Sentencia Civil Nº 170/2015, Audiencia Provincial de Lugo, Sección 1, Rec 660/2014 de 05 de Mayo de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

LUGO

SENTENCIA: 00170/2015

ILMOS SRES:

DON JOSÉ ANTONIO VARELA AGRELO

DON JOSÉ RAFAEL PEDROSA LÓPEZ

DOÑA MARÍA INMACULADA GARCÍA MAZAS (Magistrada Suplente)

En Lugo, a cinco de mayo de dos mil quince.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 001, de la Audiencia Provincial de LUGO, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000216/2012, procedentes del XDO.1A.INST.EINSTRUCIÓN N.1 de MONFORTE DE LEMOS, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000660 /2014,en los que aparece como parte apelante, Samuel y Josefa , representados por la Procuradora de los tribunales, Sra. MARIA DOLORES FRANCO GARCIA, asistido por el Letrado D. TOMAS JIMENEZ LARA, y como parte apelada, Alfonso , representada por la Procuradora de los tribunales, Sra. MARIA CAO PEREZ, asistida por la Letrada D.ª MARÍA JESÚS TAPIA FERNÁNDEZ, y también apelados SUCESORES DE Eliseo en rebeldía procesal, sobre acción de saneamiento por evicción, siendo la Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª MARÍA INMACULADA GARCÍA MAZAS.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el XDO.1A.INST.E INSTRUCIÓN N.1 de MONFORTE DE LEMOS, se dictó sentencia con fecha 31 de julio de 2014 ,, en el procedimiento RECURSO DE APELACION (LECN) 0000660/2014 del que dimana este recurso.

SEGUNDO.-La expresada sentencia contiene en su fallo el siguiente pronunciamiento: QUE DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por D. Samuel Y Dª Josefa frente al fallecido D. Eliseo y Dª Alfonso .==Se condena a las partes actoras al abono de las costas procesales, dada la desestimación íntegra de sus pretensiones.

TERCERO.-Elevadas las actuaciones a esta Audiencia Provincial para la resolución del recurso de apelación interpuesto, se formó el correspondiente Rollo de Sala, y personadas las partes en legal forma, señalándose la audiencia del día 15 de abril de 2.015, para que tuviera lugar la deliberación, votación y fallo.

Fundamentos

Se acepta la fundamentación jurídica de la sentencia apelada en lo que no se oponga a lo que, a continuación se expone, y

PRIMERO.- Consiste la contienda en una acción de saneamiento por evicción ejercitada al haber perdido la actora parte de la CASA000 , sita en DIRECCION000 nº NUM000 , en el término municipal de O Saviñao, Lugo, en virtud de un derecho anterior a la compra.

La sentencia de instancia desestima la pretensión actora al entender que nos encontramos ante un supuesto de evicción parcial que, ni por su superficie, ni por su valor, ni por su destino y estado puede considerarse de tal importancia en relación a todo lo comprado a los demandados que conlleve la rescisión del contrato de compraventa con derecho del comprador de exigir al vendedor el precio de lo vendido al tiempo de la evicción y demás dispuesto en el artículo 1478 del C.c . y devolución del primero al segundo de lo adquirido sin más gravámenes que los que tenía la cosa en el momento de su compra.

SEGUNDO.-La parte recurrente fundamenta su recurso en la existencia de error en la valoración de la prueba e infracción del artículo 1479 del C.c . Alega que lo perdido por evicción no es solamente una bodega separada del inmueble principal junto con una parte de la construcción principal, destinada a terraza y distribuida en la planta superior e inferior del inmueble, tal y como se recoge en la sentencia de instancia, sino que también han perdido las dos fincas rústicas, anexas a la casa, con referencias catastrales NUM001 y NUM002 que constituyen, junto a la casa, la CASA000 . De lo comprado inicialmente, los recurrentes conservan únicamente la propiedad de dos porciones de la casa y dos fincas rústicas, ' DIRECCION001 ' y ' DIRECCION002 ', ubicadas a cierta distancia del inmueble principal.

En este punto entiende la Sala que asiste razón al apelante, según a continuación se razona:

En el año 2008 se inicia el procedimiento de juicio ordinario nº 423/2008 (del que dimana la presente acción de saneamiento por evicción) por demanda de Dª Felisa , que ejercita acción de declaración de dominio y cancelación de inscripción registral, que terminó mediante sentencia nº 67/2012 de fecha de 25 de enero de 2012, y fue recurrida en apelación ante esta Audiencia Provincial. En la resolución del recurso de apelación se dice claramente en el fundamento de derecho segundo que ' la casa con sus dependencias, el terreno en que se ubica y la huerta por la parte de atrás'tiene por verdadera propietaria a la actora Dª Felisa . 'Se exceptúa la parte central de la casa (...) y la porción que en la pericial del Sr. Luis Antonio en el plano 1 se identifica con el nº 1 y ello porque forma parte de la finca registral NUM003 '. A mayor abundamiento, en el Fallo se afirma que: ' la actora es propietaria de la CASA000 descrita en el hecho primero de la demanda'. La descripción recogida en el hecho primero de la demanda dice así: ' CASA000 compuesta de edificación principal con un cuerpo de dos plantas baja y alta con su corredor al frente, y otro cuerpo al este de planta baja y azotera en la que se construyó otra porción de planta alta, con patio y bodega a su espalda, resío al oeste y finca unida destinada a huerta y soto, todo lo cual conforma una finca cerrada sobre sí de la superficie aproximada de tres ferrados...'

Si todo esto lo cotejamos con la escritura de compraventa de 15 de junio de 2007 y las descripciones catastrales que contiene, entendemos que la CASA000 está conformada por una casa y dos fincas rústicas, de referencias catastrales NUM001 y NUM002 . En la parcela NUM004 , con una superficie aproximada de 3 áreas y 82 centiáreas según el título y 3 áreas y 96 centiáreas según el Catastro, se sitúa la casa o edificación principal, tal y como consta en el informe pericial del ingeniero técnico forestal D. Daniel , en información facilitada por la OVAC y SixPac; y la parcela NUM005 de una superficie aproximada de 15 áreas y 83 centiáreas según el título y 13 áreas y 55 centiáreas según el Catastro, puede identificarse como la finca unida a la casa y destinada a huerto y soto. Todo este conjunto fincable se dice que tiene una superficie aproximada de tres ferrados.

Consultada la equivalencia en metros cuadrados de un ferrado en el término municipal de O Saviñao, Lugo, averiguamos que 1 ferrado es igual a 558,59 metros cuadrados. Si comparamos este dato con la superficie de las dos fincas rústicas señaladas como parcela NUM004 y parcela NUM005 , vemos que la superficie coincide:

Superficie según título 1965 metros cuadrados (382 metros cuadrados + 1583 metros cuadrados), que son 3,515 ferrados.

Superficie según Catastro 1751 metros cuadrados (396 metros cuadrados + 1355 metros cuadrados), que son 3,132 ferrados.

De todo ello concluimos que de la CASA000 únicamente pertenecen a los recurrentes dos porciones de la vivienda, el resto, una terraza distribuida en dos plantas, una bodega separada del inmueble principal y las fincas rústicas de referencias catastrales NUM001 y NUM002 son de propiedad de Dª Felisa .

TERCERO.-Procede ahora determinar, en la medida en que es mayor la porción perdida por los recurrentes de la inicialmente descrita, si cabe la resolución del contrato de compraventa en aplicación del artículo 1479 C.c .

Se opone la parte apelada a tal resolución alegando que el demandante no ha instado en ningún momento la rescisión del contrato, cuestión ya debatida en la audiencia previa al juicio ordinario. De la lectura del suplico de la demanda, donde se pide 'se declare la obligación de D. Eliseo y Dª Alfonso al saneamiento por evicción por la privación sufrida por mis representados...', podemos deducir que, aunque no se diga expresamente, lo que se quiere es la declaración de un saneamiento por evicción con las consecuencias jurídicas que este conlleve, incluyendo, en su caso, la resolución del contrato.

Atendiendo al informe de la perito judicial Dª Custodia , las dos porciones de la casa propiedad de los recurrentes tienen un valor de 61.563,44 euros (20.509,43 euros de la porción 1 y 41.054,01 euros de la porción 2). En cuanto al valor de lo perdido, fija en 12.017,70 euros el valor de la terraza y la bodega. Sin embargo sólo valora, tal y como declara en el acto de juicio, 358 metros cuadrados de parcela, esto es, la parte que está justo en torno de la casa, mientras que la finca colindante, que es desde la que se tiene acceso a la parte inferior de la bodega no se ha valorado. Esto nos lleva a que el porcentaje, que la perito ha calculado, de lo perdido por los recurrentes respecto al valor total, no es correcto, porque sólo tiene en cuenta la pérdida de una parte de la casa, y no la pérdida de las fincas anexas. Y por otro lado, existe también un error de cálculo en la obtención del citado porcentaje, y es que para determinar el valor total de la edificación tan sólo suma 41.054,01 euros (porción 2 de la casa) más 12.017,70 euros (terraza y bodega) obteniendo un resultado de 53.071,71 euros, cuando lo correcto hubiese sido sumar también 20.509,43 euros, que es el valor de la porción 1 de la casa, con lo que el valor total resultante debería de ser 73.581,14 euros.

En relación a las dos fincas anexas a la casa, vamos a partir de la valoración que el perito judicial ha realizado de parte de la finca, para intentar calcular el valor de la totalidad del terreno. Fija un valor de mercado por metro cuadrado de parcela de 4,90 euros. En la escritura de compraventa de 15 de junio de 2007 se recoge la superficie de las fincas según el título y según el Catastro. Según el título ambas fincas miden 1965 metros cuadrados y según el Catastro 1751 metros cuadrados. Ante estas dos posibilidades entendemos adecuado optar por la superficie catastral, en aplicación del principio de prudencia (396 metros cuadrados de la parcela NUM004 y 1355 metros cuadrados de la parcela NUM005 ). Ahora bien, de los 396 metros cuadrados que mide la parcela NUM004 , hay que restar 274,86 metros cuadrados correspondientes a la superficie ocupada por la vivienda (porción 1: planta baja 60,37 metros cuadrados, porción 2: planta baja 120,74 metros cuadrados, terraza: planta baja 42,19 metros cuadrados y bodega 51,56 metros cuadrados), dado que la perito judicial al valorar la casa ya tuvo en cuenta el valor del suelo sobre el que ésta se levanta.

396 - 274,86 = 121,14 metros cuadrados de la parcela NUM004 que han quedado sin valorar.

A estos hay que añadir los 1355 metros cuadrados de la parcela NUM005 que tampoco han sido valorados

1355 + 121,14 = 1476,14 metros cuadrados que no han sido valorados.

Si como decíamos, el perito judicial calcula al terreno un valor de mercado de 4,90 euros por metro cuadrado resulta que

1476,14 x 4.90 = 7.233,086 euros es el valor de las parcelas perdidas.

Para calcular el porcentaje de lo perdido respecto del valor total de la Casa petrucial, habría que sumar 20.509,43 (porción 1 de la casa) + 41.054,01 (porción 2 de la casa) + 12.017,70 (terraza y bodega) + 7.233,086 (las dos fincas anexas) lo que daría un resultado de 80.814,23 euros. Partiendo de esta cantidad el porcentaje de lo perdido respecto al valor total es del 23,82%.

El porcentaje del 23,82% poco difiere del tenido en cuenta por la juzgadora de instancia (22,64%) para denegar la resolución del contrato de compraventa. Lo que se ha incrementado es la superficie o extensión de lo que han perdido. Aún así, el valor de la terraza, la bodega y las dos fincas anexas, tasado judicialmente es de 19.250,79 euros (12.017,70 + 7.233,086), mientras que el valor de lo que conservan en propiedad es de 61.563,44 euros. Y los recurrentes mantienen en su haber la vivienda, de la que sólo se ven privados de la terraza. Evidentemente pierden la bodega y las fincas anexas, pero cabe recordar que también adquirieron otras dos fincas DIRECCION001 ' y ' DIRECCION002 ') que, aunque situadas a cierta distancia de la casa, bien pueden servir para los fines agrícolas que éstos dicen haber buscado con la compraventa realizada en el año 2007, pese a que su ubicación no resulta tan buena como la de las fincas de cuya propiedad se han visto privadas.

En relación a la pérdida del pozo, aunque su existencia está acreditada, la alegación de que surte de agua a la vivienda por no existir traída pública, es un hecho nuevo introducido en segunda instancia, donde no pueden resolverse cuestiones distintas a las planteadas en instancia, por la indefensión que ello originaría.

Por otro lado, no cabe poner en relación el precio pagado en la compraventa con la valoración pericial realizada en el año 2013, para afirmar que las DIRECCION001 ' y ' DIRECCION002 ' tienen un valor únicamente testimonial, porque han pasado seis años desde la adquisición y la perito judicial calcula su valor actual de mercado, pero también porque una cosa es el precio por el que alguien vende algo que le pertenece y otra distinta su valor real, que puede ser igual, superior o inferior, atendiendo a circunstancias de diversa índole.

Por todo ello concluimos que no se ha acreditado que la parte perdida era de tal importancia en relación a la totalidad de lo comprado, que sin ella no hubiesen llevado a término la compraventa, por lo que no cabe la rescisión del contrato.

QUINTO.-Pese a afirmar que no procede la resolución del contrato, resulta evidente el perjuicio sufrido por los recurrentes con la evicción parcial, debiendo por este motivo, ser indemnizados. Con objeto de determinar la cuantía de la indemnización, tomaremos el valor de tasación calculado a partir del informe de la perito judicial Dª Custodia , para así obtener el precio de la cosa vendida al tiempo de la evicción. En este punto nos remitimos a los razonamientos vertidos en el fundamento de derecho tercero, donde establecimos que el valor de lo perdido es de 19.250,79 euros, de los cuales 12.017,70 euros corresponden a la terraza y bodega, y 7.233,086 euros a las fincas anexas. A esto hay que sumar los daños y perjuicios ocasionados a los actores con la evicción sufrida, respecto a los cuales esta Sala prudencialmente ha valorado una cantidad a tanto alzado de 6000 euros, teniendo en cuenta los múltiples y complejos factores concurrentes.

En conclusión, los recurrentes deben ser indemnizados con la cantidad de 25.250,79 euros por los perjuicios sufridos a consecuencia de verse privado de parte de los bienes adquiridos en virtud de un derecho anterior a la compra.

SEXTO .-La estimación parcial del recurso determina una estimación parcial de la demanda, que justifica la revocación de la imposición de las costas que en primera instancia se hace a los demandantes ex artículo 394.2 LEC , y a su vez, que no se haga especial imposición de las de esta alzada ex artículo 398.2 LEC .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación al presente caso.

Fallo

Se estima en parte el recurso de apelación revocándose en igual medida parcial la sentencia de instancia.

Se acuerda en su lugar estimar en parte la demanda y consecuentemente se declara:

1) La obligación de Dª Alfonso al saneamiento parcial por evicción por la privación sufrida por los actores de las fincas adquiridas en virtud de contrato de compraventa celebrado con la demandada el 15 de junio de 2007.

2) Que como consecuencia de la anterior declaración se condene a la demandada a abonar a los actores la cantidad de 25.250,79 euros por todos los conceptos.

No se hace especial condena en cuanto a las costas en ninguna de las instancias.

Devuélvase al consignante el depósito constituido para recurrir.

Contra dicha resolución no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que pueda interponerse el recurso extraordinario de casación o por infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en cuyo caso el plazo para la interposición del recurso será el de veinte días, debiendo interponerse el recurso ante este mismo Tribunal.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.