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06/05/2021
Sentencia CIVIL Nº 17/2021, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 44/2020 de 02 de Febrero de 2021
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Orden: Civil
Fecha: 02 de Febrero de 2021
Tribunal: AP - Madrid
Ponente: RIPOLL OLAZABAL, GUILLERMO
Nº de sentencia: 17/2021
Núm. Cendoj: 28079370212021100017
Núm. Ecli: ES:APM:2021:1061
Núm. Roj: SAP M 1061:2021
Encabezamiento
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Vigesimoprimera
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 8 - 28035
Tfno.: 914933872/73,3872
37007740
Autos de Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) 1073/2018
PROCURADOR Dña. BLANCA ICIAR NALES TUDURI
PROCURADOR D. CARLOS FRANCISCO CAMACHO BASCUÑANA
MB
En Madrid, a dos de febrero de dos mil veintiuno. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto, en grado de apelación los autos del juicio verbal de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas número1073/2018 procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Alcobendas, seguidos entre partes, de una, como Apelante-Demandante: Opusa S.L y de otra, como Apelado-Demandado: INGGY Kids S.L.
Antecedentes
La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.
Fundamentos
La sentencia dictada por el Juzgado, cuya completa parte dispositiva se recoge en los antecedentes de esta resolución, desestima en la instancia a la demanda, al entender que no estando claras cuales fueran las cantidades que debían abonarse en concepto de rentas se produce una cuestión compleja, que determina la estimación de la excepción de inadecuación de procedimiento. En consecuencia, deja imprejuzgada la acción de desahucio y reclamación de cantidad ejercitadas, remitiendo a las partes al proceso declarativo correspondiente.
La sentencia ha sido recurrida en apelación por la demandante Opusa S.L.
En referencia al juicio de desahucio de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, era una Jurisprudencia consolidada que dada su naturaleza privilegiada y sumaria, era manifiestamente inidóneo para resolver cualquier cuestión compleja que rebasara o excediera de su específico y reducido ámbito de aplicación, y cuya constatación debía desencadenar una sentencia que declarase no haber lugar al desahucio con advertencia al demandante de que ejercitase su pretensión en un juicio declarativo ordinario, pues, de lo contrario, se convertiría el juicio sumario en un medio de obtener con cierta violencia la resolución de un contrato sin las garantías de defensa e información que ofrece el juicio declarativo ordinario; entendiéndose que existía cuestión compleja, que desplegaba el citado efecto, cuando la causa invocada era ambigua, complicada u oscura, cuando aparecía como discutible la verdadera naturaleza jurídica del contrato en que se basaba la demanda, o cuando entre las partes existían otros vínculos jurídicos además del derivado de la relación arrendaticia, de naturaleza especial y complicada que tuvieran directa influencia sobre la concurrencia de la causa de desahucio invocada. Esta doctrina jurisprudencial es bien conocida, y pueden citarse las sentencias del Tribunal Supremo de fechas 19/6/1994, 9/12/1947, 3/6/1948, 10/5/1993, 31/1/1995 y 2/9/1997.
Si la señalada doctrina jurisprudencial deriva de la naturaleza sumaria y privilegiada del juicio de desahucio de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, parece que sería de aplicación en la medida en que el juicio verbal de desahucio por impago de las rentas del artículo 250.1.1º de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil también fuera un juicio de naturaleza sumaria y privilegiada, y, en nuestra opinión, no ofrece dudas que este juicio tiene esa naturaleza sumaria y privilegiada, dada la limitación de medios probatorios (artículo 444.1) y la ausencia de efectos de cosa juzgada de la sentencia que se dicte (artículo 447.2), precisamente las dos circunstancias básicas que conforman un juicio sumario; carácter sumario que se reconoce en el propio artículo 447.2 y en capítulo XII de la exposición de motivos de la Ley. La consecuencia, entendemos, es que en este juicio verbal de desahucio por falta de pago de las rentas resulta de aplicación la Jurisprudencia mencionada, de forma tal que resulta inidóneo para resolver cualquier cuestión compleja que rebase o exceda de su específico y reducido ámbito de aplicación.
Pero si lo anterior es así en términos generales, habiéndolo entendido de este modo el Tribunal en sentencia de 22 de febrero de 2005, también lo es que pueden debatirse en el proceso aquellas cuestiones que relacionadas con el derecho del arrendador para desalojar la finca, o del arrendatario para oponerse al desahucio, están tan íntimamente unidas con el arrendamiento de que se trata, que constituyen supuesto indeclinable de la resolución a que pueda haber lugar ( sentencias del tribunal Supremo de 12 de junio y 2 de septiembre de 1997).
Y en la práctica, una vez que se permite la acumulación de la acción de desahucio con la de reclamación de las cantidades adeudadas, esta clásica excepción de inadecuación de procedimiento por complejidad ha perdido mucha virtualidad, pues una cosa era apreciar esta excepción en un juicio de desahucio y remitir la controversia a un juicio posterior, y otra bien distinta estimar la excepción respecto a la acción de desahucio y a continuación tener que examinar y pronunciarse sobre las mismas cuestiones complejas en la acción de reclamación de cantidad, que no tiene carácter sumario.
La ley procesal no establece el carácter subordinado de la acción de reclamación de cantidad acumulada a la acción de desahucio, de forma que desestimada ésta el órgano judicial deba dejar de pronunciarse sobre la acumulada de reclamación de cantidad.
En todo caso, la acción de desahucio tiene que fundarse en el impago de cantidades determinadas y ciertas.
El mismo día 30 de enero de 2004 se celebra un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda entre Opusa S.L. como parte arrendadora y INGGY Kids S.L. como arrendataria, respecto a la referida nave, cuya dirección entonces era Avenida Somosierra 20, para ser destinada como uso único y exclusivo de guardería por la sociedad arrendataria. La duración del arrendamiento se estableció en 15 años, aunque con la intención de adecuar la vida del contrato a la duración normal de un curso escolar, el plazo del arrendamiento se fijaba en 15 años y 6 meses, hasta el 31 de julio de 2019, conviniéndose una renta de 72.000 euros anuales, mas IVA y menos la retención aplicable, en mensualidades de 6000 euros, renta actualizable anualmente en función del Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios al Consumo.
El contrato de arrendamiento fue objeto de una primera novación modificativa (addenda) el 28 de marzo de 2012, mediante la cual se estableció la duración del contrato por 10 años, hasta el 28 de febrero de 2022, y se fijó una renta de 90.000 euros anuales, mas IVA y menos la retención aplicable, a abonar en mensualidades de 7.500 euros, renta actualizable anualmente en función del índice de Precios al Consumo.
En una segunda novación modificativa (addenda) de fecha 9 de octubre de 2013 se fijó una renta mensual de 6000 euros, mas IVA y menos la intención aplicable, pero de forma temporal y durante un periodo de 24 meses a contar desde el mes de junio de 2013 hasta el 31 mayo de 2015.
La tercera novación modificativa (addenda) se concertó el 13 de mayo de 2015. Por lo que afecta a este proceso, en esta novación modificativa del contrato se acordaba que 'Desde Enero de 2017 la renta mensual quedará fijada en CINCO MIL (5.000€) EUROS, más el IVA al tipo correspondiente y menos la retención aplicable en su caso.
Los meses de Enero, Febrero, Abril y Mayo abonará cada mes, además de la mensualidad de renta, un importe por retrasos de 1.000 euros.
Los meses de Marzo y Junio de 2017 abonará cada mes, además de la mensualidad de renta, un importe por retrasos de 2.000 euros.'
El Ayuntamiento de la localidad ha venido dictando diversas resoluciones obligando a la Comunidad de Propietarios a realizar obras y actuaciones necesarias para la reparación, conservación y mantenimiento de las construcciones, lo que aconsejaba intervenir en el interior de la nave arrendada a la demandada.
En esta situación se suscribe entre los litigantes el acuerdo transaccional de 8 de noviembre de 2017. En este documento ya se expone que la Comunidad de Propietarios del edificio compuesto por diez naves, previos informes técnicos, había acordado acometer obras en la cimentación de todas las naves, y que consistía en la instalación de micropilotes en los pilares de cada una de las naves, a fin de reforzar la cimentación de las mismas. La Comunidad de Propietarios había encargado la ejecución de las obras a la entidad Tebasa, aunque las obras auxiliares para la ejecución de la obra principal serían ejecutadas por cada uno de los propietarios de las diez naves que componían la Comunidad de Propietarios, habiendo contratado Opusa S.L. para la ejecución de estas obras auxiliares a la empresa Sadri Cerrajería y Reformas S.L.
En el documento transaccional se indicaba que la empresa constructora había comunicado que las obras de construcción de los micropilotes se iba a comenzar a ejecutar a partir de 9 de noviembre en la nave 2.
Se establecía en el acuerdo transaccional que la demandada arrendataria podría desarrollar su actividad de guardería durante la ejecución de las obras en la planta alta de la nave, en su horario habitual, comprometiéndose a hacerse cargo y abonar por su cuenta los sobrecostes que por la ejecución de la obra en horario nocturno y festivo girasen tanto Tebasa como Sadri Cerrajería y Reforma S.L., así como a abonar a esta sociedad el sobre coste correspondiente a cubrir el acceso a planta primera con tabique de pladur sencillo y, en su caso, su posterior retirada.
Y además, en este acuerdo transaccional se convenía que eran por cuenta de Opusa S.L. el coste de las obras auxiliares, el coste de la instalación de un nuevo suelo del local, y el coste de la pintura del local en las partes afectadas por las obras que se acometiesen, y en cuanto a la renta durante el plazo de ejecución de la obra, se acordaba su reducción proporcional a los metros cuadrados de local de los que la arrendataria se vería privada, que las partes fijaban en un 60%.
La primera es la cuantía de la renta a partir del mes de junio de 2017 en virtud de la interpretación de la novación modificativa de 13 de mayo de 2015, entendiendo la demandada arrendataria que a partir del mes de enero de 2017 la renta mensual quedaba fijada en 5000 euros, mas IVA y menos la retención aplicable, y estimando la actora arrendadora que a partir del mes de julio de 2017 la renta recuperaba su cuantía de 7500 euros.
Esta controversia ha quedado definitivamente resuelta por sentencia de la Sección décima de esta Audiencia Provincial de 25 de junio de 2019. Ante la confrontación entre los litigantes sobre este particular la arrendataria INGGY Kids S.L. promovió un juicio ordinario sobre determinación de rentas, cuyo conocimiento correspondió al Juzgado de Primera Instancia número 5 de Alcobendas, que dictó sentencia el 21 de Febrero de 2019 declarando que la renta a abonar de enero a diciembre de 2017, ambos meses inclusive, era de 5000 euros al mes, y desde el mes de enero de 2018 hasta la finalización del contrato de 7500 euros mensuales, pero recurrida en apelación esta resolución, la Sección décima de esta Audiencia Provincial pronunció sentencia el 25 de junio de 2019, revocando la sentencia del Juzgado y declarando como renta base a abonar la cantidad de 5000 euros mensuales a partir del uno de enero de 2017 hasta la finalización del contrato.
Aunque es cierto que para fundamentar tanto la acción de desahucio como la de reclamación de cantidades, la actora parte de una renta de 5100 euros en los meses de febrero, marzo y abril de 2018, como veremos.
El segundo punto de conflicto afecta a la duración de las obras en relación al acuerdo de reducción de la renta en un 60%, cuestión ésta que afecta de lleno a la renta exigible.
La factura de renta del mes de diciembre de 2017 parte de una renta de 5000 euros, a la que se deduce 1600 euros por 16 días de descuento de obra (9 a 24). Al resultado de 3400 euros se añaden 714 euros del IVA al 21%, y se descuentan 646 euros de la retención al 19%, con un resultado total de 3468 euros.
La demandada arrendataria lo que hace es aplicar una renta del 40% a 25 días de duración de la obra, con el resultado de una renta de 2550 euros, que es la que abonó.
Como declara el testigo D. Vidal las obras de micropilotaje comenzaron el 10 de noviembre y acabaron el 17 de dicho mes, y los trabajos auxiliares contratados con Sadri Instalaciones S.L. finalizaron el 25 de noviembre, realizándose el 27 de noviembre los últimos remates de finalización de la obra, aunque de los trabajos contratados quedaba pendiente la ejecución de la instalación del rodapié.
El problema surge con la instalación del nuevo suelo del local, que se había obligado a realizar la arrendadora Opusa S.L., ya que levantado el suelo existente no se pudo colocar el nuevo dado el grado de humedad del soporte, de modo que la planta baja quedó inutilizable para la arrendataria, que limitó su actividad a la planta superior, resultando así con claridad de las declaraciones testificales de D. Vidal, D. Jose Miguel, Dña. Carolina, Dña. Estibaliz, y D. Carlos Antonio.
El cambio del suelo del local se contrató por Opusa S.L. a Sadri Instalaciones S.L, que subcontrato con Marasuelos S.L, Esta sociedad certificó (folio 399) que la finalización de los trabajos contratados para la instalación y suministro de pavimento homogéneo había sido el 2 de marzo de 2018, realizándose los trabajos en diferentes fechas debido a la humedad (el testigo D. Vidal también manifestó que la pavimentación del suelo, debido a la humedad, se había llevado a cabo en una serie de periodos continuos).
Y la entidad Sadri Instalaciones S.L. certifica (folio 400) que los trabajos contratados por Opusa habían finalizado el 8 de marzo de 2018, cuando se habían efectuado los últimos remates.
Por tanto, el cálculo de la arrendataria respecto a la renta del mes de diciembre de 2017, descontando de la renta de 25 días un 60%, es correcto y ajustado a lo convenido entre las partes en el acuerdo transaccional de fecha 8 de noviembre de 2017.
La demanda calcula la renta exigible partiendo que no se pudo utilizar la planta baja de la nave en todo el mes, lo que así aparece acreditado. En consecuencia, a la renta de 5000 euros se debería aplicar una reducción del 60%, quedando en 2000 euros . Si a esta cantidad se añaden 420 euros de IVA al 21% y se le descuentan 380 euros de retención al 19 % resultaría una renta final de 2040 euros.
Como la demandada arrendataria abonó 3876 euros quedaría un exceso abonado de 1836 euros.
La demandada arrendataria admite que pudo ocupar el 80% de la nave y por ello solo reduce en un 20% la renta, a lo que debemos atenernos, con el resultado de una renta total de 4080 euros (4000 euros de renta, mas 840 euros de IVA al 21% menos 760 euros de retención al 19%). Y a estos 4080 euros la arrendataria resta los 1836 euros abonados de más en el mes anterior, pagando la diferencia de 2244 euros, en un cálculo que consideramos correcto.
La demandada quiere descontare 7 días, cinco por la colocación del suelo y dos por la colocación del rodapié.
El descuento de la renta, atendiendo a los certificados obrantes en las actuaciones de Marasuelos S.L. y Sadri Instalaciones S.L. sería correcto, pero no el cálculo matemático de la arrendataria, pues pretende descontar 1166,66 euros por estos 7 días cuando conforme el acuerdo transaccional solo procede el 60% de dicha cantidad (699,99 euros), de modo que la renta de esos 7 días supondría 466,60 euros.
El cálculo correcto de la renta del mes serían 466,66 euros por la renta de 7 días, mas 3833,18 de la renta de los restantes días, con una suma de 4299,84 euros, a la que hay que añadir 902,96 euros de IVA al 21% y restar 816,96 euros de retención al 19%, con una renta total de 4385,84 euros.
No es aceptable la postura de la arrendataria de pretender descontar de esta renta 2040 euros supuestamente pagados de mas el mes de febrero, pues tal pago en exceso no es cierto.
Como la arrendataria pagó por la renta de este mes 1870,01 euros, queda pendiente un resto de 2515,83 euros.
La demandada pretende descontar de la renta de este mes 6 días por la realización de trabajos que imposibilitaron el uso de la planta baja (967,74 euros), lo que no se ha justificado. Por ello, como abonó por la renta de este mes 4112,90 euros, queda un resto pendiente de 987,10 euros.
La siguiente cuestión es si en base al impago de esta renta se puede dar lugar a la acción de desahucio.
A nuestro juicio la respuesta es negativa, por concurrir una cuestión claramente compleja que afecta a la propia determinación de la renta exigible y que impide que la acción de desahucio por impago pueda prosperar.
Fallo
Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por Opusa S.L. contra la sentencia que con fecha veintisiete de febrero de dos mil diecinueve pronunció la Ilma. Sra. Magistrado Juez de Primera Instancia número cuatro de Alcobendas, debemos revocar y revocamos la citada resolución; para estimar en parte la demanda formulada por Opusa S.L. contra INGGY kids S.L., respecto a la acción acumulada de reclamación de rentas, condenando a la demandada INGGY Kids S.L. a abonar a la actora Opusa S.L. la cantidad total de tres mil quinientos dos euros con noventa y tres céntimos (3502,93 euros), mas los intereses legales de esta suma desde la interpelación judicial, y desestimar la acción de desahucio por impago de las rentas, de la que se absuelve a la sociedad demandada; sin especial imposición, ni de las costas de la primera instancia ni de las de este recurso a ninguna de las partes.
Devuélvase a la parte apelante el depósito constituido para recurrir.
Contra esta sentencia cabe recurso de Casación por presentar la resolución del recurso interés casacional ( artículo 477.2-3º y 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y recurso extraordinario por infracción procesal en los supuestos previstos en el artículo 469 de la misma Ley en relación a su disposición final decimosexta, a interponer en el plazo de veinte días ante este Tribunal, y cuyo conocimiento corresponde a la Sala Primera del Tribunal Supremo.