Sentencia Civil Nº 17/2011, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 703/2010 de 19 de Enero de 2011

Encabezamiento

ROLLO Nº 703/10-C

SENTENCIA Nº 000017/2011

SECCION OCTAVA

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D. EUGENIO SÁNCHEZ ALCARAZ

Magistradas

Dª Mª FE ORTEGA MIFSUD

Dª CARMEN BRINES TARRASÓ

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En la ciudad de VALENCIA, a diecinueve de enero de dos mil once.

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo Sr. D. EUGENIO SÁNCHEZ ALCARAZ, los autos de Juicio Ordinario, promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de GANDIA, con el nº 000231/2008, por Dª Concepción Y D. Ricardo representado en esta alzada por el Procurador D. VALERIO MÁXIMO PEIRÓ VERCHER y dirigido por el Letrado D.JESÚS C. FUSTER MONZÓ contra Dª Guadalupe representado en esta alzada por la Procuradora Dª.ANA LARIOS ACACIO y dirigido por el Letrado D.ABILIO MUÑOZ FEMENIA, pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por Dª. Guadalupe .

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 1 de GANDIA, en fecha 22-2-10 , contiene el siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Peiró Vercher, en nombre y representación de D. Ricardo y Dª Concepción , se declara resuelto el contrato privado de compraventa fechado el día 22 de enero de 2007 suscrito entre los demandantes y Dª Guadalupe , acompañado como documento número uno. Y se condena a la demandada Dª Guadalupe a reintegrar a los actores en la posesión de la vivienda y plaza de aparcamiento objeto del presente litigio; se condena a la demandada a reintegrar a los actores en la posesión del trastero y mobiliario y electrodomésticos que entregaron a la demandada junto con la vivienda objeto de la presente litis; y se declara el derecho de los demandantes para retener para sí y apropiarse la totalidad de las cantidades entregadas por la demandada ascendentes a 18.000 € en concepto de indemnización de daños y perjuicios y pena convencional.

Y desestimando la reconvención formulada por la Procuradora Sra. Benimeli Soria, en nombre y representación de Dª Guadalupe , se absuelve a D. Ricardo y Dª Concepción , de los pedimentos efectuados en su contra.

Todo con expresa condena a Dª Guadalupe al pago de las costas procesales."

SEGUNDO.- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por Dª Guadalupe , que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 17 de Enero de 2011.

TERCERO.- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Don Ricardo y Doña Concepción formularon demanda de juicio ordinario contra Doña Guadalupe interesando una sentencia que: 1º) Declare resuelto el contrato privado de compraventa suscrito entre partes el 22 de Enero de 2.007 y condene a la demandada a reintegrar a los actores en la posesión de la vivienda y plaza de aparcamiento objeto del litigio, asimismo a reintegrarles en la posesión del trastero, mobiliario y electrodomésticos que se le entregaron junto con la vivienda y declare su derecho de retener para sí la totalidad de las cantidades entregadas por la demandada ascendentes a 18.000 euros, en concepto de indemnización de daños y perjuicios y pena convencional. 2º) Subsidiariamente y para el solo caso de que no prospere la pretensión anterior, se anule dicho contrato de fecha 22 de Enero de 2.007 y condene a la demandada a reintegrar a los actores en la posesión de la vivienda y plaza de aparcamiento objeto del litigio, debiendo los actores reintegrarle simultáneamente la cantidad de 18.000 euros percibidos a cuenta del precio pactado, se condene a la demandada a reintegrarles en la posesión del mobiliario, electrodomésticos y trastero que le entregaron junto con la vivienda y además la condene a satisfacerles la cantidad de 760 euros mensuales por el uso de la vivienda y plaza de aparcamiento, a computar desde el mes de Abril de 2.007 y hasta que proceda a reintegrarles en la posesión de las mismas y 3º) Y por último, y subsidiariamente y para el caso de que no se acuerde la anulabilidad del contrato, se la condene a elevar a público el documento privado de compraventa y a satisfacer simultáneamente el resto del precio convenido ascendente a 225.409 euros, más los intereses legales devengados a partir de la fecha de interpelación judicial hasta su completa satisfacción y 4º) Se condene a la demandada al pago de las costas que origine el pleito. La Sra. Guadalupe se opuso a la demanda solicitando su desestimación y que se declare la nulidad del contrato de 22 de Enero de 2.007, así como que las partes vienen obligadas a reintegrarse lo recibido del otro, es decir, los demandantes 18.000 euros y la demandada la vivienda y la plaza de garaje, condenando a los demandantes a estar y pasar por dicha declaración, así como a la imposición de costas y además formuló reconvención en reclamación de la cantidad de 17.700 euros en concepto de daños y perjuicios, más los intereses legales desde la interposición y las costas. La sentencia de instancia, de un lado, estimó la demanda formulada por Don Ricardo y Doña Concepción y declaró resuelto el contrato privado de compraventa suscrito entre partes el 22 de Enero de 2.007, condenando a la demandada Doña Guadalupe a reintegrar a los actores en la posesión de la vivienda y plaza de aparcamiento objeto del litigio, asimismo a reintegrarles en la posesión del trastero, mobiliario y electrodomésticos que se le entregaron junto con la vivienda, declarando su derecho de retener para sí la totalidad de las cantidades entregadas por la demandada ascendentes a 18.000 euros, en concepto de indemnización de daños y perjuicios y pena convencional, y de otro, desestimó la reconvención planteada por la Sra. Guadalupe , absolviendo a los demandantes- reconvenidos de los pedimentos deducidos en su contra y ello con imposición de costas.

SEGUNDO.- Esta resolución ha sido recurrida en apelación por la Sra. Guadalupe siendo tres los motivos que sustentan su impugnación: 1º) Que se declare la nulidad del contrato privado de compraventa de 22 de Enero de 2.007, por existir un error sobre las condiciones esenciales de la vivienda, que principalmente motivaron a celebrarlo y que invalida el consentimiento por ella prestado, consistente en creer y confiar que era de renta libre y no de protección oficial. 2º) El particular del fallo que la condena a reintegrar a los actores el mobiliario y electrodomésticos que le entregaron junto a la vivienda y 3º) Que la reconvención se acoja en parte y se condene a los demandantes a satisfacerle el importe de los gastos útiles ascendentes a 4.067'01 euros. El primer motivo del recurso se refiere, según indica la parte apelante, a la cuestión planteada en su escrito de contestación relativa a que se declare la nulidad del contrato privado de compraventa de 22 de Enero de 2.007, por la existencia de un error en el consentimiento al ignorar que la vivienda que adquiría era de protección oficial. El inconveniente que se alza como obstáculo para que pueda estimarse dicho vicio es de índole procesal y se conecta con su planteamiento como argumento de mera oposición a la demanda y ello en la medida que es reiterada la jurisprudencia que declara ( SS. del T.S. de 16-12-05 , 17-2-06 , 5-4-06 y 9-10-06 ), que el error como vicio del consentimiento, tienen que hacerse valer por vía de acción, no como excepción, por tanto, si lo alega el demandado, como aquí ocurre, será preciso, para poder apreciarlo, que se formule la oportuna reconvención ( SS. del T.S. de 2-11-01 , 30-9-02 , 20-12-02 y 16-12-05 , entre otras ), lo que aquí no ha sucedido. Como admite la Sra. Guadalupe este tema lo planteó en la súplica de su contestación al interesar que "se desestime la demanda respecto de la petición principal contenida en el apartado primero de su suplica y se declare la nulidad del contrato de 22 de Enero de 2.007, así como que las partes vienen obligadas a reintegrarse lo recibido del otro, es decir, los demandantes 18.000 euros y la demandada la vivienda y la plaza de garaje, condenando a los demandantes a estar y pasar por dicha declaración, así como a la imposición de costas" (f. 186). Es decir, esa petición de nulidad no fue acompañada de la oportuna reconvención, sino que se formuló implícitamente, cuando la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, exige de modo inequívoco en el artículo 406.3 que la reconvención se proponga a continuación de la contestación, acomodándose a lo que para la demanda se establece en el artículo 399 , no admitiendo, por tanto, la reconvención implícita. Ello quiere decir que no es posible estimar las pretensiones de la parte demandada cuando en el suplico de la contestación se refleje una petición distinta a la simple absolución, como aquí ocurre, sino que es preciso interponer en forma la reconvención, expresando con claridad la tutela judicial que se solicita y que la misma se sustancie y tramite por los procedimientos legales. Ciertamente que se podrá argüir por la parte apelante que no se limitó a contestar, sino que además reconvino, pero aún siendo esto así, la realidad es que su pretensión reconvencional no tuvo por objeto la declaración de nulidad del contrato que ahora pide, sino que lo ejercitado, como resulta de su introito y súplica, fue una reclamación de cantidad encaminada a la obtención de un pronunciamiento de condena al pago de la cantidad de 17.700 euros, en concepto de daños y perjuicios ( f. 191), quedando fuera de su petición la ineficacia contractual que ahora patrocina.

TERCERO.- Aunque a efectos meramente dialécticos prescindiésemos del anterior inconveniente, no por ello el motivo habría de prosperar. El artículo 1.265 del Código Civil establece que será nulo el consentimiento prestado por error, violencia, intimidación o dolo, y el artículo 1.266 expresa que para que el error invalide el consentimiento deberá recaer sobre la sustancia de la cosa que fuere objeto del contrato o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubiesen dado motivo a celebrarlo. Como expresan las SS. del T.S. de 22-5-06 , 17-7-06 y 13-2-07 , a título de ejemplo, para que el error como vicio de la voluntad negocial sea invalidante del consentimiento es preciso, por una parte, que sea sustancial o esencial, esto es, que recaiga sobre las condiciones de la cosa que principalmente hubieran dado motivo a la celebración del contrato, o, en otros términos, que la cosa carezca de alguna de las condiciones que se le atribuyen, y precisamente de la que de manera primordial y básica motivó la celebración del negocio atendida la finalidad de éste ( SS. de 12-7-02 , 24-1-03 y 12-11-04 ) y además que, por otra parte, sea excusable, es decir, no imputable a quien lo sufre y no susceptible de ser superado mediante el empleo de una diligencia media, según la condición de las personas y las exigencias de la buena fe, ya que el inexcusable no es susceptible de dar lugar a la nulidad solicitada por no afectar el consentimiento ( SS. del T.S. de 14 y 18-2-94 , 6-11-96 , 30-9-99 y 24-1-03 ). Esta última exigencia tiene por función básica impedir que el ordenamiento proteja a quien ha padecido el error cuando éste no merece esa protección por su conducta negligente ( SS. de 12-7-02 , 24-1-03 , 12-11-04 y 17-2-05 ). El juez "a quo" entendió que la hoy recurrente bien pudo obtener la información relativa a la calificación de la vivienda " a través de una mínima diligencia como es acudiendo al Registro de la Propiedad, circunstancia accesible y recomendable para toda persona que se dispone a adquirir una vivienda, más aún para alguien como la demandada que trabajaba en una promotora, por lo que se trata de una persona conocedora de los temas inmobiliarios ". Este es el criterio que establecen las sentencias de las Audiencias Provinciales que a título de ejemplo se indican: Albacete Sec. 1ª de 3-5-04 , Cantabria Sec. 2ª de 15-3-06 y Murcia Sec. 4ª de 19-7-06 , en el sentido de que ese eventual desconocimiento se hubiese podido evitar con una mínima diligencia, que le hubiese proporcionado, sin duda, un conocimiento de toda la realidad de la finca que pretendía adquirir, siendo, por tanto, un error inexcusable, máxime que la Sra. Guadalupe reconoció en la prueba de interrogatorio que trabajaba en una promotora (15' 50''). Además, como declaró la testigo Doña Araceli , los demandantes dejaron en su cafetería en el mes de Septiembre de 2.007, una copia de la escritura de la vivienda a fin de que la recogiese Doña Guadalupe para llevarla al banco ( 31' 13''), sin embargo, y a pesar de tener desde esa fecha dicha copia en su poder, en los emails remitidos con posterioridad, no hizo referencia en ningún momento al tema de la calificación de la vivienda (documento número dos de la demanda a los f. 32 al 66, singularmente f. 60 y 61). La demandada- reconviniente arguye en su contestación que el perjuicio que se le causó fue doble, de un lado, la exigencia de un precio de compra superior al que valía el inmueble y, de otro la limitación al objeto de obtener la financiación bancaria suficiente para su adquisición. En relación a la primera cuestión es reiterada la jurisprudencia que declara ( SS. del T.S. de 4-6-93 , 16-12-93 , 4-5-94 , 11-7-95 , 15-3-96 , 21-11-96 , 4-2-98 , 14-6-00 , 6-11-00 y 16-7-01 , entre otras), que las posibles infracciones cometidas en materia de legislación de viviendas de protección oficial, carecen de relevancia en la órbita civil, sin perjuicio de las sanciones previstas en la normativa administrativa correspondiente y ello en atención al principio de libertad contractual que informa nuestro ordenamiento jurídico y que viene consagrado en el artículo 1.255 del Código Civil . En cuanto a la financiación señalar que, como bien dice el juzgador de instancia, en la fijación del valor de tasación a efectos hipotecarios confluyen numerosos factores y aunque el emitido por Tabimed (documento número de la contestación a los f. 144 al 148) lo fija en 120.315'69 euros, también recoge como valor de venta posible el de 215.836'69 euros y si a éste último, se añade el del garaje, trastero y mobiliario quedaría muy próximo al convenido contractualmente de 243.409 euros, de ahí que, por todo lo expuesto, proceda desestimar el primer motivo del recurso.

CUARTO.- El segundo motivo del recurso combate el pronunciamiento del fallo que la condena a reintegrar a los actores el mobiliario y electrodomésticos que se le entregaron con la vivienda. La Sra. Guadalupe negó en el correlativo segundo de su escrito de contestación a la demanda que la vivienda se vendiera completamente amueblada y dotada de electrodomésticos (f. 176), amparándose en que ningún inventario o relación figuraba unida al contrato suscrito entre partes, impugnando, a su vez, los documentos números tres al treinta aportados a la demanda (f. 67 al 94), consistentes en fotografías, facturas y tickets de compra acreditativas de esa equipación. La decisión del juez "a quo" en orden a acoger dicho pedimento de la demanda, descansó en la prueba de reconocimiento judicial (f. 321 al 323) en la que pudo constatar la existencia en la vivienda de parte de los objetos obrantes en las fotografías acompañadas al escrito inicial de este procedimiento, así como en la testifical de Doña Eva , Doña Araceli y de Doña Leonor . La primera de ellas manifestó haber ido en muchas ocasiones a la vivienda (28' 30'') y que los muebles que figuran en las fotos estaban allí (28' 58''), cuando se vendió (29' 08''). La Sra. Araceli , asimismo dijo haber acompañado a la apelante a visitar la vivienda y que estaba amueblada (30' 48'') y que el piso se vendió con muebles (33' 04''). Finalmente la Sra. Leonor , igualmente, coincidió con la anterior, en que cuando acompañó a la Sra. Guadalupe a visitar la vivienda, estaba completamente amueblada (35' 30'') y que se le dijo que se vendía con esos muebles (35' 38''), y siendo esto así, es evidente que la apreciación judicial es correcta. La parte apelante aduce que dado que ninguna reseña se hizo en el contrato, ni tampoco se confeccionó inventario alguno, bien podría considerarse que se trató de una simple donación o que los vendedores los entregaron para que el comprador hiciese con ellos lo que estimase oportuno. Este alegato no guarda correspondencia con el que se ofreció en la contestación, de ahí que constituya una cuestión nueva y como tal ha de quedar al margen de la alzada, según reiterada jurisprudencia ( SS. del T.S. de 28-3-00 , 19-4-00 , 10-6-00 , 4-12-00 , 12-2-01 , 30-3-01 , 31-5-01 , 22-10-02 , 29-11-02 , 26-2-03 , 31-5-03 , 25-6-03 , 26-7-03 , 12-12-03 , 31-12-03 y 19-2-04 , entre otras muchas), resaltando, por último, que el título por el que la demandada ha de proceder a su reintegro no es otro que el derivado de la resolución que se acuerda y que como declara la SS. del T.S. de 6-11-09 , por todas, en principio y por regla general, los efectos de la resolución contractual se producen "ex tunc", colocando a los intervinientes en la misma situación en que se hallarían si el contrato no se hubiese celebrado, lo que lleva consigo la obligación de restituir cada parte lo que haya percibido de la otra por razón del vínculo obligacional, sin perjuicio del derecho de terceros adquirentes de buena fe, por lo que el motivo ha de decaer. El tercero combate el rechazo total de la reconvención en reclamación de la cantidad de 17.700 euros en concepto de daños y perjuicios. Esta suma era la resultante de adicionar las siguientes dos partidas: A) 8.700 euros en concepto de gastos de reforma y adecuación de la vivienda y B) los 9.000 euros restantes, englobando el daño moral causado, así como 1.500 euros del coste de la mudanza (8.700 + 9.000 = 17.700). En este motivo la apelante no reclama dicha cifra sino únicamente la de 4.067'01 euros, en que el perito Don Juan Manuel valoró las reformas realizadas por la Sra. Guadalupe (f. 247 al 267). El juez " a quo" desestimó el abono de esa cantidad al reseñar el perito en sus conclusiones que dichas obras no eran necesarias para hacer habitable la vivienda (f. 263), dado que, conforme a las fotografías aportadas se entregó en perfectas condiciones de uso y habitabilidad y en esa apreciación se habrá de coincidir, de ahí que proceda su rechazo y ello sin perjuicio de que, como se acepta de contrario, retire el aparato de aire acondicionado al reintegrar la vivienda, concluyendo, por tanto, en la desestimación del recurso y en la confirmación de la sentencia.

QUINTO.- De conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la desestimación del recurso comporta la imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general aplicación.

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación de Doña Guadalupe contra la sentencia dictada el 22 de Febrero de 2.010 por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Gandía , en autos de juicio ordinario seguidos con el nº 231/08, que se confirma íntegramente con imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada.

Dése al depósito constituido el destino legal procedente.

Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen, para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo.

Contra la presente no cabe recurso alguno, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo

477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que en su caso, se habrá de preparar mediante escrito presentado ante esta Sala dentro de los cinco días siguientes a su notificación.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.