Sentencia Civil Nº 170/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 205/2008 de 30 de Marzo de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN TRECE

ROLLO Nº 205/08-D

JUICIO ORDINARIO Nº 359/2006

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 5 DE GAVÁ

S E N T E N C I A Nº 170

Ilmos. Sres.

D. JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPÍN

Dª. Mª ÁNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a treinta de marzo de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Trece de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 359/2006, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Gavá, a instancia de GRASSILAR, S.L., contra D. Justino ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 10 de Julio de 2007, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la Sentencia apelada cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: DESESTIMAR íntegramente la demanda promovida por la Procuradora Sra. Pérez Nofuentes en representación de la mercantil Grassilar S.L.L., contra D. Justino absolviendo a este último de todos los pedimentos formulados en su contra, con expresa imposición a la parte demandante del pago de las costas causadas en esta instancia".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 16 de Diciembre de 2008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. Mª ÁNGELS GOMIS MASQUÉ.

Fundamentos

PRIMERO.- Con la demanda inicial la actora, mercantil dedicada a la intermediación inmobiliaria, ejercita acción en reclamación de los honorarios devengados por su actividad, alegando que en 31 de mayo de 2003 el demandado, Justino , suscribió un encargo para la gestión de la venta de una finca de su propiedad, encargo que fue novado en 3.12.2005 y en virtud del cual la actora firmó en la misma fecha un contrato de arras con los compradores de dicha finca, acuerdo respecto al cual la propiedad manifestó su plena aceptación, con lo que se devengaron los honorarios que ahora se reclaman por importe 18.031 euros, si bien la venta no llegó a consumarse al manifestar el demandado su intención de no llevarla a cabo.

El demandado se opone a tal pretensión alegando, en esencia, que el encargo suscrito en mayo de 2003 fue revocado verbalmente en su día y que el nuevo encargo de 3 de diciembre de 2005 fue firmado a pesar de que no tenía ya voluntad de vender porque la actora le engañó, al convencerle de que tenía la obligación de suscribirlo, si bien al siguiente día 5 de diciembre le revocó el mandato y en ningún momento llegó a manifestar su aceptación del contrato de arras.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda.

Frente a dicha resolución se alza la parte actora por medio del presente recurso, impugnándola en todos sus pronunciamientos, por lo que el debate en esta segunda instancia queda fijado en los mismos términos que en la primera, disponiéndose para su resolución del mismo material probatorio que en la primera instancia.

SEGUNDO.- Para la resolución de la presente litis es preciso partir de los siguientes datos fácticos que resultan suficientemente acreditados por lo actuado:

a) En fecha 31 de mayo de 2003 el actor suscribió un documento por el que encargaba a la demandante la venta de la finca de su propiedad sita en la calle DIRECCION000 NUM000 de Viladecans por el precio a percibir por el vendedor de 570.962 euros, quedando facultada la demandante para incrementar sobre el precio a percibir por el vendedor las cantidades que considere oportunas en concepto de honorarios, señalándose especialmente que los honorarios se devengarán en el mismo momento que se adquiera un compromiso de venta con un tercero (doc.4 de la demanda)

b) En fecha 3.12.2005, la intermediaria, tras visitar con D. Santiago y Dª Paula la vivienda con la aquiescencia del demandado que residía en la misma, firmó con éstos un contrato por el que se acordaba la compraventa de la finca indicada por un precio de 558.941 ?, entregándose en dicho acto la suma de 700 ? en concepto de arras penitenciales y pactándose asimismo la forma de pago del precio y el plazo para el otorgamiento de la escritura pública. En dicho contrato se hace constar expresamente que está "condicionado a la aceptación de la propiedad" (doc. 6 de la demanda).

c) En la misma fecha, la actora suscribió con el propietario, hoy demandado, un nuevo documento de encargo de venta de la misma finca garantizándole la cantidad de 540.910 ? y señalándose que por el cumplimiento del encargo la intermediaria percibirá en concepto de honorarios un porcentaje, que no se especifica, que se incrementará a la cantidad garantizada, constituyendo el precio la suma de ambas cantidades, honorarios que se devengarán en el momento en que se adquiera un compromiso de venta con un tercero. En dicho documento se hace constar expresamente que el mismo es "VÁLIDO PARA Don. Santiago Y Paula ".

d) El día 5.12.2005 de manera verbal y posteriormente mediante comunicación escrita de fecha 2.1.2006, el propietario comunicó a la intermediaria la revocación del mandato conferido y su voluntad de no vender la vivienda.

TERCERO.- Sentado que entre las partes ahora litigantes se convino un contrato de mediación o corretaje, es preciso señalar que El Tribunal Supremo ha declarado en una jurisprudencia asentada (por todas STS 21.10.2000 ) que "En el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado, pero en todo caso tal actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio (sentencia de 2 de octubre de 1999 ); tiene declarado con reiteración esta Sala que dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso (sentencias de 19 de octubre y 30 de noviembre de 1993, 7 de marzo de 1994, 17 de julio de 1995, 5 de febrero de 1996 y 30 de abril de 1998 )" y, en este sentido y concretando respecto al devengo de honorarios la STS 14.3.2000 declara que "Existe una jurisprudencia que afirma que el derecho del agente o corredor al cobro de sus honorarios nace desde que queda cumplida o agotada su actividad mediadora, o sea desde la perfección del contrato de compraventa y cabe el pacto a que se condicione a la consumación del contrato". Así, salvo pacto en contra, el derecho del agente o corredor al cobro de sus honorarios ha de nacer desde el momento en que quede cumplida o agotada su actividad mediadora, o sea, desde que, por su mediación, quede perfeccionado (basta, pues, el acuerdo de voluntades sobre cosa y precio, no precisándose la consumación y siendo irrelevante, una vez devengados estos honorarios -nacida la obligación de su pago y siendo éste exigible- el buen fin del contrato o las eventualidades que pudieran darse) el contrato de compraventa cuya gestión se le había encomendado, no adeudándose la retribución si el ulterior convenio se logra sin la intervención del corredor. En el mismo sentido, las SSTS 26.3.1991 y 10.3.1992 declaran que el contrato de corretaje se halla sometido a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido y además a que el contrato tenga lugar "como consecuencia" de la actuación del mediador, criterio ya mantenido de antiguo (p.e. STS 2.12.1902 ), al declarar que salvo pacto expreso en contrario el derecho del corredor a ser remunerado depende del cumplimiento del encargo que se le hace; en definitiva, para tener derecho a la retribución el contrato ha de haberse celebrado "por" la intervención del mediador, dentro del plazo fijado para ello (STS 5.2.1996 ), pero no si dicho contrato se logra sin la intervención de tal mediador.

Así pues, de la doctrina expuesta ha de extraerse que lo esencial es que el mediador haya desplegado una actividad para lograr la conclusión del contrato final y que dicha actividad haya resultado eficaz, lo cual ha de interpretarse en relación con lo pactado por las partes y la naturaleza y circunstancias del negocio que se pretende concluir

CUARTO.- No se comparten los fundamentos de derecho de la sentencia de primera instancia.

En el supuesto de autos la compraventa quedó perfecta (por tanto, válida eficaz y con efectos obligatorios para los contratantes) con la firma del documento de fecha 3 de diciembre de 2005, por tanto, en aplicación de la doctrina expuesta y en aplicación de lo acordado en el documento de encargo de venta, con la perfección de aquélla se devengaron los honorarios a favor del mediador, sin que la posterior resolución del contrato de compraventa (que es únicamente atribuible a la voluntad unilateral del vendedor) pueda afectar a tal devengo ni exima al comitente de la obligación de pagarlos, lo que comporta, discrepando de la conclusión alcanzada por la juez a quo, la estimación a la demanda.

A este respecto y atendidos los términos en que se ha desarrollado el debate, procede efectuar las siguientes consideraciones:

a) Resulta irrelevante a los efectos del presente pleito si el encargo efectuado en 31.5.2003 fue cumplido con la diligencia debida a un profesional por la actora y si el mismo fue, expresa o tácitamente revocado, por el demandado, por cuanto, en cualquier caso, el mismo fue novado por el nuevo encargo suscrito en 3.12.2003, que constituye el título o causa de pedir en la presente reclamación, debiendo, pues, estarse al desarrollo de la relación contractual contenida en éste.

b) El contrato suscrito por la actora con los Sres. Santiago y Paula constituye una compraventa perfecta, conteniendo un acuerdo sobre los elementos esenciales de la misma: objeto, precio, forma de pago, cláusula de arras penitenciales y plazo para la elevación del documento privado a escritura pública. Dicha compraventa se condicionaba a su aceptación por parte de la propiedad, aceptación que ésta expresamente otorga con la suscripción del documento de encargo de la misma fecha, en el que se hace referencia de manera explícita a la misma.

c) No resultan de los autos elementos que permitan atribuir una conducta dolosa o de mala fe (que no se presume y ha de acreditarse por quien la alega) a la intermediaria. Por otra parte, alega el demandado que suscribió el contrato por error, en la creencia errónea, sugerida por la mediadora, de que estaba obligado a firmar el documento que autorizaba la venta en diciembre de 2003. El error como vicio del consentimiento que comporta la invalidez o ineficacia del contrato ha sido definido por nuestra jurisprudencia como el conocimiento equivocado de la realidad o del contenido del negocio capaz de dirigir la voluntad a la emisión de una declaración no querida efectivamente, siendo indispensable sea sustancial, es decir que recaiga sobre la sustancia de la cosa que constituya su objeto o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubieran dado lugar a su celebración (1266 CC), que derive de hechos desconocidos por el que lo prestó, que sea invencible, de tal manera que no concurre cuando sea imputable a la parte que lo padece que hubiera podido evitarlo con una normal diligencia, y que exista un nexo de causalidad entre el mismo y la finalidad que se pretende en el negocio jurídico concertado. En este caso, de existir el error (ya que en el concreto supuesto de autos resulta jurídicamente discutible -y discutida- la existencia de ésta obligación) el mismo carecería de virtualidad invalidante por cuanto era perfectamente vencible, no existiendo nada que impidiera al demandado retrasar la firma del contrato para recabar un asesoramiento al respecto.

d) El contrato de compraventa no llegó a consumarse por la resolución unilateral voluntaria del vendedor comitente. A este respecto conviene resaltar que no cabe oponer que éste había revocado el mandato, careciendo en consecuencia la mediadora de facultad para concluir la compraventa, ya que, según resulta de la prueba, tal revocación se llevó a cabo con posterioridad a la perfección de la compraventa y a su aceptación por parte de la propiedad.

e) Resta únicamente examinar la cuestión relativa a la cuantía de los honorarios reclamados. En la primera "autorización de venta" suscrita por el demandado en mayo de 2003, se facultaba a la intermediaria a "incrementar sobre el precio" que debía percibir el propietario "las cantidades que consideren oportunas en concepto de honorarios", habiendo sido discutida por la doctrina y la jurisprudencia la legalidad y validez de tal cláusula en relación a la determinación o cuantificación de los honorarios a percibir, atendida no sólo la naturaleza del contrato de mediación(en el que el agente percibe un porcentaje sobre el precio real de la operación) sino también las normas orientativas del Col·legi Oficial d'Agents de la Propietat Immobiliària. En coherencia con ello, en la hoja de encargo fechada en 3.12.2008, se pacta que la intermediaria percibirá como comisión un porcentaje que se incrementará a la cantidad garantizada, constituyendo el precio de venta la suma de ambas, así pues, se pacta el devengo de honorarios y su cálculo, no pudiendo deducirse del hecho de que no se concrete o determine el porcentaje aplicable ni su exclusión voluntaria ni su improcedencia, sino únicamente su indeterminación. Para la interpretación e integración de tal carencia se considera procedente acudir a las normas orientativas del señalado Colegio Profesional. Fija la demandante su retribución (de acuerdo con lo pactado en el contrato privado de compraventa suscrito) en 18.031 ? cantidad que supone aproximadamente el 3% del precio garantizado, por lo que de acuerdo con tales normas orientadoras dicha suma se estima correcta.

Por todo ello, debe concluirse que se han generado unos honorarios en favor de la actora por sus servicios -comisión-, naciendo correlativamente la obligación del pago de los mismos por parte del demandado, que no ha sido cumplida por el mismo; en consecuencia, y estimándose correcta la cantidad reclamada por la actora en tal concepto de honorarios, procede condenar al demandado a su pago así como, de conformidad con lo dispuesto en los arts. 1100, 1101 y 1108 CC , al abono de los intereses legales de dicha suma desde la fecha de presentación de la demanda, la cual se estima la demanda en su integridad, lo que supone la revocación de la sentencia objeto de recurso.

QUINTO.- La estimación de la demanda comporta la condena al pago de las costas devengadas en la primera instancia a la parte demandada (art. 394.1 LEC ). No procede una especial imposición de las de esta alzada al haber sido estimado el recurso de apelación (art. 398.2 LEC )

Fallo

ESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de GRASSILAR S.L. contra la sentencia de fecha 10 de julio de 2007 dictada en el procedimiento ordinario núm. 359/06 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 5 de Gavà, SE REVOCA la señalada resolución y en su lugar se dicta otra por la que, estimando la demanda deducida por la citada apelante frente a D. Justino , SE CONDENA a éste al pago de la suma de 18.031 (DIECIOCHO MIL TREINTA Y UN) EUROS más los intereses legales devengados desde la fecha de interposición de la demanda así como al pago de las costas de la primera instancia. No se efectúa un especial pronunciamiento respecto de las costas de la apelación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.