Sentencia Civil Nº 171/2004, Audiencia Provincial de Teruel, Sección 1, Rec 186/2004 de 05 de Octubre de 2004

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

TERUEL

SENTENCIA: 00171/2004

AUDIENCIA PROVINCIAL DE TERUEL

ROLLO DE APELACIÓN CIVIL NÚM. 186/04

JUZGADO DE 1ª INSTANCIA NÚM. 1 DE TERUEL

SENTENCIA NÚM. 171

En la Ciudad de Teruel a cinco de octubre de dos mil cuatro. Esta Audiencia Provincial, integrada

por los Magistrados Ilmos. Señores D. Fermín Francisco Hernández Gironella, presidente accidental, Dª. María Teresa Rivera Blasco, y D. Juan Carlos Hernández Alegre, suplente y ponente en estos autos, ha visto y examinado el rollo de apelación civil núm. 186/04, incoado para la resolución del recurso interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 1 de Teruel en el juicio ordinario núm. 378/03, seguido en el ejercicio de una acción de resolución de contrato, a instancia de la mercantil "LŽESPRESSO COBE, S.L.", con domicilio social en Teruel, C/ Soria, núm. 1, provista de la C.I.F. núm. B-44164572, representada por el Procurador D. Manuel Ángel Salvador Catalán y defendida por la Letrada Dª. Carmen Serrano Gil de Albornoz; contra el demandado D. Jose María , mayor de edad, vecino de Teruel, con domicilio en C/ DIRECCION000 , núm. NUM000 , provisto del D.N.I. números NUM001 , representado por la Procuradora Dª. Isabel Pérez Fortea y defendido por el Letrado D. José Paulino Esteban Pérez.

Ha sido apelante la mercantil demandante y apelado el demandado. Se dicta la presente resolución, que expresa el parecer unánime del Tribunal, con base en los siguientes:

Antecedentes

PRIMERO .- El día 22 de marzo de 2004 el Juzgado de 1ª Instancia núm. 1 de Teruel dictó sentencia en el juicio ordinario núm. 378/03, con la siguiente parte dispositiva: "FALLO.- Que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Salvador Catalán, en nombre y representación de LšESPRESSO COBE, S.L., contra D. Jose María , y debo absolver y absuelvo a D. Jose María de todos los pedimentos formulados en su contra, imponiéndole las costas causadas por el presente procedimiento a la actora. Hágase el ofrecimiento de la cantidad consignada por el arrendatario al demandado"

SEGUNDO .- Publicada y notificada la anterior sentencia, por el Procurador D. Manuel Ángel Salvador Catalán, en nombre y representación del demandante "LŽEspresso Cobe, S.L.", se presentó el día 30 de marzo de 2004 escrito solicitando del Juzgado que tuviera por preparado recurso de apelación contra la sentencia.

En providencia del Juzgado del día 14 de abril se tuvo por preparado el anterior recurso y se concedió a la parte apelante el plazo de 20 días para que interpusiera por escrito el correspondiente recurso, trámite que evacuó esa parte apelante mediante la presentación del correspondiente escrito de formalización del recurso el día 17 de mayo de 2004, en el que, tras exponer como fundamento del mismo error en la interpretación del contrato, solicitaba de la Sala una sentencia que, revoque la recurrida y, estimando íntegramente la demanda, declare resuelto el contrato de arrendamiento de industria del bar cafetería sito en Teruel, AVENIDA000 , núm. NUM002 , y condene al demandado a dejar libre el negocio a disposición de la actora, con apercibimiento de que de no hacerlo así se procederá a su lanzamiento, condenándole asimismo al pago de la cantidad de 46.878,96 € correspondientes a las 24 mensualidades que faltan para el cumplimiento de los tres años de duración mínima del contrato, así como a la indemnización por daños y perjuicios.

Dicho recurso fue admitido en providencia de fecha 25 de mayo de 2004, en la que se acordaba dar traslado del recurso a la otra parte para que en el plazo de diez días pudiera presentar escrito de impugnación o de adhesión al mismo.

TERCERO .- El día 10 de junio de 2004 la representación procesal del demandado D. Jose María presentó escrito de impugnación del recurso interpuesto por la parte demandante, solicitando, tras exponer las alegaciones que consideró pertinentes en defensa de sus pretensiones, la desestimación del mismo y la confirmación íntegra de la sentencia recurrida, con expresa imposición de las costas del recurso a la parte apelante. En providencia del Juzgado del día 19 de junio de 2004 se acordó elevar las actuaciones originales a esta Audiencia Provincial competente para la resolución del recurso.

CUARTO .- El día 22 de julio del presente año se recibió en esta Audiencia las actuaciones originales, junto con los escritos de interposición y de impugnación del recurso, donde se acordó, en providencia de la Sala del día dos de septiembre, la incoación del oportuno rollo para la tramitación del recurso, designándose al mismo tiempo, por turno de reparto, magistrado ponente. No estimándose necesaria la celebración de vista, se acordó señalar para deliberación, votación y fallo el día 30 de septiembre de 2004. Con fecha 16 de septiembre se acordó, dado que el magistrado designado ponente se encontraba disfrutando de su licencia anual vacacional, completar la Sala con el Magistrado suplente que se hizo cargo de la ponencia, y en cuyo poder quedaron las actuaciones para sentencia el día 30 de septiembre, tras la deliberación y votación de los miembros del Tribunal

QUINTO .- En la tramitación del presente recurso se han observado en esta Audiencia Provincial las prescripciones legales vigentes.

Fundamentos

PRIMERO .- La mercantil actora ejercita en su demanda, en primer lugar, una acción de resolución de contrato, con la pretensión de que se declare resuelto el contrato de arrendamiento de industria de un negocio de café bar, sito en Teruel, AVENIDA000 , núm. NUM002 , por el incumplimiento que supone el no haber renovado el arrendatario el aval que debía constituir a favor del arrendador para responder de los daños y perjuicios que pudieran derivarse por incumplimiento de las obligaciones que el arrendatario asumía en el contrato; acumulada a ésta ejercita, en segundo lugar, una acción de reclamación de cantidad tanto por las rentas que según el contrato deberá abonar el arrendatario por resolución anticipada del mismo como por los daños y perjuicios que la resolución acasiona al arrendador.

La sentencia de instancia, desestima íntegramente la demanda al considerar que la mercantil actora no ha cumplido con la carga de la prueba que le era exigible al no haber demostrado que el arrendatario haya incumplido ninguna de sus obligaciones al no haber acreditado que se pactara que el aval debería estar vigente durante todo el contrato de arrendamiento.

Contra dicha sentencia se alza ahora la parte demandante alegando, en síntesis, que en el contrato se pactó que el arrendatario constituiría un aval a favor del arrendador para responder de los daños y perjuicios que pudieran producirse durante toda la vigencia del contrato.

SEGUNDO .- La cuestión que se somete a la consideración de esta Sala se contrae a la interpretación del contrato de arrendamiento de industria suscrito entre los ahora litigantes el día 9 de agosto de 2002 y que se aportó como documento número uno de la demanda, y en concreto a la interpretación del apartado 3 de la cláusula Tercera, que hace referencia a la constitución de un aval a favor del arrendador para responder de los daños y perjuicios que pudieran derivarse por el incumplimiento de las obligaciones asumidas por el arrendatario. En dicho apartado 3 de la cláusula tercera se pactó la entrega como fianza de la cantidad correspondiente a dos mensualidades de renta, sirviendo el mismo contrato de justificante de entrega, y expresamente se estableció que: "A la anterior fianza se establece y pacta la constitución de un Aval por la parte arrendataria a favor de la propiedad por un montante de 30.000 €, cuya finalidad será responder de los daños y perjuicios que pudieran derivarse por incumplimientos de las obligaciones que la arrendataria adquiere en el presente contrato. El mencionado aval, se lo entregará el arrendatario al arrendador antes de la fecha de entrega del bien objeto de este contrato, es decir, antes del día uno de octubre de 2002, la no entrega del aval antes de la fecha mencionada, será motivo de resolución del presente contrato, perdiendo el arrendatario la fianza depositada de 3906,58 euros. A efectos de una posible ejecución del aval, se tendrá en cuenta la depreciación de la maquinaria y muebles que se entregan, ya que por el uso normal de los mismos, como por el transcurso del tiempo, éstos se van deteriorando < /font> ."

La parte demandada sostiene que cumplió con la obligación que asumía en dicha cláusula con la constitución del aval bancario por ese importe a favor del arrendador, que consta como documento número dos de los aportados junto a la demanda, y que tenía una vigencia de un año; mientras que la parte actora considera que el aval debe constituirse por toda la vigencia del contrato y que a su vencimiento debía el arrendador renovarlo nuevamente. Pues bien, a juicio de esta Sala, el contrato no presenta las dudas interpretativas que el arrendatario sostiene y que la sentencia de instancia asume. Del propio tenor de la cláusula, así como de la finalidad que las partes otorgaron a la constitución de tal garantía, se desprende claramente que la misma no estaba limitada temporalmente a una anualidad, sino que su constitución debía garantizar el cumplimiento contractual durante toda la vigencia del contrato, y ello por cuanto si la finalidad es garantizar las obligaciones que el arrendatario asume en el contrato es ilógico pensar que, sin haberse limitado así expresamente, la garantía solamente alcance el primer año de vigencia de mismo, cuando se está pactando en la cláusula segunda una vigencia de diez años. Pero es que además, esta interpretación del contrato, realizada de acuerdo con lo establecido en el artículo 1281 del Código Civil, viene además avalada por los actos coetáneos y posteriores de las partes, que según el artículo 1282 nos sirven para juzgar la intención de los contratantes, y así vemos que en el propio aval que el arrendatario entregó en cumplimiento de lo pactado se indica expresamente "Aval que se renovará anualmente mientras dure el contrato", de lo que cabe deducir que el propio arrendatario, que es el que interesa de la entidad bancaria la constitución del aval, era consciente de que la garantía debía alcanzar toda la vigencia del contrato, pues resulta contrario a toda lógica que la entidad bancaria hiciera constar en el aval su renovación anual mientras durara la vigencia del contrato de no habérselo indicado así la persona que interesó su constitución.

TERCERO .- Establecida ya la obligación de constituir un aval a favor del arrendador que garantice el cumplimiento durante la vigencia del contrato, la no renovación del aval al cumplirse el plazo de vencimiento de un año del que constituyó, a pesar de los requerimientos fehacientes practicados por la mercantil arrendadora en ese sentido, supone un incumplimiento contractual que, de acuerdo con lo establecido en el artículo 1124 del Código Civil, faculta al demandante para instar la resolución contractual; resolución que por otra parte se contemplaba en el apartado 3 de la cláusula tercera del contrato para el supuesto de no entrega del aval, y que debe considerarse que opera igualmente en el supuesto de que el aval constituido no sea renovado a su vencimiento, y que el propio arrendatario reconoció al contestar al requerimiento notarial que le efectuó el arrendador instándole a la renovación del aval en el que recordaba al arrendador "que se contempla implícitamente en el párrafo 3º de la cláusula 3ª del contrato la posibilidad de resolución del mismo".

CUARTO .- Al procederse a la resolución contractual por incumplimiento de las obligaciones del arrendatario, procede resarcir, de acuerdo con lo establecido en el artículo 1101 y en el párrafo 2º del artículo 1124 del Código Civil, al arrendador por los daños y perjuicios que dicha resolución le causa. La indemnización por dichos daños y perjuicios debe contraerse a lo que las partes pactaron en el apartado 2 de la cláusula segunda como indemnización para el caso de que el contrato se resolviera unilateralmente por el arrendatario antes de cumplirse los tres años de vigencia mínima del mismo, pues la resolución por incumplimiento debe equipararse a estos efectos a una resolución unilateral del arrendatario, y que consiste en el abono de las rentas de las mensualidades que resten hasta la finalización del plazo de tres años. El importe de la indemnización debe quedar fijada en el de las mensualidades que resten desde el momento en que se produzca el desalojo y pongan al arrendador en posesión del negocio hasta el 30 de septiembre de 2005 en que se cumplen los tres años de vigencia del contrato, a razón de 1.923,29 € mensuales, que es el importe del arrendamiento que se reclama en la demanda como indemnización.

QUINTO .- La pretensión formulada en el segundo otrosí de la demanda, que se contrae a que se condene al demandado al pago de la cuantía indemnizatoria que quede fijada en la fase probatoria del procedimiento "en concepto de indemnización por los daños y perjuicios sufridos ante la negativa del arrendatario a la resolución del presente contrato y obligar a plantear la demanda, con el aumento de gastos que eso ha ocasionado, máxime cuando se trata de una industria y dejan de percibirse importantes ingresos derivados de la misma", debe ser rechazada de plano, no solamente por la falta de concreción de la petición sino, además, por cuanto esta cuestión no ha sido objeto durante el procedimiento de prueba alguna tendente a acreditar esos daños y perjuicios distintos a los causados por la propia resolución contractual que se han recogido en el anterior fundamento jurídico, y el artículo 219 de la Ley de Enjuiciamiento Civil prohíbe que se efectúe en sentencia una condena con reserva de liquidación en la ejecución.

SEXTO .-. Al estimarse parcialmente la demanda no procede hacer expresa imposición a ninguna de las partes de las costas causadas en la primera instancia, tal como se establece en el artículo 394. 2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Igualmente al estimarse parcialmente el presente recurso no procede hacer especial pronunciamiento sobre las costas causadas en esta alzada, tal como determina el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Por todo cuanto antecede,

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la mercantil demandante "LŽEspresso Cobe, S.L.", contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Teruel, en el juicio ordinario núm. 378/03, debemos revocar y revocamos dicha resolución, y estimando parcialmente la demanda interpuesta por la referida mercantil, debemos declarar y declaramos resuelto el contrato de arrendamiento de industria del bar cafetería, sito en Teruel, AVENIDA000 , núm. NUM002 , que vinculaba a los litigantes, condenando al demandado D. Jose María a que deje libre el negocio a disposición de la mercantil demandante, con apercibimiento de que de no hacerlo así se procederá a su lanzamiento, condenándole asimismo al pago de la cantidad correspondientes a las mensualidades que resten desde el momento en que se produzca el desalojo como consecuencia de la resolución contractual y el 30 de septiembre de 2005, fecha en la que se cumplen los tres años de contrato, a razón de 1.953,29 € mensuales, absolviéndoles del resto de los pedimentos de la demanda; todo ello sin hacer expresa imposición de las costas de ambas instancias a ninguna de las partes.

Una vez notificada la presente resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, junto con una certificación de la presente resolución para su conocimiento y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo, lo pronunciamos mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN : En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA : Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.