Sentencia Civil Nº 168/2013, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 951/2011 de 26 de Marzo de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN PRIMERA

ROLLO Nº 951/2011

Procedente del procedimiento JUICIO ORDINARIO nº 191/2011

Juzgado de Primera Instancia nº 35 BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 168

Barcelona, a veintiséis de marzo de dos mil trece.

La Sección Primera de la Audiencia provincial de Barcelona, formada por los Magistrados Dª. Mª Dolors PORTELLA LLUCH, D. Antonio RECIO CORDOVA y Ramón VIDAL CAROU,actuando la primera de ellos como Presidenta del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº 951/2011 , interpuesto contra la sentencia dictada el día 10 de junio de 2011 en el procedimiento nº 191/2011, tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 35 de Barcelona en el que es recurrente ARIA FAMILY SLy apelada Dª. Carolina y previa deliberación pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente resolución.

Antecedentes

PRIMERO.-La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su parte dispositiva lo siguiente: FALLO:

Que estimando la demanda formulada por la Procuradora Sra. Miquel Fageda, en nombre de Dª Carolina , debo declarar como declaro resuelto el contrato de compraventa de 7 de Agosto de 2010, sobre la vivienda unifamiliar de la URBANIZACIÓN000 ', Parcela nº NUM000 , concertado con la demandada Aria-Family, S.L., a quien se condena al pago de 24.000 euros, con intereses legales desde la reclamación judicial (2 de Febrero de 2011), y costas.

SEGUNDO.-Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. Ramón VIDAL CAROU.

Fundamentos

PRIMERO.- Antecedentes y objeto del recurso

El presente rollo de apelación tiene por objeto unas arras penitenciales que la parte compradora reclama de la parte vendedora al considerar que, de conformidad con la cláusula sexta del contrato firmado, le correspondía percibirlas dobladas al no haberse podido celebrar finalmente la compraventa por no estar en condiciones la parte demandada de entregar la vivienda libre de ocupantes.

La sentencia de primera instancia estimó en su integridad la demanda presentada pues siendo 'indiscutida la naturaleza de las arras, que tiene naturaleza penitencial, y que el otorgamiento de la escritura pública de compraventa no se produjo porque la vendedora no estaba en condiciones de hacerlo como libre de ocupantes de cualquier tipo (estipulación 4ª) deviene aplicable sin más la penitencia establecida al margen de cualquier consideración sobre la buena o mala fe de la vendedora o que ha sido conducta de terceros la que motivo la imposibilidad de la venta'.

La anterior sentencia es recurrida en apelación por la vendedora demandada por cuanto se allanó a las pretensiones de la actora de resolver el contrato y devolverle la cantidad de 12.000 euros que había entregado y nunca actuó de mala fe pues fueron circunstancias sobrevenidas, completamente ajenas a su voluntad y que, por tanto, no son imputables a su persona, las que le impidieron cumplir con el contrato. Que fue la mala fe del tercero ocupante de la vivienda -a quien ha tenido que desalojar mediante acciones judiciales- el responsable último de no haber podido otorgar la escritura de compraventa y que ella, al igual que la parte compradora, resultó también perjudicada.

SEGUNDO.- El pacto de arras

En el contrato privado de compraventa que las partes firmaron el día 7 de agosto de 2010 se incluyó en la cláusula Sexta del contrato un pacto de arras del siguiente tenor literal:

' las cantidades entregadas, constituirán arras, a tenor de lo establecido en el artículo 1 , 454 del Código Civil devolviéndolas por duplicado el vendedor si no se llegare a elevar a público la escritura.

En el caso de que los compradores decidiesen por cualquier motivo desistir de la compraventa, perderán las cantidades entregadas en concepto de arras penitenciales, mientras que si el vendedor desistiese de dicha compraventa deberá devolver a los compradores las arras duplicadas.

Se entenderá que existe desistimiento, por notificación en tal sentido, o si alguna de las partes, por cualquier causa, se negase a formalizar la escritura de Compraventa en el plazo señalado, o por la no comparecencia de cualquiera de las partes en la Notaría o habiendo comparecido ambos, si cualquiera de las partes no suscribiera la escritura de compraventa en los términos indicados en el presente documentoo el inmueble tuviera cualquier carga o gravamen que gravara la propiedad '.

Y dado que resulta pacífico que el contrato de compraventa no llegó a formalizarse en escritura pública porque la parte vendedora cuando fue convocada a la Notaria no pudo entregar la vivienda libre de ocupantes, se está en el caso de desestimar el recurso presentado y confirmar la sentencia apelada.

En efecto, aun cuando en puridad las arras penitenciales se conciben por el art. 1454 C.c . a la manera de multa o pena, correlativa al derecho de las partes de desistir, a su arbitrio, del contrato, y es una constante jurisprudencial en las arras o señal del art. 1.454 tienen carácter excepcional y las cláusulas que las establecen deben ser interpretadas restrictivamente, debiendo constar la voluntad indubitada de las partes en tal sentido ( STS de 30 de diciembre de 1995 ), de la atenta lectura de dicha cláusula se desprende que las partes, en uso de la libertad negocial (art. 1255 Cci), pactaron expresamente que el vendedor devolvería dobladas las cantidades entregadas en concepto de arras en el supuesto de que no pudiera suscribir ' la escritura de compraventa en los términos indicados en el presente documento o el inmueble tuviera cualquier carga o gravamen que gravara la propiedad', con lo que equipararon al desistimiento 'ad nutum' característico de las arras penitenciales, la imposibilidad de poder cumplir con los términos del contrato previsto, que es lo que le sucedió a la recurrente que se había obligado a entregar la vivienda 'libre de arrendatarios, precaristas y ocupantes de cualquier tipo' (cláusula cuarta del contrato) y se encontró que ni el día 14 de septiembre de 2010, cuando fue convocada a la notaria por la parte compradora, ni durante el plazo máximo de tres meses convenido para otorgar dicha escritura pública, que finalizaba el día 7 de noviembre de 2010, que no podía entregar la vivienda comprometida porque había terceras personas ocupando la misma. Dice la recurrente que no le resulta imputable dicho incumplimiento pero dicho planteamiento no puede compartirse pues no estamos ante terceros que, sin consentimiento ni conocimiento de la propiedad ocupan la finca, sino ante personas que guardaban una relación jurídica con ella y por consiguiente, era perfectamente sabedora cuando firmó el contrato de autos que tenía un ocupante en la vivienda y que existía la posibilidad de que surgieran problemas a la hora de tener que entregar la vivienda, por lo que la imprevisión de la parte vendedora resulta manifiesta.

TERCERO.- Costas y depósito para recurrir

En cuanto a las costas de esta alzada, al desestimarse el recurso presentado procede su imposición a la parte recurrente ( art. 398.2 LECi), con pérdida del depósito constituido para recurrir y al cual se le dará el destino legalmente previsto de acuerdo con el apartado noveno de la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ tras su reforma por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que, con desestimación del recurso de apelación presentado por ARIA-FAMILY SL, esta Sala acuerda:

1º) Confirmar la sentencia de 10 de junio de 2011 dictada por el Juzgado de Primera Instancia Número TREINTA Y CINCO de Barcelona .

2º) Imponer las costas de esta alzada a la parte recurrente, con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Con pérdida del depósito consignado.

La presente resolución es susceptible de recurso de casación de concurrir los requisitos legales que lo condicionan ( art. 469 a 477 y Disposición Final 16ª de la LEC ), que se presentará ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde su notificación.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.

PUBLICACIÓN.-En Barcelona, a ....................., en este día, y una vez firmado por todos los Magistrados que lo han dictado, se da a la anterior Sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las leyes. Doy fe.