Sentencia Civil Nº 169/2012, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 4, Rec 395/2011 de 03 de Mayo de 2012

Encabezamiento

Audiencia Provincial de Alicante. Sección cuarta. Rollo 395/11

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN CUARTA

ALICANTE

NIG: 03014-37-2-2011-0002537

Procedimiento: RECURSO DE APELACION (LECN) Nº 000395/2011-

Dimana del Juicio Ordinario Nº 000589/2010

Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 6 DE ALICANTE

Apelante/s: BOHER PROMO S.L.

Procurador/es: JESUS ZARAGOZA GOMEZ DE RAMON

Letrado/s: FRANCISCO ZARAGOZA ZARAGOZA

Apelado/s: Jose Enrique y Encarna

Procurador/es : JOSE LUIS VIDAL FONT y JOSE LUIS VIDAL FONT

Letrado/s: JOSE LUIS CARRASCO GALIPIENSO y JOSE LUIS CARRASCO GALIPIENSO

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Iltmos. Sres.:

Presidente

D.Federico Rodríguez Mira

Magistrados

D. Manuel B. Flórez Menéndez

Dª. Paloma Sancho Mayo

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En ALICANTE, a tres de mayo de dos mil doce

La Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Alicante, compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados antes citados y

EN NOMBRE DE S.M. EL REY

ha dictado la siguiente

SENTENCIA Nº 000169/2012

En el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada BOHER PROMO S.L., representada por el Procurador Sr. ZARAGOZA GOMEZ DE RAMON, JESUS y asistida por el Ldo. Sr. ZARAGOZA ZARAGOZA, FRANCISCO, frente a la parte apelada D. Jose Enrique y Dª. Encarna , representada por el Procurador Sr. VIDAL FONT, JOSE LUIS y asistida por el Ldo. Sr. CARRASCO GALIPIENSO, JOSE LUIS, contra la sentencia dictada por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 6 DE ALICANTE, habiendo sido Ponente el Ilmo Sr. D. Federico Rodríguez Mira.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 6 DE ALICANTE, en los autos de juicio Juicio Ordinario - 000589/2010 se dictó en fecha 22-03-11 sentencia cuya parte dispositiva es del siguiente tenor literal:

"Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por D. Jose Enrique y Dña. Encarna contra BOHER PROMO S. L.:

1º Debo declarar y DECLARO resuelto el contrato privado de compraventa celebrado entre ambas partes el día 12 de junio de 2008.

2º Debo condenar y CONDENO a BOHER PROMO S. L. a pagar a los primeros la suma de CINCUENTA Y TRES MIL QUINIENTOS EUROS (53.500.- €), más el interés legal del dinero desde el día 15 de diciembre de 2008 hasta el día 22 de marzo de 2010, en que se incrementará en dos puntos hasta su completo pago.

3º Debo condenar y CONDENO a BOHER PROMO S. L. a pagar las costas de esta instancia."

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada BOHER PROMO S.L., habiéndose tramitado el mismo por escrito ante el Juzgado de instancia, en la forma prevista en la L.E.C. 1/2000, elevándose posteriormente los autos a este Tribunal, donde quedó formado el correspondiente rollo de apelación 000395/2011 señalándose para votación y fallo el día 2-05-12.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia objeto de recurso estimó la demanda de los actores D. Jose Enrique y Dª Encarna , sobre resolución del contrato de compraventa suscrito con la demandada Boher Promo S.L. en fecha 12-06-08, y condenó a esta última a satisfacer a los compradores la suma global de 53.500 €, mas los intereses legales devengados desde el 15-12-2008; así como al pago de las costas causadas en la instancia.

SEGUNDO.- La decisión del Juez a quo se centró en dilucidar si la vendedora había incumplido su obligación de entrega de la vivienda en el plazo pactado en el contrato; y al dar una respuesta positiva a ello, acogió la pretensión resolutoria deducida en demanda, sin entrar a conocer de los restantes incumplimientos también denunciados por los actores, relativos a la falta de entrega del aval en garantía de las sumas percibidas, así como a la ausencia de preinstalación del aire acondicionado en la vivienda. Por tanto, en relación a la cuestión previa que plantea la recurrente, señalando que la Sala sólo debería enjuiciar el presente recurso en los términos que derivan de lo decidido en la instancia y ha sido objeto de apelación, tal y como imponen los artículos 456.1 y 465.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; lo procedente es estar a resultas del estudio que merezca la causa resolutoria acogida en la instancia y la decisión que sobre ella alcance el Tribunal en esta alzada.

Sentado lo anterior, el recurso que plantea la vendedora contra el fallo de instancia se ha basado en negar, por un lado, la condición de meros consumidores a los compradores, censurando por ello la aplicación que ha hecho el Juez de instancia de la normativa contenida en el Real Decreto Legislativo 1/2007 de 16 de Noviembre; el conocimiento expreso que tenían, por su condición de profesionales de la gestión inmobiliaria, tanto de la situación de la obra, como del verdadero alcance del contrato, cuya finalidad era la de pura inversión lucrativa para dar el pase a terceros; siendo igualmente sabedores de las circunstancias relativas al retraso en la entrega de la vivienda debido a las incidencias que habían surgido con Iberdrola, lo cual había demorado la expedición de la cédula de primera ocupación; resultando todo ello ajeno a la promotora, ya que las obras habían concluido el día 25 de Junio de 2008. Por último, impugna también la recurrente la excesiva cantidad reconocida a los actores en concepto de indemnización de perjuicios, equivalente en este caso a la suma entregada a cuenta del precio final, sin haber demostrado la existencia de esos supuestos daños a raíz del incumplimiento contractual que se reprocha a la demandada.

TERCERO.- La tesis que propugna la recurrente de atribuir a los compradores su intervención en el contrato como verdaderos expertos profesionales de la gestión inmobiliaria, que no merecen la protección legal otorgada por la normativa relativa a los consumidores y usuarios, carece de toda base fáctica y jurídica, desde el momento en que aquellos participaron como personas físicas en la adquisición de una vivienda construida por la demandada, que se remontaba al mes de Abril de 2007, y que posteriormente, por necesidades de índole familiar, se novó por otro contrato posterior de 12-06-08 con el fin de disponer de un piso de mayores dimensiones. Pero, en cualquier caso, lo que resultaba indiscutible era su derecho a exigir de la demanda, en contraprestación al pago del precio, el cumplimiento de las obligaciones asumidas contractualmente por aquella y, en caso contrario, a hacer valer la facultad que les otorgaba el artículo 1124 del Código Civil , en relación con los artículos 1445 , 1461 y 1462 de dicho Cuerpo Legal .

En este sentido, la prueba obrante en autos ha evidenciado que la demandada incumplió abiertamente la obligación de entrega de la vivienda en el plazo pactado, que se fijó como fecha máxima para el día 20-10-2008, señalándose ese momento para el otorgamiento de la escritura pública, simultáneamente a la entrega de llaves y contando lógicamente con las correspondientes licencias administrativas para su ocupación. Así se convino expresamente en la cláusula 6.2 del contrato. La realidad, sin embargo, es que la licencia de 1ª ocupación se solicitó por la promotora el 11-02-09, es decir, después de casi 8 meses de haber concluido las obras, y se concedió por el Ayuntamiento el 20-05-09, tras advertir éste diversas deficiencias que debían ser objeto de corrección; de manera que sólo a partir del mes de Julio de 2009 la demandada se dirigió a los actores citándoles ante la Notaría para formalizar la escritura pública de venta, cuando en ese momento ya habían transcurrido 8 meses y medio desde la fecha máxima prevista para la efectiva entrega de la vivienda. Frente a tan notable incumplimiento contractual no cabe argumentar, como pretende la recurrente, que los compradores conocían perfectamente las incidencias motivadas por el retraso de dicha entrega y, por otro lado, que se trataba de circunstancias completamente ajenas a la voluntad de la vendedora, máxime cuando la obras ya habían finalizado en fecha 25-06-08. No es esta la conclusión que cabe extraer de la prueba obrante en autos, puesto que siendo la vendedora una empresa con la suficiente experiencia profesional en el negocio inmobiliario, y, por ello, plenamente conocedora de que la entrega de la vivienda debía llevarse a cabo con los oportunos permisos administrativos y la correspondiente licencia de ocupación; sin embargo, tardó casi 8 meses en solicitar ésta desde la conclusión de las obras, y para ello se excusó en las incidencias surgidas con Iberdrola con objeto de justificar semejante tardanza; silenciando, por el contrario, que desde finales de Mayo de 2007 dicha empresa ya le había comunicado toda la documentación que debía aportar para la resolución del suministro, siendo imputable a la promotora que la misma se presentara en fecha posterior a la estipulada para la entrega de la vivienda; sin olvidar, por otro lado, las deficiencias también imputables a aquella en las obras de acometida de agua y en el sistema de protección contra incendios, lo que demoró la expedición de la cédula de primera ocupación por parte del Ayuntamiento. Por tanto, es perfectamente lógica la conclusión alcanzada en sentencia, a la hora de sancionar el incumplimiento contractual por parte de la vendedora y la consiguiente responsabilidad derivada de ello.

En lo concerniente a la suma de 26.750 € fijada en sentencia en concepto de indemnización de daños y perjuicios, el Juez de instancia no ha hecho sino aplicar lo expresamente pactado por ambas partes en la cláusula 12ª del contrato, donde se convino a favor de los compradores la facultad de desistir de la compra de la vivienda en el caso de que la entrega de la misma se demorase, por causa imputable a la vendedora, más de 3 meses desde la finalización de las obras; fijándose como cláusula penal en la estipulación 11ª el derecho de aquellos a recuperar las sumas entregadas en ese momento a cuenta, más otro tanto igual a lo ya pagado en concepto de cláusula indemnizatoria máxima por los perjuicios que se le pudieran causar a aquellos. Pues bien, dicho pacto no puede ser valorado, en contra de lo que denuncia la recurrente, como un factor de desequilibrio contractual en contra de los intereses de la vendedora, porque también a ésta se le reconoció, en caso de incumplimiento de los compradores, el correlativo derecho a retener las sumas pagadas, mas la indemnización correspondiente a los daños y perjuicios sufridos, sin establecer un límite económico a éstos. Por tanto, es evidente que en ambos casos se acordó fijar una sanción al incumplimiento contractual, fijando un tope máximo para el caso de responsabilidad imputable a la vendedora, que es la que se ha hecho efectiva en este caso conforme a lo pactado, sin existir obstáculo legal alguno para impedir su aplicación.

CUARTO.- Por consiguiente, en atención a los razonamientos expuestos, procede rechazar el presente recurso y confirmar el pronunciamiento de instancia, imponiendo a la parte apelante las costas causadas en esta alzada, de acuerdo con lo prevenido en los artículos 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Zaragoza Gómez de Ramón, en nombre y representación de la mercantil Boher Promo S.L., contra la Sentencia de fecha 22-03-2011 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 6 de Alicante , en las actuaciones de las que dimana el presente rollo; debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, imponiendo a la parte apelante las costas de esta alzada.

Dese al depósito constituido para el presente recurso el destino legal.

Esta sentencia será susceptible de recurso de casación por interés casacional, siempre que se cumplan los específicos presupuestos de este recurso que prevé el art. 477-3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . El recurso deberá interponerse por medio de escrito presentado ante esta Sala en plazo de veinte días.

Notifíquese esta resolución a las partes conforme a lo establecido en los artículos 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 208.4 y 212.1 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, y, en su momento, devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, interesando acuse de recibo, acompañado de certificación literal de la presente a los oportunos efectos, uniéndose otra al Rollo de apelación.

Así por esta nuestra sentencia, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.