Sentencia Civil Nº 171/2010, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 731/2008 de 19 de Abril de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN PRIMERA

SENTENCIA Nº 171

Recurso de apelación nº 731/08

Procedente del procedimiento nº 1161/07Juicio ordinario

Tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 24 de Barcelona

La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Barcelona, formada por los Magistrados DÑA. Mª DOLORS PORTELLA LLUCH, DÑA. MARIA DOLORS MONTOLIO SERRA y DON ANTONIO RECIO CORDOVA, actuando la primera de ellos como

Presidente del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº 731/08 interpuesto contra la sentencia dictada el día 21 de mayo de

2008 en el procedimiento nº 1161/07 tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 24 de Barcelona en el que es recurrente

OPTIMA MARKETING SOLUTIONS, S.L., y apelado DÑA. Covadonga , previa deliberación, pronuncia en

nombre de S.M. el Rey de España la siguiente

S E N T E N C I A

Barcelona, 19 de abril de 2010

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su parte dispositiva lo siguiente: "FALLO: ESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda deducida por la procuradora Sra. Pascuet Soler en representación de Dª. Covadonga contra Optima Marketing Solutions, S.L. comparecida por el procurador Sr. Romeu Soriano a la que condeno que haga pago a la Sra. Covadonga de la reclamada suma de 122.000 euros más los intereses legales desde la fecha de interpelación judicial así como el pago de las costas originadas en este primer grado que le impongo como litigante vencida. "

SEGUNDO.- Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente DON ANTONIO RECIO CORDOVA.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de instancia estima íntegramente la demanda formulada por Dª Covadonga frente a la mercantil OPTIMA MARKETING SOLUTIONS, SL condenando a la entidad demandada a pagar la cantidad de 122.000 euros en concepto de devolución por duplicado de las arras pactadas en el contrato celebrado por los litigantes en fecha 23 de febrero de 2007 que tenía por objeto la adquisición del piso sito en la calle DIRECCION000 , número NUM000 , NUM001 NUM001 de Barcelona, y ello con la siguiente argumentación:

"Así pues ante la falta de cumplimiento de su obligación de entregar la cosa en el plazo pactado (aún interpretado este de forma laxa) y atendiendo que pende sobre toda la actuación un expediente administrativo por falta de licencias que pueden llevar en la práctica a la paralización de la vida jurídica y administrativa del inmueble y por repercusión del piso adquirido, entiende correctamente la compradora Sra. Covadonga que se ha producido una frustración del contrato puesto que transcurrido un año desde la prevista fecha de finalización y pacífica entrega de la finca en concepto de libre cargas, gravámenes e inquilinos conforme al pacto 11º del documento privado de compra-venta, resulta que ni se le ha entregado la posesión ni se le ha acreditado tal y como requería en su día haberse salvado los inconvenientes administrativos que motivaron la incoación de un expediente que se resuelve con el precinto de la vivienda en su integridad y del piso en particular. En definitiva resulta este absolutamente indisponible. Ello acarrea la imposibilidad en la práctica de que la Sra. Covadonga obtenga la correspondiente financiación hipotecaria de su entidad bancaria y el incumplimiento radical del contrato puesto que transcurrida una anualidad de la fecha prevista para la entrega ni se acredita la constitución de la finca en régimen de propiedad horizontal, ni las correspondientes licencias administrativas ni en definitiva que se hayan resuelto aquellos inconvenientes que hacen la vivienda de todo punto inhabitable. Hay causa más que sobrada admitida por vía de interrogatorio por el legal representante de Optima para entender que el piso en cuestión no se halla condiciones de ser entregado. Por lo tanto procede la resolución prevista a la Sra. Covadonga por incumplimiento de Optima Marketing".

Frente a tal resolución se alza la demandada al considerar que no ha existido incumplimiento por parte de la inmobiliaria en la medida en que en el contrato se prevé una fecha de finalización de la obra y, "en consecuencia, la previsión, indica una aproximación, no una fijación de fecha"; habiendo indicado la vendedora a la compradora, cuando finalizaron las obras, que estaba en disposición de entregar las viviendas fijando día y hora para la firma de la escritura pública, adjuntando a dicha comunicación la cédula de habitabilidad.

La parte actora se opone a la apelación e interesa la confirmación de la sentencia de instancia, con imposición de costas a la recurrente.

SEGUNDO.- Planteado el debate en esta segunda instancia en los términos indicados en el numeral anterior, es claro que el mismo se centra en analizar si procede la devolución de las arras dobladas, como postula la actora y accede la sentencia de instancia, o si, por el contrario, no cabe apreciar incumplimiento contractual alguno de la demandada determinante de la frustración del contrato, y, por tanto, la misma no viene obligada a devolver el importe de las arras.

Conviene comenzar por recordar como la doctrina y jurisprudencia vienen distinguiendo tres tipos de arras:

a)Confirmatorias. Operan como prueba y señal de la existencia del contrato: en caso de incumplimiento, su existencia nada prejuzga sobre la cuantía de la indemnización, ni sobre la acción resolutoria ex art.1124 CC , ni sobre la posibilidad de exigir el cumplimiento forzoso.

b)Penales. Funcionan como garantía de cumplimiento del contrato, mediante la pérdida de las arras entregadas, o la devolución doblada por el que las ha recibido, según al que sea imputable la no satisfacción de la obligación: suponen una indemnización de daños y perjuicios, pero no impiden la exigibilidad de la obligación ni, en el marco de ésta, el cumplimiento forzoso en forma específica, si ello es posible.

c)Penitenciales. Autorizan a desligarse lícitamente del cumplimiento del contrato a cualquiera de las dos partes, perdiéndolas el tradens, si es que se arrepiente, o restituyéndolas dobladas el accipiens si es que el que desiste.

Y en el caso de autos no existe discusión alguna en cuanto a que estamos ante arras penitenciales, dado que así lo declara la sentencia de instancia y no lo cuestiona la recurrente.

Pues bien, es de observar que en el contrato de compraventa suscrito en fecha 23 de febrero de 2007 (doc.nº1 de la demanda) los ahora litigantes pactaron expresamente lo siguiente: "QUINTO.- Los inmuebles serán entregados a la compradora cuando las obras hayan finalizado, entendiéndose que tal supuesto se produce a la expedición del Certificado de Final de Obras. Se prevé como fecha de finalización el 30 de mayo de 2007"; y pese a tal fecha prevista de entrega, lo cierto es que la vendedora no notificó a la compradora la finalización de las obras sino hasta el 22 de octubre de 2007 y, lo que es más importante, en esa fecha la finca estaba precintada por orden del Ayuntamiento (doc.nº7 de la demanda), de modo que resultaba plenamente justificada la comunicación entonces dirigida a la promotora por la ahora demandante instándola para que solucionase los problemas en 15 días (doc.nº5 de la demanda), dado que difícilmente puede sostenerse que la parte compradora viniera obligada a adquirir un inmueble con un expediente municipal abierto por falta de licencia de obras mayores y construcción de nuevos volúmenes sobre la cubierta, que pueden ser ilegalizados, con el coste y demás problemas que ello puede suponer.

En definitiva, la promotora dio por finalizada la obra en octubre de 2007 y, por tanto, en esa fecha venía obligada a entregar la vivienda en cuestión con todos los permisos, lo que indudablemente no podía hacer al encontrarse precintado el inmueble por orden municipal (al parecer tal precito se ha prolongado hasta mayo del 2008, según reconoció el legal representante de la demandada en el acto del juicio -mins.07:45 y 08:50 CD), de modo que es claro que ha incumplido su obligación principal de entrega del piso, y ello supone que viene obligada a devolver las arras por duplicado al entenderse que ha desistido del contrato de compraventa por no haber dado cumplimiento al mismo en plazo.

En consecuencia, el recurso no puede prosperar.

TERCERO.- En atención a todo lo expuesto, se ha de desestimar el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada; procediendo, en consecuencia, la confirmación de la sentencia de instancia, con imposición de las costas devengadas en esta alzada a la recurrente al desestimarse todas sus pretensiones (arts.394 y 398.1 LEC ).

Fallo

El Tribunal acuerda: Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la mercantil OPTIMA MARKETING SOLUTIONS, SL contra la sentencia de 21 de mayo de 2008 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº24 de Barcelona , que confirmamos en todos sus extremos, siendo a cargo de la indicada recurrente las costas devengadas en esta alzada.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.