Sentencia Civil Nº 169/2012, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 988/2010 de 26 de Abril de 2012

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 169

AUDIENCIA PROVINCIAL MÁLAGA

SECCION QUINTA

PRESIDENTE ILMO. SR.

D. MELCHOR HERNANDEZ CALVO

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

Dª. INMACULADA MELERO CLAUDIO

Dª. Mª TERESA SAEZ MARTINEZ

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: 1ª INSTANCIA Nº 2 DE VELEZ-MALAGA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 988/10

JUICIO Nº 54/09

En la Ciudad de Málaga a 26 de abril de 2012.

Visto, por la SECCION QUINTA de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en juicio de Proced. Ordinario nº 54/09 seguido en el Juzgado de referencia. Interpone el recurso IBER DE CONSTRUCCIONES S.L., representado por el Procurador Sr. RamŽñirez Serrano, que en la primera instancia fuera parte demandada. Es parte recurrida D. Victoriano y Dña. Inmaculada , representados por el Procurador Sr. Duarte Dieguez, que en la primera instancia han litigado como parte demandante.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 18/06/10, en el juicio antes dicho, cuyo fallo es como sigue: "ESTIMO PARCIALMENTE la demanda presentada por el procurador Sr/a. Duarte Diéguez, en nombre y representación de Victoriano , y CONDENO a Iber de Construcciones, SL a abonar a Victoriano y Victoriano la cantidad de 5.700 euros, más los intereses legales de esta cantidad desde la interposición de la demanda hasta su completo pago.

ESTIMO PARCIALMENTE la demanda reconvencional presentada por el Procurador Sr. De la Torre García, en nombre y representación de Iber de Construcciones, SL, al reconocer que tiene derecho al abono de la mensualidad devengada hasta el 31 de julio de 2008. No procede condena por este concepto al haber sido compensada por las cantidades debidas por Iber de Construcciones, SL a Victoriano y a Inmaculada .

Con relación a las costas de la demanda principal y la reconvencional, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.".

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a este Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 16 de marzo de 2.012, quedando visto para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente la Iltma. Sra. Magistrado Dña. Mª TERESA SAEZ MARTINEZ quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- Por D. Victoriano y Dña. Inmaculada se formuló demanda de juicio ordinario instando la resolución de contrato de arrendamiento y reclamación de cantidad, contra la entidad Iber Construcciones, S.L., quien a su vez, entabló reconvención contra los actores ejercitando una acción de desahucio y reclamación de rentas. En la Instancia recayó sentencia parcialmente estimatoria de la demanda y de la reconvención. Por la representación procesal de la entidad Iber Construcciones, S.L. se interpone el presente recurso de apelación contra la mencionada resolución alegando, en esencia, error en la valoración de la prueba practicada.

SEGUNDO.- La lectura del desarrollo argumental de los motivos que se están examinando, pone de relieve que lo que realmente se pretende por la recurrente es realizar una valoración de la prueba practicada, especialmente de la pericial, de manera distinta a la efectuada en la sentencia recaída en primera instancia, con el propósito de contraponer su personal criterio al del Tribunal "a quo", lo cual, resulta inadmisible y ello sólo, bastaría para desestimar los motivos en cuestión. Por otro lado, no es posible atribuir a la sentencia recurrida infracción alguna respecto a los preceptos legales que examina, toda vez que en dicha sentencia se realiza suficiente argumentación jurídica respecto de los mismos. Toda la controversia litigiosa sustantiva a la que se contrae éste recurso, en sus distintas variantes, constituye una problemática que afecta única y exclusivamente a la valoración de la prueba y a la aplicación de las normas sobre la carga de la prueba, extremo este último donde - con carácter general- opera el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . La jurisprudencia ha venido interpretando el vigente art. 217 de la L.E.C . de 2.000 , señalando que se trata de una norma distributiva de la carga de la prueba que no responde a unos principios inflexibles, sino que se debe adaptar a cada caso, según la naturaleza de los hechos afirmados o negados y la disponibilidad o facilidad para probar, es decir, teniendo en cuenta los criterios de normalidad, proximidad y facilidad probatoria, derivados de la posición de cada parte en relación con el efecto jurídico pretendido. Conforme a este precepto, corresponde en principio al actor la prueba de los hechos constitutivos de su pretensión, mientras que al demandado le es atribuida la justificación de los impeditivos o extintivos del derecho invocado por aquél. De la misma manera que el demandante se encuentra obligado a acreditar los hechos normalmente constitutivos o fundamentadores de su derecho, el demandado que introduce un hecho distinto contradictorio con el del actor le corresponde la prueba del mismo, sin que pueda únicamente limitarse a negar lo alegado por la parte contraria sin soporte probatorio alguno, de manera que la simple negativa de un hecho no desvirtúa por si sola la prueba que de contrario se haya aportado sobre tal extremo ( SS.T.S. 28 noviembre 1953 , 7 mayo 1980 y 26 febrero 1983 ), y si al demandado le incumbe demostrar los hechos obstativos o extintivos, ello es solo a partir de los probados por el actor ( S.T.S. 17 junio 1989 ), sin que tampoco quepa admitir como norma absoluta que los hechos negativos no pueden ser probados, pues pueden serlo por los hechos positivos contrarios ( S.T.S. 8 marzo 1991 , 9 febrero 1994 y 16 octubre 1995 ). También tiene declarado la jurisprudencia que el derogado art. 1214 del Código Civil , al igual que el vigente art. 217 de la L.E.C ., no contiene norma alguna sobre valoración de la prueba, sino que simplemente regula la distribución de la carga de la misma entre las partes, por lo que su infracción solo puede ser invocada cuando, ante la ausencia de prueba de un hecho concreto, el Juzgador no haya tenido en cuenta dicha regla distributiva o la haya aplicado erróneamente, al determinar la parte que debe soportar las consecuencias de esa falta de prueba, haciendo recaer sobre una la carga que incumbía a la otra ( SS.T.S. 30 julio 1994 , 27 enero 1996 , 17 noviembre 1998 , 19 febrero 2000 y 14 mayo 2001 , entre otras muchas), ya que cuando la prueba existe no importa quien la haya llevado a los autos ( SS.T.S. 30 julio 1991 y 9 febrero 1994 ).

TERCERO.- En este orden de cosas y examinada la prueba practicada en autos, queda acreditado que con fecha 22 de febrero de 2008, los actores suscribieron con la demandada un contrato de arrendamiento de local de negocio, el cual no había sido ocupado ni explotado desde que lo adquirió la demandada unos 30 años antes. Entregándose el local en bruto, se pactó por las partes un periodo de carencia de 4 meses para que los arrendatarios hicieran obras de acondicionamiento y reforma del local. A la firma del contrato, los arrendatarios entregaron la suma de 6.600 euros en concepto de fianza y 3.300 euros por la primera mensualidad del mes de julio, fecha en que finalizaba el periodo de carencia. Ocupado el local por los arrendatarios y comenzadas las obras en el local, se apreciaron problemas en los desagües, con las consiguientes inundaciones y humedades en el mismo, lo que imposibilitaba continuar con las obras de acondicionamiento iniciadas por los arrendatarios. Ante esta situación, los arrendatarios dirigen varias comunicaciones a la arrendadora poniendo en su conocimiento dicha situación y reclamando una solución. Dado que la arrendadora no respondía a tales requerimientos, los actores instan la presente acción reclamando la resolución del contrato y la devolución de las cantidades entregadas, así como una indemnización por los perjuicios sufridos. Tal y como consta en autos y se recoge en la sentencia, el local se había inundado en varias ocasiones, una de ellas un mes antes de celebrarse el contrato, circunstancia que no fue puesta en conocimiento de los arrendatarios. Se alega por la apelante, que tales deficiencias tienen su origen en los elementos comunes del inmueble, por lo que no puede imputarse a la arrendadora responsabilidad alguna al respecto. Ahora bien, reparado por la Comunidad de Propietarios la avería detectada en el aljibe, los problemas continuaron, llegando a inundarse el local en dos ocasiones más después de dicha reparación. Por lo que no queda suficientemente acreditado si los problemas de humedades e inundaciones del local son debidos únicamente a los elementos comunes del inmueble o bien, obedecen a una falta de conservación y mantenimiento de los elementos privativos del mismo, dada su falta de ocupación desde hace más de 30 años. Así las cosas, lo único evidente es que el local no reúne las condiciones precisas para el uso de su destino.

CUARTO.- Como acertadamente se establece en la sentencia apelada, el artículo 1.554 del Código Civil impone al arrendador no sólo la obligación de entrega de la cosa objeto del arrendamiento en estado de servir al uso para el que está destinado, sino que también es exigente en cuanto al deber de conservarla para facilitar su adecuada utilización durante la vigencia del arriendo. En el presente caso, como ya hemos dicho, la demandada aportó al mercado un local que desde el primer momento no reunía las condiciones de necesarias a tal fin, pues ya había sufrido una inundación el mes anterior a concertar el contrato debido a los problemas de humedades que en el mismo se han detectado, extremo que, además, no puso en conocimiento de los arrendatarios. Sin perjuicio de que finalmente sea la Comunidad de Propietarios la que deba acometer las reparaciones precisas, en la medida en que queden afectados elementos comunes, o bien sea la propia arrendadora por afectar a elementos privativos del inmueble, la obligación contractualmente impuesta al arrendador de mantener el local arrendado en perfectas condiciones para el uso a que se destina implica que él es quien debe responder frente al inquilino por las deficiencias existentes, ya afecten estos, como hemos dicho, a elementos comunes o a elementos privativos del propio local. Así las cosas, ante el incumplimiento por parte de la arrendadora de su obligación contractual principal, cual es la de entregar la cosa objeto del arriendo en condiciones de servir a su destino, es por lo que procede declarar la resolución del contrato por causas imputables a la misma. Por otra parte, y en relación con el desahucio instado por la ahora apelante vía reconvención, debemos señalar que en las obligaciones bilaterales o recíprocas se parte de la base de que, quien reclame el cumplimiento haya cumplido con carácter previo y fielmente frente a la contraparte, dado que, en otro caso, se vulneraría toda razón lógica-jurídica, yendo contra el principio de que lo pactado tiene fuerza de obligar entre las partes. Constituye un principio básico en materia contractual, aquel que niega al titular de una obligación recíproca que hubiera dejado de cumplir lo que a él le incumbía, reclamar a la contraria el cumplimiento. Por ello, si el arrendador, no cumplió su principal obligación contractual, cual es entregar y mantener la cosa arrendada para que pueda servir al uso convenido o destinado, no puede exigir el cumplimiento de las obligaciones a la contraparte. Razones que llevan a desestimar el recurso entablado, confirmando íntegramente la resolución dictada en la instancia.

QUINTO.- Desestimándose el recurso entablado, las costas ocasionadas en esta alzada deberán ser abonadas por la apelante cuyas pretensiones han sido rechazadas, a tenor de lo establecido en el artículo 398 de la LEC .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimándose el recurso de apelación formulado por la entidad Iber de Construcciones, S.L., representada en esta alzada por el procurador Sr. Ramírez Serrano, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Vélez-Málaga, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución. Todo ello, con imposición a la apelante del pago de las costas ocasionadas por su recurso.

Devuélvanse los autos originales con certificación de esta sentencia, contra la que no cabe recurso ordinario alguno, al Juzgado del que dimanan para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada fue la anterior resolución por la Iltma. Sra. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública en el día de la fecha. Doy fe.