Sentencia Civil Nº 17/2010, Audiencia Provincial de Lleida, Sección 2, Rec 194/2009 de 14 de Enero de 2010

Encabezamiento

AUDIÈNCIA PROVINCIAL

DE LLEIDA

Secció segona

El Canyaret, s/n

Rotlle núm. 194/2009

Procediment ordinari núm. 953/2007

Jutjat Primera Instància 3 Lleida (ant.CI-3)

SENTÈNCIA núm. 17/10

President/a:

SR ALBERT GUILANYÀ FOIX

Magistrats/ades jutges/esses:

SR ALBERT MONTELL GARCIA

SRA ANA CRISTINA SAINZ PEREDA

Lleida, catorze de gener de dos mil deu

La Secció Segona de l'Audiència Provincial de Lleida, integrada per les persones que s'esmenten al marge, hem vist, en grau d'apel·lació, les actuacions de

procediment ordinari número 953/2007, del Jutjat Primera Instància 3 Lleida (ant.CI-3), en virtut del recurs interposat pel MAYULA S. L., representat/da pel

procurador/a MªJOSÉ ALTISENT CAMARASA i assistit/da pel/per la lletrat/da Lluis Fusté Mercadé contra sentència de data dinou de gener de dos mil nou

dictada en el procediment esmentat, rotlle de sala núm. 194/2009.i interlocutòria d'aclariment de data 22/01/2009. La part actora FINQUES RAMELLS, S.L,

representat/da pel/per la procurador/a JOSÉ Mª GUARRO CALLIZO i assistit/da pel/per la lletrat/da OLGA VILA CASELLES s'oposa a l'apel·lació. És ponent

d'aquesta resolució el/la magistrat/ada ALBERT GUILANYÀ FOIX.

Antecedentes

PRIMER. La transcripció literal de la part dispositiva de la sentència dictada en data dinou de gener de dos mil nou, és la següent: "DECISIÓ.-Por todo lo expuesto,

ESTIMO la demanda interpuesta por el/la PROCURADOR/A SR/A Guarro en representación de FINQUES RAMELLS S.L y asistido en calidad de LETRADO/A por el/la Sr/a Vila contra MAYULA S.L representado por el/la PROCURADOR/A SR/A Altisent y asistido por el/la LETRADO/A SR/A, Fusté y por ello

CONDENO a MAYULA S.L a

CONDENO a RESTAURACIÓ CASTELLDANS S.L a pagar las costas procesales causadas a RAMOS MEDINA S.L: [...]"

I la transcripció literal de la part dispositiva de la interlocutòria de data 22/01/2009, és la següent: " Por todo lo expuesto,

SE ACUERDA LA ACLARACIÓN de la sentencia de fecha 19/01/09 en el sentido de que el fallo debe decir:

ESTIMO la demanda interpuesta por el/la PROCURADOR/A SR/A. Guarro en representación de FINQUES RAMELLS S.L y asistido en calidad de LETRADO/A por el/la Sr/a Vila contra MAYULLA S.L representado por el/la PROCURADOR SR/A Altisent y asistido/a por el /la LETRADO/A SR/A, Fusté y por ello,

CONDENO a MAYULA S.L, a otorgar escritura pública de compraventa de la finca registral nª 5815 y objeto de la escritura de opción de compra suscrita entre las partes, en el plazo de 20 días desde la firmeza de esta sentencia.

DESESTIMO la demanda reconvencional interpuesta por MAYULA S.L representado por el/la PROCURADOR/A SR/A Altisent y asistido por el LETRADO/A SR/A Fusté frente a FINQUES RAMELLS S.L y por ello,

NO HA LUGAR a la rescisión del contrato solicitada por la demandante reconvencional ABSUELVO a FINQUES RAMELLS SL de las peticiones de la demandante reconvencional.

CONDENO a MAYULA SL a pagar las costas procesales tanto por la demanda principal cocmo por la demanda reconvencional. "

SEGON. Contra l'anterior sentència, MAYULA S. L. va/n interposar recurs d'apel·lació, que el Jutjat va admetre, i un cop seguits els tràmits de rigor va trametre les actuacions a aquesta Audiència, Secció Segona.

TERCER. La Sala va decidir formar rotlle i va designar magistrat/ada ponent, al qual es van lliurar les actuacions perquè, després de deliberar, proposés a la Sala la resolució oportuna. Es va assenyalar el dia 17 de desembre de 2009 per a la votació i decisió.

QUART. En la tramitació d'aquesta segona instància s'han observat les prescripcions legals essencials del procediment.

Fundamentos

PRIMER. La part demandada reconvinent s'alça contra la sentència de primera instància i ho fa tot al·legant com a motius de recurs: que la interpretació que el jutge a quo fa de la clàusula 15a del contracte no és correcta; que els dos informes pericials aportats per la part actora reconvinguda fixen un preu de venda que ultrapassa clarament el preu pactat; que tant és així que s'aproximen al 45% de lesió; que l'únic perit que a l'hora de fer l'informe ha tingut en consideració el preu de transaccions de finques veïnes, és el de la demandada reconvinent que el jutge ha rebutjat de pla; que la pròpia apel·lant disposa d'un altre informe quina possibilitat d'aportació a la causa va ser denegada pel jutge a quo i que determina l'existència d'aquella lesió; que en definitiva s'ha vulnerat l'article 321 de la CDCC al no haver tingut en consideració a l'hora de fer la valoració circumstàncies tan important com el preu de finques veïnes, la proximitat de la finca al nucli poblacional d'Alcarras o similars i que haurien acreditat la lesió que s'ha produït. Demana la revocació del sentència i l'estimació de l'acció reconvencional.

La part actora apel·lada s'oposa al recurs i demana la íntegra confirmació de la sentència de primera instància.

SEGON. Pel que fa a la interpretació que cal donar a la clàusula 15a del contracte d'opció de compra, escau recordar que la interpretació del contracte correspon a l'òrgan jurisdiccional d'instància i només pot ser combatuda si resulta il·lògica, errònia, arbitraria, absurda o contraria a dret sense que pugui ser substituïda aquella interpretació objectiva per la subjectiva i interessada de la part. En aquest sentit no podem per més que ratificar el que la sentència de primera instància ja diu, i el cert és que la interpretació que pretén forçar la part apel·lant ni es dedueix de la literalitat de la clàusula que és més que clara ( 1281 CC ), ni s'acredita en cap moment que sigui contraria a la intenció que varen tenir en el seu moment les part a l'hora de redactar-la, ni en fi es deriva d'actes anteriors o coetanis voluntat diferent dels contractants, sent que en tot cas la càrrega de l'acreditació de tots aquest extrems correspon a qui pretén una interpretació diferent de la literal i que en aquest cas no ha acreditat.

TERCER. La part apel·lant qüestiona també quin ha de ser el valor en venda o preu just de la finca objecte de litigi. Així al·lega que àdhuc els perits proposats per la part actora reconvinguda fixen un preu de venda que ultrapassa amb molt el que consta en el contracte i que arriba a lesionar-lo en un 45%. Certament que l'argument és força dèbil si atenem a que la lesió ha d'ultrapassar el 50% per tal de que el contracte sigui rescindible per aquesta causa, fet que fa que no dediquem major argumentació a respondre aquest extrem.

També es diu que es disposa d'un altra pericial que palesaria l'error dels perits de la part actora, però resulta que aquella prova va intentar ser practicada en primera instància i denegada per inoportuna al punt que intentada novament en aquesta segona instància també ha estat rebutjada per extemporània, raó per la que tampoc abundarem més en aquest punt de recurs atès que està ja resol amb efecte de cosa jutjada.

L'últim dels motius de recurs i als que la part dedica una major argumentació, és el relatiu a que s'ha infringit l'article 321 de la CDCC atès que l'únic perit que ha tingut en compte l'element comparatiu ha estat el perit de la part actora reconvinent sent que a més els perits de la part reconvinguda no han tingut en compte ni l'element comparatiu ni altres extrems força importants a l'horta de fer la valoració com pot ser la proximitat de la finca al nucli poblacional d'Alcarras.

Doncs bé, al procés disposem de tres valoracions pericials aportades a instància dels litigants, una de la part demandada alhora que actora reconvinent i dos de la part contraria. Així, mentre el perit Sr. Isaac valora la finca en 607.000 ?, els informes pericials aportats pel demandat reconvingut dels perits, Srs. Maximino i Leon , ho fan en 327.020 ? i 321.105 ? respectivament. El jutge a quo prefereix a aquests atès que el primer reconeix que ha tingut en compte a l'hora de valorar la finca, les expectatives urbanístiques d'aquella i la seva integració en el futur POUM, el que sens dubte inutilitza totalment aquella valoració, com de fet recull abastament la sentència apel·lada i no és objecte de discussió per part de l'apel·lant ja que la jurisprudència en relació a aquest extrem, no solament del TSJC però també d'aquesta Sala és prou abundant i coneguda (per totes SAP Lleida 10 novembre 2006 ). Malgrat tot, l'apel·lant entén que tampoc escauria prendre en consideració el preu que fixen els perits aportats per Finques Ramells ja que aquells no empren l'element comparatiu per fixar el preu i no tenen tampoc en compte, altres elements força importants com pot ser la proximitat al nucli d'Alcarras.

Envers la determinació del preu just, diu la STSJC de 6-3-06, recollint-ne d'altres d'anteriors, que: " l'element comparatiu al qual fa referència la Llei catalana, malgrat no ser en absolut menyspreable per a conformar el preu just discutit, no pot equiparar-se a cap supòsit de prova legal amb força per a vincular el jutge ni reduir la seva capacitat de lliure apreciació del conjunt probatori; Així i pel que fa al criteri comparatiu, assenyalen les sentències de 20 d'octubre i 21 de desembre de 1992 que l'element comparatiu conforma un criteri orientatiu i no comporta un element de concurrència inexcusable, ja que tal posició portaria a fer impossible l'aplicació del precepte quan no es donés tal element de confrontació" . I en el mateix sentit, afegeix la STSJC de 30-6-05 que: " L'art. 323.2 de la Compilació fa referència expressa, per arribar a la noció de preu just, al que s'ha nomenat element confrontatiu, que no consisteix en altra cosa que en intentar, sempre que sigui possible, ponderar el valor en venda de la finca litigiosa amb una altra de la mateixa localitat de característiques iguals o anàlogues. El nostre dret, per tant, imbuït d'un profund sentit pràctic, no assenyala per a la recerca del preu just un concepte indeterminat o excessivament abstracte, sinó una concreció en base a determinades i tangibles circumstàncies, buscant elements referencials en els béns immobles de la pròpia localitat. Tal criteri, o sigui el comparatiu, ve recollit en la Compilació amb un cert caràcter imperatiu per a la determinació del preu just, cosa que no ha impedit a aquest Tribunal, en els freqüents supòsits d'incertesa sobre tals factors de contrast, valorar-ne d'altres per intentar afinar el concepte de preu just, de manera que, en la realitat de la jurisprudència d'aquesta Sala, el referit element confrontatiu, ve convertint-se en factor orientatiu de primera magnitud, però no únic. Un repàs a les sentències d'aquest Tribunal de 20-10-92, 21-12-91, 7-3-94, 19-6-97, 21-7-97, 11-10-1997, 19-6-2000, 2-7-01, etc, prou que ho palesen".

Així pel que fa a la valoració que cal donar a les dues proves pericials, el perit de la demandant, Sr. Isaac diu que en el seu dictamen té en compte les expectatives urbanístiques de la finca, i afegeix que ha realitzat un anàlisi de mercat relatiu al segment de finques comparable amb la d'autos atenent a localització, tipologia i ús, però tanmateix, trobem a faltar la ressenya al seu informe de les compravendes produïdes a la zona i el pobles de les rodalies en les què afirma que basa les seves conclusions, atès que no n'indica cap en concret. Serà posteriorment en l'acte d'emissió del dictamen i a preguntes de la part que el va proposar que refereix haver tingut en consideració dos actuacions a la zona, una relativa a una expropiació de terreny per la instal·lació d'una canalització de gas i que haurien pagat a 6 ?/m2 i un altra propera al nucli urbà i de caràcter especulatiu que n'haurien pagat 51 ?/m2. No dóna però cap tipus d'explicació més. El cert és que també el perit Sr Maximino diu haver tingut en compte els preus de la zona i afegeix que ell és precisament d'allí i coneix prou bé aquells preus al punt que al seu pare li van oferir una finca per aquells preus. En el mateix sentit es pronuncia el perit Sr Leon quan manifesta que porta des de l'any 1985 fent pericials i que en tots aquest anys n'ha fet moltes per aquell lloc i de les notes preses i de l'experiència en operacions i valoracions similars, n'extreu el preu de 22.000 ? per Ha. Afegeix que el preu de sòl rústic varia poc d'un lloc a l'altre i acaba afegint que els preus en que es valora el sòl a efectes d'expropiacions o hipotecaris és diferent de que aquí es demana.

En definitiva no estem més que davant d'un problema de valoració de la prova pericial i no s'observa cap error en la valoració que el jutge a quo fa al preferir les dos pericials (pel demés bastant coincidents en el preu) de la part reconvinguda per davant de la pericial de la reconvinent, atès el que el propi jutge explicita el perquè d'aquella preferència que pel demés no vulnera en absolut l'article 321 del CDCC i és concorde amb el principi de la càrrega de la prova que deriva de l'article 217 de la LEC atès que és a la part demandada reconvinent a qui corresponia acreditar que el preu just ultrapassava el fixat, lesionant en més de la meitat aquell, cosa que no aconsegueix, el que ens mena a la confirmació de la sentència amb desestimació del recurs.

QUART. Atès el que disposa l'article 394 de la LEC les costes s'han d'imposar a la part apel·lant.

Fallo

DESESTIMEM el recurs d'apel·lació interposat pel procurador Altisent contra la sentència de data 19 de gener de 2009 del Jutjat de Primera Instància número 3 de Lleida que CONFIRMEM en tots els seus extrems i amb expressa imposició a la part apel·lant de les costes causades en aquesta instància.

Torneu les actuacions al Jutjat de procedència amb certificació de la sentència als efectes que s'escaiguin.

Així per aquesta la nostra sentència, ho pronunciem, ho manem i ho signem,

PUBLICACIÓ. El/La magistrat/ada jutge/essa ha llegit i publicat la Sentència anterior, en audiència pública, en el dia d'avui. En dono fe.