Sentencia Civil Nº 17/2015, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 2, Rec 105/2014 de 20 de Enero de 2015

Encabezamiento

S E N T E N C I A NÚM. 17

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CÁDIZ

SECCIÓN SEGUNDA

PRESIDENTE ILTMO. SR.

D. JOSÉ CARLOS RUIZ DE VELASCO LINARES.

MAGISTRADOS ILTMOS. SRES.

Dª. MARGARITA ÁLVAREZ OSSORIO BENÍTEZ.

D. ANTONIO MARÍN FERNÁNDEZ.

REFERENCIA :

JUZGADO DE PROCEDENCIA: J. de Primera Instancia e Instrucción Núm. Dos de Rota.

AUTOS : Procedimiento Ordinario Nº. 398/2013.

ROLLO DE APELACIÓN Nº. 105/2014.

En la Ciudad de Cádiz a veinte de enero de dos mil quince.

Visto por la Sección Segunda de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al margen, recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada en procedimiento ordinario Nº. 398/2013 seguido en el Juzgado referenciado. Interpone el recurso la entidad Socieguía S.L., representada por la Procuradora Doña María del Carmen Fernández Cosme y defendida por el Letrado Don Juan Vicente Jurado Colmenero, siendo parte apelada la Comunidad de Propietarios de CALLE000 nº. NUM000 - NUM001 de Rota, representada por la Procuradora Doña Inmaculada González Domínguez y defendida por el Letrado Don José Luís Rodríguez Fernández.

Antecedentes

PRIMERO .-El Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Núm. Dos de Rota dictó Sentencia el28 de enero de 2014 , en el procedimiento del margen, cuya parte dispositiva es como sigue:

'Que debo desestimar y desestimo la demanda presentada por la Procuradora de los Tribunales Doña Elvira Bidón González en representación de la entidad mercantil Socieguía S.L. contra la Comunidad de Propietarios CALLE000 NUM000 - NUM001 absolviendo a la demandada de los pedimentos de la demanda, con imposición de las costas procesales devengadas a la demandante'.

SEGUNDO .-Interpuesto el recurso de apelación contra la Sentencia recaída por la representación procesal de Socieguía S.L. se dio traslado a la parte contraria, que se opuso, siendo emplazadas ambas por diez días para ante esta Audiencia Provincial donde fueron remitidos los autos. Llegados los mismos, fueron repartidos, correspondiendo su conocimiento a esta Sección, donde se formó Rollo y fue designada Ponente, Resolución notificada a las partes personándose en la alzada como consta. No solicitada prueba ni vista, que no se consideró necesaria, quedaron los autos pendientes de señalamiento para votación y fallo, produciéndose el 14 de octubre de 2014.

Visto, siendo ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª MARGARITA ÁLVAREZ OSSORIO BENÍTEZ , quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.-Por la representación procesal de Socieguía S.L. se presentó recurso de apelación contra la Sentencia de instancia solicitando su revocación al objeto de que se dicte otra que estime íntegramente la demanda promovida por la misma contra la Comunidad de Propietarios de CALLE000 NUM000 - NUM001 de Rota.

La apelada instó la desestimación del recurso, y la confirmación de la Sentencia de instancia con imposición de costas a la contraria.

SEGUNDO.-La entidad Socieguía S.L., propietaria del local comercial de la planta baja del edificio sito en Rota, en CALLE000 NUM000 - NUM001 , presentó demanda contra la Comunidad de Propietarios del inmueble, solicitando se declarara la nulidad de los acuerdos tomados en la Junta de Propietarios de 30 de junio de 2013, concretamente los puntos Segundo y Tercero, excluyendo al local de los mismos, petición fundada en los artículos 18 a), 17.1 º, 9.1 e) , 14 y siguientes concordantes de la Ley de Propiedad Horizontal , así en el artículo 396 del Código Civil , a lo que añadía debía apreciarse la excepción de cosa juzgada material.

Dichos puntos eran del siguiente tenor: Punto Segundo: 'Liquidación deudas, facultar a la Sra. Presidenta a reclamar por vía judicial las cuotas que adeuda al día del cierre de las cuentas, la empresa propietaria del local comercial, nombramiento abogado.

Local Socieagua, extra pintura mantenimiento del edificio 977,32 €.

Local Socieguía, cuotas ordinarias agosto 12 mayo 13 333,50 €. Por unanimidad de los presentes se acuerda facultar a la Sra. Presidenta para que nombre Abogado y Procurador, para reclamar por vía judicial las cuotas que adeudan al día 20 de mayo de 2013, la propiedad del local comercial.

Se hace constar que las cuotas ordinarias que se reclaman son las correspondientes a la participación de las partidas de Administración, varios menores (fotocopias, correos ), comisiones bancarias, seguro del edificio, fondo de reservas. La cuota extra corresponde a pintura exterior edificio, aprobada en junta de fecha 24 de septiembre de 2011'.

En el Punto Tercero se decía :' Presupuesto de gastos e ingresos para el periodo anual iniciado el día 1 de junio de 2013 al 31 de mayo de 2'14 y fijación de las cuotas correspondientes a cada comunero para el mismo periodo.

Por unanimidad de los presentes se aprueba el presupuesto presentado por el Sr. Secretario Gestor de Fincas.

Las cuotas para este nuevo ejercicio es el siguiente': NUM002 ( coeficiente 18,19%), 1.415,40 €; NUM003 , coeficiente 9,15%, 711,98 €; NUM004 , coeficiente 10,15%, 789,79 €; NUM005 , coeficiente 18,19%, 1.415,40 €; NUM006 , coeficiente 9,22%, 717,43 € ; y local, coeficiente 35,10%, 486,14 €. Para obtener liquidez, se añadía, se acuerda que los propietarios de pisos adelanten una cuota del ejercicio en el mes de julio de 2013.

La invocación de cosa juzgada tenía relación con la Sentencia recaída en el mismo Juzgado el 14 de septiembre de 2012 ( procedimiento ordinario nº. 15/2012).

En la Sentencia que se impugna la Juzgadora a quo sostiene que, respecto del punto Segundo, no se estaba acordando el establecimiento de una cuota de gastos ordinarios, sino de la liquidación de lo ya establecido y la autorización a la Presidenta para reclamar. No es un acuerdo que modifique el título constitutivo, por lo que únicamente se necesita el acuerdo de la mayoría de cuotas. Pretender impedir el acceso de la Comunidad a la vía judicial supondría una vulneración del derecho fundamental recogido en el artículo 24 CE . Por eso considera el acuerdo válido y ello sin perjuicio de que la Comunidad acuda o no a los tribunales y sin perjuicio del desarrollo y resultado de la acción judicial que en su caso entable.

Por lo que atañe al Punto Tercero, la parte actora dice estar exenta por así recogerlo el título constitutivo, más, según la demandada, lo son a los gastos de limpieza, conservación y mantenimiento ordinarios del edificio, a lo que hace referencia la Sentencia dictada por el mismo órgano de 14 de septiembre de 2012 , que determinó nulo el Acuerdo de la Junta de 24 de septiembre de 2011, distinto al aquí impugnado, al versar sobre el establecimiento de cuotas a pagar por el local, al entender que la exoneración del título constitutivo operaba aunque la actora hubiera hecho uso de los espacios comunes al instalar una máquina de aire acondicionado, que era lo denunciado, por los motivos que exponía.

Lo que en este procedimiento se impugna, se dice en la instancia, es el pago por el local de una cuota ordinaria pero correspondiente a la participación en las partidas de administración, varios menores ( fotocopias, correos ), comisiones bancarias, seguro del edificio y fondo de reserva. Esto se realiza haciendo una interpretación integradora del acta ya que estos son los conceptos para los que se autoriza reclamar a la Presidenta.

Los gastos no los considera de conservación, limpieza y mantenimiento de los servicios comunes ya que el título constitutivo no exoneraba a la entidad demandante de cualquier cuota ordinaria, sino de los inicialmente dichos y por razón de que la actora no hacía uso de esos elementos. Pero los que aquí se reclaman no son esos y prueba también es el presupuesto en el que, a pesar de tener la demandante una cuota de participación del 35%, se le impone una cuota menor que al comunero que tiene menor cuota, un 9,15%. También aprecia que la cuota que se le impone es notablemente inferior a la declarara nula por la Sentencia judicial antes citada.

Por ello, que al no tratarse de pacto que afecte al título constitutivo, no es necesario que el acuerdo se adopte por unanimidad, llevándole todo ello a la desestimación de la demanda.

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TERCERO.-Al articular su recurso la apelante alega que ha habido error en la apreciación de la prueba e infracción del artículo 218 de la LEC por incongruencia omisiva, así como infracción del título constitutivo.

Sostiene que a lo que se opuso fue no respecto a una reclamación judicial y a que se designara Abogado y Procurador, sino a las supuestas cuotas ordinarias de agosto 12 a mayo 13 por importe de 333,50 euros, diciéndose en Sentencia que lo que se pretende es declarar la nulidad de un acuerdo que autoriza acudir a la vía judicial, centrándose la Resolución combatida en algo que no habían pedido. En el suplico de su demanda pedían también nulidad del punto respecto de las cuotas ordinarias de agosto 12 a mayo 13, no siendo eso lo que la normas y jurisprudencia relativa a generales de contrato y de su contestación previenen. Se pretende, se dice, vía presupuesto, la fijación de unos gastos ordinarios imputables al local.

Para la resolución del recurso ha de señalarse, en primer lugar, que con arreglo al artículo 9.1 e) de la LPH es obligación de cada propietario contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de utilización.

En segundo lugar, que como ocurre a veces con los locales comerciales ubicados en un inmueble en que no usan gran parte de los elementos comunes, se les exime de su contribución en la forma y alcance que se establece en estatutos o acuerdos; a la actora se le eximió de 'los gastos de limpieza, conservación y mantenimiento ordinarios del edificio que se sufragarán exclusivamente por los propietarios de las viviendas que se sirvan de ellas, sin que en los mismos hayan de contribuir el propietario o propietarios del local comercial ',se dice textualmente, de donde se deduce que de no todos los gastos ordinarios generados por la Comunidad se exime al propietario del local, sino únicamente, repetimos, de los de 'limpieza, conservación y mantenimiento ordinarios'.

Y, en tercer lugar, la entidad actora ya planteó demanda contra la Comunidad ( que dio lugar al procedimiento ordinario nº. 15/2012 en el Juzgado del margen ) en solicitud de nulidad de la Junta Anual Ordinaria de propietarios de 24 de septiembre de 2011, en que se acordó la fijación de las cuotas a los comuneros, recogiéndose la del local comercial, que estaba exento por lo establecido en el título constitutivo, reconociéndosele su derecho a disponer de una ubicación en cubierta para la instalación de aparato de aire acondicionado y que desde tal emplazamiento se canalizaran los conductos hasta el local, considerando que la aprobación de tales presupuestos presuponían modificación del título constitutivo y por tanto necesidad de aprobación por unanimidad, conforme al artículo 17.1 de la LPH , lo que no se había conseguido.

Como observamos, la impugnación entonces hecha guarda similitud con la aquí planteada con la salvedad de ser periodo diferente. Como bien dijo la Juzgadora a quo en su Sentencia de 13 de septiembre de 2012 , que recayó en dicho procedimiento, la razón de exoneración del comunero se justificaba por el no uso de dichos elementos comunes, a lo que se había llegado por acuerdo unánime de los interesados, considerando que la instalación de aparato de aire acondicionado en la cubierta no alteraba el régimen acordado porque estaba previsto en el título constitutivo y porque sería un abuso que contribuyera a los gastos ordinarios por el hecho de que eventualmente, en alguna ocasión, tuviera que acceder a través de los elementos comunes a la reparación del aparato de aire acondicionado. Por eso consideraba que el acuerdo era nulo porque exigía unanimidad al suponer modificación del título, más por lo que al presupuesto se refería de gastos de 'limpieza, conservación y mantenimiento ordinarios'.

Y hasta tal punto era así que no se mantuvo el mismo criterio por la nulidad pretendida del punto Tercero del Acta, que se refería a los gastos de pintura del edificio, ya que, conforme a lo preceptuado en la LPH, siendo la regla general la de contribución a los gastos salvo 'lo especialmente establecido' ( que es el caso ), esta exoneración , que debía constar de manera clara, solo podía ser interpretada de manera restrictiva por la vigencia de aquél principio general y porque el local disfruta del adecuado mantenimiento del edificio donde se ubica, que supone un aumento de valor. Interpretando la exoneración, a la luz del artículo 1281 del Código Civil , al distinguirse entre mantenimiento ordinario y extraordinario, el acuerdo adoptado de pintura del edificio lo consideraba extraordinario, por lo que su adopción no precisaba de unanimidad, debiendo el propietario del local satisfacer los gastos.

Con estos antecedentes hemos de entrar en la consideración de los motivos de impugnación. Se dice que existe incongruencia omisiva porque se afirma que, en orden al Punto Segundo, a lo que se opuso fue a la aprobación de las cuotas de agosto del 12 a mayo del 13 que se fijaban, no a la designación de Abogado y Procurador. Ciertamente, si parte de los gastos, los extraordinarios de pintura, ya fueron aprobados y obligada la parte por Sentencia a satisfacerlos, estos segundos, ordinarios, no, y desde ese punto si se observa falta de determinación y resolución de la cuestión. Y la solución es que, si por acuerdo unánime de los interesados el propietario del local quedó exonerado de contribuir a los gastos de 'limpieza, conservación y mantenimiento ordinarios',en interpretación literal del mismo, conforme al artículo 1281 del Código Civil , son esos y no otros gastos ordinarios de los que el propietario del local está exonerado. Se da la circunstancia de que, como se pone de manifiesto en la documentación aportada, particularmente Acta de la Junta de Propietarios de 24 de septiembre de 2011 y Sentencia recaída el 13 de septiembre de 2012 , en ellos, al abordarse las cuotas ordinarias, no se hizo determinación de conceptos, solo se pidió que participara el local por haber instalado un aparato de aire acondicionado, y cuando se aprueba el presupuesto de gastos e ingresos ordinarios, se hace en proporción a las cuotas de participación, resultando la más elevada la del local, por ser también superior su coeficiente, 35,10%. Esto no ocurre a los acuerdos adoptados en Acta de 30 de junio de 2013 porque en el Punto Segundo impugnado se hace constar que lo correspondiente a cuotas ordinarias a satisfacer en el local son por ' la participación de las partidas de Administración, varios menores (fotocopias, correos ), comisiones bancarias, seguro del edificio, fondo de reservas',es decir, diferentes de las de 'limpieza, conservación y mantenimiento ordinarios',y, además, cuando se hace la distribución del gasto general, se observa que al comunero que más cuota de participación tiene se le asigna para pago la menor, 40,51 euros, frente a los 59,33 euros para comunero con 9,15% de participación, signo evidente de excluir todos esos otros gastos de los que estaba exonerado. Por eso, que no haya modificación alguna de lo establecido en el título constitutivo de la propiedad ni estatutos de la Comunidad ( artículo 17.1 de la LPH ), bastando la mayoría para adoptar el acuerdo ( artículo 17.3 de dicha Ley ), siéndolos por unanimidad de los presentes.

No ha habido por tanto vulneración de los preceptos que se dicen, por lo que procede la desestimación del recurso y la confirmación de la Sentencia de instancia.

CUARTO.-En cuanto a costas, se imponen a la parte apelante en aplicación del artículo 398.1 de la ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los artículos citados sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S.M. El Rey y por la autoridad conferida por el pueblo.

Fallo

PRIMERO.- DESESTIMARel recurso de apelación promovido por la representación de la entidad Socieguía S.L. contra la Sentencia de 28 de enero de 2014 dictada por la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº. Dos de Rota, en los autos de Procedimiento Ordinario Nº. 398/2013 , CONFIRMANDOla misma.

SEGUNDO.-Se imponen a la recurrente las costas de la alzada, con pérdida del depósito constituido.

Notifíquese en legal forma la presente resolución a las partes, haciéndoles saber que contra la misma cabe recurso previsto en el artículo 477.2.3 º y 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y extraordinario por infracción procesal.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.