Sentencia Civil Nº 17/2010, Audiencia Provincial de Burgos, Sección 3, Rec 466/2009 de 18 de Enero de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

BURGOS

SENTENCIA: 00017/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL DE

BURGOS

Sección 003

Domicilio : SAN JUAN 2

Telf : 947259950

Fax : 947259952

N.I.G.: 09059 38 1 2009 0000992

ROLLO : RECURSO DE APELACION (LECN) 0000466 /2009

Juzgado procedencia : JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de VILLARCAYO MERINDAD CASTILLA L

Procedimiento de origen : MONITORIO 0000366 /2008

RECURRENTE : Teodora

Procurador/a : JESUS MIGUEL PRIETO CASADO

Letrado/a : LUIS DE DIEGO MIRA

RECURRIDO/A : CDAD PROPIETARIOS URB. DIRECCION000

Letrado/a : JOSE MARIA FERNANDEZ LOPEZ

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Burgos, constituida unipersonalmente por el Ilmo. Magistrado DON

ILDEFONSO BARCALA FERNÁNDEZ DE PALENCIA, ha dictado la siguiente.

SENTENCIA Nº 17

En Burgos a dieciocho de enero de dos mil diez.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Burgos, los Autos de MONITORIO Nº 366 /2008, procedentes del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Villarcayo, a los que ha correspondido el Rollo nº 466 /2009, en los que aparece como parte apelante DOÑA Teodora representada por el Procurador don Jesús Miguel Prieto Casado y asistida por el Letrado don Luis de Diego Mira, y como apelada COMUNIDAD PROPIETARIOS URBANIZACIÓN DIRECCION000 , y asistida por el Letrado don José María Fernández López, sobre reclamación de cantidad , y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. don ILDEFONSO BARCALA FERNÁNDEZ DE PALENCIA que expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

1º: Los de la resolución recurrida, que contiene el siguiente FALLO "Que debo estimar y estimo íntegramente la demanda presentada la Comunidad Propietarios Urbanización DIRECCION000 representada por su presidente don Gumersindo que dio lugar a los autos seguidos en este Juzgado bajo el número 366/08 contra, doña Teodora , condenando a ésta a abonar a la actora la cantidad de 781,11 euros, y costas procesales ".

2º: Notificada la anterior resolución a las partes por la representación de doña Teodora se presentó escrito preparando recurso de apelación, que posteriormente formalizó, mediante otro escrito, dentro del término que le fue concedido al efecto. Y dado traslado a la otra parte, presentó escrito de oposición a dicho recurso dentro del plazo que le fue concedido, acordándose por el Juzgado, la remisión de los autos a la Audiencia Provincial de Burgos, habiendo correspondido en el reparto general de asuntos, a esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial.

3º: Recibidos los autos y formado el correspondiente Rollo de Sala, se turnó de ponencia, señalándose para examen de las actuaciones el día 12 de enero de 2010 en que tuvo lugar.

4º: En la tramitación del presente recurso se han observado las formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO. Se interpone el presente recuso de apelación contra la sentencia que condena a la demandada como propietaria de la Comunidad de propietarios de la urbanización DIRECCION000 al pago de 781,11 € en concepto de cuotas de contribución a los gastos de la urbanización.

SEGUNDO. La cantidad que se reclama de 781,11 €, cuya procedencia debiera de haberse detallado en la demanda para mejor ilustración del tribunal y defensa de la parte demandada, se obtiene sumando las cuotas pendientes de pago, que son las correspondientes a los años 1993, 1994, y 1997 a 2007. Hasta el año 1997 la cuota era de 10.000 pesetas al año. A partir del año 1997 se subió a 15.000 pesetas al año. Y en la Junta de 10 de agosto de 202 se redujo a 15 € al año para adecuar las cuotas a los gastos de la urbanización.

Se discute en primer lugar la existencia misma de la Comunidad de propietarios, olvidando que la parte demandada ha asistido a algunas juntas de la comunidad, ha pagado algunas cuotas de la misma, por lo menos las de los años 1995 y 1996, en los que ya era propietaria. Existe un libro de actas que recoge todas las juntas de propietarios celebradas desde el año 1992, con asistencia de buena parte de los propietarios, aprobación del presupuesto de ingresos y gastos, nombramiento de cargos, etc... Existen además Estatutos de la urbanización aprobados en la Junta de 15 de agosto de 1993, aunque a dicha Junta no asistiera la demandada.

Lo que dice la parte demandada es que al carecer la supuesta Comunidad de elementos comunes que sean propiedad de todos los comuneros, no se dan los requisitos legales para la existencia de una comunidad de propietarios, que requiere la concurrencia de una propiedad separada sobre elementos susceptibles de aprovechamiento independiente y una propiedad común o compartida de los restantes elementos, pertenencias o servicios comunes. En este sentido se dice que el terreno donde se ubica la fosa séptica es el único común, pero que el mantenimiento y conservación de la misma es a cargo del Ayuntamiento, por lo que no puede generar ningún gasto. El gasto mayor, se dice, lo constituye el mantenimiento de una parcela donde la Comunidad construyó unas instalaciones deportivas, pero que es de propiedad municipal, pues formaba parte de los terrenos de cesión obligatoria cuando se construyó la urbanización, aunque luego el Ayuntamiento de Medina de Pomar cediera su uso y el de las instalaciones a la comunidad de propietarios.

Frente a lo anterior se puede decir que la Ley de Propiedad Horizontal extiende la aplicación de sus normas a los complejos inmobiliarios privados, que se caracterizan, según el artículo 24 , por: a) estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales, y b) participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios. Para la existencia de estos complejos no es necesaria una propiedad común, sino que basta que la comunidad se pueda dar en la prestación del servicio. Así lo recuerda la STS de 27 de octubre de 2008 , si bien en el caso de una asociación de propietarios -que no comunidad- respecto de la cual se discutía si podía regularse por las normas de la LPH. La sentencia rechaza la demanda fundándose en que los recurrentes no formaban parte de la asociación de propietarios por haber formulado su baja fundada en que el Ayuntamiento había decepcionado, con mucha anterioridad a los períodos correspondientes a las cuotas por las que se reclama, los terrenos correspondientes al inmueble del que eran titulares, asumiendo (como ha podido comprobar esta Sala mediante un examen de los autos para la debida integración del factum [hechos]) la prestación de importantes servicios urbanísticos, como los de mantenimiento e iluminación de la vía pública y alcantarillado. Pues bien, la recepción por parte del Ayuntamiento de parte de los terrenos de la urbanización, la correspondiente a las parcelas de los demandados, no es obstáculo para que continuaran prestándose por la comunidad de propietarios otros servicios comunes, como el de suministro de agua con la consiguiente obligación de mantenimiento de las instalaciones en los confines de la urbanización y el de vigilancia, como admite la sentencia recurrida.

Pudiera discutirse si es suficiente para mantener la aplicación supletoria del régimen específico de la propiedad horizontal que ordena el artículo 24.4 LPH el mantenimiento de servicios comunes si no se da, como sustrato para la existencia del complejo inmobiliario, la propiedad compartida, en todo o en su mayor parte, sobre los elementos comunes de carácter urbanístico propios de una urbanización, pues, como declara la STS 28 de mayo de 1986 , citada por la parte recurrente, para la aplicación del régimen de propiedad horizontal se parte de la existencia de una «situación de copropiedad similar a la conocida como propiedad horizontal, por la existencia de un derecho de propiedad singular sobre cada parcela y un derecho de copropiedad sobre un conjunto de elementos comunes».

El artículo 24.1 LPH da respuesta a esta cuestión cuando establece, para la aplicación del régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 CC a los complejos inmobiliarios privados, el requisito, entre otros, de «participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios». Se infiere de la expresión legal que basta para la calificación como complejo inmobiliario la existencia de un régimen de copropiedad o de titularidad compartida sobre instalaciones o servicios inherentes al derecho de propiedad privativo sobre los respectivos inmuebles que conforman el complejo, aunque no se trate de una copropiedad en sentido propio (...) Según la doctrina científica, la característica de los conjuntos inmobiliarios a que se refiere la LPH es, pues, la existencia de una pluralidad de fincas ligadas por un punto de conexión cifrado en la titularidad compartida, inherente a los derechos privativos sobre cada una de ellas, de elementos inmobiliarios de utilidad común, viales, instalaciones o servicios.

Conforme a lo anterior es claro que las normas de la LPH son aplicables a la Urbanización DIRECCION000 , pues siempre ha sido voluntad de este complejo inmobiliario la de regirse por ellas hasta el punto de constituirse en comunidad de propietarios, comunidad respecto de la cual podrá discutirse cual es su verdadera naturaleza, pero lo que no es objeto de discusión es su capacidad para celebrar juntas, para adoptar acuerdos que serán obligatorios para todos los propietarios, y entre ellos la fijación de cuotas para atender a los gastos de conservación, estando legitimada para reclamar el pago a los propietarios morosos.

TERCERO. Por la parte apelante se discute en el recurso la validez del acuerdo en el que se aprobaron las cuotas, porque se dice que la demandada ni fue citada a las juntas en las que se aprobaron ni fue notificada de las actas en la que se aprobaron los acuerdos. Sin embargo, consta la asistencia de la demandada a la junta de 23 de agosto de 1992 en que se fijó la primera cuota de 10.000 pesetas, acuerdo que devino firme al no haber sido impugnado. A partir de entonces no hacía falta que la comunidad aprobara la cuota en las sucesivas anualidades, si es que continuaba siendo la misma. En la junta del año 1997 se subió a 15.00 pesetas y en la Junta del año 2002 se bajó a 15 €. Sin embargo, la demandada ni pagó la nueva cuota de 15.000 pesetas, ni pagó la anterior de 10.000 pesetas, que era obligatoria para ella. Tampoco se preocupó de asistir a ninguna junta salvo aquella de 23 de agosto de 1992, y no consta que asistiera a ninguna de las restantes. Finalmente la nueva cuota de 15.000 pesetas consta aprobada por unanimidad de los asistentes aunque hubiera bastado la aprobación por mayoría. No hay por lo tanto motivo para dudar de la validez de los acuerdos.

CUARTO. Finalmente se alega la excepción de prescripción en relación con las cuotas anteriores a los cincos años de la interposición de la demanda. Sobre la aplicación del plazo general de 15 años o del especial de 5 años para los pagos que deban hacerse por años o en plazo más breves, esta Sala se alinea con las Audiencias que estiman de aplicación el plazo de 15 años, que son la mayoría, y por la razón de que en realidad la obligación de pago surge de una liquidación final que es la diferencia entre gastos e ingresos, por lo que las cuotas mensuales o anuales son solo unos pagos a cuenta que forman parte de la obligación más general de subvenir a los gastos de la Comunidad. Esta es la opinión de las SS AP Madrid (sección 4) de 28 de noviembre 2006, AP Asturias (sección 5) de 23 de septiembre 2005, AP Tenerife (sección 4) de 7 de febrero de 2005 . Esta postura es la mantenida de forma casi unánime con alguna excepción como la SAP Málaga (sección 5) de 29 noviembre 2003 .

QUINTO. La desestimación del recurso conlleva la imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada conforme al artículo 398.1 LEC .

Vistos los preceptos legales citados y de general aplicación,

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora doña Margarita Robles Santos contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número uno de Villarcayo en los autos de juicio verbal 366/2008 que se confirma en todos sus pronunciamientos con imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada.

Así, por esta mi Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala, notificándose legalmente a las partes, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario certifico.