Sentencia CIVIL Nº 169/2019, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 4, Rec 488/2018 de 17 de Mayo de 2019

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00169/2019
Rollo núm.: 488/2018
S E N T E N C I A Nº 169/2019
Ilmos. Sres.
Doña María del Pilar Fernández Alonso, presidente
Doña Juana María Gelabert Ferragut
Don Gabriel Oliver Koppen
En Palma de Mallorca, a diecisiete de mayo de dos mil diecinueve.
Esta Sala ha visto, en grado de apelación, los presentes autos de juicio ordinario, seguidos ante
el Juzgado de Primera Instancia número 8 de Palma, bajo el número 586/2017 , Rollo de Sala número
488/2018, entre partes, de una como demandada-apelante Dª Claudia , representada por la Procuradora
de los Tribunales Dª Catalina Adrover Rotger, asistida por el Letrado D. Bartomeu Pizá Rayó, de otra, como
demandante-apelada D. Hipolito y Dª Elena , representados por el Procurador de los Tribunales D. Onofre
Perelló Alorda, asistido del Letrado D. Jaime Pastor Aloy.
ES PONENTE la Ilma. Sra. doña Juana María Gelabert Ferragut.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Juez del Juzgado de Primera Instancia número 8 de Palma, se dictó sentencia en fecha 24 de abril de 2018 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'ESTIMAR parcialmente la demanda, presentada por los actores Dº. Hipolito Y Dª Elena , representados por Dº. Onofre Perello Alorda, y dirigida contra Dª. Claudia , representada por Dª.Catalina Adrover Rotger, acordando los siguientes pronunciamientos: 1º) Desestimar la acción principal de nulidad por vicio del consentimiento del contrato de opción de compra celebrado entre las partes el día 7 de agosto de 2014.

2º) Estimar la acción subsidiaria de resolución de contrato por incumplimiento de la concedente de la opción Dª. Claudia , condenando a la misma a devolver a Dº. Hipolito y Dª. Elena el importe de diez mil euros ( 10.000,00€) de la opción y sus intereses desde la fecha del requerimiento notarial, pero sin que procede abonar la indemnización de daños y perjuicios reclamada.

3º) No ha lugar a efectuar especial pronunciamiento en costas.

Así por esta mi sentencia, la pronuncio, mando y firmo'.



SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo 26 de febrero de 2019.



TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la sentencia de instancia salvo los que se opongan a los que siguen.


PRIMERO.- En la sentencia recaída en el primer grado jurisdiccional se desestimó la acción principal formulada en la demanda de nulidad por vicio del contrato opción de compra celebrado entre las partes el día 7 de agosto de 2014. Y se estimó la acción subsidiaria de resolución del contrato por incumplimiento de la concedente de la opción y se condenó a ésta a devolver a los actores el precio de la opción (10.000 €) más sus intereses.



SEGUNDO.- La representación procesal de la parte demandada se alzó contra la referida sentencia y solicitó la revocación de la misma y que se dicte otra en su lugar en la que se desestime íntegramente la demanda.



TERCERO.- En la primera alegación o motivo del recurso la parte apelante manifiesta que la sentencia de instancia incurre en incongruencia extra petita, por lo que vulnera lo dispuesto en el artículo 218.1 de la LEC y el artículo 24 de la C.E .

Así, sostiene la parte apelante que la sentencia, apartándose de los términos en que las partes habían planteado el debate procesal en sus respectivos escritos rectores, desplaza el motivo de la controversia a hechos distintos de los aducidos por la parte actora como fundamento de sus pretensiones. La Juez 'a quo' traslada el centro del debate a la obligación asumida por la demandada de escriturar e inscribir en el Registro de la Propiedad, a los efectos derivados de un eventual incumplimiento de tal obligación: materia que no había sido suscitada por ninguna de las partes.

La motivación de la sentencia -se sigue alegando en el recurso- es que, como la parte concedente no consiguió que la edificación 'se inscribiera legalmente' (¿?) porque constaba registralmente la situación de fuera de ordenación por medio de nota marginal, la hoy apelante incumplió la obligación contraida en la cláusula cuarta, párrafo segundo, debiendo devolver el importe de la prima de opción en aplicación de la cláusula sexta párrafo tercero.

Es decir, la sentencia aunque resuelve sobre las pretensiones ejercidas en la demanda, altera su 'causa petendi', pues los motivos tenidos en cuenta para estimar la acción subsidiaria de resolución del contrato no son los aducidos y hechos valer en la demanda, y la condena pecuniaria tiene su fundamento en causas distintas de las alegadas por el actor.



CUARTO.- Conforme tiene declarado el Tribunal Supremo, la incongruencia, en la modalidad de extra petita (fuera de lo pedido), solo se produce cuando la sentencia resuelve sobre pretensiones o excepciones no formuladas por las partes alterando con ello la causa de pedir (entendida como conjunto de hechos decisivos y concretos, en suma relevantes, que fundamenta la pretensión y es susceptible por tanto, de recibir por parte del órgano jurisdiccional competente la tutela jurídica solicitada ( SS T.S. 5 de octubre y 7 de noviembre de 2007 ) fuera de lo que permite el principio iura novit curia (el Tribunal conoce el Derecho), el cual autoriza al Tribunal para encontrar el derecho aplicable a la solución del caso aunque la parte no lo haya alegado, pero no para alterar los hechos fundamentales en que las partes basen sus pretensiones (TS 20-3-13).

El juicio sobre congruencia de la resolución precisa, por tanto, de la confrontación entre su parte dispositiva -dictum- y el objeto del proceso, delimitado, a su vez, por los elementos subjetivos del proceso, las partes, como los elementos objetivos, -la causa de pedir-, entendida como el hecho o conjunto de hechos que producen efectos jurídicos y resultan esenciales para el logro de las pretensiones solicitadas, y el propio -petitum- o pretensión solicitada (ST 13 de junio de 2005).

La causa petendi no se encuentra integrada exclusivamente por hechos en abstracto al margen de su consideración jurídica, sino que por 'causa de pedir' debe entenderse el conjunto de hechos jurídicamente relevantes para fundar la pretensión ( SS TS 19-6-2000 y 24-7-2000 ), los hechos constitutivos con relevancia jurídica que constituyen condiciones específicas de la acción ejercitada (S TS 16-11-2000), o bien los hechos jurídicamente relevantes que sirven de fundamento a la petición y que delimitan, individualizan e identifican la pretensión procesal ( SS TS 20-12-2002 y 16-5-2008 ).

La incongruencia extra petita (fuera de lo pedido), en relación con el principio de iura novit curia, se produce en la medida en que la facultad que tiene el tribunal para encontrar o informar el derecho aplicable a la solución del caso comporta la alteración de los hechos fundamentales, causa de pedir, en que las partes basen sus pretensiones ( SS TS de 6 de octubre de 1988 y 1 de octubre de 2010 ).



QUINTO.- En el supuesto que ahora nos ocupa conforme resulta lo anunciado en el Fundamento de Derecho Primero de la presente resolución, en la sentencia recaída en el primer grado jurisdiccional se desestimó la acción principal formulada en la demanda de nulidad del contrato de opción de compra por vicio del consentimiento, y se estimó la acción subsidiaria de resolución de dicho contrato por incumplimiento de la concedente de la opción y se condenó a ésta a devolver a los actores el precio de la opción (10.000 €) más sus intereses desde la fecha del requerimiento notarial.

Si examinamos la demanda base del procedimiento del que dimana el presente Rollo, en el hecho Quinto de la misma se alegó lo siguiente: 'Por lo expuesto, por medio de la presente demanda se solicita la nulidad del contrato de opción de compra suscrito entre las partes en fecha 7 de agosto de 2014 por error vicio del consentimiento, ya que los actores desconocían que las edificaciones habían sido construidas sin licencia y por ello se hallaban fuera de ordenación, ya que la limitación se inscribió en el Registro de la Propiedad con posterioridad a la suscripción del contrato de opción de compra.

Subsidiariamente, se solicita la resolución del contrato de opción de compra suscrito entre las partes en fecha 7 de agosto de 2014 por incumplimiento de la demandada de las obligaciones contractuales contraídas, pues se obligó a efectuar la futura transmisión libre de taras, cargas, gravámenes y arrendamientos y, obviamente, la obligación del vendedor de entregar la vivienda supone la entrega en las condiciones de poder ser habitada, haciendo posible su ocupación de un modo definitivo y sin obstáculos o impedimentos administrativos o urbanísticos.

Con devolución en ambos casos de la cantidad entregada por los actores en concepto de prima de opción, más la misma cantidad en concepto de indemnización de daños y perjuicios; es decir, un total de 20.000 €, más los intereses legales desde la fecha de la reclamación extrajudicial.

La juez 'a quo' en la sentencia de instancia, en el Fundamento de Derecho Segundo de la misma, relaciona los hechos probados, teniendo en cuenta la prueba practicada en el procedimiento. En el Fundamento de Derecho Tercero se refiere a la naturaleza y características del contrato de opción y al contenido de distintas cláusulas del contrato de opción objeto del procedimiento. Y en el Fundamento de Derecho Cuarto estudia la cuestión referida al vicio del consentimiento o incumplimiento del contrato.

En dicho Fundamento de Derecho Cuarto, la juez 'a quo' considera que ambas partes conocían al tiempo de suscribir el contrato que era posible escriturar la edificación, pero sin embargo el expediente de inscripción de edificación antigua resultó insuficiente a los efectos administrativos, y por tanto exigía también la legalización. Al tiempo de elevar el contrato a definitivo en escritura pública, el día 20 de octubre, no se cumple con las condiciones jurídicas de la entrega de la finca, ya que no existe legalización de la vivienda, y por tanto no existe autorización administrativa, al estar fuera de ordenación ... En consecuencia, ambas partes confiaban que el expediente iniciado ante el Notario permitiría la inscripción de la edificación, pero posteriormente se constató insuficiente, por lo que lo que concurre no es un vicio del consentimiento, sino un incumplimiento en las condiciones esenciales de entrega de la vivienda, contemplado en el propio contrato, y que obligaba a la vendedora-concedente a devolver la prima, pero no por duplicado. Realmente el Registrador inscribe, pero con nota marginal.

El comprador, el día 20 de octubre de 2014, desconocía cuales eran sus derechos de aprovechamiento sobre la finca, si iba a poder ser reformada o no, si le darían licencia o no, dependiendo todo ello de la legalización, y además el banco consideraba que el bien inmueble no era garantía suficiente. Ante tal incertidumbre no otorga la escritura.



SEXTO.- Teniendo en cuenta la doctrina establecida por el Tribunal Supremo en relación a la incongruencia 'extra petita' y, por lo tanto, comparando o confrontando la causa de pedir de la demanda, entendida como el hecho o conjunto de hechos que produce efectos jurídicos y resultan esenciales para el logro de las pretensiones solicitadas, o bien los hechos jurídicamente relevantes que sirven de fundamento a la petición y que delimitan, individualizan e identifican las pretensión procesal, con lo resuelto en la sentencia de instancia debemos concluir que en ella, la juez 'a quo' incurre en incongruencia extra petita ya que en dicha sentencia se altera la causa de pedir, al alterar los hechos fundamentales en que la parte actora fundamentó tanto su pretensión principal como su pretensión subsidiaria.

Según hemos indicado, la juez 'a quo' en el Fundamento de Derecho Tercero de la sentencia de instancia, se refiere al contenido del contrato de opción de autos y transcribe la estipulación cuarta del mismo en la que se pacta: Los compradores, adquirirán, la propiedad en pleno dominio, como cuerpo cierto y determinado, con todo cuanto le sea anejo e inherente, y en la situación física actual, que por la presente declara conocer y aceptar. Asimismo la propietaria se compromete a inscribir la vivienda en el registro de la propiedad, si por algún motivo esta inscripción no pudiera realizarse el comprador recuperaría el dinero entregado en este acto sin daños ni perjuicios.

También se refiere a la cláusula sexta en la que se indica: ... A excepción de si la imposibilidad de efectuar la venta, viene determinada por la negativa del registro de la propiedad a la inscripción de la declaración de la edificación existente, en cuyo caso, la parte concedente deberá reintegrar a la parte optante únicamente la cantidad entregada, esto es 10.000 euros (diez mil euros) obligándose a nada más reclamar por dicho concepto.

Y en base a lo dispuesto en dichas cláusulas la juez 'a quo' razona en la sentencia lo que antes hemos expuesto. Y concluye en el Fundamento de Derecho Quinto que la parte actora solicita la devolución de la prima y el importe de la indemnización de 10.000 €, sin embargo no justifica el motivo de la indemnización, por cuanto el incumplimiento de la vendedora no es porque no haya querido otorgar la escritura, sino porque no pudo inscribir legalmente la vivienda, al existir nota marginal de edificación fuera de ordenación por el Registrador, siendo la causa contemplada en la estipulación cuarta del contrato, no genera derecho de indemnización sino solo a la devolución del dinero entregado al suscribir la opción.

Tal y conforme alega la parte apelante en su recurso de apelación los actores en su demanda no fundamentaron su pretensión (ni la principal ni la subsidiaria) en lo pactado en la cláusula cuarta del contrato, como tampoco, como hechos jurídicamente relevantes para fundamentar, tanto la pretensión principal como la subsidiaria, alegan los que fundamentan la decisión de la juez 'a quo' en la sentencia de instancia. Por lo que procede estimar en este extremo el recurso de apelación.

SEPTIMO.- La parte apelante alega a continuación en su recurso de apelación, con cita de una sentencia del Tribunal Supremo de fecha 17 de abril de 2015 , que esta Sala en esta alzada, habida cuenta la declaración de incongruencia extra petita de la sentencia de instancia, debe asumir frente a los litigantes la misma posición que correspondía al juez 'a quo'.

OCTAVO.- Como consecuencia de lo anterior destina el siguiente motivo del recurso de apelación a fundamentar la inexistencia de error en el consentimiento de los actores.

De la misma manera los actores al oponerse al recurso de apelación, alegan que para el supuesto de que se declarara la incongruencia de la sentencia de instancia y se entrase a resolver sobre todas las cuestiones planteadas en la instancia, procederá la estimación de la petición principal y por ende declarar la nulidad del contrato de opción por error vicio del consentimiento.

NOVENO.- Conforme señala el Tribunal Supremo en la sentencia de fecha 12 de noviembre de 2004 , con cita de las de 14 y 18 de febrero de 1994 , 6 de noviembre de 1996 , 30 de septiembre de 1999 y 24 de enero de 2003 , para que el error invalide el consentimiento, se ha de tratar de error excusable, es decir, aquél que no se puede atribuir a la parte que lo alega, ya que el error inexcusable no es susceptible de dar lugar a la nulidad solicitada por no afectar el consentimiento. Por ello, niega protección a quien, con el empleo de la diligencia que era exigible en las circunstancias concurrentes, habría conocido lo que al contratar ignoraba.

También tiene declarado el Tribunal Supremo que la apreciación del error sustancial en los contratos ha de hacerse con criterio restrictivo cuando de ello dependa la existencia del negocio; apreciación que tiene un sentido excepcional muy acusado; ya que el error implica un vicio del consentimiento no una falta de él.

Y que exige una cumplida prueba para decidir su concurrencia y estimación, pues la voluntad se presume libre, consciente y espontáneamente manifestada, representando una presunción iuris tantum de la validez del contrato que puede destruirse mediante la correspondiente prueba (S TS 21-4-2004).

En el supuesto que ahora nos ocupa esta Sala considera que no ha quedado acreditado debidamente que la parte actora sufriera error al contratar, tal y como lo considera la juez 'a quo' al valorar la prueba practicada en el procedimiento.

Pero es que, en cualquier caso, el error no sería excusable porque los actores con el empleo de la diligencia exigible hubieran podido tener conocimiento de las condiciones urbanísticas, acudiendo al Ayuntamiento.

Máxime teniendo en cuenta que conforme manifestó el actor en su declaración prestada en el acto del juicio, la vivienda que habitaban en régimen de alquiler sabía que estaba fuera de ordenación; lo que concuerda con la declaración prestada por don Luis Alberto , de la inmobiliaria Vivancos.

Por lo que debe concluirse que la acción principal formulada en la demanda no puede prosperar.

DECIMO.- Conforme hemos indicado la parte actora en la demanda con carácter subsidiario interesaba que se declarara la resolución del contrato de opción de compra por incumplimiento de la concedente y como consecuencia de ello se condenara a dicha concedente a devolver a los actores el precio de la opción: 10.000 €, más otros 10.000 € en concepto de indemnización de daños y perjuicios.

También hemos expuesto que dicha pretensión subsidiaria fue estimada parcialmente en la demanda, habiendo considerado esta Sala que, en cuanto a ello, la sentencia de instancia habría incurrido en incongruencia extra petita.

UNDECIMO.- La parte actora en la demanda, y en cuanto a la referida petición subsidiaria, alegó que solicitaba la resolución del contrato de opción de compra suscrito entre las partes en fecha 7 de agosto de 2014 por incumplimiento de la demandada de las obligaciones contractuales contraídas, pues se obligó a efectuar la futura transmisión libre de taras, cargas, gravámenes y arrendamientos y, obviamente, la obligación del vendedor de entregar la vivienda supone la entrega en condiciones de ser habitada, haciendo posible su ocupación de un modo definitivo y sin obstáculos o impedimentos administrativos o urbanísticos.

DUODECIMO.- En la cláusula cuarta del contrato de autos se pactó que la futura transmisión se efectuará libre de taras, cargas, gravámenes y arrendatarios ...

Los compradores adquirían la propiedad en pleno dominio, como cuerpo cierto y determinado, con todo cuando le sea anejo e inherente, y en la situación física actual, que por la presente declara conocer y aceptar.

Asimismo, la propietaria se comprometa a inscribir la vivienda en el registro de la propiedad, si por algún motivo la inscripción no pudiera realizarse el comprador recuperara el dinero entregado en este acto sin daños ni perjuicios.

Conforme declara el Tribunal Supremo en la natural evolución que corresponde a las producciones humanas, la jurisprudencia -Sentencias 366/2008, de 19 de mayo , 35/2012, de 14 de febrero , 162/2012, de 29 de marzo , entre otras muchas- ha precisado últimamente que, para reconocerle fuerza resolutoria, el incumplimiento, además de no excusable, ha de ser esencial, ya porque la estricta observancia de la obligación forma parte de lo pactado en el contrato -en reconocimiento de la potencialidad normativa creadora de los contratantes y la fuerza vinculante de la 'lex privata'-, ya, en su defecto, porque el incumplimiento prive sustancialmente a la parte perjudicada de aquello que tenía derecho a esperar según lo pactado a menos que la otra parte no haya previsto ni podido prever razonablemente el resultado; ya porque, siendo intencional el comportamiento del deudor, la parte perjudicada crea razonablemente que no puede confiar en un cumplimiento futuro (S TS 5-2-14).

Por otra parte, el Tribunal Supremo tiene establecido que no puede considerarse que las condiciones urbanísticas puedan ser equiparadas, a los efectos del artículo 1483 CC , a las cargas o servidumbres no aparentes que no se mencionan en la escritura. En primer lugar, porque la información urbanística está al alcance de cualquier interesado, como consecuencia del carácter público del planeamiento... En segundo lugar, porque siendo ello así no puede decirse que la buena fe exigible, como comportamiento honesto y legal en los tratos ( artículos 7.1 y 1258 CC ), imponga un especial deber de información en los vendedores que venga a coincidir con lo que pueda obtenerse mediante consulta de los Registros y de las oficinas públicas que la dispensan, entre otras razones porque la misma buena fe exige en la contraparte un comportamiento diligente.

Atendiendo a la referida doctrina del Tribunal Supremo consideramos que la acción subsidiaria de resolución del contrato por el pretendido incumplimiento de la concedente tampoco puede prosperar.

Y ello habida cuenta no solo porque la situación urbanística del inmueble no puede ser considerada ninguna carga o servidumbre no aparente que no se mencione en la escritura. Sino también por cuanto no podemos considerar que nos hallamos ante un incumplimiento sustancial o esencial imputable a la concedente de la opción. Y ello no sólo porque al suscribir el contrato los actores conocían o al menos deberían haber conocido, si hubieran actuado con la diligencia debida, que las edificaciones estaban fuera de ordenación sino porque, además, las edificaciones podían ser legalizadas; es decir, conforme alega la parte demandada- apelante la situación urbanística era susceptible de ser legalizada.

Por todo ello procede desestimar también la pretensión subsidiaria formulada en la demanda.

DEDIMO-

TERCERO.- Al desestimar la demanda procede imponer las costas de la primera instancia a la parte actora ( artículo 394.1 de la LEC ).

Y al estimar el recurso de apelación, no procede hacer especial pronunciamiento de las costas de esta alzada ( artículo 398.2 LEC ).

Fallo

1) Que debemos estimar y estimamos el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales doña Catalina Adrover Rotger, en nombre y representación de doña Claudia , contra la sentencia de fecha 24 de abril de 2018, dictada por la Ilma. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia número 8 de los de Palma , en el procedimiento del cual el presente Rollo dimana, cuya sentencia, en su consecuencia, debemos revocar y revocamos, al apreciar que ha incurrido en incongruencia extra petita. Y en su lugar: 2) Debemos desestimar y desestimamos la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales don Onofre Perelló Alorda, en nombre y representación de don Hipolito y doña Elena , contra doña Claudia , y, en su consecuencia, debemos absolver y absolvemos a dicha demandada de todas las pretensiones contra ella deducidas en la demanda; con expresa imposición de las costas a la parte actora.

3) No se hace expresa imposición de las costas de esta alzada.

Recursos.- Conforme al art. 466.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000 , contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella.

Órgano competente.- Es el órgano competente para conocer de ambos recursos -si bien respecto del extraordinario por infracción procesal sólo lo es con carácter transitorio) la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo.

Plazo y forma para interponerlos.- Ambos recursos deberán prepararse mediante escrito presentado ante esta Audiencia Provincial en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a la notificación de la sentencia, suscrito por Procurador y autorizado por Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal.

Aclaración y subsanación de defectos.- Las partes podrán pedir aclaración de la sentencia o la rectificación de errores materiales en el plazo de dos días; y la subsanación de otros defectos u omisiones en que aquella incurriere, en el de cinco días.

No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno.

Debiéndose acreditar, en virtud de la disposición adicional 15.ª de la L.O. 1/2009 de 3 de Noviembre , el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta sección cuarta de la Audiencia Provincial n.º 0494, debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.

Así, por esta nuestra sentencia, la pronunciamos mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Letrado de la Administración de Justicia certifico.