Sentencia Civil Nº 167/2014, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 6, Rec 74/2012 de 04 de Marzo de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN SEXTA.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO DOS DE MÁLAGA.

JUICIO ORDINARIO NÚMERO 103/20011.

ROLLO DE APELACIÓN NÚMERO 74/2012.

S E N T E N C I A Nº 1 6 7 / 1 4

Iltmas. Sras.:

Presidente:

Doña Inmaculada Suárez Bárcena Florencio

Magistradas:

Doña Soledad Jurado Rodríguez

Doña Nuria Auxiliadora Orellana Cano

En la Ciudad de Málaga, a cuatro de marzo de dos mil catorce.

Vistos, en grado de apelación, ante la Sección Sexta de esta Audiencia Provincial, los autos de Juicio Ordinario número 103 de 2011, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Dos de Málaga, seguidos a instancias de Doña Adelina y Don Teofilo , representados en esta alzada por la Procuradora de los Tribunales Doña Mª Dolores Gutiérrez Portales y defendidos por el Letrado Don Miguel Ángel Cubero Martín, frente a la entidad Siempre Te Amaré 1999, S.L., representada en esta alzada por la Procuradora de los Tribunales Doña Mª Luisa Gallur Pardini y defendida por el Letrado Don Javier Campos Cayero, y frente a la entidad Dabney, S.L.U., representada en esta alzada por el Procurador de los Tribunales Don Pedro Ballenilla Ros y defendida por el Letrado Don Miguel Reus Méndez, actuaciones procesales que se encuentran pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia definitiva dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia número 2 de Málaga dictó Sentencia de fecha 15 de junio de 2011 , en el Juicio Ordinario N.º 103/11, del que este rollo dimana, cuya Parte Dispositiva dice así: 'Que desestimando la demanda interpuesta por la parte actora, debo absolver y absuelvo a las entidades DABNEY S.L.U y SIEMPRE TE AMARÉ 1999 S.L de la pretensión planteada contra las mismas. Respecto a las costas, procede condenar a su pago a la parte actora'(sic).

SEGUNDO.- Contra la expresada Sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la parte demandante, el cual fue admitido a trámite y su fundamentación impugnada de contrario, remitiéndose los autos a esta Audiencia donde, al no haberse admitido la prueba propuesta ni estimarse necesaria la celebración de vista, previa deliberación de la Sala que tuvo lugar el día 8 de enero de 2014, quedaron las actuaciones conclusas para Sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente la Ilma. Sra. D.ª Nuria Auxiliadora Orellana Cano.

Fundamentos

PRIMERO.-La Sentencia dictada en la anterior instancia desestima la demanda interpuesta por los apelantes, por la que solicitaban la resolución de los contratos de reserva y arrendamiento con opción de compra, suscritos con las demandadas, y que se les condenara solidariamente a abonar la cantidad de 25.000 euros más intereses. La parte actora se alza en apelación frente a la sentencia contraria a sus pretensiones, alegando que ha ejercitado en tiempo y forma la resolución del contrato de compraventa, como demuestran los burofax enviados a DABNEY, S.L.U., por lo que habiendo optado por no ejercer el derecho de opción de compra que ostentaba, debe procederse a la devolución de las cantidades entregadas en concepto de prima de reserva, ya que incluso en el citado contrato no existe ninguna cláusula que imponga la penalidad de perder la cantidad entregada como prima, y en la cláusula cuarta del mismo, referente a la prima, se recoge que como contraprestación por el derecho de compra otorgado por el arrendador, el arrendatario entrega en este acto como prima la cantidad de 15.000 € en concepto de depósito, debiendo ejercitar su derecho a compra como máximo el 5 de junio de 2010, mediante el otorgamiento de escritura pública, habiendo optado los apelantes por no ejercitar su derecho a opción de compra en fecha 2 de junio de 2010. Como dice la citada cláusula cuarta, la cantidad que se paga como prima pasará a ser una cantidad a cuenta del precio de la compraventa , y en el supuesto de no ejercitarse por el arrendatario su derecho de compra, en el plazo pactado en la cláusula, perderá a favor del arrendador la cantidad entregada, por lo que consideran los apelante que la cantidad a cuenta del precio no es un precio por la opción, sino que es una cantidad en depósito, por lo que habiendo sido resuelto tiempo y forma el contrato, procede la devolución de dicha parte del precio, con independencia de que concurran o no los desperfectos y daños alegados. Añaden que la decisión de rescindir el contrato de arrendamiento con opción a compra no se debe a un capricho sino que obedece a los defectos que se alegaron en la demanda, acreditados con el reportaje fotográfico, y reconocidos por el perito don Luis Manuel , e incluso en el informe pericial acompañado por la demandada DABNEY, S.L.U., con motivo de la visita girada por dicho perito con fecha 25 de febrero de 2011, fecha muy posterior a la salida de los actores, ya que la abandonaron con anterioridad la finalización del contrato, habiendo quedado acreditadas las deficiencias, como demuestra que la comunidad de propietarios tenga un procedimiento por vicios y defectos en la construcción, recogiendo el propio informe pericial aportado de contrario las humedades en el salón, y con dicha humedad en el pavimento de tarima flotante ha quedado una rebaba de la presencia de agua y se detecta a nivel superficial pérdida de brillo por acumulación de sales y cal arrastradas, habiéndose deteriorado los tapajuntas de aglomerado, teniendo también una mancha de humedad el techo del dormitorio principal, tratándose de un defecto de acabado, así como la fisura escasa entidad, que afecta al acabado superficial del revestimiento y discurre paralela a la jamba izquierda de la ventana, y una fisura vertical en la terraza en las pilastras de esquina del peto de la misma; considerando la parte apelante que no es necesario que los vicios o defectos ocultos hagan inservible e inhabitable la vivienda, sino que interfieran en su uso y disfrute de un modo tan notable que de haberlos conocido el comprador no lo hubiera adquirido. Respecto de la resolución del contrato de reserva suscrito con la entidad SIEMPRE TE AMARE 1999, S.L. y la devolución de 10.000 €, alegan que la Comisión en los contratos de compraventa se devengan con el perfeccionamiento de dicho contrato, pero que en el presente caso no se trata de un contrato de compraventa, sino de un contrato de arrendamiento con opción de compra, la cual no ha llegado ejercitarse, por lo que el contrato de compraventa no se ha perfeccionado, sin que haya llegado a existir tal contrato, por lo que el mediador no tiene derecho a sus honorarios, máximo cuando en el mismo contrato de reserva se establecía que la cantidad entregada se descontaría del precio total de la compraventa, por lo que la comisión no ha sido devengada, e incluso estaría cobrando dos veces la entidad comisionista, ya que el piso objeto de litis fue finalmente vendido. Por último, se alega en el recurso que si se entendiese, como se dicte la sentencia apelada, que no existe una obligación solidaria sino mancomunada, procedería, por el principio 'iura novit curia', la condena mancomunada de las codemandados, por lo que DABNEY, S.L.U. tendría que abonar a los apelantes, la cantidad de 15.000 €, y SIEMPRE TE AMARE 1999, S.L., la cantidad de 10.000 euros. Frente a este recurso se opone la parte apelada SIEMPRE TE AMARE 1999, S.L., que alega que es totalmente ajena a la relación jurídica existente entre la recurrente y la codemandada, ya que su función fue de intermediación, sin que fuera parte en el contrato de arrendamiento con opción de compra. En cualquier caso, alega que conforme a la cláusula cuarta de dicho contrato, los apelantes podían ejercer su derecho de opción de compra, pasando la cantidad entregada a formar parte del precio de la compraventa, y en el supuesto de no ejercerlo, perderían la cantidad entregada, sin que sea posible darle otra explicación; y en cuanto a los desperfectos alegados señala el apelado que corresponde al apelante acreditar la existencia de los daños y que los mismos son de la entidad suficiente como para considerar la existencia de ruina de la finca, o al menos, de condiciones de inhabitabilidad, habiéndose limitado la parte actora a aportar con su demanda un reportaje fotográfico. Y añade que se equivoca el recurrente cuando dice que el derecho de cobro del intermediario quedó condicionado a la perfección de la compraventa, ya que hizo su trabajo de intermediación, firmando un contrato de reserva, motivo por el cual cobró sus correspondientes honorarios el mismo día 5 de junio de 2000, quedando el cobro de los honorarios vinculados únicamente a la perfección del contrato de arrendamiento con opción de compra que tuvo lugar el 5 de junio, siendo por tanto que realizó su trabajo de intermediación, cobró sus honorarios, y terminó su relación contractual con los demandantes.

SEGUNDO.- La parte apelante suscribió un contrato de arrendamiento con opción de compra con la entidad DABNEY, S.L.U. y un contrato de reserva de la vivienda objeto del contrato, con la entidad SIEMPRE TE AMARE 1999, S.L., pretendiendo la resolución de ambos contratos. Debemos partir, como se hace en la Sentencia apelada, de la independencia de ambos contratos. El art. 1124 del Código Civil faculta a la parte in bonis para resolver el contrato con obligaciones recíprocas para el caso de que uno de los obligados no cumpliere con lo que le incumbe. Para la viabilidad de la acción resolutoria, según reiterada doctrina jurisprudencial, conforme a lo dispuesto en el citado artículo 1124 del Código Civil , se exige la concurrencia de los siguientes requisitos: 1) La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron; 2) La reciprocidad en las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; 3) Que la parte demandada haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían, estando encomendada la apreciación de este comportamiento incumplidor al libre arbitrio judicial; 4) Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de este que de modo indubitado, definitorio e irreparable lo origine, conducta que tradicionalmente se definía como deliberadamente rebelde; 5) Que no se trate de obligaciones que, estando incorporadas a un contrato, tenga puro carácter accesorio o complementario, con relación a las prestaciones y contraprestaciones que constituyan el objeto principal del contrato, y 6) Que el accionante no haya incumplido las obligaciones que le concernían contractualmente, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior de su contratante, pues la conducta de este es lo que motiva el derecho resolutorio de su adversario y lo libera de su compromiso - TS 1ª SS de 21 de marzo de 1986 , 29 de febrero de 1988 , 28 de febrero de 1989 , 16 de abril de 1991 , 4 de junio de 1992 , 22 de marzo y 3 de junio de 1993 , 21 de marzo de 1994 , 27 de diciembre de 1995 , 16 de mayo y 30 de octubre de 1996 , entre otras muchas-, de manera que caso de producirse la resolución contractual se debe volver al estado jurídico preexistente, retornando al estado anterior, con reintegro por cada parte contratante de las cosas y valor de las prestaciones que aportaron por razón del contrato, o lo que es lo mismo, los efectos de la resolución contractual se producen 'ex tunc'-T.S. 1ª S. de 10 de julio de 1998-, a todo lo cual debemos añadir como la resolución sólo puede solicitarla el que ha cumplido por su parte -TS 1ª SS. de 19 de febrero de 1969, 3 de junio de 1970, 5 de junio de 1981, 22 de marzo, 25 de junio y 22 de octubre de 1985, 17 y 31 de marzo, 14 de abril y 30 de junio de 1986, 3 de febrero de 1989, 20 de marzo y 20 de diciembre de 1993, 10 de enero y 9 de mayo de 1994, 24 de noviembre de 1995, 24 de septiembre de 1997 y 6 de febrero y 5 de julio de 1999-, debiendo entenderse que el problema del cumplimiento o incumplimiento es de orden fáctico - T.S. 1ª SS. de 12 de junio de 1986 y 8 de noviembre de 1997 -, resaltándose por la reciente jurisprudencia que la resolución a la que alude el artículo 1124 del Código Civil no requiere una actitud dolosa al incumplidor, bastando simplemente con que haya un incumplimiento inequívoco y persistente resistencia al cumplimiento, bastando con que al incumplidor pueda atribuírseles una conducta voluntaria obstativa al cumplimiento del contrato en los términos en que se pactó, siendo aconsejable la resolución cuando quede frustrado el fin económico-jurídico que implica el negocio y las legítimas aspiraciones del interesado contratante, marcando el requerimiento practicado el momento en que nace la resolución -T.S. 1ª SS. de 7 de julio de 1987, 3 de octubre y 20 de diciembre de 1989, 21 de julio de 1990 y 15 de febrero, 11 de marzo, 7 de junio y 2 y 16 de julio de 1991 y 2 de junio de 1992-.

En el presente caso, la parte actora optó por no ejercitar la opción de compra prevista en el contrato de arrendamiento. Con base en que la compraventa no llegó a consumarse, pretende la parte apelante que se resuelva el contrato de reserva suscrito con la entidad SAERVICIOS INMOBILIARIOS IKAROŽS (ahora SIEMPRE TE AMARE 1999, S.L.), por estimar que la comisión sólo se devenga con el perfeccionamiento del contrato de compraventa, debiendo correr suerte desestimatoria la pretensión resolutoria de este contrato, aun cuando la sentencia omite toda consideración al respecto, porque estamos ante un contrato perfecto y consumado, no condicionado al ejercicio de la opción de compra, como se colige de su contenido, acordando en el mismo contrato celebrar la compraventa antes del 10 de junio de 2009, si bien en dicho plazo se optó por el contrato de arrendamiento con opción de compra, como demuestra el hecho de que se abonara la cantidad de 5.000 euros en la misma fecha del contrato de arrendamiento con opción de compra, lo que implica que los honorarios se devengaron el 5 de junio de 2009, sin que conste que se condicionara al ejercicio del derecho de opción, por lo que no resulta de aplicación el art. 1124 del Código Civil , al no tratarse de un vínculo contractual vigente, ni haber incumplimiento de la otra parte, que tampoco se ha alegado, ya que el único incumplimiento que se dice en la demanda y en el recurso va referido a unas humedades en la vivienda, de las que es ajeno el intermediario, y el único argumento que utiliza el recurrente para fundamentar su pretensión resolutoria del contrato de reserva radica en que los honorarios no se habrían devengado por no haberse ejercitado la opción en el otro contrato, que como se ha expuesto es independiente, sin que conste condicionamiento alguno.

En cuanto a la pretensión resolutoria del contrato de arrendamiento con opción de compra por no haberse ejercitado aquélla, en el propio contrato, a cuyo tenor literal hemos de atenernos ( art. 1281 Código Civil ), se dice en la cláusula cuarta, como reconoce la parte apelante: 'La cantidad que se paga como prima pasará a ser una cantidad a cuenta del precio de la compraventa. En el supuesto de NO ejercitarse por el ARRENDATARIO su derecho de compra, en el plazo pactado en esta cláusula, éste perderá a favor del ARRENDADOR la cantidad entregada a causa del no ejercicio de su derecho de compra'.Por tanto, para que procediera la resolución tendría la parte apelante que haber acreditado un incumplimiento resolutorio por la contraparte, que no se ha acreditado. De hecho, como se dice en el propio recurso, la vivienda ha sido posteriormente enajenada a un tercero, lo que demuestra que no frustra las legitimas expectativas del comprador. La Sentencia del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 10 de septiembre de 2012 resume la doctrina jurisprudencial sobre la resolución por incumplimiento (de la obligación de entrega), señalando que el incumplimiento que constituye el presupuesto de la resolución de contratos con obligaciones recíprocas ( art. 1124 CC ), de acuerdo con la jurisprudencia más reciente ( SSTS de 14 de junio de 2011, RC núm. 369/2008 y 21 de marzo de 2012, RC núm. 931/2009 ) ha de ser grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento, pero sí que su conducta origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte ( STS de 9 de julio de 2007, RC núm. 2863/2000 , 18 de noviembre de 1983, 31 de mayo de 1985, 13 de noviembre de 1985, 18 de marzo de 1991, 18 de octubre de 1993, 25 de enero de 1996, 7 de mayo de 2003, 11 de diciembre de 2003, 18 de octubre de 2004, 3 de marzo de 2005, 20 de septiembre de 2006, 31 de octubre de 2006 y 22 de diciembre de 2006), cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 (2.b)) cuando se «priva sustancialmente» al contratante, en este caso, al comprador, «de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato», y en el caso de la compraventa, cuando se prive al comprador de recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubiera estipulado, en el estado que se hallaba al estipularse el contrato ( artículo 1468) y en condiciones para ser usada conforme a su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor ( artículo 1461 CC , en relación con el artículo 1445 CC ). O como señalara la STS de 5 de febrero de 2013 , para la determinación de la entidad o esencialidad del incumplimiento se han esgrimido por autorizada doctrina varios parámetros, como la importancia para la economía de los interesados, la entidad del incumplimiento como obstáculo para impedir la satisfacción o para provocar la frustración, que ha de predicarse del fin o fin práctico del contrato, a lo que equivale la llamada 'quiebra de la finalidad económica'. Pero, en definitiva, ha de tratarse de un incumplimiento esencial, caracterizado por 'producir una insatisfacción de las expectativas o generar la frustración del fin'. Y en la Sentencia de 14 de octubre de 2000 , reiterando la doctrina recogida, entre otras, en Sentencias de 6 de abril de 1989 y 5 de noviembre de 1993, declara: 'Es doctrina reiterada de esta Sala 1ª de que se está en presencia de la entrega de una cosa por otra o aliud por alio, cuando existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió, y consiguientemente se ha producido la insatisfacción del comprador, lo que en estos casos permite acudir a la protección que dispensan los arts. 1.101 y 1.124 CC ; tal inhabilidad ha de nacer de defectos de la cosa vendida que impide obtener de ella la utilidad que motivó su admisión, sin que sea suficiente para instar su resolución una insatisfacción puramente objetiva del comprador'.

No habiendo sido ejercitada la opción de compra en el plazo concedido, y no existiendo incumplimiento que faculte a la parte apelante a la resolución del contrato, ya que se ha limitado a alegar unas humedades que no tienen entidad suficiente para justificar la facultad resolutoria, de acuerdo con la jurisprudencia expuesta, no puede accederse a lo solicitado, y no procede la devolución de la prima entregada, que como expresamente se dice en la cláusula cuarta, aun cuado hubiera sido destinada a pago del precio en caso de ejercicio de la opción, no habiendo sido ejercitada, se perderá a favor del arrendador.

Por todo lo expuesto el recurso ha de correr suerte desestimatoria.

TERCERO.-Desestimado el recurso de apelación, conforme a los artículos 398.1 y 394.1 de la LEC , las costas procesales devengadas en esta alzada han de ser impuestas a la parte apelante.

Vistos los preceptos legales citados y demás general y pertinente aplicación al caso,

Fallo

Desestimar el recurso de apelación formulado por Doña Adelina y Don Teofilo , representados en esta alzada por la Procuradora de los Tribunales Doña Mª Dolores Gutiérrez Portales, frente a la Sentencia dictada en fecha quince de junio de dos mil once por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Málaga , en los autos de Juicio Ordinario número 103/11, a que este rollo se refiere, y, en su virtud, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, con imposición, a la parte apelante, de las costas procesales devengadas en esta alzada.

Notifíquese la presente resolución a las partes personadas, devolviéndose seguidamente las actuaciones originales, con certificación de esta sentencia, al Juzgado de donde dimanan, a fin de que proceda llevar a cabo su cumplimiento.

Así por ésta, nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

E/