo 1.454 del Código Civil , concebidas a manera de multa o pena, correlativa del derecho de las partes de desistir, a su arbitrio, del contrato, las llamadas "confirmatorias", que son índice o expresión de un contrato con fuerza vinculante, no facultando, por tanto, para resolver la obligación contraída y que, normalmente, se corresponde con la entrega o anticipos a cuenta del precio, y las "penales" que funcionan de modo similar a la cláusula penal del artículo 1.154 del Código Civil , como resarcimiento, en este supuesto anticipado, para el caso de incumplimiento y siempre con la posibilidad de reclamar ese estricto cumplimiento de la obligación pactada - T.S. 1ª SS. de 7 de julio de 1978 , 10 de marzo y 12 de julio de 1986 , 31 de julio y 24 de diciembre de 1992 y 21 de junio de 1994 , entre otras muchas-; diferencias clasificatorias y conceptos que, frente a la escueta regulación del artículo 1.454 del Código Civil , fueron reconocidos por la doctrina tanto científica como jurisprudencial al amparo de la libertad contractual consagrada en el artículo 1.255 del Código Civil , de manera que las dudas que puedan surgir en cuanto a cuál de ellas es la recogida en cada caso concreto han de resolverse utilizando las normas de interpretación de los contratos en orden a lo que quisieron las partes, si bien, en cualquier caso, como punto de partida se insiste en que las arras o señal que, como medio de garantía, permite el artículo 1.454 expresado tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de la que resulta la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido, debiendo entenderse, en caso contrario, que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado - T.S. 1ª SS. de 17 de febrero de 1982 , 19 de octubre de 1984 , 30 de abril de 1988 , 9 de marzo de 1989 , 12 de diciembre de 1991 y 31 de octubre de 1992 -, por lo que es palpable que el utilizar, sin más, la expresión "...señal..." por sí sola no significa que cada parte pueda desistir del contrato a su arbitrio en contra del criterio del artículo 1.256 y 1.454, ambos del Código Civil , toda vez que tal frase, en sí equívoca, puede y debe entenderse como entrega de cantidad en concepto de parte del precio...y en tal sentido el propio Tribunal Supremo en la sentencia de 22 de octubre de 1992 indicó como las expresiones "en señal"...deben entenderse en la idea de que el comprador estaba pagando una cantidad a cuenta del precio convenido y aplazado, de tal forma que al cumplimiento de dicho contrato, se deduciría del precio de la compraventa la cantidad recibida en tal concepto, estándose, pues, en presencia de las llamadas, arras confirmatorias", ya que la entrega dineraria así convenida y recibida anticipadamente por el vendedor, se está refiriendo a la firme decisión de efectuar el contrato de compraventa, sin que sea posible su consideración como "arras penitenciales", ya que, como señala la jurisprudencia, la percepción como señal o parte del precio convenido por un inmueble determinado en fecha, no es un pacto de arras, ni un compromiso de venta, sino un auténtico contrato de compraventa con fuerza obligatoria plena entre las partes que suscriben el convenio ".

La anterior doctrina es perfectamente aplicable al caso que nos ocupa, y si bien no se emplea en el contrato aportado con la demanda la expresión "arras" o "señal", es lo cierto que las expresiones "a cuenta de la compra" ha de reputarse como similar a los efectos aquí comentados, por lo que al contrato de autos habrá de serle aplicada la anterior doctrina jurisprudencial relativa a la existencia de un verdadero contrato de compraventa, por cuanto la entrega dineraria convenida y recibida anticipadamente por el vendedor, se está refiriendo a la firme decisión de efectuar el contrato de compraventa, en el cual, figuran, todos los elementos esenciales del mismo. Estamos, pues, en presencia, de unas arras confirmatorias.

TERCERO.- Llegados a este punto, lo acontecido con posterioridad a la firma del documento nº 1 de la demanda, que lleva fecha de 27 de Abril de 2.005, difiere notablemente entre las partes, pues, según el actor principal, el vendedor decide vender la vivienda a un tercero, sin haberle requerido previamente de pago o cumplimiento del contrato, y según el demandado reconviniente, fue el actor principal quién incumplió, dando largas a la consumación del contrato.

Lo cierto es que, en las actuaciones no hay documento alguno que acredite haber sido requerido de pago el apelante, aunque también llama la atención que, a excepción del documento nº 1 de la demanda, el actor principal solamente haya aportado a los autos el acta del acto de conciliación intentado sin efecto, que lleva fecha de 7 de Noviembre de 2.006, siendo así que el contrato es de fecha 27 de Abril de 2.005.

Es por ello que esta Sala estima que, sea por problemas de financiación para la compra, sea por la necesidad que tenía el vendedor de obtener dinero rápido para hacer frente a las dos hipotecas concertadas con fecha de 16 de Marzo de 2.005 (es decir, de fecha anterior al contrato de compraventa), la venta se resolvió de hecho, procediendo el vendedor a vender la vivienda a un tercero con fecha de 29 de Junio de 2.006.

En consecuencia, producido un incumplimiento mutuo del contrato suscrito entre las partes, se produjo una resolución contractual de hecho, debiendo aplicarse el artículo 1.124 del Código Civil , lo que acarrearía la necesidad de devolver al comprador la cantidad entregada a cuenta del precio final convenido, conforme a la doctrina jurisprudencial antes expuesta.

Ello conlleva la estimación parcial de la demanda y reconvención, pues, de un lado, procede la devolución de la cantidad entregada a cuenta, y de otro lado, y como declaración previa o antecedente necesario de dicha devolución, la resolución del contrato.

CUARTO.- Al estimarse parcialmente el recurso interpuesto no procede hacer pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en esta alzada (artículo 398.2 de la LEC ).

En cuanto a las costas de la primera instancia, tanto las derivadas de la demanda principal como las derivadas de la reconvención, cada parte deberá abonar las causadas a su instancia y las comunes por mitad, por aplicación de lo establecido en el artículo 394.2 de la LEC .

En atención a lo expuesto, en nombre S.M. el Rey y por la autoridad conferida en la Constitución,

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Octavio contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Málaga, con fecha de 26 de Diciembre de 2.008 , en los autos de procedimiento ordinario 9/07, y previa revocación parcial de dicha resolución, debíamos:

A) Estimar parcialmente la demanda interpuesta por la representación procesal de Octavio contra Roberto , así como estimar parcialmente la reconvención formulada por Roberto contra Octavio .

B) Declarar resuelto el contrato suscrito entre las partes con fecha de 26 de Abril de 2.005.

C) Condenar a Roberto a que reintegre a Octavio la suma de DOCE MIL EUROS (12.000 €), más los intereses legales correspondientes a contar desde la fecha de la interpelación judicial.

D) No hacer pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en la primera instancia, debiendo cada parte abonar las causadas a su instancia y las comunes por mitad, tanto respecto de la demanda principal como de la reconvencional.

E) No hacer pronunciamiento respecto de las costas causadas en esta alzada.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- En el día de su fecha fue leída la anterior sentencia, por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, estando constituido en Audiencia Pública, de lo que doy fe.