Sentencia Civil Nº 170/2011, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 1, Rec 566/2010 de 29 de Marzo de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

MURCIA

SENTENCIA: 00170/2011

SENTENCIA

NÚM. 170/11

ILMOS. SRS.

D. ANDRES PACHECO GUEVARA

PRESIDENTE

D. FERNANDO LOPEZ DEL AMO GONZALEZ

Dª. Mª PILAR ALONSO SAURA

MAGISTRADOS

En la Ciudad de Murcia, a veintinueve de marzo de dos mil once.

Habiendo visto en grado de apelación la Sección Primera de esta Ilustrísima Audiencia Provincial los autos de juicio ordinario que se ha seguido con el nº 191-09 en el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Murcia, entre partes, como demandante y en esta alzada apelada de Profu S.A representada por el Procurador D. Joaquín Martínez Abarca Muñoz y dirigida por el Letrado D. José María de Alba y Vega y como demandada, que formuló reconvención y en esta alzada apelante, Dña. Lorenza representada por el Procurador D. Pablo Jiménez Cervantes Nicolás y dirigida por el Letrado D. Ángel Sánchez García. Es Ponente la Ilma. Sra. Dña. Mª PILAR ALONSO SAURA, que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Instancia citado con fecha 2 de diciembre de 2009 dictó en los autos principales de los que dimana el presente rollo la Sentencia cuya parte dispositiva dice así "1.-Que estimando la demanda formulada por la mercantil "profu SA", representada por el procurador D. Joaquin Martínez-Abarca Muñoz, contra Doña Lorenza , representada por el procurador D. Pablo Jiménez-Cervantes-Gil, debo declarar y declaro extinguido el contrato de compraventa de fecha 2 de febrero de 2005 concertado por las partes por desistimiento de la demandada y, en su consecuencia, que la actora está facultada para poder disponer del inmueble objeto del contrato y retener para sí y apropiarse de la totalidad de las cantidades entregadas por la demandada, todo ello con expresa condena al pago de las costas procesales a la parte demandada.

2.- Que desestimando la demanda reconvencional formulada por Doña Lorenza , representada por el procurador D. Pablo Jiménez-Cervantes Hernández-Gil, contra la mercantil "Profu SA.", representada por el procurador D. Joaquin Martínez-Abarca Muñoz, debo de absolver y absuelvo a la demandada de las pretensiones formuladas en su contra con expresa condena al pago de las costas procesales a la parte actora."

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia y en tiempo y forma interpuso recurso de apelación la parte demandante, siendoormul euros, debiendo constar 1453 euros, increment ue se expresa en el Fundamento de Derecho Segun remitidos los autos originales a esta Audiencia, en la que se formó el oportuno rollo por la Sección Primera con el nº 566/10, compareciendo las partes en la cualidad antes expresada y señalándose deliberación y votación para el día 24 de los corrientes por providencia de 28 de septiembre último.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte demandada, que ha formulado reconvención, ha interpuesto recurso de apelación contra la sentencia dictada en primera instancia invocando la existencia de error en la apreciación de la prueba, la infracción de la legislación imperativa de Consumidores y Usuarios, la falta de tutela judicial efectiva e indefensión, la mora de la vendedora, y la improcedencia de que ésta se apropie de las cantidades que entregó, argumentando sobre todo ello, e interesando la desestimación de la demanda y estimación de la reconvención, a lo que se ha opuesto la parte demandante- reconvenida mediante las correspondientes alegaciones.

El análisis revisor a efectuar en esta alzada se ha de concretar a los términos en que quedó delimitada la controversia en la primera instancia, ya que ésta no admite el planteamiento de cuestiones nuevas, y desde tal presupuesto se aprecia que la sentencia apelada constata en su Fundamento de Derecho Primero los hechos que han quedado acreditados por la prueba documental, mediante una correcta valoración de la misma, de cuyos hechos ha de significarse, como básico, que el plazo máximo de entrega de la vivienda objeto de compraventa finalizaba el día 28 de diciembre de 2007 conforme a la modificación del contrato suscrita por las partes el día 6 de junio de 2006, en la que no ha quedado acreditada, ni se aprecia la concurrencia de vicio o causa que determine su nulidad, ni afectación del equilibrio de las prestaciones de las partes contratantes, y en tal sentido la Ley 57/1968 , de 27 de julio, contempla en su artículo 3 la posibilidad de concesión de prórroga especificando la fecha de entrega, que en el supuesto litigioso queda debidamente determinada mediante el tiempo fijado, plazo máximo el 28 de diciembre de 2007, a cuyo artículo se refiere expresamente la estipulación 13ª del contrato.

A partir de ello, y de que no ha sido cuestionada la condición de consumidora de la hoy apelante, cuyo reconocimiento, además resulta del contenido del contrato, consta que el día 17 de dichos mes y año, antes del transcurso del plazo máximo de entrega pactado, la parte demandante le informó de su disposición al otorgamiento de la escritura pública, en términos que permitían que en cualquier caso pudiese tomar la iniciativa para ello, y de posibilitar que gestionase el préstamo hipotecario que precisase, sin respuesta alguna de ésta, que ante el transcurso del tiempo, no requirió a la vendedora para la inspección y entrega de la vivienda, en cuyas circunstancias no procede apreciar la existencia del incumplimiento contractual de esta última, por el hecho de que no se otorgase la escritura antes del día 28 de diciembre citado, pues en todo caso mostró su disponibilidad al cumplimiento en tiempo en que era posible llevarlo a efecto al haberse concedido la licencia de primera ocupación, y tratando de conciliarla con la gestión de la financiación que precisase la compradora, a la que dirigió hasta tres comunicaciones posteriores a la citada de 17 de diciembre, al domicilio que ésta había designado a tal efecto, que no fueron entregadas, dejándose el correspondiente aviso, por lo que la falta de recepción ha de enlazarse con la propia omisión de la hoy apelante, y siendo así que, además, a los efectos de la resolución contractual pretendida han tenerse en cuenta las exigencias derivadas de la buena fe en las relaciones contractuales( artículo 1258 del Código Civil ).

Consecuentemente con la actos propios de una y otra parte acreditados en el procedimiento, se ajusta a las reglas de la lógica y de la experiencia la conclusión que se alega en la demanda, y acoge la sentencia apelada, de que la parte compradora vino a poner de manifiesto la voluntad de desistir del contrato, y, consiguientemente, procede desestimar la pretensión que ésta formula mediante reconvención, de resolución contractual por incumplimiento de la parte vendedora, lo que no se desvirtúa por las alegaciones que efectúa en relación con el carácter abusivo de cláusulas contractuales, que en todo caso no resultan determinantes en la controversia suscitada, pues, al margen de que viene a plantear cuestiones nuevas, la resolución contractual que pretende se basa en el retraso en la entrega, en que consta acuerdo de las partes, cuya nulidad no cabe apreciar, conforme se ha expresado anteriormente, ni consecuentemente, procede integración que conduzca a la apreciación de mora en la demandante- reconvenida.

SEGUNDO.- Establecido lo anterior, y partiendo de que en la demanda se interesa principalmente la resolución del contrato por desistimiento de la hoy apelante, y de que la parte demandada igualmente opuso en su reconvención que la apropiación pretendida por la demandante de la cantidad entregada se basa en una cláusula penal del contrato desproporcionada y susceptible de moderación y no ajustada a derecho, ha de señalarse inicialmente que se acepta la motivación de la sentencia apelada relativa a las arras y a la calificación de penitenciarias de las que mediaron en el contrato litigioso- Fundamento de Derecho Cuarto-, debiendo determinarse las consecuencias derivadas del desistimiento mediante la interpretación del contrato, atendiendo al exigible equilibrio de las obligaciones de las promotora vendedora y compradora consumidora para tal supuesto, en relación con la significación y carácter excepcional y restrictivo de las arras penitenciales, de conformidad con las sentencias de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 29 junio y 24 marzo 2009 , de cuya interpretación se desprende la improcedencia de la retención por aquella de la totalidad de las cantidades entregadas por ésta, debiendo reducirse a la suma de 73.800 euros.

Al respecto es un hecho admitido en la demanda que las cantidades fijadas en el contrato- tres pagos sucesivos los día 2 de diciembre de 2005: 1.800 euros; 15 de diciembre de 2005: 72.000 euros; y 15 de julio de 2006: 72.000 euros- fueron satisfechas por la compradora en los plazos indicados, estableciendo la estipulación 2ª del contrato lo siguiente: " A.- Mil ochocientos euros (1.800,00 €), I.V.A. incluido que la parte compradora ha entregado con fecha 2 de Diciembre de 2005 en concepto de reserva de acuerdo con el artículo 1.454 del Código Civil , en concepto de arras penitenciales.

B.- La cantidad de setenta y dos mil euros I.V.A. incluido, que se entregan en este acto como señal y parte de pago, de acuerdo con el artículo 1.454 del Código Civil , en concepto de arras penitenciales.

De esta forma, las partes acuerdan que el contrato solamente podrá rescindirse allanándose el comprador a pederlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

C.- Setenta y dos mil euros I.V.A. incluido, que se girarán contra la cuenta del comprador, de acuerdo con el anexo al presente contrato, debidamente aceptado y domiciliado, en el que va incluido el IVA correspondiente. El comprador manifiesta que el impago de esta cantidad en el plazo señalado, es reflejo de su clara voluntad de rescindir el contrato de compraventa, en aplicación la cláusula de rescisión anteriormente establecida, por lo que perderá las cantidades entregadas (en dicho caso las partes entenderán rescindido el contrato por voluntad del comprador desde el momento mismo del impago)."

De conformidad con las entregas efectuadas por la apelante y con la estipulación contractual citadas, ha de interpretarse que únicamente a las dos primeras entregas ha de asociarse la facultad de rescisión "allanándose el comprador a perderlas y el vendedor a devolverlas duplicadas", ante la previsión de que el impago de la tercera cantidad en el plazo señalado sería reflejo de su clara voluntad de rescindir el contrato de compraventa, "en aplicación de la cláusula de rescisión anteriormente establecida, por lo que perderá las cantidades entregadas..", dándose la circunstancia de que en este caso el desistimiento no sería el derivado del impago de la tercera entrega, sino que vino a producirse después de ésta, con respecto a la cual no ha de extenderse dicha calificación de arras penitenciales y previsión expresa de pérdida, por lo que ha de estimarse la demanda en cuanto a la apreciación de desistimiento del contrato por parte de la compradora demandada, más no con las consecuencias que se pretende de pérdida de 145.000 euros por la hoy apelante, sino de la suma correspondiente a las dos primeras entregas efectuadas - 1.800 euros y 72.000 euros-, estimando parcialmente la demanda e igualmente la reconvención en cuanto procede la devolución de la cantidad restante a la demandada - reconviniente.

TERCERO.- No ha lugar a verificar especial pronunciamiento con respecto a las costas de la primera instancia al ser procedente la estimación parcial de la demanda y de la reconvención formuladas, sin verificarlo igualmente en cuanto a las de esta alzada al ser procedente la estimación parcial del recurso de apelación (artículos 394 y 398, respectivamente L.E.Civil ).

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de SU MAJESTAD EL REY DON JUAN CARLOS PRIMERO DE ESPAÑA,

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Pablo Jiménez Cervantes Nicolás en nombre y representación de Dña. Lorenza contra la sentencia dictada el día dos de diciembre de dos mil nueve por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Murcia en autos de juicio ordinario nº 191/2009, debemos revocar y revocamos la misma en el sentido de estimar parcialmente tanto la demanda formulada por Profu S.A. representada por el Procurador D. Joaquín Martínez Abarca Muñoz contra Dña Lorenza como la reconvención formulada por ésta representada por el Procurador D. Pablo Jiménez Cervantes Nicolás contra Profu S.A. declarando extinguido el contrato de compraventa de fecha 2 de febrero de 2005 concertado por las partes por desistimiento de la Dña Lorenza , en consecuencia, que la Profu S.A. está facultada para disponer del inmueble objeto del contrato y retener para sí y apropiarse de la cantidad de 73.800 euros, del total entregado por la Dña Lorenza , condenándola a devolver a ésta la cantidad de 72.000 euros e intereses legales sin verificar especial pronunciamiento con respecto a las costas de la primera instancia y de esta alzada.

Notifíquese la presente resolución y llévese certificación de la misma al Rollo de esta Sala y a los autos del Juzgado, al que se devolverán para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.