Sentencia Civil 17/2009 Audiencia Provincial de Salamanca Civil-penal Única, Rec. 484/2008 de 19 de enero del 2009

Encabezamiento

SENTENCIA NÚMERO 17/09

ILMO SR PRESIDENTE

DON I. GARCÍA DEL POZO

ILMOS SRES MAGISTRADOS

DON LONGINOS GÓMEZ HERRERO

DON JESÚS PÉREZ SERNA

En la ciudad de Salamanca a diecinueve de Enero del año dos mil nueve.

La Audiencia Provincial de Salamanca, ha visto en grado de apelación el Juicio Ordinario Nº 992/07 del Juzgado de Primera Instancia Nº 7 de Salamanca , Rollo de Sala Nº 484/08; han sido partes en este recurso: como demandante apelante DON Demetrio , representado por la Procuradora Doña Sonia Román Capillas, bajo la dirección del Letrado Don Valentín Román Pérez, y como demandado apelado COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 Nº NUM000 .- SALAMANCA, representada por el Procurador Don Angel Martín Santiago, bajo la dirección del Letrado Don Pedro Javier Ollero Gonzalo .

Antecedentes

1º.- El día treinta y uno de julio de dos mil ocho, por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia Nº 7 de Salamanca, se dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente FALLO: "Desestimo la demanda presentada por la procuradora Sra. Román Capillas en representación de D. Demetrio frente a la Comunidad de Propietarios del edificio de la C/ CALLE000 nº NUM000 de Salamanca, representada por el procurador Sr. Martín Santiago, y en su virtud, debo de absolver y absuelvo a dicho demandada de la pretensión ejercitada; todo ello con imposición de las costas procesales causadas en esta instancia a la parte demandante."

2º.- Contra referida sentencia se preparó recurso de apelación por la representación jurídica de la parte demandante que fue formalizado en tiempo y forma y presentado escrito hizo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando la revocación de la resolución recurrida, dictándose otra en los términos interesados en el Suplico del escrito de demanda. Dado traslado de la interposición del recurso a la contraparte, por la legal representación de ésta se presentó escrito de oposición al mismo, haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando la confirmación de la sentencia recurrida, con expresa imposición de costas de ambas instancias a la parte apelante.

3º.- Recibidos los autos en esta Audiencia, se formó el oportuno rollo, señalándose para la votación y fallo del recurso el día catorce de Enero de los corrientes, pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado Ponente para dictar sentencia.

4º.- Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON LONGINOS GÓMEZ HERRERO .

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación procesal de D. Demetrio - demandante- se interpuso recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia número 7 de esta ciudad el 31 de Julio de 2008 , que desestima la demanda interpuesta por el actor-apelante contra la Comunidad de Propietarios del Edificio de la C/ CALLE000 nº NUM000 en esta ciudad, absolviendo a la misma de la pretensión ejercitada en la demanda, con imposición de costas; solicitando, ahora, el recurrente, con base en las alegaciones que motivan el recurso, la revocación de la sentencia, y la estimación de la demanda en los términos en que han sido planteados, con imposición de costas a la Comunidad de Propietarios, demandada.

SEGUNDO.- Se ejercita por el actor, como propietario del local comercial nº 1 de la planta baja del edificio sito en la c) San Justo nº 6, en Salamanca, acción de nulidad del Acuerdo adoptado por la Comunidad de Propietarios, en régimen de propiedad horizontal, en Junta Extraordinaria celebrada el 18 de Mayo -2007, relativo a la aprobación del Presupuesto para la sustitución de los dos ascensores por otro de mejor tecnología, de mayor capacidad y de mejores prestaciones para los vecinos usuarios, interesando se declare exento el local nº 1 de la planta baja, por vulnerar el Acuerdo adoptado, en el que así se ha acordado, lo dispuesto en el art.18.1º a) en relación con el art. 5 de la LPH , nulidad del Acuerdo que, desde la perspectiva formal, está fundada en defectos en la convocatoria de tal Junta, y , finalmente, se declare vulnerado el art. 2 en relación con el art. 5 de los Estatutos, por entender que la sentencia apelada no ha excluido al actor de los gastos de sustitución de los ascensores, como se desprende de los preceptos estatutarios infringidos.

TERCERO.- Se alega en la demanda y se reproduce en el recurso, la existencia de defectos, determinantes de nulidad, atinentes a la convocatoria de la Junta de 28 de Mayo de 2007, indicando, como tal causa de nulidad, que no fue firmada por el Presidente de la Comunidad de Propietarios.

Las alegaciones que al efecto se hacen deben ser desestimadas, pues se ha de proclamar la validez de la convocatoria cuando la misma es firmada, por delegación expresa del Presidente, por el Administrador de la Comunidad, dejando constancia en el texto y en la firma, como así han puesto de manifiesto el testimonio del entonces Administrador y por quien ejerció en tiempo anterior como Presidenta, lo que acredita la legalidad de lo actuado y el cumplimiento de lo dispuesto en el art. 16.2º LPH que no prohíbe tal delegación y que se manifiesta como práctica generalizada.

CUARTO.- Se alega también el defecto, como causa de nulidad, consistente en que los acuerdos adoptados en la Junta, no se ajustan al Orden del día de la convocatoria, puesto que no se hace mención expresa a la supresión de los dos ascensores existentes, lo que supone modificar, a juicio del recurrente, los elementos comunes del edificio, como es la escalera para la instalación del nuevo ascensor, de mayor capacidad, rompiendo techos de la planta 4ª a 5ª para que el nuevo ascensor pueda subir hasta ésta última planta para uso exclusivo de la propietaria de la vivienda del 5ª Doña Soledad , acuerdo que conllevará la modificación de los coeficientes de participación de los demás propietarios.

La alegación recurrente debe ser desestimada por las siguientes razones:

a).- consta documentalmente que en el anuncio de convocatoria, el orden del día se expresó en los siguientes términos: "Presentación de presupuestos de ascensores. Acuerdos respecto al arreglo o sustitución de los ascensores";

b).- en la citada Junta se acordó por unanimidad de los presentes la sustitución de los dos ascensores existentes por uno de mayor capacidad, mostrando todos los presentes el consentimiento para que dicho ascensor subiera hasta la planta 5ª, siempre que Doña Soledad abonase de forma exclusiva el coste de la instalación del ascensor desde la planta 4ª a la planta 5ª, con la condición que se instale una llave para que sólo ella pueda acceder a la planta 5ª; se aprueba por todos el presupuesto que al efecto ha presentado, y examinado la Junta, la empresa ELSA, acordando todos los presentes repartir el gasto en los plazos que se negocien con la empresa suministradora e instaladora del ascensor, distribuyendo el gastos por coeficientes;

c).- en anteriores Juntas ya se trató la necesidad de instalar un nuevo ascensor, como sustitutivo de los dos ascensores que había en el edificio, y se adoptaron acuerdos sobre la reposición o, en su caso, sustitución de ascensores, como sucedió en la Junta de 27 -octubre-2005-punto 4º-, donde se deliberó sobre la revisión de los ascensores, y a la vista de los informes solicitados, se adoptaría un acuerdo; como igualmente sucedió en la Junta de 26-5-06 -punto 1º- donde a la vista del acta de inspección y la necesidad de efectuar reparaciones se solicitaron otros presupuestos, y prosiguiendo con la voluntad de sustituir los dos ascensores, en la Junta de 2 de Noviembre-2006 - punto 5º, se presentaron distintas propuestas por parte del Sr. Administrador, intentando buscar otros para optar por el más económico:

d).- El testigo D. Ildefonso , representante legal de la empresa ELSA, ha declarado que el nuevo ascensor es más amplio, capaz para seis plazas, con acceso para inválidos, que sustituirá a los dos existentes, de pequeñas dimensiones que impiden el uso para coches de niño o sillas de ruedas, lo que constituye una mejora de un servicio común existente, sin que suponga la supresión de un servicio. Por otra parte, el mantenimiento hidráulico del ascensor es más económico, tiene parada selectiva y no requiere más obras que la instalación de un eléctrico, sin que afecte a los elementos estructurales al adaptarse, al hueco de los dos ascensores, la nueva cabina, de tal manera que se retira la losa de carga, que ahora se encuentra entre la planta 4ª y 5ª,que se sustituye por el componente hidráulico que se sitúa en el plano inferior.

De la relación de circunstancias que conforman el caso enjuiciado, se desprende, sin mayor esfuerzo interpretativo de las pruebas, que el acuerdo de convocatoria para Junta de la Comunidad, era claro y rotundo " Presentación de presupuestos de ascensores. Acuerdos respecto al arreglo o sustitución de los ascensores" y que no surge de forma sorpresiva y novedosa, sino que trae causa bastante de las Juntas celebradas en fechas anteriores en las que se estudió, debatió y se llegó a la conclusión de la sustitución de los antiguos ascensores por uno de mayor capacidad, de mayor seguridad, colmaba mejor las necesidades de la comunidad, y, además, cumpliría los requisitos administrativos que debía reunir el nuevo ascensor; por lo que nada se puede objetar, cuando el acuerdo ha respondido a una convocatoria que ilustraba suficientemente a todos los integrantes de la comunidad de propietarios

Por lo que se refiere a las objeciones del apelante en cuanto a que la obra modifique los elementos estructurales y los coeficientes de participación de los vecinos, deben desestimarse por carencia de fundamento, pues si el actor apelante entendía que la sustitución de los ascensores afectaba a tales elementos, debió probarlo pericialmente, pues conforme a esa alegación, a él le correspondía la carga de la prueba; y en cuanto a la modificación de los coeficientes, baste señalar que el ascensor al subir de la planta 4ª a la 5ª, el gasto es asumido por la propietaria de éste último, que no disponía de servicio de ascensor, por lo que esta circunstancia no supone modificación alguna.

QUINTO.- Finalmente por lo que afecta a la validez de la convocatoria se alega que no se hace en la misma relación de propietarios que no están al corriente de pago de las deudas vencidas a la comunidad, con la advertencia de privación de derecho de voto, con infracción del art. 15.2 . en relación con el art. 16 de la LPH .

El requisito que se alega infringido exige que la exigencia de la relación de comuneros morosos, con la advertencia de la privación del derecho a voto, debe ser entendido, en el sentido de estimarse como necesaria tal prevención que servirá como advertencia en el momento de la emisión de los votos en la adopción de los acuerdos, por lo que si consta tal advertencia, como ha sucedido en el caso enjuiciado, y cuando se ha votado para la adopción del acuerdo de sustitución del ascensor, la totalidad de los votantes no estaba afecto para tal prohibición, se ha de llegar a la conclusión de que el acuerdo se ha adoptado dentro de la legalidad comunitaria.

En consecuencia, debe desestimarse la alegación recurrente.

SEXTO.- En cuanto a la cuestión nuclear de los hechos cuestionados que gravita sobre la exención en el pago de los gastos derivados de la sustitución del ascensor, a aquéllos que, como el recurrente, son titulares de un bajo - en este caso, ocupado por un local comercial - en el edificio, cabe señalar que en el art. 9.1.e) de la LPH se establece la obligación de que todo comunero debe contribuir al sostenimiento de los gastos que se generen para sostener los elementos y servicios generales. La excepción a este principio general lo establecen las denominadas reglas de exoneración, que deben ser recogidas de forma concreta en los estatutos o acordadas por unanimidad en asamblea. En virtud de estas normas, a los dueños de determinados inmuebles (que forman parte de la comunidad) se les dispensa de la contribución al sostenimiento de algunos gastos, bien sea porque no cuentan con el servicio que lo origina, bien porque lo usan en menor proporción, etc. Ahora bien estas exoneraciones, al suponer una excepción a la regla general de que "todos contribuirán a todos los gastos", deberán ser consideradas de forma restrictiva y no de manera ampliatoria ( art. 4.2. CC ), la exoneración constituye una quiebra a la regla general y, por tanto, hay que traducirla de forma limitada.

En el caso enjuiciado, ni el art. 2 ni el art. 5 de los Estatutos exoneran del pago de los gastos de sustitución de los ascensores, pues se refieren como gastos a sufragar los de conservación, decoración y reparación, y todos los que se ocasionen, distribuyéndose el pago entre las viviendas de las repetidas plantas altas. De lo que se desprende que los gastos de sustitución de los ascensores afectan a todos los titulares del inmueble común, pues aun cuando el ascensor sea un elemento común del edificio, si bien los gastos de conservación, decoración y reparación afectan a los titulares de las plantes altas-que arrancan del portal por las escaleras,- por el contrario, los gastos de sustitución, a no ser que expresamente se excluyan en los Estatutos, corresponderán también al titular del bajo, que no podrá ser excluido del pago de esos gastos que afectan concretamente a ese particular concepto de la sustitución del ascensor. Como no consta que en los Estatutos la exclusión para el demandante, como titular del bajo del edificio, se haya tomado en cuenta de forma particular y concreta, es por lo que el acuerdo, cuya nulidad se solicita, ha sido adoptado dentro de la legalidad, y del criterio que al efecto ha mantenido y mantiene esta Sala, sobre los hechos cuestionados.

Procede, en consecuencia, la desestimación del recurso.

SÉPTIMO.- En cuanto a la imposición de las costas de la primera instancia, se ha de ratificar su imposición, pues no se han apreciado dudas de hecho ni de derecho, como se ha puesto de manifiesto en el discurso razonado de la sentencia, y cuando, además, la cuestión capital sobre la que versaba la demanda, ya había encontrado respuestas en las sentencias que al efecto había dictado esta Sala.

OCTAVO.- Procede, en consecuencia, al desestimar el recurso de apelación, imponer las costas de la segunda instancia a la parte apelante, conforme se desprende lo dispuesto en el art. 398.1 . en relación con el Art. 394.1. de la LEC

Por lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes constitucionalmente conferidos por el pueblo español.

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por D. Demetrio , representado por la Procuradora Doña Sonia Román Capillas, contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado- Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 7 de Salamanca el 31 de Julio de 2008 en el Juicio Ordinario del que dimana el presente Rollo, la debemos confirmar y confirmamos íntegramente, con imposición al expresado recurrente de las costas causadas en este segunda instancia.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.