Sentencia Civil Nº 17/2012, Audiencia Provincial de Guadalajara, Sección 1, Rec 277/2011 de 17 de Enero de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

GUADALAJARA

SENTENCIA: 00017/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GUADALAJARA

Sección 001

PASEO FERNANDEZ IPARRAGUIRRE NUM. 10

Tfno.: 949-20.99.00 Fax: 949-23.52.24

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 277/11

Procedimiento de Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 1222/09

Órgano de origen: JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 1 DE GUADALAJARA

APELANTE: GESTESA, DESARROLLOS URBANOS, S.L.

Procurador: ENCARNACIÓN HERANZ GAMO

Abogado: ÁNGEL MINGO DE MIGUEL

APELADO: Abilio

Procurador: MARIA DEL CARMEN LÓPEZ MUÑOZ

Abogado: EMILIO HONRADO DURANTE

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS

Dª ISABEL SERRANO FRÍAS

D. MANUEL EDUARDO REGALADO VALDÉS

Dª MARIA DEL CARMEN MARTÍNEZ SÁNCHEZ

S E N T E N C I A Nº 7/12

En Guadalajara, a diecisiete de enero de dos mil doce.

VISTO en grado de apelación ante la Audiencia Provincial de GUADALAJARA, los Autos de Procedimiento Ordinario 1222/09, procedentes del JUZGADO DE 1ª INSTANCIA nº 1 de Guadalajara, a los que ha correspondido el Rollo nº 277/11, en los que aparece como parte apelante, GESTESA, DESARROLLOS URBANOS S.L., representado por la Procuradora de los tribunales, Dª Encarnación Heranz Gamo y asistido por el Letrado D. Ángel Mingo de Miguel, y como parte apelada, D. Abilio representado por la Procuradora de los tribunales, Dª María del Carmen López Muñoz y asistido por el Letrado D. Emilio Honrado Durante, sobre acción de cumplimiento de contrato, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. MANUEL EDUARDO REGALADO VALDÉS.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los correspondientes de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- En fecha 23 de diciembre de 2010 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Con estimación de la demanda promovida por Don Abilio , representado por el Procurador Sra. López Muñoz y asistido por el Letrado D. Emilio Honrado Durante contra Gestesa Desarrollos Urbanos, S.L., representada por el Procurador Sra. Heranz Gamo y asistida por el Letrado D. Ángel Mingo de Miguel, con desestimación de la demanda reconvencional formulada por ésta última, debo condenar y condeno a la demandada reconvincente a que abone a la parte actora reconvenida la cantidad de 4.262.400,09 euros, mas los gastos de urbanización de las parcelas objeto del contrato sustrito entre las partes el 24 de noviembre de 2006.= Se imponen las costas a la mercantil demandada".

TERCERO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de GESTESA, DESARROLLOS URBA NO S, S.L., se interpuso recurso de apelación contra la misma; admitido que fue, emplazadas las partes y remitidos los autos a esta Audiencia, se sustanció el recurso por todos sus trámites, llevándose a efecto la deliberación y fallo del mismo el día 17 de enero de 2012.

CUARTO .- En el presente procedimiento se han observado las prescripciones legales con inclusión del plazo para dictar sentencia.

Fundamentos

PRIMERO.- Se aceptan los de igual clase de la resolución apelada, en cuanto no se opongan a los que siguen.

Resumen de antecedentes. Para entender adecuadamente los motivos del recurso de apelación y el pronunciamiento en esta alzada, imprescindible resulta que delimitemos- sucintamente y sin entrar por el momento en el detalle de concretas alegaciones- cual era el objeto del proceso en la instancia. La parte actora, en mérito a la firma del contrato de fecha 24 de noviembre del año 2.006, pretendía el otorgamiento de escritura pública, el pago del precio, los gastos de urbanización por dicha parte satisfechos más los intereses legales. La demandada tras invocar la nulidad del contrato del que traía causa la pretensión de la accionante, reconviene afirmando que el objeto contractual no comprendería la totalidad de la finca que se dice de contrario, sino únicamente la destinada a uso industrial solicitando la aplicación de la cláusula " rebus sic stantibus" fruto de la alteración de circunstancias consecuencia de la crisis económica padecida, para concluir interesando que la escrituración tuviera lugar sobre 27.198 metros cuadrados de suelo industrial y no sobre los 70.092 metros que pretendía la accionante, a razón de 28,72 euros el metro cuadrado y no los 71,82 postulados por la actora. La Sentencia dictada en la instancia estima íntegramente la demanda y desestima la reconvención condenando a la demandada a abonar a la actora la cantidad de 4.262.400,09 euros, más los intereses moratorios desde el requerimiento extrajudicial, más los gastos de urbanización de las parcelas objeto del contrato. Dicha resolución fue aclarada por Auto posterior, incorporando al pronunciamiento inicial la obligación de otorgar la escritura pública prevista en la estipulación tercera del contrato de fecha 24 de noviembre del año 2.006 e imponiendo las costas, tanto de la demanda principal como de la reconvención, a la mercantil demandada. Frente a dicho pronunciamiento se alza esta última parte a través de los distintos motivos que conforman su recurso, para solicitar la parte actora, por el contrario, la confirmación de la recurrida.

SEGUNDO.- Enunciación del primer motivo del recurso de apelación. Sin formulación específica, sostiene el apelante que la Sentencia dictada en la instancia condena a la demandada a abonar determinada cantidad- 4.262.400,09 euros-, pero no identifica ni cuantifica la parte concreta de la finca registral NUM000 que ha de ser objeto de transmisión- la determinación de esa parte no consta en la Sentencia ni en el Auto, de modo que ni siquiera aparece en la declaración de hechos probados- . Sigue diciendo el apelante que el posterior Auto aclaratorio añade la obligación de otorgar la escritura de transmisión de la propiedad sin especificar tampoco la superficie a transmitir, siendo que dicha falta de determinación afecta no solo al objeto del contrato, sino también al precio al haberse pactado aquel a razón de la superficie transmitida. Se concluye denunciando la infracción que se dice cometida por el Auto aclaratorio más arriba mencionado al extralimitarse en su objeto, vista la previsión que contempla el artículo 267 de la LOPJ . Se desestima.

Para empezar la Sentencia recaída en la instancia no contiene " hechos probados " por no resultar exigible dicha mención en las Sentencias civiles como lo prueba sin duda alguna la redacción del art. 209 regla 2ª de la Ley con la expresión "en su caso". En aplicación de la norma referida , la doctrina jurisprudencial ha manifestado que es necesario que en las sentencias se expresen las razones de hecho -y de Derecho- que fundamentan el fallo ( Sentencias del TS de 17 de octubre de 1990 , de 30 de abril de 1991 , de 7 de marzo de 1992 , de 17 de febrero de 1996 , de 28 de febrero de 1998 , de 30 de marzo de 1999 , entre otras). En esta misma línea, la más reciente STS de 3 de marzo de 2005 precisa que "[...] aunque las Sentencias del orden civil no tienen que dedicar uno o varios párrafos o fundamentos separados para la consignación o relación de los hechos probados, los juzgadores de la instancia han de fijar concretamente, aunque lo hagan en los fundamentos jurídicos de su Sentencia, cuáles son los hechos, de entre los alegados por las partes y debatidos en el proceso, que consideran probados, al constituir ello la premisa fáctica ineludible del juicio mental o silogismo correspondiente para poder obtener la conclusión resolutoria adecuada que, dentro de los límites configuradores de la congruencia, decida o resuelva todas las cuestiones de hecho y de derecho debatidas en el proceso, y que si la Sentencia carece de motivación, sufre evidente y recusable indefensión la parte contra la que se pronuncia el fallo; y hay incongruencia omisiva cuando se omite todo razonamiento respecto de algún punto esencial, lo que, sin embargo, no es extensivo en las Sentencias civiles a todas las alegaciones, ni a una declaración específica de los hechos probados pero sí a los aspectos fácticos que sirven de base a los fundamentos jurídicos de la decisión". La Sentencia del TS se pronuncia entonces en un sentido similar a como lo habían hecho las precedentes de 16 de marzo y de 12 de junio de 1998, sin que la nueva legislación procesal civil haya establecido nuevos requisitos de forma externa de las Sentencias civiles, sin perjuicio de la necesidad de que contengan los hechos en que se basan sus razonamientos jurídicos, como imprescindible presupuesto de la congruencia interna de la resolución judicial. Por citar únicamente alguna de las más recientes, recordemos lo que dice el TS en su Sentencia de fecha 10 de noviembre del año 2.009 "Como afirma la sentencia de esta Sala de 3 marzo 2004 , en las sentencias civiles no hay obligación de un relato autónomo de "hechos probados"; conclusión que puede mantenerse incluso tras la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 7 de enero de 2000 que, en su artículo 209, regla 2 ª , establece que en los antecedentes de hecho se consignarán, con la claridad y la concisión posibles y en párrafos separados y numerados, entre otros extremos "los hechos probados, en su caso". Aun cuando la sentencia de 20 de noviembre de 2002 , que cita la parte recurrente en apoyo de su recurso, incluye como "obiter dicta" una referencia a la posible obligatoriedad futura de un relato de hechos probados tras la entrada en vigor de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, no lo ha entendido así esta Sala incluso en la más reciente sentencia de 25 noviembre 2008 , en la cual se razona sobre la dificultad que comportaría en la mayoría de los casos la concreción de tales hechos en un relato único y singular, como por el contrario resulta posible en el ámbito de otras jurisdicciones.

En realidad la regla 2ª del artículo 209 no impone con carácter general la obligación de consignar separadamente los hechos probados en las sentencias civiles, sino que importa del artículo 248.3 de la Ley Orgánica del Poder Judicial la expresión "en su caso" para precisar que si tal relato se formula en la sentencia -lo que, en determinados casos, resulta muy conveniente- el mismo ha de figurar en los "antecedentes de hecho" y no, como sucede con frecuencia, en la fundamentación jurídica. Si la formulación de tal relato fuese obligatoria en todos los supuestos sería absolutamente superfluo el empleo de la locución "en su caso".

La resolución apelada sí fija y delimita el objeto del contrato y lo hace en función de lo que las partes pactaron el 24 de noviembre del año 2.006 ( fundamento de derecho segundo- folio 328 de la causa-). De sus estipulaciones primera y segunda podemos rectamente inferir que el objeto contractual venía determinado por la superficie de la finca allí descrita que quedara definitivamente comprendida dentro del Sector SNP 7 " Ampliación del Ruiseñor " y que así resulte recogida en el proyecto de reparcelación del mismo". Esa superficie definitivamente comprendida dentro del mencionado sector que resultara recogida en el proyecto de reparcelación, según se acreditó por la parte actora por medio de la documental aportada con la demanda, se correspondió con la parcela NUM001 con una superficie de 24.355,68 metros cuadrados y con la parcela NUM002 de una superficie de 40.897,87 metros cuadrados, lo que suponía un total de 65.253,55 metros que a razón del precio por metro cuadrado pactado en el contrato, dan lugar al importe reclamado por la parte actora y acogido por el juzgador de procedencia.

Lo más arriba razonado nos permite concluir también- adelantando con ello razones para la desestimación de otros alegatos del recurrente que después examinaremos-, que el objeto del contrato se encontraba determinado. Tanto el art. 1273 como el 1447 del CC admiten la indeterminación relativa del objeto del contrato sin que ello obste a su validez, disponiendo el primero que la indeterminación de la cantidad no será obstáculo para la existencia del contrato, siempre que sea posible determinarla sin necesidad de un nuevo convenio entre los contratantes, y el segundo que para tener por cierto el precio, bastará que lo sea con referencia a otra cosa cierta, en este caso la superficie de la finca que definitivamente quede comprendida dentro del Sector SNP 7 " Ampliación del Ruiseñor " y que así resulte recogida en el proyecto de reparcelación del mismo dentro del Programa de Actuación Urbanizadora.

Como señala la STS 10 de octubre de 1.997 recogida en la de 19 de mayo de 2008, el art. 1273 al referirse a esa determinabilidad, precisó que equivalía "a la posibilidad de reputar como cierto el objeto del contrato siempre que sea posible determinarlo con sujeción a las disposiciones contenidas en el mismo...", sin dejarlo "al arbitrio de uno de los contratantes ni a un nuevo acuerdo entre ellos". Y la de 9 de enero de 1.995 distinguió "entre una determinación inicial que se produce en el momento de perfeccionarse el contrato y la determinación posterior producida a través de los criterios previstos por las partes en el propio contrato", para considerar "suficiente (...) que, a la hora de la perfección del convenio, estén presentes unas previsiones tales que permitan la determinación definitiva sin necesidad de nuevos acuerdos".

Para concluir con el examen del motivo, no consideramos que el Auto dictado por el juzgado con fecha 21 de enero del año 2.011 exceda de los límites a los que le constriñe el artículo 267 de la LPOJ. En lo concerniente a la condena al otorgamiento de la escritura pública porque se trataba de un pedimento oportunamente deducido en la demanda, sobre el que versó el procedimiento y que, además, resulta inherente al acogimiento por el juzgador de la petición de condena al pago del precio. Respecto de la imposición de costas a la mercantil demandada, porque con la resolución cuestionada se aclara definitivamente que dicha imposición comprende las ocasionadas por vía principal y reconvencional, sin que en ningún caso exceda de lo interesado por las partes en el litigio o de lo razonado en la Sentencia.

TERCERO.- Enunciación del segundo motivo del recurso de apelación. Carente también de formulación específica, sostiene el apelante que el contrato firmado por las partes no es un verdadero precontrato de compraventa o promesa de comprar y vender, sino un acuerdo por el que se confiere a la demandada un derecho de preferencia adquisitiva y dicha conclusión la obtiene el recurrente de los siguientes: 1.- por la indistinta utilización por las partes de las denominaciones opción de compra y promesa de venta días antes de la firma del documento del que trae causa el litigio. 2.- de la respuesta escrita dada por el demandante calificando el contrato como opción de compra. 3.- de la declaración contenida en el expositivo I del contrato cuando se hace referencia a que " no existe derecho preferente para la adquisición de la finca reconocido a terceros". 4.- en mérito a la declaración del IRPF realizada por D. Abilio . 5.- producto de la indeterminación del objeto y del precio que, a juicio del apelante, evidencia la naturaleza del acuerdo que predica en su recurso. Se desestima.

Como nos recuerda la SAP de Madrid de fecha 24 de noviembre del año 2.010 "En orden a proceder al examen de la contrato celebrado entre los litigantes a fin de determinar su genuino alcance y consecuencias, ha de ponerse de manifiesto con carácter previo, como lo hacen las S.S.T.S. de 4 y 10 de marzo de 1986 , 15 de abril y 20 de diciembre de 1988 y 12 de junio de 1990 , entre otras, que el primer criterio interpretativo a tener en cuenta es el literal, recogido en el párrafo 1.º del artículo 1.281 del Código civil , aplicable cuando son claros los términos examinados, sin ofrecer duda racional de la voluntad de las partes; teniendo carácter supletorio la regla hermenéutica contenida en el párrafo 2.º, que se complementa con la del artículo 1.282 C.C ., de modo que la averiguación del sentido y alcance de lo expresado o pactado a fin de conocer la verdadera intención de las partes, prevista en éste último se aplicará únicamente cuando, conforme al artículo 1.281, las palabras usadas en el contrato pareciesen contrarias a aquélla intención, función interpretativa que no sólo ha de proyectarse sobre la literalidad y expresiones externas de los negocios o convenios, sino que debe abarcar, para determinar la real intención de los sujetos concernidos o contratantes, al conjunto de lo expresado, con atención a los hechos coetáneos y posteriores, ya que si las relaciones contractuales surgen por la expresión del consentimiento de los interesados, en el objetivo de traducir en actos y realidades de lo convenido, puede suceder que se aparte su puesta en práctica respecto de lo estipulado, de ahí que el Código Civil, de manera previsora, disponga en su artículo 1.285 que los contratos, desde su perfección, no sólo obligan al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas sus consecuencias que según su naturaleza sean conformes a la buena fe, al uso y a la Ley (...). Desde esta perspectiva, y encaminada la labor interpretativa de los actos y negocios jurídicos a indagar el sentido de una declaración de voluntad expresiva del querer o intención real, la regla instrumental básica para efectuar la exégesis está contenida en el párrafo 1.º del artículo 1.281 del Código Civil , de la que, como se ha indicado, son subsidiarios o supletorios los criterios prevenidos en el párrafo 2.º y en los artículos siguientes del mismo Cuerpo legal sustantivo ( S.S.T.S., Sala Primera, de 22 de marzo de 1950 , 19 de febrero de 1981 , 30 de marzo , 30 de abril , 17 de julio , 15 y 28 de diciembre de 1982 , 16 de febrero de 1983 , 4 de junio y 9 de octubre de 1985 , 4 de marzo de 1986 , 1 de julio , 26 de noviembre y 16 de diciembre de 1987 ,entre otras). A tenor del referido precepto ha de atenerse el intérprete al sentido literal de lo manifestado siempre que el texto se ofrezca con la claridad que la norma exige (S S.T.S., Sala Primera, de 2 y 23 de febrero, 27 de marzo, 16 de noviembre y 12 de diciembre de 1981, 28 de diciembre de 1982, 16 de febrero y 14 de mayo de 1983, 20 de febrero de 1984, 5 de febrero, 14 y 29 de mayo, 17 y 24 de junio, 2 de julio, 18 de septiembre y 13 de noviembre de 1985, 4 de marzo de 1986 y 1 de abril de 1987, entre otras), puesto que las palabras son el medio de expresión del pensamiento ( S.S.T.S., Sala Primera, de 4 de diciembre de 1963 , 13 de febrero de 1964 , 3 de mayo y 22 de junio de 1984 , entre otras), de suerte que la finalidad del precepto radica en evitar que se tergiverse lo que aparece claro por virtud de las palabras empleadas".

Desde lo que antecede y frente a los indicios que a juicio del recurrente evidenciarían que el contrato firmado por las partes carece de la naturaleza que se le ha reconocido en la instancia, indicios los dichos que, por cierto, también surgen en sentido contrario cual es de ver en el documento nº 2 aportado con la contestación- folio 160 de las actuaciones- en el que la propia demandada califica el contrato como " promesa de venta y compra", decíamos que frente a dichos indicios prevalece el sentido de lo pactado conforme a las manifestaciones que las partes realizan en el contrato, siendo así que éstas califican la relación contractual ( estipulaciones primera y segunda ) como " promesa de venta" y " alcance de la promesa de venta" y frente a la claridad de lo pactado no pueden prevalecer interpretaciones subjetivas e interesadas de los litigantes que, por lo demás y como hemos dicho, se proyectan también en el sentido de reputar la relación contractual como promesa de venta.

CUARTO.- Enunciación del tercer motivo del recurso de apelación. Sin enunciado concreto insiste la apelante en la nulidad del contrato por indeterminación del objeto y del precio con argumentos que ya han sido más arriba examinados- para su desestimación-, en tanto hemos concluido que el objeto del contrato se hallaba determinado e igualmente el precio a razón de lo estipulado por metro cuadrado. Se introduce como novedad que tanto la determinación de la porción transmitida como el precio de la misma queda- según lo pactado- al arbitrio de uno de los contratantes ( el vendedor ), en tanto se acuerda que serán por cuenta exclusiva de D. Abilio las negociaciones para la determinación de la superficie de la parcela afectada. Se desestima.

No consideramos que se haya vulnerado el artículo 1.256 del C. Civil cuando establece que la validez y el cumplimento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes. Tampoco el artículo 1.449 cuando dispone que el señalamiento del precio no podrá nunca dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.

Cierto es que la estipulación segunda del contrato establece que "serán por cuenta de D. Abilio y sus representantes las negociaciones con el Agente Urbanizador para la determinación de la superficie de la parcela afectada por el sector", estipulación la dicha por lo demás, acorde con la condición de propietario de los terrenos de aquel. Mas igualmente cierto resulta que en la cláusula quinta del contrato se contempla también una participación activa de la demandada en las gestiones a realizar confiriéndole el vendedor una representación- tan amplia como en derecho se requiera-, para que pueda realizar las gestiones administrativas necesarias; la representación contempla también la totalidad de la superficie de la finca incluida en el sector señalado que ha sido descrita en la parte expositiva del contrato, colaborando la ahora apelante con el vendedor en las conversaciones que mantenga con el agente urbanizador del sector, al objeto de determinar en forma precisa la superficie de la finca que quedará comprendida en el sector SNP-7 "Ampliación Polígono El Ruiseñor", así como las negociaciones que se deban llevar a cabo para la determinación de la cuantía de las indemnizaciones que en su caso resulten procedentes y su abono, siendo en fin que en el ejercicio de las facultades que tenía conferidas y en representación del aquí demandante, dirigió escritos al Ayuntamiento de esta Capital ( documento 14 de la demanda ); interpuso recurso de reposición contra un acuerdo de dicha Corporación y, en definitiva, reclama al demandante el otorgamiento de un poder en su favor para la interposición del correspondiente recurso contencioso-administrativo.

Por todo lo anterior en su conjunto considerado y en atención a la participación activa de la ahora recurrente en todo el proceso administrativo que culminó- no lo olvidemos-, con la determinación de la porción transmitida, no consideramos que la previsión contractual denunciada contravenga las disposiciones del Código Civil a las que se ha hecho mención con la correlativa desestimación del motivo.

QUINTO.- Enunciación del cuarto motivo del recurso de apelación. Carente al igual que los anteriores de concreta formulación, afirma ahora la apelante que toda vez que lo pactado en el contrato fue la futura adquisición por Gestesa de la parte de la finca propiedad del apelado que quede definitivamente incluida para " uso industrial" y toda vez también- sigue diciendo la recurrente- , que por D. Abilio lo que se solicitó del Ayuntamiento fue la asignación de los usos urbanísticos tecnológico, industrial y terciario, una vez resuelto el expediente el demandante debió recabar la conformidad de Gestesa puesto que ésta- dice en el recurso- solo estaba interesada en la parte de la finca que quedara definitivamente incluida para uso industrial. Se desestima.

El hecho de que D. Abilio no recabara el consentimiento de Gestesa concluido el proceso administrativo, si es que dicho consentimiento resultara necesario que en absoluto decimos que así sea, únicamente sería relevante de estimarse que la porción de terreno transmitida sería la destinada a uso industrial- cuestión que abordaremos en el siguiente fundamento-, con la correspondiente reducción del precio por minoración de la superficie del inmueble objeto del contrato, en ningún caso afectaría a la validez en sí de dicho contrato y obligatoriedad de sus cláusulas.

SEXTO.- Enunciación del quinto motivo del recurso de apelación. Con la misma técnica que los anteriores, sostiene en este el recurrente que el contrato firmado por las partes el 24 de noviembre del año 2006 tenía por objeto, únicamente, la superficie de la finca "para uso industrial". Se afirma que en el expositivo primero se hacía constar como "situación urbanística" de la finca que "está incluida parcialmente en el sector SNP-7 Ampliación el Ruiseñor del Plan de Ordenación de Guadalajara, para uso industrial". Se arguye igualmente que en el expositivo segundo se añade que la compradora "está interesada en la futura adquisición de la parte de la finca referenciada en el expositivo primero que quede definitivamente incluida en el sector SNP-7 Ampliación el Ruiseñor, para uso industrial... y don Abilio en su venta futura, por lo que de mutuo acuerdo, suscriben el presente contrato". En mérito a lo anterior insiste el apelante en que el objeto del contrato era exclusivamente la superficie de la finca para uso industrial y no la destinada a uso tecnológico o terciario. Se desestima.

Una cosa es la calificación inicial del terreno "para uso industrial" que es lo que adquiere la apelante esto es, compra la porción que resulte de un determinado terreno cuya calificación inicial es "para uso industrial" y otra, bien distinta, es que el objeto del contrato se reduzca a aquella porción que finalmente tenga en exclusividad ese uso. Consideramos en esta alzada que el contrato venía referido a la totalidad del terreno que quedara comprendido en el sector que se dice con independencia de que, aprobada la reparcelación, técnicamente, el terreno pasará a tener la distinción de uso industrial, terciario y tecnológico. Así lo inferimos de las estipulaciones primera y segunda del contrato cuando, al describir el objeto del contrato, no se precisa que éste venga determinado por un "uso industrial". Entendemos en su consecuencia que la expresión "uso industrial" utilizada en los expositivos contractuales venía referida a la calificación que en aquel momento tenía el terreno, y no delimitaba el objeto de la transmisión que era la totalidad de la porción que resultara conforme a lo pactado independientemente de su uso. Dicha interpretación aparece refrendada por la testifical del señor Pedro Miguel cuando señala que la denominación "industrial" se debe a que este tipo de uso era el propio del sector, y aún por los propios actos de la demandada cuando en el documento nº 1 acompañado a la contestación a la demanda reconvencional, se dice- incuestionablemente por dicha demandada en mérito al apoderamiento que don Abilio le confirió y al que más arriba hicimos referencia pues utiliza la expresión "mi representado"- decíamos que en dicho documento se recoge la referencia al aprovechamiento industrial, tecnológico y terciario postulando expresamente que se produzca la adjudicación de las parcelas en los tres usos citados. Por todo lo anterior en su conjunto considerado desestimaremos también el motivo examinado.

SÉPTIMO.- Enunciación del sexto motivo del recurso de apelación. Siguiendo la misma fórmula reprocha la recurrente al juzgador de procedencia la no aplicación de la cláusula " rebus sic stantibus ", al entender que se ha producido una alteración extraordinaria de los precios en el momento de cumplir el contrato en relación con las circunstancias previstas al tiempo de su celebración, de suerte que el precio medio por metro cuadrado en ese momento de cumplir ( 28,72 euros ) excede, ampliamente, de los 71,82 contractualmente previstos. Se desestima.

La denominada teoría de la cláusula "rebus sic stantibus", derivada a su vez de la máxima "contractus qui habent tractum succesivum vel dependentiam de futuro rebus sic stantibus intelliguntur", no recogida expresamente en nuestro ordenamiento, tiene por finalidad corregir situaciones de notoria injusticia en supuestos concretos de relaciones contractuales duraderas o de tracto sucesivo, caso de alteración de las circunstancias que presidieron su celebración, que se producirían si no se imponen límites o cortapisas a la autonomía de la voluntad en materia contractual (pacta sunt servanda) que permitan la revisión e incluso la resolución del contrato en tales supuestos. Debe interpretarse con extraordinaria cautela por la indudable inseguridad jurídica que en las relaciones contractuales originaría su desmesurada aplicación, y es general opinión doctrinal y jurisprudencial que deben concurrir para su virtualidad los siguientes requisitos: 1.º) Que el contrato sea de los llamados de tracto sucesivo o referido a un momento futuro. 2.º) Que el riesgo no haya sido el único y determinante motivo del negocio, es decir, que no tenga éste carácter aleatorio. 3.º) Alteración extraordinaria de las circunstancias al momento de cumplir el contrato, con relación a las concurrentes al tiempo de su celebración, que produzca desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones. 4.º) Que la superveniencia de tales circunstancias haya sido imprevisible, imprevista y extraordinaria, careciéndose de otro medio para remediar el perjuicio.

Trasladando la doctrina anterior al supuesto que nos ocupa y aunque estimáramos que la controvertida cláusula es de aplicación- que no lo es pues la promesa de venta no es un contrato de tracto sucesivo sino de formación sucesiva-, resulta dudosa la concurrencia del requisito concerniente a la alteración extraordinaria de las circunstancias al momento de cumplir el contrato, con relación a las concurrentes al tiempo de su celebración, que produzca desproporción exorbitante. A mayor abundamiento, la que a juicio de esta Sala no ofrece duda- en su no concurrencia- es la relativa a la imprevisibilidad y el carácter extraordinario del suceso en el que la apelante sustenta la concurrencia de la estipulación. Como bien razona el juzgador de instancia, hemos asistido durante los años de bonanza económica a operaciones de adquisición de inmuebles diferidas en el tiempo en las que el comprador se beneficiaba con el incremento de valor de los inmuebles en el momento de escriturar. Pues bien esa posibilidad de futuro beneficio tiene como contrapartida- en épocas de crisis económica- la disminución de valor que no debe reputarse suceso extraordinario, imprevisto e imprevisible, sino " alea " propia del negocio, máxime cuando se trata de mercantiles como la ahora recurrente, que no son en absoluto ajenas al mercado inmobiliario. Por todo lo anterior en su conjunto considerado, desestimaremos también este motivo del recurso.

OCTAVO.- Enunciación del séptimo motivo del recurso de apelación. Se cuestiona en este caso la condena impuesta en la instancia al abono de los gastos de urbanización. Tras reprochar al juzgador de procedencia que en su Sentencia no se contenga declaración alguna- fáctica o jurídica dice el apelante-, respecto de la obligación de abonar dichos gastos, insiste en que tal obligación habría de quedar constreñida a la superficie efectivamente transmitida, esto es, los 27.918,04 metros destinados a uso industrial. Se añade además que la obligación de abono de tales gastos corresponde a la propiedad y solo si D. Abilio los hubiera satisfecho al agente urbanizador podría reclamar su reintegro. Se desestima.

La obligación de abono de los gastos de urbanización- ciertamente no razonada en la instancia su imposición al apelante-, se infiere meridianamente de lo pactado por las partes en la estipulación cuarta del contrato, y aún se admite implícitamente por el propio recurrente cuando pretende su reducción a los producidos en relación con la porción de la parcela que él considera efectivamente transmitida- la destinada a uso industrial-, pretensión ésta que más arriba hemos examinado y desestimado.

La misma suerte desestimatoria merece el alegato relativo a que la obligación de pago de tales gastos corresponde a la propiedad, pues las partes pactaron en la ya señalada estipulación cuarta del contrato que ese abono por D. Abilio , iría precedido de la correspondiente provisión de fondos de Gestesa con inclusión de los impuestos que resultaran aplicables.

Finalmente y en relación con los intereses, sostiene el apelante que para el caso de mantenerse en esta alzada el pronunciamiento apelado, los intereses no deberían correr desde el requerimiento extrajudicial de pago, dadas las irregularidades padecidas por el mismo que se denunciaban en la contestación a la demanda.

A falta de mayor precisión, las irregularidades a las que se refiere el apelante hemos de entender que son las referidas a la improcedencia del importe reclamado en mérito a los alegatos vertidos en la contestación a la demanda. En la medida que dichas alegaciones fueron desestimadas por el juzgador de procedencia y ahora por esta Sala- únicamente las reiteradas en el recurso de apelación en mérito al principio "tantum apellatum quantum devollutum"-, no encontramos irregularidad invocada en la contestación y reiterada en el recurso, que exima al apelante del abono de los intereses desde la fecha del requerimiento extrajudicial de pago.

Por todo lo anterior en su conjunto considerado desestimaremos el recurso de apelación interpuesto y confirmaremos la resolución recurrida.

DECIMO.- De conformidad con lo previsto en el artículo 398 en relación con el artículo 394, ambos de la ley procesal civil , las costas de esta alzada se impondrán al apelante al haberse desestimado el recurso de apelación interpuesto.

Vistos los preceptos legales citados, y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha 23 de diciembre del año 2.010 dictada por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO 1 DE GUADALAJARA y aclarada por Auto posterior del mismo juzgado de fecha 21 de enero del año 2.011 , debemos confirmar y confirmamos la Sentencia apelada, imponiendo al apelante las costas de esta alzada y con pérdida, en su caso, del depósito constituido para la interposición del recurso de apelación.

Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen para su conocimiento y ejecución, debiendo acusar recibo.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretario certifico.