Sentencia Civil Nº 17/2008, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 1, Rec 304/2007 de 17 de Enero de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

OVIEDO

SENTENCIA: 00017/2008

SENTENCIA NÚMERO 17/08

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000304 /2007

Ilmos. Sres.

PRESIDENTE

D. José Ignacio Álvarez Sánchez

MAGISTRADOS

D. Guillermo Sacristán Represa

D. Javier Antón Guijarro

En Oviedo a, diecisiete de Enero de dos mil ocho.

VISTOS en grado de apelación por esta Sección 001 de la Audiencia Provincial de OVIEDO, los presentes autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000562 /2006, procedentes del JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.3 de AVILES, Rollo 0000304 /2007 , entre partes, como Apelante SERVICIOS INMOBILIARIOS AVILÉS, S.L. representado por la Procuradora de los Tribunales Dª. ANGELES FUERTES PEREZ, y bajo la dirección letrada de D. SANTIAGO MARTINEZ PEREZ, y como Apelado CONDESCARO S.L. representado por la Procuradora de los Tribunales Dª. PATRICIA ALVAREZ PEREZ-MANSO, y bajo la dirección letrada de Dª ANA ISABEL RUIZ GUTIERREZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la Sentencia apelada.

SEGUNDO.- El Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Avilés dictó Sentencia en los autos referidos con fecha 28 de Marzo de dos mil siete cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por la representación de la Servicios Inmobiliarios Avilés S.L. contra Condescaro S.L., debo condenar y condeno a la citada demandada a abonar a la actora la suma de 12.340,08 euros, más los intereses fijados en la presente resolución y sin que proceda una especial imposición de las costas causadas".

TERCERO.- Notificada la anterior Sentencia a las partes, se interpuso recurso de apelación por la parte demandante SERVICIOS INMOBILIARIOS AVILÉS, S.L., que fue admitido en ambos efectos, previos los traslados ordenados, remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes.

CUARTO.- Admitida la prueba pericial solicitada por la parte Apelante, se practicó el informe pericial con el resultado que consta en autos y se celebró la vista señalada el día 14-01-08, a las 10,45 horas.

QUINTO.-En la tramitación del presente Recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Don Javier Antón Guijarro .

Fundamentos

PRIMERO : Se alza la apelante "Servicios Inmobiliarios Avilés, S.L." contra la Sentencia de fecha 28 marzo 2007 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Avilés en el Juicio Ordinario 562/2006 , alegando en su recurso error en la valoración de la prueba en relación con la desestimación de las cantidades reclamadas por el concepto de contribución de la arrendataria a los gastos comunes del Centro Comercial Las Meanas, tal y como aparecía pactado en la cláusula sexta del contrato locativo, pues entiende la recurrente que la arrendataria sí disponía de los datos necesarios para determinar la superficie del local alquilado y la del centro comercial, estando por lo tanto en condiciones para conocer la cuota de participación que la actora le atribuye al primero. El segundo motivo del recurso versa sobre la desestimación de la renta reclamada correspondiente al mes de julio 2006, argumentando la apelante que ni el local ha sido puesto todavía a su disposición ni tampoco la arrendataria tiene la posibilidad de resolver unilateralmente el contrato hasta que transcurra el quinto año del alquiler, es decir, el 26 junio 2008.

SEGUNDO : Para la solución del primero de los motivos del recurso habremos de partir efectivamente de lo dispuesto en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento en el que se pacta la participación del local alquilado en los gastos comunes del Centro Comercial Las Meanas "en la proporción que corresponda e incrementados con los impuestos que corresponda abonar", a lo que se añade que "el cálculo del coeficiente de reparto de los gastos comunes se efectuará en proporción directa a la superficie de cada uno de los locales, rectificando por aplicación de los siguientes coeficientes reductores respecto al total de las superficies ya corregidas", señalando para el local incluido en el presente contrato el coeficiente del 0,9. Cabe añadir a lo anterior la circunstancia, ya resaltada en la Sentencia recurrida, de que en el Centro Comercial no se ha constituido comunidad de propietarios ya que todos los locales comerciales pertenecen a un solo propietario. Lo que no explicita la cláusula contractual examinada es si el reparto de los gastos comunes debe hacerse entre todos los locales que integran el centro comercial o por el contrario si únicamente deberán contribuir aquéllos que se encuentren arrendados, esto es si habrá de hacerse entre los titulares de los arrendamientos o entre los locales, pues si bien el párrafo primero de la repetida cláusula alude al arrendatario como titular de la obligación, el párrafo segundo en cambio cuando señala la forma en que se habrá de contribuir habla de un reparto en proporción directa a las superficies de cada uno de los locales. La oscuridad de la cláusula en este punto deberá resolverse acudiendo a los criterios hermenéuticos contenidos en el C.Civil entre los que destaca la regla contra proferentem dispuesta en el art. 1288 a cuyo tenor la interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad. Lo antedicho, y toda vez que la repetida cláusula ha sido redactada por la parte arrendadora, conduce a entender que el cálculo del coeficiente de participación del local arrendado por la demandada Condescaro en los gastos comunes deba hacerse en función de la proporción que guarde la superficie de dicho local respecto del total de la superficie del centro comercial y no del resto de locales arrendados, pues de otro modo su coeficiente de participación iría oscilando en cada momento según el número de locales alquilados, pudiéndose incluso dar la circunstancia de que tuviera aquélla que asumir el total de tales gastos si ningún otro local estuviera arrendado, nada de lo cual se desprende del contrato. Es por ello que la prueba pericial practicada en esta alzada no puede tener el valor pretendido por la recurrente desde el momento en que el cálculo del repetido coeficiente se hace en atención a la superficie de los locales alquilados. Por otro lado tampoco resulta posible llevar a cabo en esta resolución la relación de proporción a que nos venimos refiriendo, pues no disponemos de la superficie del centro comercial al no haberse aportado a los autos los anexos a que hace referencia el contrato locativo y en los que podrían figurar tales datos. En definitiva, la ausencia probatoria acerca de los hechos constitutivos de la pretensión de la actora debe concluir por lo tanto a la desestimación del recurso en este extremo.

TERCERO : Por lo que respecta al segundo de los motivos del recurso pretende la apelante que la renta correspondiente al mes de julio 2006 se ha devengado a su favor pues el local sigue en poder de la arrendataria quien, además, carece de la facultad de resolverlo unilateralmente hasta tanto no transcurra el plazo contractual pactado de cinco años de alquiler que finaliza el 26 junio 2008. Lo cierto es que de los hechos relatados por la actora en su escrito rector y de la documental obrante en los autos resulta que llegado el 31 mayo 2006, y ante la pendencia de las rentas debidas por la arrendataria "Condescaro, S.L.", la primera remitió una carta en la que expresaba su voluntad de proceder a la resolución del contrato locativo y al cobro de las cantidades adeudadas (doc. nº 14 demanda). Consta igualmente que ese mismo día la arrendataria contestó mediante fax poniendo de manifiesto que a partir de tal fecha el local quedaba vacío y su entera disposición, dando por concluida la relación contractual que Condescaro mantenía con Servicios Inmobiliarios de Avilés (doc. nº 15 demanda). En comprobación de lo anterior la actora requirió el levantamiento de acta notarial llevado a cabo el día 1 junio 2006 en el que se comprueba que el local estaba ya desmantelado, permaneciendo en su interior únicamente algunos operarios que terminaban las labores de retirada de la mercancía y utensilios. En definitiva, de todo ello no cabe sino concluir que llegado el día 1 junio 2006 había mediado ya entre las partes la común voluntad de poner fin a la relación contractual, siendo así que el mutuo disenso manifestado, ya sea de forma expresa o tácita, mediante actos que inequívoca y concluyentemente revelen la común voluntad de los contratantes de dejar sin efecto el negocio concluido, desligándose de las obligaciones contraídas por ellos y renunciando a exigir su efectividad y cumplimiento, ha sido admitido por constante jurisprudencia como causa extintiva de las obligaciones (así SSTS 13 febrero 1965, 8 junio 1972, 5 abril 1979, 11 febrero 1982, 25 octubre 1999 ), procediendo en consecuencia rechazar también el recurso en este punto.

CUARTO : Procede imponer a la parte apelante las costas causadas en esta alzada de conformidad con lo dispuesto por el art. 398 LEC .

Por todo lo expuesto, la Sala dicta el siguiente:

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por la representación procesal de "Servicios Inmobiliarios Avilés, S.L." contra la Sentencia de fecha 28 marzo 2007 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Avilés en el Juicio Ordinario 562/2006 , debemos acordar y acordamos CONFIRMARLA con imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.