Sentencia Civil Nº 168/2015, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 4, Rec 203/2013 de 03 de Junio de 2015

Encabezamiento

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SECCIÓN CUARTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL

C/ Málaga nº2 (Torre 3 - Planta 4ª)

Las Palmas de Gran Canaria

Teléfono: 928 42 99 00

Fax.: 928 42 97 74

Rollo: Recurso de apelación

Nº Rollo: 0000203/2013

NIG: 3502331120090000501

Resolución:Sentencia 000168/2015

IUP: LA2013001799

Proc. origen: Procedimiento ordinario Nº proc. origen: 0000209/2009-00

Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 2 de Santa María de Guía de Gran Canaria

Intervención: Interviniente: Abogado: Procurador:

Testigo Juan Carlos

Apelado Genoveva Javier Garcia Lopez Francisco Javier Artiles Martinez

Apelado Ildefonso Javier Garcia Lopez Francisco Javier Artiles Martinez

Apelante Octavio Carlos Javier Trujillo Suarez Jose Maria Vaca Ruiz De Villegas

SENTENCIA

Iltmos. Sres. Magistrados:

Doña María Elena Corral Losada

Don Jesús Ángel Suárez Ramos (Ponente)

Don Juan Carlos Socorro Marrero

En Las Palmas de Gran Canaria, a 3 de junio de 2.015.

La AUDIENCIA PROVINCIAL, SECCIÓN CUARTA, ha visto el Recurso de Apelación 203/13, interpuesto contra la sentencia dictada por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN nº 2 DE SANTA MARÍA DE GUÍA de fecha 5 de diciembre de 2.012 en el Juicio Ordinario 209/09.

Apelante: don Octavio , representado por el procurador don José María Vaca de Ruiz Villegas y defendido por el letrado don Javier Trujillo Suárez.

Apelados: doña Genoveva y don Ildefonso , representados por el procurador don Francisco Javier Artiles Martínez y defendidos por el letrado don Javier García López.

Antecedentes

PRIMERO. La Sentencia de Primera Instancia (f. 96-102)

El fallo de la sentencia dictada por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN nº 2 DE SANTA MARÍA DE GUÍA de fecha 5 de diciembre de 2.012 en el Juicio Ordinario 209/09 dice: 'Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador Francisco Javier Artiles Martínez en nombre de Genoveva y Ildefonso contra Octavio declaro resuelto el contrato de opción de compra celebrado entre dichas partes el 11 de abril de 2006, condenando al demandado al desalojo de la finca objeto del contrato descrita en el fundamento jurídico primero de esta sentencia, dejándola libre y expedita y a plena disposición de los demandantes; asimismo condeno al demandado a abonar en concepto de arras penitenciales la cantidad de 12.020 euros a los demandados, la cual ha sido percibida por éstos.

Que desestimo la demanda reconvencional interpuesta por Octavio contra Genoveva y Ildefonso , absolviendo a los demandados de las pretensiones deducidas en su contra.

Con condena en costas a la parte demandada'.

SEGUNDO. Recurso de apelación (f. 109-119)

Don Octavio interpuso recurso de apelación el 19 de febrero de 2.013, en el que interesa revocar la sentencia recurrida acordando la resolución del contrato de opción de compra con estimación de los pedimentos que se contienen en la demanda reconvencional, condenando a los actores a abonar a mi principal la cantidad conjunta de 14.635,63 euros, más sus intereses, e imposición de costas a los actores.

TERCERO. Oposición al recurso (f. 124-133)

Doña Genoveva y don Ildefonso se opusieron al recurso de contrario en escrito presentado el 7 de marzo de 2.013.

CUARTO. Vista, votación y fallo

Se señaló para estudio, votación y fallo el día 3 de junio de 2.015. Se ha tramitado el presente recurso conforme a derecho. Es ponente de la sentencia el Iltmo. Sr. Don Jesús Ángel Suárez Ramos, que expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO. La resolución impugnada y el recurso de apelación.

El 11 de abril de 2.006, doña Genoveva y don Ildefonso , como vendedores, y don Octavio , como comprador, firmaron un contrato de opción de compra (f. 10-13) cuyo objeto era una cueva vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 de Santa María de Guía.

Don Octavio entregó 12.020 € 'en concepto de arras penitenciales'. Los vendedores le dieron las llaves y la posesión.

La compraventa definitiva no se llevó a efecto y el litigio entre las partes tiene que ver con el destino de esa cantidad de dinero, la posesión de la finca y los otros pagos realizados.

Doña Genoveva y don Ildefonso interpusieron demanda para que se declarase la resolución del contrato, se condenase a don Octavio al desalojo y al abono de los 12.020 € que los vendedores ya habían percibido (f. 4).

Don Octavio presentó reconvención, solicitando también la resolución del contrato, la restitución de los 12.020 € entregados a cuenta, más 300 € de gastos de levantamiento topográfico de la finca, 2.100 € por gastos de tramitación del expediente de dominio, 150 € por gastos del contrato privado y 65 € por las obras y mejoras realizadas en la finca.

La sentencia dictada por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN nº 2 DE SANTA MARÍA DE GUÍA de fecha 5 de diciembre de 2.012 en el Juicio Ordinario 209/09 acoge íntegramente la demanda y desestima la reconvención.

Recurre en apelación don Octavio reiterando sus pretensiones de la instancia. Y su fundamento radica, en síntesis, en error en la interpretación del contrato y valoración de la prueba, ya que sostiene que la opción de compra quedó sin efecto por causas ajenas a la voluntad de las partes.

Los actores se oponen al recurso.

Los diversos argumentos del recurso de apelación pueden ser examinados conjuntamente.

SEGUNDO. El contrato de opción de compra y las arras.

Las partes califican al contrato celebrado el 11 de abril de 2.006 como de opción de compra.

Recordamos que '[e]l precontrato de opción de compra es una verdadera relación jurídica obligacional en la que el optante tiene el derecho (no el deber a diferencia de la promesa de venta del artículo 1451 del Código civil ) de adquirir la cosa por compraventa en el plazo fijado y el concedente de la opción, propietario de la cosa tiene el deber (ningún derecho) de transmitirla con la perfeción del contrato de compraventa. Lo anterior adolece de precisiones, que no alteran los conceptos básicos: la primera es que puede, no es esencial, mediar un precio o prima por la mera opción ; la segunda, que cabe una cláusula penal consistente en perder la prima si no se ejercita la opción. Pero la esencia siempre es la misma: implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa', Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo del 19 de febrero de 2014 , Sentencia: 105/2014, Recurso: 332/2012 .

Las partes establecen las condiciones particulares que consideran convenientes, en virtud del 'principio de lex contractus y el citado de pacta sunt servanda, principios que han sido aplicados reiteradamente por la jurisprudencia . que se ponen en relación con el principio de autonomía de las partes, que proclama el artículo 1255 del Código civil . que dice que tal principio fundamenta el sistema contractual español', Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 13 de Noviembre del 2013, Recurso: 1339/2011 (citando anteriores).

A la cantidad adelantada por don Octavio le atribuyen el carácter de arras penitenciales. 'La doctrina distingue las siguientes modalidades de arras: a) confirmatorias, que son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución, b) penales, cuya finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento, y c) penitenciales, que constituyen un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454 . La jurisprudencia de esta Sala, al interpretar el artículo 1454 CC , ha declarado que su contenido no tiene carácter imperativo y para que tenga aplicación es precisa la voluntad de las partes claramente constatada, expresando la intención de los contratantes de otorgar la posibilidad de desligarse de la convención.', Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de Junio del 2013, Recurso: 1929/2010 .

En este caso, la discrepancia entre las partes radica en la interpretación del segundo párrafo de la Estipulación Cuarta, que dice

Sólo se formalizará la compraventa de la finca descrita, que es objeto de un expediente de dominio promovido por los concedentes ante el Juzgado de Primera Instancia de los Santa María de Guía, cuando quede inscrito en el Registro de la Propiedad de Santa María de Guía el auto del expediente de dominio a nombre de los promoventes sin oposición alguna. Una vez inscrito el auto del expediente de dominio, se le concede al optante el plazo de tres meses para solicitar a la Entidad Bancada la concesión del préstamo hipotecario, pasado dicho plazo, y una vez requerido por los concedentes, quedará obligado a formalizar la correspondiente escritura de compraventa, siempre y cuando las condiciones laborales del optante (Promotor de Ventas de la Entidad Inmobiliaria Vesúa SL) no varíen sustancialmente (f. 12).

Está probado que el expediente de dominio terminó por auto de 19 de octubre de 2.007 (f. 14-17). Fue presentado en el Registro de la Propiedad, donde se inscribió la finca el 24 de julio de 2.008 (f. 18-22).

La demanda sostiene que 'una vez inscrita las partes se obligan a otorgar contrato de compraventa' y como el comprador no lo verificó, interesó la pérdida de la cantidad adelantada. Tesis acogida en la sentencia.

Sin embargo, el demandado considera que existían otras condiciones que no acontecieron, proponiendo una interpretación distinta del contrato que seguidamente analizaremos, en el orden más adecuado.

TERCERO. Interpretación del contrato y valoración de la prueba.

Entiende el recurrente que (1) el comienzo del plazo de 3 meses depende de la notificación al optante de la inscripción en el Registro de la Propiedad y ésta no se hizo de manera fehaciente, pues se le comunicó simplemente por teléfono, por lo que no le pueden exigir que cumpliera dicho plazo.

No podemos aceptar dicha interpretación, puesto que la cláusula no exige notificación fehaciente y es evidente que el demandado conocía que el expediente había terminado y se había inscrito en el Registro. No solo porque lo admite en su interrogatorio (Dvd 1, 3:37'), sino porque ha presentado el resultado negativo de las gestiones realizadas con los bancos para obtener un crédito (f. 48-50). Incluso en la respuesta de la Banca March aparece el número registral de la finca (f. 49), lo que revela que el apelante lo sabía y lo comunicó al Banco. Sus propios actos son la mejor prueba de que conocía la inscripción de la finca, y que no consideraba necesaria la notificación fehaciente de esa circunstancia, porque él mismo hace las gestiones para obtener el crédito.

Sostiene igualmente que (2) el contrato estaba condicionado a la efectiva concesión del préstamo al optante, aunque no se diga expresamente; y (3) las partes supeditaron la futura compraventa a que las condiciones laborales del optante no variasen sustancialmente. La Sala acepta este planteamiento, que resulta de una interpretación conjunta del contrato.

En el párrafo segundo de la Estipulación Cuarta no solo se tiene en cuenta la inscripción de la finca, sino que se añaden otras dos circunstancias: la necesidad de solicitar un préstamo hipotecario, y que sus condiciones laborales no cambiaran sustancialmente.

La sentencia hace una interpretación puramente literal del plazo para pedir el préstamo, y es cierto que el ejercicio de la opción no se condiciona expresamente a su obtención. Pero debe valorarse la estipulación en su conjunto, cuando señala que 'solo se formalizará la compraventa descrita. siempre y cuando las condiciones laborales del optante (Promotor de Ventas de la Entidad Inmobiliaria Vesúa SL) no varíen sustancialmente'. El hecho de que se incluyan estas menciones en el contrato solo tiene explicación porque las partes tenían presente la posibilidad de que la operación no fuera económicamente viable, en caso de falta de financiación del comprador por carecer de condiciones laborales estables. Lo que viene claramente reforzado por el uso de la expresión 'siempre y cuando', y la mención a un trabajo y condiciones concretas.

Si la voluntad de las partes hubiera sido condicionar exclusivamente el ejercicio de la opción a la inscripción en el registro, sobraría el resto de la estipulación y hubiera sido de cuenta y riesgo del comprador obtener la financiación.

Lo cierto es que la inscripción en el Registro de la Propiedad tiene lugar el 24 de julio de 2.008. Del examen de su vida laboral resulta que don Octavio era empleado de 'Vega Castellano y Suárez Castellano e H' (entendemos que es la Inmobiliaria Vesúa) cuando firmó el contrato el 11 de abril de 2.006 (f. 88). Causó baja el 20 de junio de 2.006. Posteriormente estuvo contratado por Jepian Servicios Integrales entre el 18 de junio de 2.006 y el 7 de febrero de 2.007. Después por Hipercor, SA y Guayarmina Property Bureau, SL.

Lo que aquí interesa es que el 24 de julio de 2.008, trabajaba para Jasate Construcciones, SL, con un contrato laboral indefinido a tiempo parcial, de 30 horas semanales, desde el 25 de marzo de 2.008 (f. 52-53). Que se extinguió el 16 de diciembre de 2.008. Posteriormente estuvo en situación de desempleo hasta el 6 de septiembre de 2.009.

También ha acreditado que en los meses de octubre y noviembre de 2.008 solicitó préstamo hipotecario a ING DIRECT, BANCA MARCH y BANCO SANTANDER (f. 48-50), siendo todos denegados.

Hay que entender que sus condiciones laborales se habían alterado sustancialmente, puesto que ni trabajaba ya en la inmobiliaria, ni tenía empleo estable y a tiempo completo en un sector. Precisamente en esas fechas del año 2.008 empieza a manifestarse la gravísima crisis del sector inmobiliario y la caída drástica de ventas y precios, que notoriamente influye en las comisiones y ganancias de los empleados de inmobiliarias. Lo que explica la denegación del crédito hipotecario.

Es innecesario examinar el otro incumplimiento que plantea el apelante, sobre (5) la falta de requerimiento para el otorgamiento de la escritura.

El contrato tiene fuerza de ley entre las partes, y no se daban los requisitos que los propios contratantes establecieron para la exigibilidad de la opción de compra. Las consecuencias deben ser las que ellos pactaron. La cantidad entregada no se pierde, porque solo ocurría eso cuando 'no habiendo obstáculo legal alguno, y pudiendo ejercitar la opción de compra, por parte del optante, no lo hiciera una vez inscrito el auto del expediente de dominio' (párrafo tercero de la estipulación cuarta).

En cuanto a los gastos del levantamiento topográfico, el expediente de dominio, la redacción del contrato y las mejoras, también ha de estarse a lo pactado. Y en la estipulación Cuarta no se prevé ningún caso de devolución de esas sumas, que se habrían de pagar en el futuro, y no son 'cantidades entregadas'. Ni se ha producido incumplimiento de la parte vendedora.

En conclusión, el recurso debe ser estimado parcialmente. Como la demanda y reconvención: la resolución del contrato la solicitaban todos y don Octavio no se opuso a la entrega de la posesión. Y los vendedores deben restituir únicamente los 12.020 € entregados a cuenta. Con la consecuencia de no hacer condena en costas de la instancia.

Finalmente, la parte apelada argumenta sobre la cesión de la posesión al demandado como consecuencia del contrato. Pero esas alegaciones no responden a una concreta petición de la demanda, y el contrato no estableció compensación ni indemnización por el uso (ni que se equiparase a un alquiler) en el caso de que no se verificara la opción de compra. Por lo que no cabe ningún pronunciamiento.

CUARTO. Costas y depósito.

Las costas de la apelación, por imperativo del artículo 398, no se impondrán a ninguno de los litigantes.

Asimismo, procede acordar la devolución total del depósito constituido de conformidad con la disposición adicional 15ª, apartado 8, de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de Reforma de la Legislación Procesal para la implantación de la Nueva Oficina Judicial.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey

Fallo

Estimar parcialmente el recurso de apelación interpuesto por don Octavio , revocando parcialmente la sentencia dictada por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN nº 2 DE SANTA MARÍA DE GUÍA de fecha 5 de diciembre de 2.012 en el Juicio Ordinario 209/09.

Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por doña Genoveva y don Ildefonso y estimando parcialmente la reconvención formulada por don Octavio :

Declaramos resuelto el contrato de opción de compra celebrado entre dichas partes el 11 de abril de 2006, condenando a don Octavio al desalojo de la finca objeto del contrato, dejándola libre y expedita y a plena disposición de los demandantes.

Condenamos a doña Genoveva y don Ildefonso a abonar a don Octavio la cantidad de 12.020 euros, más los intereses legales.

Cada parte abonará las costas de la primera instancia causadas a su instancia y las comunes por mitad.

No imponer las costas del recurso a ninguno de los litigantes.

Contra esta sentencia podrán las partes legitimadas interponer recurso extraordinario por infracción procesal, en los casos del artículo 469 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; o el recurso de casación, en los del artículo 477. El recurso se interpondrá ante este Tribunal en el plazo de 20 días desde el siguiente a su notificación, y será resuelto por la Sala Civil del Tribunal Supremo, conforme a la Disposición Final decimosexta.

Dedúzcanse testimonios de esta resolución, que se llevarán al Rollo y autos de su razón, devolviendo los autos originales al Juzgado de procedencia para su conocimiento y ejecución una vez sea firme, interesando acuse recibo.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: Leída y publicada fue la anterior sentencia en el día de su fecha. Certifico.