Sentencia Civil Nº 168/2003, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 39/2002 de 24 de Marzo de 2003

Fundamentos

SENTENCIA

Número de Resolución:168/2003
Número de Recurso:39/2002
Procedimiento:CIVIL

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 11ª

Rollo N° 39/2002

Autos: 194/1998

Procedencia: JUZGADO DE 1ª INSTANCIA E INSTRUCCIÓN N°3 DE MAJADAHONDA

Demandante/Apelante: D. Claudio , D. Ildefonso , D. Rubén , D. Luis Enrique , D. Aurelio , Y D. Gaspar .

Procurador: D. SANTIAGO TESORERO DÍAZ

Demandado/Apelado: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000

Procurador: Dª ISABEL JULIA CORUJO

Ponente ILMO. SR. D. FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ

SENTENCIA N° 168

Magistrados:

Iltmo. Sr. D. FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ

Iltmo. Sr, D. Jesús Gavilán López

Iltmo. Sr. D. José María Salcedo Gener

En Madrid, a veinticuatro de Marzo de dos mil tres.

La Sección Undécima de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos sobre varios extremos, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia n° 3 de Majadahonda, seguidos entre partes, de una como demandantes-apelantes D. Claudio , D. Ildefonso , D. Rubén , D. Luis Enrique , D. Aurelio , Y D. Gaspar representadas por el Procurador SR DIAZ SANTIAGO y de otra como demandada-apelada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 . representada por el Procurador SRA. JULIA, CORUJO, seguidos por el trámite de juicio de Menor Cuantia

VISTO Siendo Magistrado Ponente el Iltmo. Sr. D. FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ

FUNDAMENTO DE HECHO

Se aceptan los razonamientos de la resolución judicial impugnada, que coincidan con los de la presente sentencia.

PRIMERO.- El recurso de apelación se dirige contra los pronunciamientos de la sentencia recurrida, que se refieren a A) La validez del art. 7 de los Estatutos de la Comunidad demandada. B) La impugnación de los acuerdos de la Junta General Extraordinaria de 2 de septiembre de 1.998, y C) Las costas.

Los argumentos frente a tales pronunciamientos se resumen en el error en la apreciación de las pruebas practicadas en primera instancia por el juez "a quo", considerando además inaplicable la nueva LEC, porque la demanda fue presentada el 2 de mayo de 1998. Y, en concreto, respecto. de los acuerdos impugnados, después de una extensa exposición doctrinal se puntualizan los siguientes defectos, en síntesis; a) Falta de identificación de votantes, y de su respectiva cuota de participación b) No calificación de la mayoría necesaria para su aprobación, y no cita de la norma legal aplicable c) Falta de firma de asistentes d) No inclusión en el acta de una protesta del Sr, Don Luis Enrique , y tampoco los datos personales del Presidente y, f) Sospecha de la cualidad de copropietarios en los asistentes.

SEGUNDO.- La parte apelada, se opuso a los motivos del recurso, sosteniendo los fundamentos de la sentencia recurrida por la contraparte, obteniendo las siguientes conclusiones: El art. 7 de los Estatutos de la Comunidad está contenido en el texto aportado por la parte actora. La validez de la claúsula estatutaria que establece la dualidad de reparto de gastos está admitida por la jurisprudencia, y diversos juzgados de primera instancia han aceptado la legalidad del citado art. 7, no generando cosa juzgada material El casto aprobado en la junta litigiosa se refiere a la ejecución de una obra necesaria discrepando los actores con la forma de pagarlo entre los comuneros Considerando en consecuencia, ajustado a Derecho el art. 7 de los Estatutos, y el acuerdo impugnado.

TERCERO.- La Sala en relación al primer motivo del recurso entiende que según la Ley 8/1999 [RCL 1999879]) El artículo 9 de la Ley 49/1960, de 21 de julio (RCL 1960, 1042), sobre Propiedad Horizontal, queda redactado en los siguientes términos: "1. Son obligaciones de cada propietario: e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización".

Con arreglo a la sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil), núm. 224/1997. de 20 marzo, dictada en el Recurso de Casación núm. 1289/1993. podemos considerar que: "Entre los múltiples problemas que plantea la propiedad horizontal se halla el de la contribución a los gastos, que contempla el artículo 9 5º. y sanciona el artículo 20, de la Ley de Propiedad Horizontal (RCL 19601042 y NDL 24990), como "obligatio propter rem". Habiendo que distinguir los gastos generales, que dan lugar a l a obligación de contribuir a los mismos según la cuota de participación, de los particulares. No obstante, tal como dice la sentencia de dicha Sala de 3 marzo 1994 (RJ 19941643), el plan de gastos necesita aprobación mayoritaria y la distribución de los mismos se debe realizar conforme a lo estatuido; es decir, añade la misma sentencia (en un caso que trata de una impugnación de acuerdos) "el reparto de los gastos debe hacerse conforme previenen los estatutos". Por otra parte, en relación con lo anterior, tampoco puede confundirse el concepto de gastos acordados o aprobados por la junta de propietarios, según prevé el artículo 13 2 °, con la distribución del importe de los mismos, entre todos los copropietarios, si es gasto general o de forma distinta (según estatutos o acuerdo de Junta) si no lo es, porque los gastos particulares, se satisfarán de acuerdo con lo previsto en los estatutos de la comunidad, o, en su defecto segun lo pactado

Según la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 14ª), de 10 abril 2000 Recurso de Apelación núm. 935/1998 A cerca de la cuestión retauva ¿al, reparto de los gastos comunitarios de la finca entre los distintos propietarios se entiende que la mayoria de las legislaciones coinciden en que el criterio que debe seguirse para determinar su participación en los mismos es el del valor de la propiedad relativa de cada una de ellas. La propia naturaleza de la Propiedad Horizontal que aun constituyéndose sobre la propiedad singular de las viviendas y locales precisa del complemento de la copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, exige que se de una correlación entre la propiedad privativa y l a compartida lo que se realiza mediante la " cuota de participación" que se atribuye a cada piso o local referida a centésimas con relación al total valor del inmueble. La cuota de participación condiciona el ejercicio de los derechos y por regla general la contribución al sostenimiento de los gastos comunes pues no puede olvidarse que para su fijación se toma como base a superficie útil de cada piso o local en relación con el total inmueble, su emplazamiento interior o exterior su situación y el "uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes" El art. 9 de la propia Ley (siempre en referencia a la redacción vigente antes de la reforma operada por la Ley 8/1999 (RCL 1999879]) establece que los propietarios contribuirán a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido ". De ahí que la Jurisprudencia venga admitiendo que los propietarios, si bien de forma unánime, establezcan un sistema diferente en relación con todos o con algunos gastos en función precisamente de la distinta forma de uso de las cosas que se esté realizando en la Comunidad concreta de que se trate. Lo que no parece admisible es que de forma arbitraria, caprichosa o por simple comodidad o inercia pueda llegar a alterarse el sistema de contribución formalmente establecido (SSTS de 3 de marzo de 1994 [RJ 19941643] o 20 de nmarzo de 1997 [RJ 19971986]).

CUARTO.- Una vez asimilada dicha doctrina al presente case l a Sala entiende que la validez del art 7 de los Estatutos litigiosos, es evidente porque la sentencia apelada en sus fundamentos jurídicos tercero y cuarto se remite a la doctrina jurisprudencial aplicable al caso, que en gran medida coincide con la desarrollada en el anterior fundamento de derecho de esta sentencia, y además el juzgador "a quo" se remonta a precedentes judiciales sobre la misma cuestión, entre otras, las sentencias de 4 de diciembre de 1989, autos 497/88, y 22 de abril de 1992, autos 65/89, del juzgado de primera instancia de San Lorenzo del Escorial, todos ellos favorables a dicha validez, y que no han sido desvirtuados por la parte recurrente, debiendo ser confirmados en sus propios términos tales fundamentos. Siendo el precepto estatutario combatido, perfectamente admisible conforme a la Ley y a los Estatutos (téngase en cuenta que el art. 9,5ª de la Ley de Propiedad Horizontal de 1960 imponía a cada copropietario la obligación de contribuir a los gastos generales "con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido"), y que constituye la base de la reclamación, no siendo oportunamente impugnado por la parte actora ahora recurrente, en los términos que autoriza la propia Ley de Propiedad Horizontal en su articulo 16.4, por lo que deben considerarse convalidados y son, por tanto, plenamente ejecutivos y obligatorios.

El T. S, en sentencia de 2 de Febrero de 1.991 (RJ 1991700) recopilando la normativa general en la materia ha sostenido: "1 °) que el sistema de distribución de los gastos generales que, en principio ha de tener por base la cuota de participación fijada en el título de constitución en régimen de propiedad horizontal, puede ser modificado por medio de los estatutos, en los que cabe establecer un régimen de participación distinto o incluso consignar ciertas exclusiones en favor de determinados elementos privativos (pisos o locales) del edificio. Así se desprende del núm. 5 art 9 LPH (RCL 19601042 y NDL 24990), cuando dice que cada propietario contribuirá a los gastos generales con arreglo a la cuota de participación fijada en el titulo o a lo especialmente establecido", y así lo tiene declarado esta Sala al interpretar dicho precepto (SS 16 febrero 1971 [RJ 1971910]. 5 diciembre 1974 [RJ 1974/4585 27 abril 1976 [RJ 19761928]. 7 octubre 1978 [RJ 19783212] 28 diciembre 1984 [RJ 19846300], 2 marzo 1989 [RJ 19891745]); 2º) A dicho sistema estatutario de distribución de gastos habra de atenerse la comunidad en tanto no sea modificado por la misma; con, observancia de los requisitos legales establecidos en la norma primera del art. 16 LPH que exige el acuerdo unánime de todos los propietarios que integran la comunidad para poder modificar las reglas contenidas en los estatutos". En consecuencia cualquier intento de modificación de los Estatutos sin el acuerdo unánime de todos los comuneros que el precitado art 16.1ª de la L P, H expresamente requiere cuando dice que es precisa la unanimidad para la validez de los acuerdos que impliquen aprobación o modificación de los Estatutos" ha de ser rechazado. Refuerza esta tesis lo dispuesto también en el párrafo ultimo del art. 5 de la repetida L P H cuando dispone que "En cualquier modificación del titulo y salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos se observaran los mismos requisitos que para su constitución

La Ley 8/1999 de 6 abril en su Artículo 13. dispone "El articulo 17 de la Ley 49/1960. de 21 de julio (RCL 1960, 1042), sobre Propiedad Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:

"Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetaran a las siguientes normas:

1ª La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el titulo constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad".

Y la sentencia del Tribunal Supremo núm, 795/2000 (Sala de lo Civil), de 19 julio, Recurso de Casación núm. 2967/1995, analiza el artículo 9, núm- 5° de la Ley 49/1960. de 21 de julio (RCL 19601042 y NDL 24990), sobre propiedad horizontal, antes de la reforma producida por Ley 8/1999, de 6, de abril (RCL 19601042 y NDL 24990; RCL 1999, 879). Esta norma establece la obligación de los copropietarios de contribuir a los gastos generales de la comunidad con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especial mente establecido

En el presente caso en el título constitutivo se había especialmente establecido un sistema de distribución del gasto No puede una junta de propietarias cambiar este sistema, por otro; de distribución según cuota de participación por simple mayoría, por lo que la sentencia de instancia no ha infringido el artículo 9. núm. 5° de la Ley de Propiedad Horizontal sino que lo ha cumplido correctamente, como ha cumplido asimismo lo ordenado en el último párrafo del artículo 5 sobre modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal.

QUINTO.- Lo que concentra el interés jurídico del presente recurso, después de sentada la validez del citado precepto estatutario, son las causas impugnatorias de los acuerdos adoptados por la Junta General Extraordinaria de propietarios celebrada el 2 de abril de 1998, teniendo razón la recurrente cuando afirma que la LEC 1/2000, no es aplicable al caso, en virtud de su Disposición Transitoria Segunda. Por lo tanto las menciones a dicha Ley en el fundamento de derecho segundo de la sentencia apelada, sólo pueden tener la consideración de estar realizadas a título ilustrativo porque la norma vigente en materia de valoración probatoria era el art. 1214 del C C aunque los efectos prácticos de esta norma son muy semejantes al art 217 de la LEC 1/2000.

Salvado este obstáculo de derecho transitorio, debe la Sala abordar el fondo del asunto, en cuanto se refiere a las causas impugnatorias comentadas y que fueron enunciadas en el primer fundamento de esta sentencia, siendo preciso que nos remontemos a la razón de urgencia que determinó la celebración de la Junta de referencia, cual fue que las obras de reparación de la cubierta y de la fachada del edificio, fueron requeridas por los servicios técnicos municipales, de Las Rozas, y cuya necesidad quedó corroborada con el dictamen pericial practicado en autos, todo ello sin perjuicio de la acción de repetición de los demandantes- apelantes, contra los presuntos responsables de los deterioros, objeto de reparación, que sería ejercitable con carácter separado mediante la oportuna acción resarcítoria, en su caso

Por lo demás, según concluye acertadamente el juez "a quo", en el fundamento de derecho quinto de la sentencia recurrida, la documentación de la citada Junta se constató en el libro de actas de la Comunidad apelada como Acta n° NUM000 . debidamente firmada por el Presidente de la misma Reuniéndose en este caso los requisitos mínimos exigibles para la validez y eficacia jurídica de la Junta en cuestión

En consecuencia, los defectos formales denunciados por la apelante, no constituyen motivo de nulidad alguno, respecto de los acuerdos adoptados, porque la urgencia del caso y la necesidad perentoria de tales decisiones, en cuanto a la elección del presupuesto de obras más ajustado, son circunstancias que disculpan realizar exigencias formales excesivas como las pretendidas por los recurrentes, acumulando a los óbices de la primera instancia, los planteados en esta alzada, que en si mismos considerados no inciden en cuestión nueva al no generar índefensión material alguna a la contraparte que ha tenido oportunidad de contradecir en la oposición al recurso tales aspectos No significando, causa de nulidad, los mismos, al no haberse concretado y probado tales argumentos no bastando con imputar sospechas no debidamente comprobadas, para conseguir la declaración de falsedad, que en definitiva parece pretender la parte apelante, sobre la participación en la Junta de no propietarios: por ejemplo, entre otras circunstancias presuntamente fraudulentas, por carecer de la suficiente acreditación por quien las alega. Estando ajustada a Derecho, por todo lo expuesto, la sentencia apelada, sin que haya motivos de nulidad que impidan su confirmación en esta alzada, puesto que con arreglo a la sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil), de 25 abril 1992, Recurso núm. 474/1990; la ausencia de firmas en las actas de las juntas de copropietarios -si bien es conveniente que figuren, pues se aporta mayor seguridad a lo que reflejan tales documentos-, no priva de virtualidad a los acuerdos dotados de la necesaria legalidad. La firma tiene significación formal de representar un elemento confirmatorio de las declaraciones emitidas y recogidas en los documentos que hayan producido las partes obligadas [S 23-6-1983 (RJ 19833653)]

Y según la sentencia de la Audiencia Provincial de Valladolid Sección 3ª) núm. 10/2002 de 9 enero Recurso de Apelación Núm 351/2001 "en cuanto a las consideraciones del recurrente negadoras de la adopción de los acuerdos relativos a la ejecución de la rehabilitación global de; inmueble y de la validez de las actas en que se plasmaron. Resalta la sentencia con acierto, y basta como ejemplo de la corrección y ajuste a la lógica de la interpretación judicial, que en el acta de la Junta, se recoge literalmente la expresión "rehabilitación global del inmueble" así como la protesta del actor y su manifestación de no tener obligación de contribuir sólo respecto a galerías y ascensores Insiste en que cuando se está cuestionando la valoración que de la prueba ha realizado el Juzgador "a quo" sobre el alcance interpretativo que debe de darse a los términos contenidos en las actas, sobre las obras que la comunidad pretendía ejecutar o realizar en el inmueble Tiene dicho con reiteración esta Sala que la interpretación de la prueba es función que compete al Juzgador y que solo cabe revisar si en esa tarea se ha comportado de manera arbitrara o apartándose de elementales reglas de la lógica No es el caso, pues el juez analiza pormenorizadamente en el fundamento de derecho segundo de la sentencia el contenido del acta correspondiente a la junta en que se abordo, y trató la rehabilitación a realizar en el inmueble y concluye correctamente a la luz de las pruebas practicadas, con argumentos que aceptamos íntegramente que pese a no contener una expresión literal de realizar obras de rehabilitación global, dicha cuestión fue la tratada, debatida y aprobada en las diversas Juntas celebradas con dicho objeto, dados los términos contenidos en el acta que recoge las deliberaciones de la Comunidad sobre las obras a realizar para la rehabilitación del edificio. Resalta la sentencia con acierto, que no concurre la nulidad del acta por defectos formales, al no constar las firmas que debían autorizarlas. El Juez da una correcta respuesta a la denuncia de esa infracción cuando argumenta en el fundamento de derecho tercero que son defectos de naturaleza puramente formal, pues el acta no tiene otra función que facilitar la prueba de los acuerdos tomados, y en el caso enjuiciado no se ha demostrado que las actas reflejasen acuerdos no adoptados añadiendo la argumentación judicial que el contenido de las actas ha reflejado fielmente lo tratado y acordado en la Junta celebrada Esta .conclusión no puede calificarse de irrazonable cuando el propio recurrente, no pone en cuestión la veracidad de lo reflejado en el acta ni de lo tratado en ja Junta sino sólo su obligación de contribuir a sufragar en partes iguales con los demás copropietarios determinadas obras, por entender que deben pagarse proporcionalmente a las cuotas de participación"

por todas las razones expuestas consideramos ajustada a Derecho la sentencia recurrida.

SEXTO.- Las costas causadas en esta alzada deben ser impuestas a la parte apelante al no haber prosperado su recurso de conformidad con lo dispuesto en los artículos 398 en relación con el 394 de la LEC 1/2000.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicaron

FUNDAMENTOS DE DERECHO

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolucion recurrida

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Majadahonda con fecha de 31 de julio de 2001 se dictó sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Fallo: Que DESESTIMANDO íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dª Águeda Valderrama Anguita, en nombre y representación de D Claudio . D. Octavio . D Ildefonso , D. Rubén , Dª Verónica , Gaspar . D Aurelio Y D. Luis Enrique , contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL DIRECCION000 . de esta localidad de Majadahonda (Madrid), representada Por el Procurador de los Tribunales D. Esteban Muñoz Nieto, ABSUELVO a la demandada de todos los pedimentos de la demanda, con expresa imposición de las costas procesales a la parte actora."

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante que, alegó lo que estimó necesario y solicitó la revocación de la sentencia apelada. Admitido el recurso en ambos efectos se dió traslado a la parte apelada la que lo impugnó por lo que se elevaron los autos ante esta Sala para sustanciar el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección de 26 de septiembre de 2002 no estimándose necesaria la celebración de vista, se señaló el día 20 de marzo de 2003 para la deliberación, votación y fallo del recurso, lo que tuvo lugar una vez que le había correspondido su turno entre los de su clase y ponencia

CUARTO - En la tramitación del procedimiento se han observado las prescripciones legales

FALLO

DESESTIMAR el presente recurso de apelación interpuesto por Don Claudio , Don Ildefonso , Don Rubén , Don Luis Enrique , Don Aurelio , y Don Gaspar contra la sentencia de 31 de julio de 2001 del juzgado de primera instancia n° 3 de Majadahonda, confirmándóla, con imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante.

Así por esta nuestra sentencia de la que se unirá certificación literal al Róllo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.