Sentencia Civil Nº 170/2011, Audiencia Provincial de Almeria, Sección 3, Rec 148/2011 de 09 de Diciembre de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALMERÍA

SECCIÓN TERCERA

ROLLO DE APELACIÓN CIVIL Nº 148/11

SENTENCIA NUMERO 170/11

ILMOS SRES.

PRESIDENTE:

Dª. TÁRSILA MARTÍNEZ RUIZ

MAGISTRADOS:

D. JESÚS MARTÍNEZ ABAD

Dª. SOLEDAD JIMÉNEZ DE CISNEROS CID

En la Ciudad de Almería, a nueve de Diciembre de 2011.

La Sección 3ª de esta Audiencia Provincial, ha visto en grado de apelación, Rollo número 148/11, los autos procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Almería, seguidos con el número 1.220/08 , sobre DESISTIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA Y RESARCIMIENTO DE DAÑOS Y PERJUICIOS, entre partes, de una, como DEMANDANTE, "Priagent Constructor, S.L.", y de otra, como DEMANDADA, D. Vicente y Dª. Bárbara ; representada la primera por la Procuradora Dª. Mercedes Martín García y dirigida por el Letrado D. Juan García Rozas, y la segunda representada, por la Procuradora Dª. María Dolores Fuentes Mullor y dirigida por la Letrada Dª. Emilia Vargas Garbín.

Antecedentes

PRIMERO .- Se aceptan los de la sentencia apelada como relación de trámites y antecedentes del procedimiento.

SEGUNDO .- Por la Ilma. Sra. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Almería, en los referidos autos se dictó sentencia con fecha 15 de junio de 2010 , estimando la demanda, declarando resuelto el contrato de 1 de diciembre de 2005 suscrito por las partes, con la obligación de la parte demandada de devolver lo percibido en concepto de prima, que asciende a 1.202.000 euros, con el interes legal de la expresada cantidad desde la fecha del emplazamiento, incrementado en dos puntos a partir de la fecha de dicha resolución, hasta su completo abono, con imposición de costas a la demandada.

TERCERO .- Contra la referida sentencia y por la representación procesal de la citada parte demandada se interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación, mediante escrito en el que se solicitó se dicte nueva sentencia desestimatoria de la demanda, por las razones expuestas en dicho escrito.

CUARTO .- El recurso deducido fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte demandante y apelada, quien solicitó la confirmación de la mencionada resolución.

QUINTO.- A continuación, se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, repartiéndose a su Sección Tercera, donde, formado y registrado el correspondiente Rollo con el nº 148/11, se turnó de ponencia y, no habiéndose solicitado prueba en esta segunda instancia, ni habiéndose estimado necesaria la celebración de vista, se señaló para deliberación, votación y fallo el pasado 5 de diciembre de 2011.

SEXTO .- En la tramitación de esta instancia se han observado las prescripciones legales.

Ha sido Ponente la Ilma. Sra. Magistrado Dª. TÁRSILA MARTÍNEZ RUIZ.

Fundamentos

PRIMERO .- Se ejercita en esta litis una acción por la que la actora solicita se le tenga por desestido del contrato de opción de compra suscrito con los demandados 1 de diciembre de 2005, condenando a éstos a devolver a aquella el dinero entregado en concepto de prima de la referida opción, ascendente a 1.202.000 euros, más los intereses legales; y subsidiariamente, se declare la imposibilidad de cumplimiento de dicha opción, por la existencia de un gravamen sobrevenido por no ser la finca propiedad de los demandados, con la consiguiente indemnización de daños y perjuicios.

El referido gravamen, de acuerdo con la documentación aportada por la actora, ha consistido en el planteamiento de una demanda de juicio ordinario por varias personas, que se consideran coporpietarios, por título hereditario, de la ficna objeto de la opción, frente a los aquí demandados; habiendo solicitado, además, aquellos demandantes la anotación preventiva de su demanda, que consta registralmente inscrita.

La parte demandada, en su contestación a la demanda (Fs. 275 y ss.) basa su oposición a la pretensión actora en varios motivos que se expondrán sucintamente.

En primer lugar, estima la citada parte que la existencia de carga o gravamen ha de serlo a la fecha del ejercicio de la opción de compra, que finalizaba el 1 de diciembre de 2009, fecha que áun no había llegado a la presentación de la demanda origen de esta litis. En segundo lugar, sostienen los demandados que la anotación preventiva de demanda en nada afecta al ejercicio, por la actora, de su opción de compra, pues ésta se halla inscrita en el Registro de la Propiedad con anterioridad a esa anotación, por lo que de ejercitase la mencionada opción en el plazo pactado, quedaría cancelada la posterior anotación preventiva de demanda. En tercer lugar, el desistimiento con devolución del precio no tiene, según la demandada, amparo jurídico alguno, encontrándonos, por tanto, ante un simple arrepentimiento del optante. En cuarto lugar, mantienen los demandados que la repetida anotación no tiene carácter de gravamen, tratándose de un asiento registral provisional. En quinto y último lugar, sostienen que se ha llegado a un acuerdo con los demandantes en el otro procedimiento ordinario, seguido en el Juzgado de primera instancia e instruccíon nº 2 de Roquetas de Mar (autos nº 470/07), por lo que no existe gravamen alguno.

La sentencia de primera instancia considera que no nos encontramos ante un contrato de opción de compra, sino ante un precontrato o promesa de compraventa al haberse entregado por el optante una determinada cantidad de dinero a la firma de dicho contrato, pero que, en cualquier caso, sostiene la Juez "a quo", aún cuando lo suscrito fuese un contrato de opción de compra, los demandados han incumplido lo pactado en el mismo al ser tan solo copropietarios del 50% de la finca objeto de dicho contrato, habíendose producido una cotitularidad sobrevenida que no tiene por qué soportar la parte actora; y por todo ello, sucintamente expuesto aquí, se estima de modo íntegro la pretensión principal de la demandante.

Ante tal pronunciamiento, los demandados interponen el recurso de apelación que nos ocupa, alegando, en primer lugar, incongruencia de la sentencia, al haber modificado la causa de pedir de la actora, modificando la calificación del contrato por ésta presentado como base de su acción, e insistiendo, después, los recurrentes, en esencia, en los motivos de oposición esgrimidos en su escrito de contestación a la demanda y antes indicados.

SEGUNDO.- Efectivamente, no es correcta la argumentación de la Juzgadora de primera instancia al considerar que el contrato suscrito por las partes no puede ser un contrato de opción de compra al haber mediado precio en el mismo, ya que son múltiples las sentencias del Tribunal Supremo en las que se contempla la existencia de precio en tales contratos, sin que por ello se modifique la naturaleza del mismo, siendo requisitos esenciales de dichos contratos el objeto de la opción, el precio y el plazo. ( TS. Ss. 17/9/10 , 26/5/11 , entre las más recientes).

Ahora bien, pese a lo anterior, no podemos hablar de la existencia de incongruencia, la cual, de haberse producido, daría lugar a la nulidad de la sentencia, nulidad que no ha sido solicitada por los recurrentes.

Debemos señalar que es doctrina reiterada la que proclama que para decretar si una sentencia es o no incongruente - incongruencia expresamente prohibida en el art. 218,1 de la LEC - ha de atenderse a si concede más de lo pedido (incongruencia "ultra petita"), o se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes ("extra petita"); y también, si se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por los litigantes ("citra petita", o incongruencia omisiva), siempre y cuando, en este caso, el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita; y ha destacado reiteradamente el Alto Tribunal que para apreciar incongruencia debe ponerse en relación el suplico de la demanda principal, y reconvencional en su caso, con el fallo de la sentencia.

En definitiva, la congruencia ha de medirse por el ajuste o adecuación entre la parte dispositiva y los términos en que los litigantes han formulado sus pretensiones y peticiones, no concediéndoles más de lo pedido en la demanda, ni menos de lo admitido por el demandado, ni otorgando cosa distinta de lo pretendido por una y otra parte; de manera que basta comparar, por un lado, el suplico de la demanda y el de la contestación, o reconvención en su caso, y, por otro lado, el fallo de la sentencia, en base a la causa "petendi", para comprobar si se ha dado completa respuesta judicial a lo peticionado, o lo que es lo mismo, a lo que ha sido objeto de debate.

( T.S. ss. 18/11/96 , 28/10/97 , 11/2/98 , 24/11/98 , 12/3/01 , 18/3/02 , 3/12/03 , 12/12/06 , 6/6/07 )

En este caso, aplicando la doctrina referida, consideramos que no se ha cometido ninguna incongruencia, pues examinando el suplico de la demanda y el de la contestación, el Fallo de la sentencia recurrida, que estima la pretensión actora, no incurre en la incongruencia invocada, ya que, aún cuando modifica la naturaleza jurídica del contrato litigioso en virtud del principio "iura novit curia", no da más de lo pedido, ni algo distinto a lo pretendido por las partes, ni deja sin resolver cuestiones planteadas por los litigantes, dentro de lo que ha sido el objeto concreto de esta litis: la resolución, esto es, el dejar sin efecto el contrato suscrito por demandante y demandados el 1 de diciembre de 2005, y condenar a los citados demandados a devolver a la primera el precio satisfecho en virtud de dicho contrato.

Cuestión distinta es que la Juzgadora "a quo" haya errado en la calificación jurídica del contrato litigioso, como ya hemos expuesto, y haya errado igualmente en la valoración de la prueba a la hora de estimar la demanda, lo que analizaremos a continuación.

TECERO.- Partiendo, por tanto, de que nos encontramos ante un contrato de opción de compra, suscrito el 1 de diciembre de 2005, cuyo objeto era la finca número NUM000 inscrita en el Registro de la Propiedad de Roquetas de Mar nº 1, en el que se establecía como precio de dicha opción 1.202.000 euros, en el que se fijaba un plazo de cuatro años para el ejercicio de la misma -de manera que dicho plazo finalizaría el 1 de diciembre de 2009- y en el que se establecía también la posibilidad de la optante de ceder su derecho a un tercero, hemos de analizar ahora si a la vista de la prueba obrante en autos los demandados han incumplido lo único que a ellos incumbía -dada la naturaleza esencialmente unilateral de la opción de compra- cual era, en caso de ejercicio de la opción, poner a disposición de la optante la finca objeto del contrato libre de cargas y gravámenes.

Pues bien, analizando de nuevo en esta alzada la prueba de primera instancia, hemos de desestimar la pretensión actora, y ello por las siguientes consideraciones.

Como señalan los demandados en su escrito de contestación a la demanda, el derecho a ejercitar la opción de compra suscrita vencía el 1 de diciembre de 2009, y era en esa fecha, si e la optante ejercitaba su derecho, en la que la finca NUM000 debía estar libre de cargas y grávamenes.

En este caso, si bien es verdad que tras suscribirse el repetido contrato, se planteó un juicio declarativo ordinario sobre la propiedad de la finca y se anotó preventivamente la demanda origen de dicho juicio, lo cierto es que en ese procedimiento los demandantes -que han intentado ser parte en el que nos ocupa- y los demandados -también aquí demandados- llegaron a un acuerdo transaccional (Fs. 325 y ss) sobre la copropiedad de unos y otros en la referida finca NUM000 , y lo que es más importante, también a un acuerdo sobre la opción de compra, subrogándose los citados demandantes en su 50% de propiedad sobre la citada finca, en los derechos y obligaciones contraídos por los demandados con la optante aquí actora. Este acuerdo transaccional es de fecha 20 de mayo de 2009 y se aprueba judicialmente por auto de 15 de junio de 2009 ((Fs. 385 y ss.).

En virtud de dicho acuerdo, judicialmente aprobado como decimos, se canceló la anotación preventiva de demanda, y ello en fecha 5 de noviembre de 2009 (F. 429).

Em consecuencia, a la fecha de vencimiento del plazo para el ejercicio del derecho de opción de compra, no había discusión alguna sobre la propiedad de la finca objeto de dicha opción, no había problema alguno en cuanto a la realización del ejercicio de ese derecho, ante la subrogación efectuada por aquellos demandantes, ni siquiera existía ya la referida anotación preventiva de demanda, pese a no constituir ésta, como señalan los demandados, un verdadero gravamen. Por ello, la decisión de la actora de desestir del ejercicio del referido derecho, según el contrato suscrito, ha sido una decisión claramente unilateral, no provocada por ningún incumplimiento de los demandados, los cuales, como hemos visto, con anterioridad al 1 de diciembre de 2009 han solventado los posibles problemas sobre la propiedad de la finca para que la optante pudiera ejercitar su derecho, y si ésta no lo ha hecho ha sido por libre y unilateral decisión, como hemos dicho, de modo que ningún dinero han de devolverle los demandados.

CUARTO.- Por todo ello, debe acogerse la apelación deducida, revocándose la sentencia recurrida en el sentido de que ha de desestimarse la demanda planteada, absolviendo a los demandados de los pedimentos formulados frente a ellos, procediendo imponer las costas de primera instancia a la parte demandante y no haciendo especial pronunciamiento sobre las costas de esta alzada, a tenor de los art. 394 y 398 de la LEC .

VISTAS las disposiciones citadas y demás de pertinente y general aplicación.

Fallo

Que con ESTIMACIÓN del recurso de apelación deducido por la representación de la parte demandada contra la sentencia dictada con fecha 15 de junio de 2010, por la Ilma. Sra. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Almería , en los autos nº 1.220/08, sobre DESISTIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA Y RESARCIMIENTO DE DAÑOS Y PERJUICIOS, de los que deriva el presente Rollo nº 148/11, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS la expresada resolución, y en su lugar, debemos desestimar y desestimamos la demanda origen de esta litis, absolviendo a los demandados de los pedimentos frente a ellos dirigidos, procediendo imponer las costas de primera instancia a la parte demandante y no haciendo especial pronunciamiento sobre las costas de esta alzada.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia acompañados de certificación literal de la presente resolución a efectos de ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.