Sentencia Civil Nº 168/2011, Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 4, Rec 52/2011 de 31 de Marzo de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

ZARAGOZA

SENTENCIA: 00168/2011

SENTENCIA NÚMERO CIENTO SESENTA Y OCHO

Ilmos./a Señores/a:

Presidente:

D. Juan Ignacio Medrano Sánchez

Magistrados:

D. Eduardo Navarro Peña

Dª María Jesús De Gracia Muñoz

En la Ciudad de Zaragoza, a treinta y uno de marzo de dos mil once.

Vistos ante esta Audiencia Provincial en grado de apelación los autos de Procedimiento Ordinario nº 1575/09 , seguidos en el Juzgado de 1A. Instancia Número Nueve de Zaragoza, Recurso de Apelación nº 52/11, seguidos entre partes, de una como apelante Dª Cecilia , representada por la Procuradora Dª Mº JOSE-CRISTINA SANJUAN GRASA, dirigida por la Letrada Dª BEATRIZ PAESA GARCIA, y de otra como apelada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 Nº NUM000 - NUM001 DE ZARAGOZA, representada por el Procurador D. FERNANDO MAESTRE GUTIERREZ, dirigida por el Letrado D. JAVIER MARCOS OJANGUREN. Actúa como Ponente, la Ilma. Sra. Dª María Jesús De Gracia Muñoz.

Antecedentes

PRIMERO .- Por el Juzgado de 1ª. Instancia Número Nueve de Zaragoza, se dictó sentencia de fecha 15 de noviembre de 2010 , cuya parte dispositiva dice: "Fallo: Estimo, en parte la demanda interpuesta por la "Comunidad de Propietarios de C/ DIRECCION000 NUM000 - NUM001 de Zaragoza" contra Dª Cecilia y declaro contrario al título constitutivo y a los estatutos el cambio de destino de local a vivienda realizado por la demandada en el departamento nº NUM002 triplicado, local comercial de planta baja, de la Comunidad demandante. Absuelvo a la demandada de los restantes pedimentos de la demanda.

Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad".

SEGUNDO .- Contra dicha resolución interpuso la parte demandada el presente recurso de apelación que fue sustanciado en la instancia de conformidad con lo establecido en el art. 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento civil; se elevaron los autos a este Tribunal el día 24 de enero de 2011, dando lugar a la formación del presente rollo, señalándose para discusión y votación el día 8 de marzo de 2011, en que tuvo lugar.

TERCERO .- En la tramitación del recurso se han observado y cumplido todas las prescripciones de carácter legal.

Fundamentos

PRIMERO .- La sentencia estima la pretensión actora respecto a que es contrario al título constitutivo y a los estatutos el cambio de destino de local a vivienda que fue llevado a cabo en el inmueble propiedad de la parte demandada.

Esta última parte interpone recurso de apelación alegando que el mencionado cambio no supone modificación del título ni estatutos, ni repercusión en los gastos comunes ni en las cuotas de participación. Invoca la doctrina de los actos propios, la conformidad tácita de la Comunidad, su mala fe, el abuso de derecho y el art 6 CC :

SEGUNDO .- La propiedad horizontal es un régimen especial donde confluyen unos espacios delimitados de aprovechamiento exclusivo por los propietarios y otros espacios comunes de uso y disfrute compartido. Los derechos y deberes que se originan vienen regulados por la LPH que, a su vez, permite una regulación que proviene de los sujetos que la integran.

Según el art 5 LPH , el título constitutivo describe el inmueble, sus pisos y locales y podrá contener reglas del ejercicio del derecho y disposiciones en cuanto a su uso y disfrute. Cualquier modificación del título ha de someterse a los mismos requisitos que para su constitución. El art 7 LPH permite a cada propietario hacer modificaciones, con los límites establecidos en ese precepto.

La demanda se sustenta fundamentalmente en que el cambio producido en el espacio ocupado por la demanda, de local a vivienda, no fue consentido por la Comunidad e infringe el título constitutivo y los estatutos.

La cuestión del cambio de destino de los espacios privativos ha sido tratada en varias ocasiones por el TS. Así la st n 929/2.008 de 20 de octubre , que permite usar un piso como consultorio médico, con remisión a la sentencia de 20 septiembre 2.007 , parte de la concepción del derecho de propiedad no sujeto a otras limitaciones que las expresamente previstas en las leyes y las que convencionalmente se establezcan, y que "las restricciones a las facultades dominicales han de interpretarse limitadamente, de tal forma que su titular puede acondicionar su propiedad al uso que tenga por conveniente, siempre y cuando no quebrante alguna prohibición legal, y ello aunque suponga un cambio de destino respecto del previsto en el título constitutivo" (asimismo, SSTS de 17-11-1993 , 21-12-1993 y 23-2-2006 ). También añade esa resolución respecto a la descripción de los espacios que "Teniendo en cuenta lo dicho, debe ahora interpretarse el valor de la simple descripción del destino de los pisos. La doctrina de esta Sala es prácticamente unánime (con la sola excepción de la STS de 23 noviembre 1995 , aunque en este caso el propietario ejercitaba también una actividad molesta), en considerar que la mera descripción no supone limitación del uso o de las facultades dominicales, pues para ello deviene necesaria una cláusula o regla precisa y concreta, con obligación para los comuneros de su cumplimiento (...) y a ninguno de ellos se le puede privar de la utilización de su derecho de propiedad como considere oportuno, siempre que el destino elegido no esté prohibido singularmente en aquellos documentos"

La reciente st TS nº 846/2.010 de 30 de diciembre , en su supuesto de cambio de local-despacho a vivienda, en Comunidad que carece de estatutos, se reitera en los siguientes términos: "Esta Sala ha expuesto reiteradamente que el derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido (art 33 CE ), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo.

En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible, el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atienden al interés general de la comunidad. Estas prohibiciones referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, deben constar de manera expresa, y a fin de tener eficacia frente a terceros deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad. La doctrina de esta Sala es prácticamente unánime (SSTS 23 de febrero de 2006 , 20 de octubre de 2008 , entre otras) al considerar que la mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales. Para que las prohibiciones o limitaciones resulten eficaces, resulta imprescindible que una cláusula o regla precisa así lo establezca. Los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.

Concluye la mencionada resolución que no existe limitación alguna en la LPH en relación al cambio de destino de un piso o local, contemplándose únicamente en la misma la posibilidad de que dicha limitación pueda contenerse en el Título Constitutivo o en los Estatutos, y que la descripción en el titulo de los diferentes espacios por el propietario originario no puede suponer una prohibición de cambio futuro, ya que de haberse buscado este efecto el mismo debería haberse recogido expresamente como permite y exige la Ley.

Por tanto, hay una doctrina favorable, dentro del principio de libertad dominical, al cambio de destino, sin necesidad del consentimiento de la Comunidad pues la LPH no lo prohíbe, siempre que no haya una prohibición expresa en los estatutos o en el titulo constitutivo, teniendo en cuenta también que cualquier prohibición de ese tipo, en cuanto comporta una limitación de las facultades dominicales, no puede presumirse, ni interpretarse de manera extensiva.

TERCERO .- En el presente caso el cambio ha sido del destino de local a vivienda. No se plantea que el cambio no haya respetado los límites del art 7 p 1 y 2 LPH . La cuestión es valorar el titulo constitutivo y los estatutos. En el título consta, en la descripción, el destino de planta baja a locales comerciales, su número y el de viviendas, y en los estatutos consta que los propietarios de los locales en planta baja podrán agruparlos, dividirlos, comunicarlos, etc, y hacer las obras necesarias para su adaptación a las actividades a que se destinen, arrendarlos para la industria que tengan por conveniente siempre que no sea insalubre, molesta etc. Es decir, que no se prohíbe el destino a vivienda.

En consecuencia, conforme a lo expuesto, teniendo en cuenta que la restricción al ejercicio del derecho de propiedad se ha de interpretar de forma limitada, procede concluir que el cambio efectuado en el espacio privativo no infringe ninguna prohibición

La Comunidad también considera que según los estatutos el local está exento de unos gastos y que solo las viviendas tienen derecho al uso de piscina, por lo que el cambio altera los coeficientes de participación, fijados según el art 5 LPH, para lo que se precisa consentimiento unánime (17 LPH).

La sentencia mencionada del TS nº 846/2.010 de 30 de diciembre en la remisión a la sentencia objeto del recurso que resuelve, viene a establecer que no basta una mera alegación sobre la alteración de coeficientes, sino que debería efectuarse un cálculo técnico, lo que no consta en el caso. Y en el presente procedimiento, además, de la prueba practicada, no resulta que por causa del cambio de destino se haya solicitado algún servicio o instalación. En cualquier caso, si el cambio de destino es posible cuando no haya prohibición expresa para ello, la consecuencia natural, si repercute en el reparto de gastos, es la fijación de la cuota por los copropietarios, como se deduce de la st TS nº 728/10 de 15 de noviembre en un supuesto de segregación de un local con la necesidad de abrir puerta a rellano de escalera y consecuente repercusión de gastos de ascensor y escalera.

La Comunidad también hace una referencia a la calificación administrativa del inmueble. Pero que en el proceso se decida sobre el cambio de destino lo es en relación a la LPH, en cuanto cuestión civil, y ello sin perjuicio de cuestiones o permisos administrativos, según resulta de la st TS nº 123/2006 de 23 de febrero , en relación a si los pisos o locales reúnen las correspondientes condiciones técnicas o en relación a la obtención de la licencia administrativa.

CUARTO .- Al estimarse el recurso, resulta desestimada en su totalidad la demanda. Sin embargo, no procede efectuar expresa imposición de costas dado que la cuestión debatida ha sido controvertida, habiendo tenido en cuenta para la decisión la evolución jurisprudencial hasta el momento (art 394 LEC ). Tampoco procede imposición de costas por el recurso (art 398 LEC )

Conforme a la D A 15ª de la LOPJ 1/09 , se ha de proceder a la devolución del depósito constituido para recurrir.

Vistos los artículos citados y demás disposiciones de pertinente y general aplicación,

Fallo

1-Se estima el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Doña María José Sanjuán Grasa en nombre de Doña Cecilia contra la sentencia de fecha 15 de noviembre de 2.010 recaída en juicio ordinario nº 1575/09 del Juzgado de Primera Instancia nº 9 de esta Ciudad y se revoca dicha resolución, y en su lugar se desestima la demanda formulada por la comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 nº NUM000 - NUM001 de Zaragoza contra Doña Cecilia a la que se absuelve de las pretensiones contra ella formuladas, y sin expresa imposición de costas.

2-Sin expresa imposición de costas del recurso. Con devolución del depósito constituido para recurrir.

Frente a la presente resolución cabe interponer Recurso de Casación y/o Extraordinario por Infracción procesal, en los supuestos previstos en los arts 477 y 469 LEC a preparar en el plazo de cinco días ante este mismo órgano jurisdiccional.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

EDJ 2008/190083, STS Sala 1ª de 20 octubre 2008

PUBLICACIÓN .- Leída y publicada fue la anterior sentencia por los Ilmos./a Sres./a Magistrados/a que la firman y leída por el/la Ilmo./a Sr./a Magistrado/a Ponente en el mismo día de su fecha, uniéndose certificación a los autos, de lo que yo el/la Secretario, doy fe.