Sentencia Civil Nº 167/2011, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 660/2010 de 21 de Marzo de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN UNDÉCIMA

VALENCIA

NIG: 46250-37-2-2010-0003916

Procedimiento: RECURSO DE APELACION (LECN) Nº 660/2010- T -

Dimana del Nº 001956/2009

Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 3 DE VALENCIA

Apelante: Constanza .

Procurador.- JOSE LUIS MEDINA GIL.

Apelado: ALBEREDA CEPEDA SL.

Procurador.- MANUEL ANGEL HERNANDEZ SANCHIS.

SENTENCIA Nº 167/2011

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D SUSANA CATALAN MUEDRA

Magistrados/as

D ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA

D MANUEL LOPEZ ORELLANA

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En Valencia, a veintiuno de marzo de dos mil once

Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr/Sra D/Dña. SUSANA CATALAN MUEDRA, los autos de reclamación de cantidad, promovidos por ALBEREDA CEPEDA SL contra Constanza sobre "reclamación de cantidad ", pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por Constanza , representado por el Procurador D/Dña. JOSE LUIS MEDINA GIL y asistido del Letrado D/Dña. ISIDRO CODOÑER MARTINEZ contra ALBEREDA CEPEDA SL, representado por el Procurador D/Dña. MANUEL ANGEL HERNANDEZ SANCHIS y asistido del Letrado D./Dña. JORGE GARCIA CERVERO.

Antecedentes

PRIMERO.-

El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 3 DE VALENCIA, en fecha catorce de mayo de dos mil diez en el que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: "FALLO: Que estimando la presente demanda formulada por ALBEREDA CEPEDA S L, representado por el Procurador de los Tribunales D Manuel Hernández Sanchis, contra Dª Constanza , representado por el Procurador de los Tribunales D Jose Luis Medina Gil debo: 1) condenar y condeno a la demandada citada a que abone al actor la cantidad de 6.322 euros, así como el interés legal de esa cantidad desde la fecha de la interpelación judicial hasta la fecha de esta resolución y el interés legal incrementado en dos puntos desde la fecha de esta resolución hasta su completo pago; 2) con expresa imposición de las costas causadas a la parte demandada.."

SEGUNDO.-

Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de Dª Constanza , y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de ALBEREDA CEPEDA SL. Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, se señaló para deliberación y votación el día nueve de febrero de dos mil once .

TERCERO.-

Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la sentencia recurrida en cuanto no se opongan a los siguientes:

PRIMERO .-

Frente a la Sentencia dictada, estimatoria de la demanda contra la parte apelante formulada, se alza el demandado sosteniendo ante esta instancia el error en la apreciación de la prueba, de la que resulta que entre el demandado y un tercero se celebra un contrato de promesa de compraventa y una hoja de encargo profesional entre los que son parte de este litigio, que en virtud del primero difieren para un momento posterior la celebración del contrato de compraventa, concretamente al momento en que pudiera la compradora disponer del precio, por lo que el contrato celebrado no es un contrato de compraventa porque las partes no quisieron que lo fuera; y en virtud del segundo la demandada encarga a la demandante la venta en el propio acto; que, consecuentemente, no habiéndose celebrado la compraventa no ha devengado comisión alguna la actora, máxime cuando la inmobiliaria realiza actos posteriores encaminados a la perfección de la compraventa; que, en definitiva, si no llegó a firmarse el contrato de compraventa lo fue porque el comprador buscado por la inmobiliaria resultó insolvente; y, subsidiariamente, que, por otra parte, la Inmobiliaria ha facturado por el precio que se estipuló para la futura compraventa y no por el percibido en concepto de arras por la parte actora, lo que constituye una clara infracción del principio de buena fe, debiendo aplicarse la implícita cláusula "rebus sic stantibus" y reducirse el importe de la comisión al 2,5% de la cantidad efectivamente recibida, lo que arrojaría un total de 200 €.

SEGUNDO.-

Y, a efectos de resolución del recurso, de necesaria invocación la sucesión de hechos acontecidos relevantes a los efectos jurídicos pretendidos:

El día 17 de junio de 2009, por la hoy demandada doña Constanza y por doña Modesta , se suscribe el documento obrante a los folios 7 a 9, en virtud del cual la primera "se obliga a vender a doña Modesta que se obliga a comprar" determinada finca que se describe, libre de cargas y arrendamientos y al corriente en el pago de toda clase de tributos y gastos de comunidad, entregando al efecto la futura compradora a cuenta del precio total y en concepto de arras penitenciales, la cantidad de 8.000 euros, con los efectos previstos en el artículo 1.454 del Código civil , y a cuyo tenor podrá rescindirse el presente contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas. Acordando las partes el precio de la compraventa y haciendo contar que la escritura pública de compraventa se otorgará en el plazo de 30 días, para lo cual la parte compradora deberá comunicar a la vendedora que dispone de los 210.000 euros que restan del precio y de su intención de suscribir la citada escritura pública. De tal modo, que la incomparecencia de una de las partes conllevará para el incumplidor los efectos previstos en el citado artículo 1.454 del Código civil .

El propio día, la promitente hoy demandada y la actora suscriben un contrato que quedó documentado al folio 10, y que bajo la rúbrica de "nota de encargo" se efectúa el de la "venta de: vivienda sita en Valencia en la CALLE000 , NUM000 , puerta NUM001 . Honorarios: cinco mil cuatrocientos cincuenta (5.450.- euros) más el 16% de IVA".

La escritura pública no llegó a otorgarse, habiendo remitido la ahora demandada a doña Modesta telegrama el 29 de julio de 2009 comunicándole el paso de los treinta días, por lo que le tiene por desistida del mismo y por perdidas la arras penitenciales entregadas de conformidad con el artículo 1.454 del Código civil .

TERCERO.-

Y no comparte la Sala la calificación de compraventa de la relación contractual que vinculó a la hoy demandada con el tercero futuro adquiriente de su vivienda. El convenio alcanzado por las partes ha de ser reputado como preparatorio del contrato de compraventa, aun cuando mediara entrega de arras con los efectos pactados. El precontrato se ha concebido por el Tribunal Supremo como un proyecto de contrato que las partes, por el momento, no quieren o no pueden celebrar como definitivo, comprometiéndose a hacer efectiva su conclusión en tiempo futuro, conteniendo ya los elementos del contrato definitivo, pero cuya perfección las partes aplazan, conteniendo, pues, ya las líneas básicas y todos los requisitos, de tal modo que no se precisará actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando tan sólo la expresión de voluntad de las mismas para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución y obligatorio para ambas sin necesidad de más actos que esa expresión de voluntad, por cuanto es en sí mismo ya un contrato, cuyo contenido viene determinado por el obligarse a celebrar otro posterior, consistiendo su especialidad en que a lo que las partes se comprometen es a celebrar un futuro contrato sobre las líneas del primero que por ello mismo ha sido calificado de auténtica Ley de bases del siguiente, pero cuya fuerza vinculante debe quedar atemperada a la que se deriva de su propia esencia, consistente en obligarse a obligarse. En consecuencia, el convenio celebrado no es un contrato de compraventa, sino que las partes se vinculan a celebrarlo y prevén los efectos del incumplimiento de tal obligación, cuales son: la pérdida de la cantidad entregada en concepto de arras por el futuro comprador para el supuesto de incumplimiento de éste, o la devolución por duplicada en el caso de que incumpliere el promitente vendedor.

CUARTO.-

Y tal interpretación de la relación contractual que al demandado y al tercero obligó es coherente con el contrato que suscriben los que hoy son parte en este litigio el propio día, en virtud del cual y para el caso de perfeccionarse la compraventa prometida, el futuro vendedor se obliga al pago a la actora de su comisión. Y como afirma el Tribunal Supremo en forma reiterada, el contrato de mediación o corretaje, es un contrato atípico en nuestro derecho, que aunque tenga similitud o analogía con el de comisión, con el de mandato e incluso con el de prestación de servicios, sin embargo nunca responderá a una combinación formada con los elementos a dichas figuras contractuales típicas. Pero a pesar de ello su enorme práctica comercial y la importancia que ha adquirido en dicha área, hace preciso que se fijen las normas por las que se ha regir su nacimiento, desarrollo y producción de efectos. Para ello habrá de recurrir a lo pactado por las partes a tenor de la facultad otorgada por los artículos 1091 y 1255 del Código Civil , después a las normas generales de las obligaciones y contratos comprendidos en los Título I y II del Libro Cuarto del Código Civil, mas tarde a los usos comerciales y normas complementarias, así como a la jurisprudencia pacífica y consolidada establecida por las sentencias de esta Sala; sin olvidar, en su caso, la doctrina científica y derecho comparado, recogidos en dicha jurisprudencia. Como derivado de todo lo anterior se puede afirmar paladinamente que el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitase en principio, como ya se ha dicho, a poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado, pero en todo caso tal actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio; todo lo cual encuentra su apoyo normativo en el artículo 1754 del Código Civil italiano, que puede tomarse en vía de ejemplo.

De tal modo que el contrato de corretaje se halla sometido a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido y además a que el contrato tenga lugar "como consecuencia" de la actuación del mediador, de modo que no adquiere derecho a percibir el corretaje aunque se hallare a la persona dispuesta a comprar o a vender si, a pesar de ello, surgiere en el curso de las negociaciones cualquier diferencia sustancial obstativa de la celebración de la venta, porque en tal caso no llegó al estado de perfección que es indispensable para que su consumación pudiera con pleno derecho exigirse, quedando de esta suerte sin llenar la comisión que el corredor había de desempeñar para ser remunerado. Y aplicando tal doctrina al objeto de la litis, necesariamente, hay que reputar la relación que a los que son parte en este litigio vincula de contrato de corretaje, o lo que es lo mismo, de relación negocial que procura la conexión entre el vendedor y el futuro comprador. Y, conforme sigue interpretando nuestro Alto Tribunal, queda supeditada la eficacia de tal contrato, en cuanto al devengo de honorarios por comisión, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendida, bien por la intervención del mediador, bien aprovechándose de las gestiones realizadas por éste. Nos hallamos, pues, ante un contrato que ha de calificarse de resultados y no de medios. Y no habiéndose perfeccionado el contrato de compraventa, la parte actora no tiene derecho al percibo de la comisión pactada, y ello aun cuando el telegrama remitido por la parte demandada a la que fue parte con ella en el precontrato califique la relación contractual que les había venido vinculando como de compraventa, al comunicarle que la tiene por desistida de la misma, pues ambas expresiones (compraventa y desistimiento) son incompatibles en el contexto en que se utilizan, entendiéndose con la misiva remitida la voluntad de tener por desistida del contrato a la futura compradora y por perdida la cantidad que entregó en concepto de arras.

QUINTO .-

Por todo ello, y sin entrar a conocer por innecesario de los restantes motivos de recurso, procede estimar el remedio interpuesto, revocar la sentencia recurrida y, en su lugar, desestimar la demanda formulada absolviendo al demandado de los pedimentos contra él formulados, imponiendo al actor el pago de las costas procesales, de acuerdo con lo establecido en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

SEXTO.-

Y, de acuerdo con lo establecido en el artículo 398 del propio Cuerpo legal, no procede hacer especial pronunciamiento en orden a las costas devengadas en esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

1º) Estimar el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales don José-Luis Medina Gil, en nombre y representación de doña Constanza , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Tres de Valencia el 14 de mayo de 2010 en el Juicio ordinario 1.956/09 .

2º) Revocar la referida resolución. Y, en su lugar:

A.- Desestimar la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales don Manuel Hernández Sanchis, en nombre y representación de "Albereda Cepeda, S.L.", contra doña Constanza .

B. Absolver a la parte demandada de los pedimentos contra ella formulados.

C.- Imponer a la parte actora el pago de las costas procesales.

3º) Y no hacer especial pronunciamiento en orden a las costas causadas en esta instancia.

4º) Devuélvase el depósito en su día constituido.

Contra la presente resolución no cabe recurso alguno, conforme a los acuerdos adoptados por la Junta General de Magistrados de la Sala Primera del Tribunal Supremo el 12 de diciembre de 2000, proclamados en todas las resoluciones dictadas por dicho Alto tribunal en la materia.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma. Certifico.