Sentencia Civil Nº 17/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 361/2012 de 20 de Diciembre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00017/2013

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

Rollo: RECURSO DE APELACION 361/2012

SENTENCIA Nº

Ilmos.Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

AMPARO CAMAZON LINACERO

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID, a veinte de diciembre de dos mil doce.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14ª de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de JUICIO VERBAL 811/2011, procedentes del JDO. 1A.INSTANCIA N. 1 de ALCOBENDAS, a los que ha correspondido el Rollo 361/2012, en los que aparece como parte apelante GE REAL ESTATE LOGISTICS, S.L., representada por la procuradora Dª PILAR PÉREZ GONZÁLEZ en esta alzada, y asistida por el Letrado D. MIGUEL ÁNGEL ANOZ SAN MARTÍN, y como apelado PREPACKING SERVICIOS, S.L., representada por la procuradora Dª MARIA DEL ROCIO SAMPERE MENESES en esta alzada, y asistida por el Letrado D. JOSÉ MANUEL DE LA JARA AYALA, sobre reclamación de cantidad, y siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª PALOMA GARCIA DE CECA BENITO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Alcobendas, en fecha 27 de diciembre de 2011 se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente:

'.- Debo desestimar y DESESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda presentada por la Procuradora de los Tribunales Dª Yolanda López Muñoz, en nombre y representación de GE REAL ESTATE LOGISTICS S.L., asistida por el Letrado D. Miguel Ángel Anoz San Martín, contra PREPACKING SERVICIOS, S.L., representada por la Procuradora Dª Pilar Pérez Bayona y defendida por el Letrado D. José Manuel de la Jara Ayala, ABSOLVIENDO a la entidad demandada de las pretensiones deducidas en su contra con imposición de las costas causadas a la actora.

.- Debo estimar y ESTIMO ÍNTEGRAMENTE la reconvención formulada por la Procuradora de los Tribunales Dª Pilar Pérez Bayona, en nombre y representación de la entidad mercantil PREPACKING SERVICIOS, S.L., defendida por el Letrado D. José Manuel de la Jara Ayala; frente a GE REAL ESTATE LOGISTICS, S.L., representada por la Procuradora Dª Yolanda López Muñoz y asistida por el Letrado D. Miguel Ángel Anoz San Martín, y CONDENAR a la actora reconvenida a abonar a la demandada reconviniente la cantidad de CINCO MIL SETENTA Y UN EUROS CON OCHENTA Y DOS CÉNTIMOS (5.071,82 €), más los intereses legales así como los intereses legales de la fianza retenida desde la interpelación judicial y las costas de la reconvención.'.

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante GE REAL ESTATE LOGISTICS, S.L., al que se opuso la parte apelada PREPACKING SERVICIOS, S.L., y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 16 de octubre de 2012.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales, excepto en el plazo para dictar sentencia, debido al cúmulo de asuntos pendientes de resolución.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda presentada en la primera instancia por GE Real Estate Logistics, S.L., contra Prepacking Servicios, S.L., pretendía la condena de la demandada al pago de 40.940'33 € (después rectificada y minorada en el acto del juicio), relatando que la actora, al adquirir mediante compra un edificio de locales y oficinas, se subrogó en el contrato de arrendamiento existente entre la anterior propietaria y la demandada, hasta que el 31 de Diciembre de 2009 las litigantes dieron por resuelto el contrato, hallándose pendientes de pago por la arrendataria diversas mensualidades de renta y gastos comunes por el importe ahora reclamado.

La demandada se opuso a la pretensión y formuló demanda reconvencional, en reclamación de 5.071' 82 €, alegando que la demandante, al adquirir el inmueble en que se ubica la oficina arrendada y subrogarse en la posición del arrendador, pretendió incrementar la contribución de la arrendataria por el concepto de 'provisión de gastos comunes' del edificio. Y ello a pesar de que la arrendataria había realizado en la oficina obras que la dotaban de servicios propios, y no generaba gastos comunes, pues instaló sistemas individuales de aire acondicionado, calefacción, montacargas, salida propia a la calle, contador individual de electricidad, etc. Que en el contrato de arrendamiento se incluyó una cláusula séptima, a cuyo tenor 'además de la renta pactada, correrán por cuenta del arrendatario los gastos generales y de servicios individuales relativos al sostenimiento del inmueble, servicios, tributos, cargas, seguro general del inmueble, administración, responsabilidades no individualizables que correspondan al mismo según la superficie de 1440 m2 y que al presente mes de Enero de 2005 asciende a euros 0.22 por metro cuadrado y mes'. Añadiendo que 'en todo caso, los gastos de agua, electricidad, gas y teléfono individualizables mediante aparato contador serán abonados directamente por el arrendatario (...)'. Que la reconvenida, a diferencia de lo que venían haciendo las arrendadoras anteriores desde 1997, pretendió cobrar los consumos de electricidad y agua (individualizables) en función de los metros arrendados, a lo que desde un primer momento se opuso la reconviniente. Que tras subrogarse la reconvenida en la posición de arrendadora, emitió tres primeras facturas mensuales de gastos comunes, de Febrero, Marzo y Abril de 2007, manteniendo los criterios aplicados hasta entonces de 0' 22 € por metro cuadrado y mes, con las subidas anuales de IPC, lo que arrojaba 329' 47 € mensuales. Pero en Mayo de 2007 emitió una factura de 'provisión de fondos por gastos comunes', de 940' 78 €, en 2008 subió a 1004 €, y en 2009 se transformó en 875' 99 €. Que Prepacking Servicios, S.L., presentó un informe sobre lo pagado con exceso por ese concepto, que ascendía a 18.541' 23 €, y el 23 de Noviembre de 2009 propuso una liquidación a su favor por 2.101' 6 €, sin haber obtenido respuesta. Que en la actualidad son saldos a favor de Prepacking Servicios, S.L. la citada suma de 18.541' 23 €, más la fianza a restituir por 16.537' 16 €

, en tanto que por electricidad, agua y otras facturas emitidas por GE Real Estate Logistics, S.L. se adeuda a esta entidad 30.006' 57 €, lo que arroja a favor de la reconviniente un saldo por la cantidad que ahora se reclama.

GE Real Estate Logistics, S.L. se opuso a la pretensión reconvencional. Asimismo, en el acto del juicio alegó que en la súplica de la demanda existía un error tipográfico, y que lo reclamado no eran 40.940' 33 €, sino 30.180' 43€, por razón de los gastos generales devengados entre 2007 y 2009. Que considerando que la reconviniente reconoce una deuda ligeramente inferior a la apuntada, de 30.006' 57 €, la actora principal acepta esta última cuantía. Que de esa cuantía, admite que debe descontarse la fianza arrendaticia, de 16.537' 16 €, lo que significa que la pretensión de la demanda queda concretada en 13.469' 41 €.

SEGUNDO.- La sentencia dictada en la primera instancia analiza las cláusulas séptima y sexta del contrato de arrendamiento, sobre gastos generales del inmueble y revisión de rentas, razonando que en el presente caso los términos del contrato son claros, por lo que debe prevalecer la interpretación literal del art. 1281 Cc , atendiendo igualmente a los actos de las partes previos, coetáneos y posteriores al momento de la subrogación de la demandante en la relación arrendaticia, que se produjo a 31 de Enero de 2007. Que la anterior arrendadora actualizó los gastos generales anualmente conforme al IPC, criterio que mantuvo la demandante en los meses de Febrero a Abril de 2007, hasta que en Mayo de 2007 introdujo unilateralmente el concepto de 'provisión de gastos comunes', que nunca fue aceptado por la arrendataria, según las comunicaciones emitidas por ésta. Que la parte actora no ha propuesto prueba sobre la posible modificación de las condiciones contractuales pactadas que pudiese justificar la modificación unilateral introducida, sin que quepa deducirla del resultado de la prueba. Que la propia cláusula contractual dispone '(...) de conformidad y en función de las necesidades según presupuesto (...)', conformidad que no se solicitó (es decir, no existió conformidad o acuerdo sobre la revisión entre arrendadora y arrendataria), y necesidades que no consta se justificaran. Que el art. 1256 Cc . prohíbe dejar el cumplimiento de los contratos al arbitrio de uno de los contratantes. Por todo lo cual se desestima la demanda principal, y se estima la demanda reconvencional sobre reclamación de restitución de las cantidades indebidamente pagadas por la arrendataria, una vez realizadas las liquidaciones y compensaciones oportunas, condenando a GE Real Estate Logistics, S.L. a pagar a la reconviniente la suma de 5.071' 82 €,

TERCERO.- Frente al expresado pronunciamiento interpone recurso de apelación GE Real Estate Logistics, S.L., alegando que la sentencia razona la procedencia de interpretar la cláusula séptima del contrato, sobre actualización de gastos comunes, en sus términos literales según el art. 1281 Cc ., y sin embargo declara que dicha cláusula debe interpretarse de conformidad con los actos posteriores de las partes, por tanto aplicando el IPC. Que lo dispuesto por la cláusula séptima a propósito de la revisión de gastos es '(...) sin perjuicio de su actualización de conformidad y en función de las necesidades y según presupuesto (...)'. Que la revisión según IPC está pactada exclusivamente para la renta, y por el contrario los gastos generales deben actualizarse según el inciso transcrito, lo cual es lógico, pues los gastos repercutidos deben coincidir con los gastos invertidos en el edificio, y en el presente caso dichos gastos se han justificado íntegramente.

Que tampoco es correcto afirmar que la revaloración según IPC sea acorde a los actos de las partes. Pues Prepacking Servicios, S.L. abonó dichos gastos revalorizados sin formular oposición, y de hecho, en Abril de 2010, tras la resolución del contrato, solamente reclamaba la devolución de la fianza, sin hacer mención a esos gastos. En cuanto a GE Real Estate Logistics, S.L., nunca aceptó la revalorización de gastos según IPC, y se limitó a aplicarlo así en las tres primeras mensualidades tras la subrogación, modificando el criterio tan pronto pudo aplicar la elevación con cálculo del incremento de gastos generales. Pero, en todo caso, lo ocurrido esos tres primeros meses no significa novación contractual ni renuncia a aplicar los incrementos futuros según contrato. Y, en el presente caso, no se reclama el incremento de esos tres primeros meses, sino de los posteriores.

Que no es cierto que GE Real Estate Logistics, S.L., aplicara 'unilateralmente' el concepto de 'provisión de gastos comunes'. Que se limitó a aplicar en sus propios términos la cláusula de revisión pactada en el contrato.

CUARTO.- Para resolver la cuestión litigiosa se parte del hecho incontrovertido de que las dos arrendadoras anteriores a la demandante aplicaron la actualización de gastos comunes repercutidos sobre la arrendataria atendiendo a las variaciones experimentadas por el IPC, y que así lo hizo también GE Real Estate Logistics, S.L. durante los tres meses posteriores a subrogarse como arrendadora, es decir, de Febrero a Abril de 2007.

La controversia estriba en determinar si la cláusula contractual sobre actualización de gastos comunes establece ese criterio de revalorización (IPC sobre una cuantía fija), u otro criterio diferente, así como si, en este último caso, los actos de los arrendadores anteriores y los propios de la demandante durante tres meses constituyen acto propio vinculante, o acto de renuncia, obligando por ello a la demandante a mantener ese mismo criterio de revalorización de gastos comunes durante toda la vida de la relación arrendaticia.

Para resolver la primera cuestión, es decir, cuál es el sistema de revalorización o actualización de gastos comunes previsto en el contrato, debe atenderse a sus cláusulas séptima y sexta, a cuyo tenor:

'Además de la renta pactada, correrán por cuenta del arrendatario los gastos generales y de servicios individuales relativos a sostenimiento del inmueble, servicios, tributos cargas, seguro general del inmueble, administración, responsabilidades no individualizables que correspondan al mismo según la superficie de 1440 m2 y que al presente mes de enero de 2005 asciende a 0' 22 € por m2 y mes.

Estas cantidades, en lo referente a la forma y lugar de pago, se regularán por las mismas cláusulas y preceptos que regulen la renta y sin perjuicio de su actualización de conformidad y en función de las necesidades según presupuesto, considerándose a estos efectos como cantidades asimiladas a la renta'.

'La renta se incrementará o disminuirá anualmente en proporción idéntica a aquélla en que haya aumentado o disminuido el IPC en los doce meses anteriores a la revisión (...)'.

De la lectura de dichos pactos, especialmente la cláusula séptima, se alcanzan conclusiones discrepantes a las expresadas en la sentencia apelada, y con fundamento en la interpretación literal que preconiza el art. 1281 Cc.pfo primero Cc . Pues, tras definir el párrafo primero de la cláusula las partidas integrantes del concepto 'gastos', el párrafo segundo previene que para 'la forma y lugar de pago' se estará a lo previsto para la renta, pero no así en los criterios de actualización, como resulta de la inmediata locución adverbial 'sin perjuicio', que literalmente significa 'dejando a salvo', y por tanto exceptuando el régimen de actualización, que se realizará, no como la renta, sino 'de conformidad y en función de las necesidades según presupuesto'. En definitiva, en su mera interpretación gramatical, la cláusula dice que los gastos no se actualizarán como la renta (IPC sobre cantidad fija), sino con la fórmula singular que previene.

Y sobre esa fórmula, 'de conformidad y en función de las necesidades según presupuesto', se discrepa también de la sentencia apelada. La expresión 'de conformidad', no presupone la conformidad de las partes, pues la conjunción 'y' que la une a 'en función', seguida de la alusión 'a las necesidades según presupuesto', evidencia que no se está presuponiendo la 'conformidad' de las partes (que, además, haría baldío el contrato, sólo ejecutable mediante nuevo acuerdo de voluntades), y pone de manifiesto que la 'conformidad' se refiere (al igual que 'en función') a las necesidades según presupuesto. Es decir, los gastos se revisarán, al alza o a la baja, 'de conformidad' (en proporción) con 'las necesidades según presupuesto'. Las dos expresiones 'de conformidad' y 'en función' son acumulativas y tienen idéntico sentido.

En relación con ello, se da igualmente respuesta al tercer motivo de apelación. Pues la expresión 'de conformidad' utilizada en la cláusula transcrita, no exige la puntual conformidad de las partes sobre cada revisión, sino que alude a que el montante de la revisión se hará conforme, en proporción, a las necesidades según presupuesto.

Se acepta por todo ello la argumentación de la parte apelante, pues la cláusula séptima del contrato, en su interpretación literal, permite a la arrendadora ajustar los gastos, al alza o a la baja, según suban o bajen

las necesidades de consumo del presupuesto del inmueble, en la proporción correspondiente a cada local u oficina según su superficie.

QUINTO.- La parte apelante disiente de los razonamientos de la sentencia, cuando en ellos se califica como acto propio vinculante la actuación de G.E. Real Estate Logistics, S.L. durante los meses de Febrero a Abril de 2007, consistente en actualizar los gastos según IPC, como venía haciéndose por anteriores arrendadoras, en vez de revalorizarlos 'de conformidad y en función de las necesidades según presupuesto' como comenzó a hacer en Mayo de 2007.

La doctrina de los propios actos es únicamente de aplicación a actos idóneos para revelar una vinculación jurídica, y no han de ser ambiguos, sino revestidos de solemnidad, generando un estado de confianza en la contraparte, y resultando susceptibles de causar estado y definir la situación jurídica de su autor, con el propósito de crear, modificar o extinguir algún derecho ( S. T.S. 7.Jun.2010 , entre otras muchas), debiendo al efecto valorar las circunstancias concurrentes en cada supuesto.

En el presente caso, está probado que las anteriores arrendadoras aplicaron la revisión de gastos en atención al IPC, si bien ese antecedente no tiene en modo alguno la consideración de acto propio, pues la posible renuncia de titulares precedentes del arrendamiento no alcanza ni vincula a la ahora apelante, ni puede interpretarse en su perjuicio. Está igualmente probado que, tras operar la subrogación de G.E. Real Estate Logistics, S.L. a partir de 31 de Enero de 2009, ésta no aplicó de inmediato la revalorización en función de las necesidades según presupuesto, y que tampoco lo hizo durante el transcurso de los tres primeros meses, introduciendo por vez primera dicha revalorización en Abril de 2007. Ahora bien, no es cierto que esos tres primeros meses la nueva arrendadora hiciera uso del sistema de revisión que ahora discute, ajustado al IPC, sino que se limitó a no aplicar revisión alguna, girando los recibos de gastos por el mismo importe que venía aplicando la anterior arrendadora.

Consecuencia de todo ello es que, ni se aprecia un acto expreso y positivo de la apelante acogiéndose al sistema de revisión según IPC, ni el periodo de tres meses resulta significativo para evidenciar una renuncia al sistema de revisión que ahora preconiza. No cabe olvidar que los actos de renuncia de derecho, incluso los tácitos, han de ser claros, terminantes e inequívocos ( art. 6.2. Cc .), igual que sucede en concreto con los actos propios vinculantes, y esa actuación breve y provisoria de la arrendadora de proseguir el precedente de la anterior arrendadora, hasta tener conocimiento exacto de los términos de la relación, y del presupuesto de gastos generales que le permitiera aplicar el porcentaje correspondiente a Prepacking Servicios, S.L., no entraña renuncia a ningún derecho, ni aceptación de la revisión de gastos según IPC.

SEXTO.- Por todo lo expuesto, procede acoger el recurso en el sentido de condenar a la demandada principal al pago de 13.469' 41, cantidad que (s.e.u.o.) se obtiene partiendo de la deuda soportada por Prepacking Servicios, S.L., frente a la arrendadora, y descontando de ello el importe de la fianza arrendaticia que esta última conserva en su poder. En ese sentido, la arrendataria admite adeudar la suma de 30.006' 57 €, en tanto que la fianza asciende a 16.537' 16 €.

SÉPTIMO.- Estimando el recurso de apelación, con la consiguiente estimación íntegra de la demanda principal, y estimación parcial de la demanda reconvencional (por la obligación de restitución de la fianza) y de conformidad con lo dispuesto en los arts. 394 y 398 L.E.c ., no procede hacer expresa condena en el pago de las costas causadas en la primera instancia, como tampoco de las ocasionadas en esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. López Muñoz en representación de G.E. Real Estate Logistics, S.L., contra la sentencia dictada en autos de juicio verbal seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Alcobendas, bajo el número 811 de 2011, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS dicha resolución, dejando sin efecto sus pronunciamientos, y acordando en su lugar estimar la demanda presentada por la ahora apelante contra Prepacking Servicios, S.L., representada en la primera instancia por la Procuradora Sra. Pérez Bayona, con estimación parcial igualmente de la demanda reconvencional planteada por esta última mercantil, condenando a Prepacking Servicios, S.L. a pagar a la actora principal la suma de trece mil cuatrocientos sesenta y nueve euros con cuarenta y un cms. (13.469' 41 €), con el interés legal devengado desde la interposición de la demanda hasta el completo pago, sin hacer expresa condena en el pago de las costas causadas en la primera instancia, como tampoco de las ocasionadas en esta alzada.

Procédase por quien corresponda a la devolución al apelante del depósito constituido para recurrir.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.