Sentencia Civil Nº 168/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 703/2011 de 27 de Marzo de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00168/2012

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

Rollo: RECURSO DE APELACION 703 /2011

SENTENCIA Nº

Ilmos. Sres. Magistrados:

AMPARO CAMAZON LINACERO

JUAN UCEDA OJEDA

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID, a veintisiete de marzo de dos mil doce.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14ª de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1782/2008 , procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 38 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 703/2011, en los que aparece como parte apelante ALROBAL, S.L., representada por el procurador D. JAVIER VÁZQUEZ HERNÁNDEZ, y asistida por el Letrado D. TOMÁS A. RIDRUEJO BARQUILLA, y como apelada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CASA SITA EN MADRID, CALLE000 , NÚMERO NUM000 , representada por la procuradora Dña. MARÍA CONCEPCIÓN LÓPEZ GARCÍA, y asistida por la Letrada Dña. MARTA ARGOTE RODRÍGUEZ, sobre impugnación de acuerdos de la Junta General Extraordinaria de Propietarios celebrada el 30 junio 2008, y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª PALOMA GARCIA DE CECA BENITO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 38 de Madrid, en fecha 18 de junio de 2009 se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Uno.- la desestimación de la demanda interpuesta por Alrobal SA, representada por el procurador don Javier Vázquez Hernández, contra la comunidad de propietarios de la CALLE000 nº NUM000 de Madrid, representada por la procuradora doña Concepción López García;

Dos.- y absuelvo a la demandada de la demanda referida;

Tres.- por último, condeno a la demandante al pago de las costas".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante ALROBAL, S.L., al que se opuso la parte apelada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CASA SITA EN MADRID, CALLE000 , NÚMERO NUM000 , y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 31 de enero de 2012.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales, excepto en el plazo para dictar sentencia, debido al cúmulo de asuntos pendientes de resolución.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda presentada por Alrobal, S.A. contra la Comunidad de Propietarios de la casa número NUM000 de la CALLE000 , de Madrid, pretendía la declaración de nulidad del acuerdo único adoptado en Junta General Extraordinaria de 30 de Junio de 2008, por no haber sido convocada la demandante en su condición de propietaria del local número 5 del edificio, y por ser el acuerdo contrario al art. 8 de los Estatutos de la Comunidad. Todo ello relatando que la expresada Junta se convocó y celebró sin citación de la demandante, la cual no recibió notificación del Acta sino el día 30 de Julio de 2008, con infracción del art. 16 L.P.H ., y de los arts. 18 y 20 de los Estatutos, que exigen la práctica de las citaciones por escrito y contra recibo de quien recibiere la citación. En aquella Junta se aprobó el acuerdo de constituir un fondo para la sustitución de los dos ascensores por otros nuevos, por 50.006 €, distribuyendo ese importe en función de la propiedad de cada local y vivienda, lo que contraviene el art. 8 de los Estatutos, que eximen a los locales o tiendas de contribuir a los gastos de conservación y sostenimiento de las escaleras, así como de los ascensores y montacargas.

La Comunidad demandada se opuso a la pretensión, alegando que en todo lo atinente al local número 5, desde el año 1999 sólo ha mantenido relación con las entidades ocupantes del local, primero Superdiplo, S.A. y después Ahold Supermecados, S.L., las cuáles además han soportado en su propio nombre las sucesivas cuotas de contribución a los gastos comunes, designando ambas como domicilio para recibir notificaciones el sito en la calle John Lenon, de Getafe. De igual forma, todas las comunicaciones, citaciones y notificaciones se han entendido con ambas ocupantes sucesivas. Sólo en Julio de 2008, con posterioridad a la Junta litigiosa, Alrobal, S.A. comunicó al administrador su condición de propietaria, junto con requerimiento de recibir las comunicaciones oportunas, a raíz de lo que se le envió el acta de 30 de Junio de 2008. Que el acuerdo no infringe los Estatutos, cuyo art. 8 sólo exonera a los locales comerciales de contribuir a los gastos de conservación y sostenimiento de ascensores, no a los gastos de sustitución.

SEGUNDO.- La sentencia dictada en la primera instancia declara acreditado que si bien la demandante, Alrobal, S.A., adquirió mediante escritura de compraventa el local número 5 del inmueble en el año 1991, no comunicó su condición de propietaria a la Junta de la Comunidad, ni por escrito ni verbalmente, y el local desde entonces ha sido ocupado por dos arrendatarios sucesivos, los cuáles han abonado continuadamente las cuotas de contribución a los gastos comunes, así como recibido las citaciones y notificaciones de convocatorias y acuerdos de la Junta. Que la continuada pasividad de Alrobal, S.A. ha provocado que la Comunidad desconozca su condición de propietaria del local. Que ya en el año 1991 la sociedad arrendataria y ocupante recibió la convocatoria a la Junta celebrada el 6 de Marzo de 1991, así como notificación del acta, situación que se ha mantenido hasta la convocatoria a la Junta litigiosa, de 30 de Junio de 2008, y que ha de valorarse de conformidad con el ejercicio de buena fe de los derechos ( art. 7.1. Cc .) y arts. 16 y 20 L.P.H . Que ni siquiera consta que Alrobal, S.A. inscribiera su dominio en el Registro de la Propiedad. En cuanto a la alegada infracción del art. 8 de los Estatutos, no puede apreciarse a la vista del acuerdo impugnado, pues aquel precepto se refiere exclusivamente a los gastos de conservación y mantenimiento de los ascensores, y no a los gastos de sustitución integral de los ascensores. Que el cambio de ascensores supone un incremento de valor del inmueble en beneficio tanto de las viviendas como de los locales comerciales. Por todo lo cual se desestima la demanda.

TERCERO.- Frente al expresado pronunciamiento interpone recurso de apelación Alrobal, S.A., reiterando las alegaciones esgrimidas en su escrito de demanda.

Aduce la apelante que está probado que Alrobal, S.A. no fue convocada para la celebración de la Junta de 30 de Junio de 2008, y que cuando tras su celebración denunció ante la Comunidad esa falta de convocatoria, obtuvo respuesta diciendo que "No duden que para sucesivas asambleas se les convocará como a todos los propietarios...", de donde se sigue que la Comunidad no puso en duda, ni desconocía, la condición de propietaria de Alrobal, S.A. Que de la prueba testifical resulta acreditado que dicha entidad no fue convocada a la Junta. Que el art. 20 de los Estatutos exige que, contra la entrega de citación a cada propietario, se recoja recibo suscrito por quien lo reciba, y que en el presente caso no consta recibo de citación ni a Alrobal, S.A., ni al ocupante del local.

Que el testigo don Mateo manifestó haber comunicado verbalmente a la Comunidad, en el año 1995, que Alrobal, S.A. era la nueva propietaria del local número 5.

En respuesta a tales alegaciones, ante todo no es cierto que conste probado que Alrobal, S.A., antes de la carta enviada en Julio de 2008, comunicara a la Comunidad su condición de propietaria del local número 5, ni tampoco que la Comunidad conociera, por cualquier otro medio o circunstancia, la titularidad del local. Ni siquiera existe constancia de que la titularidad dominical de Alrobal, S.A. esté inscrita en el Registro de la Propiedad. En cuanto a la declaración del testigo don Mateo , sobre la supuesta comunicación verbal de la titularidad de Alrobal, S.A. a la Comunidad, por sí sola carece de toda eficacia probatoria por razón de su vinculación con la demandante, ex art. 376 L.E.c . Finalmente, la respuesta cursada por la Comunidad a la carta recibida en Julio de 2008 en absoluto denota, ni directa ni indiciariamente, que la Comunidad conociera anteriormente que Alrobal, S.A. era propietaria del local, limitándose a acusar recibo de la comunicación por primera vez transmitida, y aceptándola de futuro.

Además de lo expuesto, del conjunto de la prueba practicada puede afirmarse que las sucesivas ocupantes del local actuaron externamente, ante la Comunidad, como propietarias de local, habida cuenta que aceptaron los cargos bancarios realizados por la Comunidad por gastos comunes ordinarios o extraordinarios, giraron desde sus cuentas bancarias las cuotas de contribución a los gastos comunes, y recibieron en esa condición las sucesivas convocatorias a Juntas de la Comunidad, y las notificaciones de las Actas.

La situación descrita no contraviene lo dispuesto en el art. 20 de los Estatutos de la Comunidad. No sólo porque no se suscita duda sobre la efectiva citación girada por la Comunidad a las ocupantes del local para su asistencia a las Juntas, y en concreto a la Junta de 30 de Junio de 2008, sino porque el citado art. 20 previene que "cuando el propietario no habite el piso, dejará un representante en la casa para recibir las notificaciones". Habiéndose incumplido por Alrobal, S.A. su obligación de designar explícitamente representante para recibir notificaciones, se tiene por legitimado al ocupante del local para recibirlas, como efectivamente ha venido realizando ininterrumpidamente durante más de diez años.

Finalmente, el art. 9.1.h) de la L.P.H . impone a todo propietario el deber de "comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efecto de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la Comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la Comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregas realizadas a los ocupantes del mismo". Precepto que definitivamente despeja cualquier duda sobre la eficacia de la citación entregada al ocupante del local sobre la convocatoria a la Junta de 30 de Junio de 2008.

CUARTO.- Como segundo motivo de apelación se argumenta que el acuerdo impugnado infringe lo dispuesto en el art. 8 de los Estatutos, que exime a los locales comerciales de contribuir a determinados gastos comunes, entre ellos los relativos a los ascensores. Que dicho precepto, tras enunciar la exención de tales gastos, concreta que "los gastos de ascensor de DIRECCION000 NUM001 serán abonados solamente por los dueños de las viviendas que por dicha calle tienen su entrada", y así sucesivamente respecto de los gastos de ascensores correspondientes a cada grupo de pisos de la Comunidad; de donde se sigue que las exenciones incluyen todos los gastos (de conservación o de instalación o sustitución), y se fundamentan en el no uso de los ascensores de que se trate. Que el local número 5 no hace uso de ascensor alguno, ni siquiera tiene acceso a ellos, lo que desvirtúa el razonamiento de la sentencia relativo al incremento de valor del inmueble en beneficio del local comercial. Se invoca diversa doctrina jurisprudencial en relación con la exención de gastos de ascensores, que debe interpretarse como extensiva a gastos de conservación y de mantenimiento. Que la propia Comunidad ha reconocido que optó por sustituir los ascensores, en vez de repararlos, con el fin de cargar una parte del gasto sobre los locales comerciales, y ello pese a que no soportaba obligación legal de sustituirlos.

Ante todo, la alternativa que se plantea en el recurso, entre la sustitución íntegra de los ascensores o la reparación de los preexistentes, es cuestión que no se incluyó en el escrito de demanda, sino que se introduce en el debate procesal en esta segunda instancia, como cuestión nueva, contraviniendo el principio"pendente apellatione nihil innovetur", manifestación del más amplio "lite pendente nihil innovetur", y reflejado en reiterada doctrina jurisprudencial condensada en S. T.S. 9.Jun.1997 , con cita de las de 28.Nov . y 2.Dic.1983 , 6.Mar.1984 , 20.May . y 7.Jul.1986 y 19.Jul.1989 , en el sentido de que no pueden tenerse en cuenta, a fin de decidir sobre ellas, las pretensiones formuladas en la fase del recurso de apelación, al ser trámite no procedente a tal propósito, pues aunque dicho recurso permite al Tribunal de segundo grado conocer en su integridad del proceso, no constituye un nuevo juicio ni autoriza a resolver problemas o cuestiones distintos de los planteados en la primera instancia; lo que al propio tiempo vulneraría los principios de defensa e igualdad de partes.

Al sólo efecto de no dejar incontestada la expresada alegación, decir que no es cierto que la Comunidad admita haber contemplado, como alternativas posibles, la sustitución integral o la reparación de los ascensores, y que optara por la sustitución con el fin de cargar una parte del gasto a los locales comerciales. Por el contrario, la Comunidad de Propietarios, tanto en su actuación precedente al litigio como durante el mismo, ha venido manteniendo inalterablemente la postura de que los ascensores preexistentes presentaban serios problemas, y que resultaba necesaria la sustitución de los mismos, no la reparación. Así se desprende del orden del día de la Junta de 25 de Abril de 2008, sobre "Estudio y aprobación, si procede, para la instalación de dos ascensores nuevos, dado los problemas existentes con los actuales, sobre la base de aprovechar sólo las puertas actuales de cancelas y las guías de cabina, por un importe total de 43.000 €", y en el mismo sentido se expresa el acuerdo adoptado 30 de Junio de 2008, cuando dispone "aprobar, dado que el estado actual de los dos ascensores es muy deficiente, y toda vez que con los trabajos obligatorios que se hacen por parte de la revisión de industria, están causando un envejecimiento paulatino de los motores, botoneras, sistemas de seguridad, puertas, etc., la sustitución total de dichos aparatos y toda vez que existen en la comunidad un gran número de personas con una edad muy avanzada (...) la instalación de dos nuevos ascensores, dados los graves problemas existentes con estos aparatos, y sobre la base de sólo aprovechar las puertas de las cancelas actuales y las guías de cabina".

Acreditada la sólida apariencia de necesidad de sustitución de los ascensores, la parte actora, que introduce ahora (extemporáneamente) en el debate procesal, como hecho constitutivo de su pretensión, la posible alternativa de reparación de los ascensores, frente a la sustitución aprobada, soportaría a ese respecto la carga de la prueba, y es lo cierto que (a mayor abundamiento sobre lo dicho) no ha propuesto prueba alguna al respecto, como podría haberlo sido una prueba pericial técnica.

QUINTO.- El art. 8 de los Estatutos, que se dice vulnerado, dispone que "De los gastos de conservación y sostenimiento de las escaleras en general a partir de su arranque, así como de los ascensores y montacargas, quedan excluidos los dueños de locales o tiendas...". La interpretación literal de la cláusula ( art. 1281 Cc .), sólo exonera a los locales comerciales de contribuir a los gastos de "conservación y sostenimiento", no a los gastos de sustitución, lo que significa que Alrobal, S.A. está obligado, con arreglo a la norma general del art. 9 e) L.P.H ., a contribuir al coste de sustitución de los ascensores según el presupuesto aprobado en el acuerdo ahora impugnado.

Las Sentencias del Tribunal Supremo que invoca la parte apelante en defensa de su pretensión, no son aplicables al supuesto enjuiciado, pues en los respectivos supuestos de hecho no existían normas estatutarias que excluyeran a los locales comerciales, específicamente y como ahora sucede, del deber de contribuir a los gastos de conservación o de mantenimiento de determinados elementos comunes:

Así, la S. T.S. 18.Nov.2009 , al analizar las cláusulas estatutarias de exoneración de gastos a favor de determinados pisos o locales, destaca la procedencia de analizar, en cada caso concreto, la redacción literal de la cláusula. Y declara que "en el caso objeto del proceso, el título constitutivo excluye a las plantas bajas y entresuelos de gastos de ascensor, con apoyo en su imposibilidad de uso; por demás, el título utiliza el término genérico de "gastos" , y cabe concluir que hace referencia tanto a los ordinarios como a los extraordinarios, porque, donde la regla citada no distingue, no existe justificación para interpretar lo contrario". Lo que significa que dicha sentencia no es de aplicación al presente supuesto, en el que el art. 8 de los Estatutos diferencia expresamente "los gastos de conservación y sostenimiento", y no alude genéricamente a los gastos.

La Sentencia T.S. 19.Jul.2000 tampoco es aplicable al supuesto enjuiciado, sino que refleja un caso de contravención de una norma especial reflejada en los Estatutos, en la que se declaraba exento a un local comercial de los gastos de calefacción común por la razón de contar con una instalación de calefacción propia, y añadía que los gastos y reparaciones de la calefacción general son a cargo de los demás pisos en proporción a los elementos instalados en cada uno de ellos. Además de ello, el acuerdo allí impugnado aludía a gastos de reparación del sistema de calefacción, y no de sustitución del mismo.

Finalmente, la Sentencia T.S. 3 feb 1994 no resulta tampoco aplicable. En aquél supuesto, rezaba la cláusula estatutaria de exoneración que: "No contribuirán a los gastos y obligaciones que afecten al portal y escaleras y servicios de ascensor, por no hacer uso de estos servicios", y por tanto sin hacer diferenciación alguna entre gastos de mantenimiento y gastos de sustitución, por lo que el Alto Tribunal concluyó que los entonces impugnantes estaban exonerados de contribuir a cualquier obligación que se refiera o traiga causa del ascensor. Lo que no sucede en este caso, en el que los Estatutos sólo se refieren a gastos de conservación y sostenimiento.

La conclusión alcanzada es acorde a la doctrina sentada en Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de Octubre de 2010 , a cuyo tenor "Declaramos que las cláusulas que eximen del deber de contribuir a "gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras" a los propietarios de locales que no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad el inmueble", explicando en su fundamentación jurídica que "al no haberse cuestionado en este caso que la instalación del ascensor constituye un elemento necesario para el adecuado uso del inmueble (de la documentación aportada aparece que consta de bajos y cuatro plantas altas) debe rechazarse la interpretación que de la cláusula estatutaria realiza la sentencia recurrida, que en su consecuencia procede casar", y que "las cláusulas que eximen del deber de contribuir a "gastos de conservación, limpieza y alumbrado de portales y escaleras" a los propietarios de locales que no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, ya que como afirma la referida sentencia 1151/2008 , redunda en beneficio, sin excepción, de los propietarios del inmueble e incrementa no sólo el valor de los pisos o apartamentos, sino de la finca en su conjunto, por lo que resultaría abusivo que la contribución a su pago no tuviera que ser asumida por todos los condueños".

En el mismo sentido, tiene declarado esta Sala en sentencia, por todas, de 17 de Marzo de 2011 , a propósito de las cláusulas de exclusión del deber de contribución a los gastos comunes soportado por cualquier copropietario en virtud del art. 9.e) L.P.H ., que "habrán de ser objeto de una interpretación restrictiva ( Ss. T.S. 3.Abr.2008 o 3.May.2007 ), al ser doctrina jurisprudencial que estas cláusulas deben ser restrictivamente interpretadas y que es obligado compartir los gastos extraordinarios de sustitución de elementos comunes, para conservar el edificio en buen estado y con todas las instalaciones, aunque los propietarios estén exonerados de su mantenimiento ( Ss. 25.Jun . y 3.Jul. 1994 )

SEXTO.- Desestimando el recurso de apelación y de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 L.E.c ., procede condenar a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Vázquez Hernández en representación de Alrobal, S.A. contra la sentencia dictada en autos de juicio ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 38 de Madrid, bajo el número 1782 de 2008, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución en todos sus pronunciamientos, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN : En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA : Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.