Sentencia Civil Nº 170/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 47/2008 de 28 de Abril de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN PRIMERA

SENTENCIA Nº

Recurso de apelación nº 47/08

Procedente del procedimiento nº 943/06 Juicio ordinario

Tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 36 de Barcelona

La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Barcelona, formada por los Magistrados DON JOSÉ LUIS BARRERA COGOLLOS, DÑA. Mª DOLORS PORTELLA LLUCH y DON ANTONIO RECIO CORDOVA, actuando el primero de ellos como Presidente del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº 47/08

interpuesto contra la sentencia dictada el día 9 de octubre de 2007 en el procedimiento nº 943/06 tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 36 de

Barcelona en el que es recurrente GIGANCLIFTS, S.A., y apelados CAJA DE AHORROS Y PENSIONES DE BARCELONA LA CAIXA, previa deliberación,

pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente

S E N T E N C I A

Barcelona, 28 de abril de 2009

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su parte dispositiva lo siguiente: FALLO: Desestimo la demanda interpuesta por el procurador Sr. Cucala, en nombre y representación de GIGANCLIFTS, S.A. frente a CAIXA D'ESTALVIS I PENSIONS DE BARCELONA y, en virtud, absuelvo a la demandada de todos los pedimentos deducidos en su contra, todo ello con expresa imposición de las costas causadas a la parte actora.

SEGUNDO.- Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal la Ilma. Sra. Magistrada Ponente DÑA. Mª DOLORS PORTELLA LLUCH.

Fundamentos

PRIMERO.- La entidad Giganclifts SA instó demanda contra Hipotecaixa SA y Caixa d'Estalvis i Pensions de Barcelona solicitando se declarase que el contrato de opción de compra suscrito el 16 de diciembre de 1996 y modificado mediante acuerdo de 23 de septiembre de 1998 era válido y eficaz y se hallaba vigente, condenando a las demandadas a su estricto cumplimiento. Subsidiariamente y para el supuesto de entender que el citado contrato se hallaba resuelto, se reconociera a la actora el derecho a la devolución de la suma de 600.000 euros pagados en concepto de prima por la opción, con sus intereses legales.

Las entidades demandadas se opusieron a la demanda con los argumentos que en forma resumida indicamos: a) la renta del arrendamiento resultó impagada y fue preciso seguir un juicio de desahucio por falta de pago que declaró la resolución del arrendamiento, b) la falta de pago de las rentas del arriendo determinaba la rescisión del contrato de opción de compra, c) la recuperación de la prima sólo sería procedente en el caso de que no se hubiera facilitado al optante el crédito pactado, como así resulta también del contrato suscrito, d) el acuerdo transaccional puso fin a todas las cuestiones litigiosas existentes entre las partes.

La sentencia dictada en la instancia desestimó la demanda, tras un estudio detallado de los distintos documentos suscritos por las ahora litigantes, resolución que es recurrida en apelación por la parte actora, con los siguientes fundamentos: a) la fórmula ideada para que esta parte pudiera adquirir los apartamentos se fue prolongando indefinidamente , hasta el punto de que los procesos judiciales de los que dependía el ejercicio de este derecho de opción, finalizaron a los cinco años, transcurridos por tanto los cinco previstos, b) la imposibilidad de comercializar los apartamentos mediante su venta, motivó a esta parte una grave situación financiera que le impidió hacer frente al pago de los alquileres, lo que supone que se produjo una alteración esencial de los términos previstos en el contrato, c) por medio del acuerdo transaccional la actora se comprometió a nada reclamar por las reformas y mejoras invertidas en la finca, en tanto que las demandadas hicieron renuncia a reclamar las rentas arrendaticias, lo adeudado por la póliza de crédito y las costas judiciales, d) la sentencia de instancia hace una interpretación literal de los contratos, sin tener en cuenta las circunstancias que concurrieron en el momento de su suscripción, e) el contrato de opción de compra está vigente porque las demandadas no han pedido judicialmente su resolución y porque esta parte no ha renunciado expresamente al mismo, f) en cualquier caso, y subsidiariamente, debe ordenarse la devolución de la prima, de acuerdo con lo estipulado en el pacto primero 2ª del contrato de opción de compra.

SEGUNDO.- Una mejor comprensión de lo aquí discutido precisa que reiteremos el resumen de los hechos acertadamente expuestos en la sentencia de instancia, y que se contraen a los extremos siguientes:

-En fecha 12 de diciembre de 1996 las ahora litigantes suscribieron un contrato que denominaron de arrendamiento con opción de compra, referido a 120 apartamentos del edificio Royal Sun, del término municipal de Santiago del Teide-Sur de Tenerife, en el que se distinguía entre pactos del contrato de arrendamiento y pactos del contrato de opción de compra. En relación al primero, y a los efectos que ahora nos interesan, se estipuló que El impago a su vencimiento de uno cualquiera de los recibos de la renta, facultará a la arrendadora a dar por rescindido este contrato, que a su vez comportará la rescisión de l de opción de compra que asimismo se conviene con el presente.

-En fecha 23 de septiembre de 2008 se firmó un anexo al contrato anterior en el que se ampliaba la duración máxima del arrendamiento y de la opción de compra, que en el contrato anterior se había fijado en cinco años, acordando que si al vencimiento del plazo quinquenal de vigencia de los contratos todavía no se habían resuelto los procedimientos judiciales consignados en el apartado de "cargas" de dicho contrato, los mencionados contratos de arrendamiento y de opción de compra se prorrogarán, obligatoriamente para Hipotecaixa y potestativamente para Giganclifts por plazos bimensuales sucesivos hasta la conclusión de los referidos procesos o la renuncia del arrendatario.

- En fecha 6 de junio de 2003 la arrendadora instó demanda de juicio de desahucio por impago de las rentas desde el mes de agosto del año 2002 recayendo sentencia en fecha 26 de septiembre de 2003 del juzgado de Arona (f.181 ) que estimó íntegramente la demanda y declaró resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 16 de diciembre de 1996, apercibiendo de lanzamiento.

-En fecha 19 de julio de 2004 las ahora litigantes suscribieron un acuerdo transaccional (f.38) en el que tras referirse a los contratos antes reseñados y a la sentencia de desahucio dictada, convinieron que quedaran en propiedad de las arrendadoras las obras y mejoras efectuadas por la arrendataria, comprometiéndose a no reclamar las rentas arrendaticias adeudadas ni la cantidad pendiente derivada de una póliza de crédito ni las costas judiciales, y concluyendo que Con la compraventa de las 27 fincas operada en el día de hoy a favor de La Caixa, y con cuanto queda convenido en este documento, todos los comparecientes manifiestan que nada más se tiene que pedir ni reclamar como consecuencia de las actuaciones que quedan expresadas en los antecedentes de este documentos.

TERCERO.- Esta Sala comparte la acertada interpretación de la instancia, basada en el tenor literal de los contratos suscritos (art. 1281 y siguientes del Cc .), debiendo rechazar las consideraciones de la apelante acerca de la concurrencia de circunstancias extraordinarias que permitan una interpretación distinta.

Contrariamente a lo pretendido por la parte apelante, los contratos obligan en los términos pactados (art. 1258 del Cc .), y elementales razones de seguridad jurídica obligan a una interpretación ajustada a sus términos, a salvo consideraciones de vicios de la voluntad que ni tan siquiera se alegan.

Pero además, y en cualquier caso, la prolongación de los procesos judiciales durante nueve años, no se presenta como una cuestión imprevisible o de fuerza mayor que hubiera trastocado el equilibrio contractual, sino como una eventualidad tenida en consideración y que determinó la prórroga del contrato de arrendamiento y de opción de compra, en forma obligatoria para la propietaria y voluntaria para el arrendatario con derecho a opción, de manera que si la referida parte consideraba que la prolongación del contrato de arriendo lesionaba su situación financiera, tenía la facultad de apartarse voluntariamente del contrato, una vez transcurridos los primeros cinco años, lo que no hizo.

CUARTO.- Sentado lo anterior y retomando la cuestión litigiosa, esto es, si el contrato de opción de compra quedó resuelto al resolverse el contrato de arrendamiento, interesa recordar lo ya manifestado por esta misma Sala en la sentencia de 22 de abril de 2005 , en el sentido de que en los supuestos, como el de autos, de contrato de arrendamiento al que se añade una simple cláusula de opción de compra a favor del arrendatario a ejercitar en un tiempo determinado, no estamos ante un contrato complejo, sino más bien ante dos negocios jurídicos coligados, unidos formalmente en un mismo documentos (STS de 13 de julio de 1993 ), lo que en definitiva supone que la regulación de ambos contratos se rige por su normativa específica.

Por consiguiente, para conocer los efectos jurídicos de la opción de compra, y en particular, las condiciones para su ejercicio, hay que estar al tenor de lo convenido en el contrato suscrito por las partes, y ello en la medida en que se trata de un contrato atípico, carente por tanto de regulación legal.

Analizando el expresado contrato, y como ya se ha transcrito más arriba, no ofrece duda alguna la voluntad de las partes de anudar el ejercicio del derecho de opción a la vigencia del arriendo, conviniendo expresamente que El impago a su vencimiento de uno cualquiera de los recibos de renta, facultará a la arrendadora a dar por rescindido este contrato, que a su vez comportará la rescisión del de opción de compra, por lo que resuelto el contrato de arrendamiento, no era necesaria una manifestación expresa encaminada a resolver el contrato de opción, como parece deducirse del argumento de la recurrente, sino que este derecho se perdía de forma automática tras la resolución del contrato de arriendo.

Pero además e incluso prescindiendo de la literalidad del contrato indicado, el acuerdo transaccional puso punto y final a la relaciones contractual hasta entonces existente entre las partes, tanto en lo relativo al contrato de arrendamiento como respecto de la opción de la compra, y así resulta de la mención expresa que se hace en el expresado acuerdo a los antecedentes expuestos en el mismo, (que se refieren al arriendo y a la opción), y de las recíprocas concesiones de las partes que ponen de manifiesto la vinculación de ambos contratos y su conjunta resolución, pues delo contrario no tendría sentido que la propietaria hiciera suyas las mejoras renunciando a las rentas del arriendo y al pago de la deuda derivada de la póliza de crédito, y que la arrendataria le hubiera transmitido las propiedades del complejo adquiridas por la misma en cumplimiento del pacto inicial.

QUINTO.- Se impone a continuación analizar si la optante tiene derecho a recuperar la cantidad de 600.000 euros abonados en su día en concepto de prima para el ejercicio de la opción, y al respecto, y al respecto resulta del tenor del contrato que la posibilidad de su recuperación tan sólo se contempla en los casos en que el ejercicio de la opción no hubiera podido efectuarse por causa imputable a la propietaria del complejo (vid. Pacto 2ª último párrafo f.25, y pacto 3º, f.28 ), conviniendo expresamente que no habrá lugar a la devolución si la opción no se ejercitara pese al cumplimiento por la Caixa de las obligaciones contraídas por la expresada parte.

La jurisprudencia ha atribuido a la prima de la opción el carácter de cláusula accesoria de la propia opción (STS 16/10/1997, 18/4/2001 y 2/4/2004 ), por lo que su existencia no es necesaria para la perfección del contrato de opción, y el destino de la misma, si llega a ejercitarse la opción, es imputarse al precio de la compraventa.

Sin embargo, cuando expresamente se ha pactado la entrega de una prima y el optante no ejercita su opción o el negocio se resuelve por otra causa, como ha ocurrido en el supuesto que nos ocupa, el optante no tiene derecho al reintegro de la prima porque el propietario ha mantenido su compromiso de reservar la venta de la finca durante el tiempo y por el precio pactado, en beneficio de la otra parte contratante, y esta obligación al no llegar a buen fin el contrato de opción, ha de tener su contraprestación en la posibilidad de retener la prima.

Las consideraciones precedentes determinan la desestimación del recurso y la íntegra confirmación de la resolución recurrida cuyos acertados argumentos compartimos y damos por reproducidos.

SEXTO.- Las costas de esta alzada han de ser a cargo de la parte apelante de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398 de la LEC .

Fallo

El Tribunal acuerda: Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal Giganclifts SA contra la sentencia de 9 de octubre de 2007 dictada por la Sra. Juez del juzgado de primera instancia número 36 de esta ciudad que confirmamos íntegramente siendo de cargo de la parte apelante el pago de las costas de esta alzada.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.