Sentencia Civil Nº 171/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 129/2011 de 27 de Marzo de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO nº 129/2011-I

Procedencia: Juicio Verbal nº 958/2010 del Juzgado Primera Instancia 30 Barcelona

S E N T E N C I A Nº 171/2012

Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a veintisiete de marzo de dos mil doce.

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio Verbal desahucio falta de pago y reclamación cantidad nº 958/2010, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 30 Barcelona, a instancia de D/Dª. Constantino , contra D/Dª. Diego y Eloy , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 16/9/2010.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

FALLO

Estimando la demanda de juicio verbal interpuesta por la Procuradora Sra. Pérez de Olaguer Sala, en representación de D. Constantino , contra D. Diego y D. Eloy , DEBO DECLARAR Y DECLAROque el contrato de arrendamiento vigente entre las partes, referido a la vivienda sita en Barcelona, CALLE000 nº NUM000 NUM001 NUM002 , quedó extinguido en fecha 18 de mayo de 2010.

En consecuencia, DEBO CONDENAR Y CONDENOa D. Diego y D. Eloy a desalojar la citada finca y a hacer entrega de la misma a la parte actora, poniéndola a su libre y entera disposición, con apercibimiento de que si no lo verifican se procederá al lanzamiento.

Asimismo, DEBO CONDENAR Y CONDENOa D. Diego y D. Eloy a pagar al demandante la cantidad de quinientos veintiséis euros (526,00), más una cantidad similar por cada mes que transcurra desde la interposición de la demanda (23/06/2010) hasta la entrega efectiva de la posesión del inmueble. Todo ello con el incremento de los interesesmoratorios del artículo 1108 del Código Civil devengados por el principal desde la fecha de interpelación judicial hasta la fecha de esta resolución, y los intereses del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil desde la fecha de esta sentencia hasta el completo pago.

Todo ello con imposición de las costasa la parte demandada.

La presente resolución tendrá fuerza ejecutiva una vez haya alcanzado firmeza, conforme al artículo 517.2.1ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil . No obstante, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 447.2 del mismo texto legal , no producirá efectos de cosa juzgada en un ulterior procedimiento.

Así por esta mi Sentencia, de la que se llevará oportuna certificación a los autos, lo pronuncio, mando y firmo.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 10 de enero de 2012.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª.MIREIA RÍOS ENRICH.

Fundamentos

PRIMERO.-El día 23 de junio de 2.010, el demandante DON Constantino presenta demanda de juicio verbal de desahucio por expiración del plazo fijado contractualmente y reclamación acumulada de las rentas vencidas y no pagadas, y de las rentas que se devenguen con posterioridad a la demanda, contra DON Diego y DON Eloy , en relación con la vivienda sita en la CALLE000 , número NUM000 , NUM001 - NUM002 , de Barcelona.

Expone que, en fecha 18 de mayo de 2.005, suscribieron contrato de arrendamiento de vivienda, fijándose una duración de un año con prórrogas anuales hasta que el contrato alcance una duración mínima de cinco años; habiendo comunicado el demandante su voluntad de no renovar el contrato en fecha 23 de marzo de 2.010, el contrato expiró el día 18 de mayo de 2.010, por lo que se ejercita una acción tendente a recuperar la plena posesión de la vivienda; adicionalmente, se reclaman las rentas dejadas de percibir y que ya han vencido y la condena de futuro de las rentas debidas posteriores a la demanda.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que se condene a la parte demandada, DON Diego y DON Eloy , a que dejen la vivienda sita en la CALLE000 , número NUM000 , NUM001 - NUM002 , de Barcelona, libre, vacua y expedita, con apercibimiento de lanzamiento, y a pagar la cantidad de 526 euros, y a satisfacer las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la demanda, más los intereses legales y de mora procesal, así como el pago de intereses y/o prestaciones que se devenguen con posterioridad al momento en que se dicte sentencia y costas.

La parte demandada se opone a la demanda presentada.

La sentencia de primera instancia estima la demanda deducida por DON Constantino contra DON Diego y DON Eloy , y declara que el arrendamiento vigente entre las partes, referido a la vivienda sita en la CALLE000 , número NUM000 , NUM001 - NUM002 , de Barcelona, quedó extinguido el día 18 de mayo de 2.010; condena a dichos demandados a desalojar la citada finca y a hacer entrega de la misma a la parte actora, poniéndola a su entera disposición, con apercibimiento que si no lo verifican se procederá a su lanzamiento, y condena a los demandados a pagar al actor la cantidad de 526 euros, más una cantidad similar por cada mes que transcurra desde la interposición de la demanda (23 de junio de 2.010) hasta la entrega efectiva de la posesión del inmueble, todo ello, más los intereses del artículo 1.108 del C.C . desde la fecha de la demanda hasta la fecha de la sentencia y más los intereses del artículo 576 de la L.E.C . desde ésta última hasta el completo pago, imponiendo a la parte demandada las costas del procedimiento.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de DON Diego y DON Eloy interpone recurso de apelación en el que alega, en síntesis: 1) Infracción del artículo 43 de la L.E.C . concurrencia de una cuestión prejudicial civil; 2) Infracción del artículo 1.281 del C.C .: errónea interpretación del contrato de arrendamiento con opción de compra y del contrato de ejercicio de opción suscrito entre las partes litigantes; 3) Subsidiariamente, y para el caso de que se considerara que con el ejercicio de la opción de compra únicamente quedó perfeccionada la compraventa, sin producirse la consumación de dicho negocio jurídico, de conformidad con el artículo 1.468 del C.C ., los demandados devinieron acreedores de los frutos que produjera la cosa vendida; esta posibilidad fue prevista en el contrato al pactar las partes que las rentas mensuales que por importe de 500 euros abonarían los demandados hasta el otorgamiento de la escritura de compraventa se deducirían del precio pactado de 253.930 euros; ello implica que el actor carece de legitimación para reclamar las rentas vencidas y no pagadas, así como las que se devenguen con posterioridad a la demanda, siendo los demandados los únicos legitimados para reclamarlas.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que se admitan todos los pronunciamientos a su favor, con imposición de costas de la segunda instancia al demandante si se opusiera al recurso.

La parte demandante impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.-Debemos partir de los siguientes hechos acreditados:

1) El día 18 de mayo de 2.005, DON Constantino y DOÑA Mariana , el primero en nombre propio y como mandatario verbal de su madre, suscriben un contrato de arrendamiento con opción de compra con DON Diego y DON Eloy , en relación con la vivienda sita en la CALLE000 , número NUM000 , NUM001 - NUM002 , de Barcelona, documento 2 de la demanda, al folio 25.

En dicho contrato se hace constar que DON Diego y DON Eloy , estando interesados en la adquisición de la citada vivienda, suscribieron contrato de arras penitenciales en fecha 14 de abril de 2.005, entregando a la propiedad la suma de 25.393 euros; que como DOÑA Mariana se halla pendiente de proceso de incapacitación, y DON Diego y DON Eloy se hallan interesados en disponer la posesión de la misma, suscriben el referido contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra.

El contrato se pacta por un año, con prórrogas anuales hasta alcanzar una duración mínima de cinco años.

2) En el pacto noveno del contrato de arrendamiento con opción de compra se hace constar: ' El arrendador concede al arrendatario, durante la vigencia de este contrato de arrendamiento, un derecho de opción de compra del inmueble arrendado, por un precio de 253.930 euros, de los cuales, caso de ejercitarse la misma, se deducirán en el momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, las cantidades satisfechas por el arrendatario hasta dicha fecha, en concepto de arras, renta y fianza, así como las actualizaciones que de estas dos últimas se hayan podido practicar.

Dicho precio se abonará al momento de formalizarse la escritura pública, y la finca se transmitirá libre de cargas y gravámenes y al corriente en el pago de impuestos'.

3) El día 19 de mayo de 2.005, DON Constantino y DOÑA Mariana , el primero en nombre propio y como mandatario verbal de su madre, suscriben un contrato de opción de compra con DON Diego y DON Eloy , en relación con la vivienda sita en la CALLE000 , número NUM000 , NUM001 - NUM002 , de Barcelona, documento 3 de la demanda, al folio 31, en el que se hace constar:

'I .- Que en fecha 18 de mayo de 2.005 ambas partes suscribieron contrato de arrendamiento con opción de compra sobre la finca sita en Barcelona, CALLE000 , número NUM000 , NUM001 - NUM002 , debido a las circunstancias expuestas en el mismo.

II.- Que en dicho contrato se contemplaba entre otros pactos, la posibilidad de que la parte arrendataria ejercitase su derecho de opción de compra de la misma dentro del plazo de vigencia del mismo contrato.

III.- Que es voluntad de la parte arrendataria ejercitar dicho derecho, por lo que ambas partes acuerdan la siguientes ESTIPULACIONES:

PRIMERA.- DON Diego y DON Eloy en este acto comunican a la propiedad su voluntad de ejercitar el derecho de compra de la finca arrendada .

TERCERA.- Que la compraventa no podrá formalizarse hasta el momento en que se obtenga la autorización judicial de venta de la mencionada finca...

CUARTA.- Que teniendo en cuenta las circunstancias expuestas, ambas partes aceptan expresamente prorrogar la formalización de la escritura hasta el momento en que se obtenga la autorización mencionada, obligándose el SR. Constantino a su otorgamiento...

...Teniendo en cuenta la diferencia superficial existente entre la superficie útil de 42 m2 y la registral de 25 m2, y considerando que en los archivos del Catastro la superficie de la citada vivienda es de 60 m2, ambas partes acuerdan que en el momento de otorgarse la escritura pública de compraventa, podrá ser solicitado el exceso de mayo cabida. A dicho efecto, la parte vendedora autoriza en el presente acto a la parte compradora para solicitar ante la Gerencia Territorial de Catastro en Barcelona, certificado descriptivo y gráfico de la vivienda.

QUINTA.- Considerando que los SRES. Eloy y Diego han entregado hasta la fecha la cantidad total de 26.643 euros y que abonarán en concepto de renta mensual la cantidad de 500 euros pactada en el contrato inicial del que este documento forma parte inseparable, el resto del precio hasta alcanzar la suma de 253.930 euros, lo abonarán a la parte vendedora, sin devengar intereses, en el momento del otorgamiento de la escritura pública, con deducción previa de las cantidades satisfechas por los SRES. Eloy y Diego en concepto de arras, fianza, renta y actualizaciones de estas dos últimas en el supuesto de aplicarse '.

4) Por burofax de fecha 14 de marzo de 2.008, habiendo fallecido DOÑA Mariana , DON Constantino , requiere a DON Diego y a DON Eloy , para que notifiquen con 15 días de antelación, la fecha, hora y Notaría donde desean otorgar la escritura pública, dentro del plazo de 60 días, documento 4 de la demanda, al folio 36.

5) Por burofax de fecha 22 de abril de 2.008, documento 6 de la demanda, al folio 47, DON Diego y DON Eloy , conminan a DON Constantino , para que realice una serie de actuaciones (se haga constar registralmente la superficie real de la vivienda haciéndola coincidir con la catastral de 60m2, se describa registralmente una estancia anexa, y se obtenga la cédula de habitabilidad), con apercibimiento que, de no dar cumplimiento antes del 16 de mayo de 2.008, se reservan el derecho de ejercitar las acciones procesales precisas en defensa de sus intereses.

6) El demandante comunica a DON Diego y a DON Eloy su voluntad de no renovar el contrato en fecha 23 de marzo de 2.010, documento 7 de la demanda, al folio 53.

7) Se oponen los demandados, documento 8 de la demanda, al folio 56, por burofax de 31 de marzo de 2.010.

8) Por acta notarial de fecha 2 de junio de 2.008, DON Constantino , requiere a DON Diego y a DON Eloy , para que desalojen la vivienda a lo que se oponen los demandados en fecha 9 de junio de 2.010, documento 9 de la demanda, al folio 61.

9) El día 19 de mayo de 2.010, DON Diego y DON Eloy presentan demanda de juicio ordinario contra DON Constantino , documento 1 de la parte demandada al folio 114, interesando se condene a los demandados a otorgar la correspondiente escritura de segregación y agrupación de la habitación inscrita en la finca registral numero NUM003 , titularidad de DON Bruno , pero que en la realidad física forma parte de la finca registral NUM004 inscrita a nombre del codemandado DON Constantino , condenando posteriormente al SR. Constantino a otorgar escritura publica a favor de los demandados de conformidad con el precio pactado.

10) DON Bruno presenta escrito allanándose a la demanda anterior.

TERCERO.-El primer motivo del recurso tiene por objeto denunciar la infracción en la sentencia de primera instancia, por inaplicación, de lo dispuesto en el artículo 43 de la L.E.C .

Argumenta la parte demandada apelante que interpuso una demanda contra el demandante para que se reconozca su derecho de opción de compra del inmueble, que deriva del mismo contrato de arrendamiento concertado entre las partes el día 18 de mayo de 2.005, y estima que lo que se decida en ese juicio declarativo ordinario tiene trascendencia y condiciona la decisión del presente pleito, porque no podría estimarse la acción de desahucio en este juicio si en el juicio seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 47 de Barcelona se reconociera que el derecho a optar por la compra de la vivienda se ejercitó durante la vigencia del contrato de arrendamiento y que, en consecuencia, el demandante no es el propietario del inmueble.

El artículo 43 de la LEC establece como primer requisito para que pueda apreciarse la denominada prejudicialidad civil que « para resolver sobre el objeto del litigio sea necesario decidir acerca de alguna cuestión que, a su vez, constituya el objeto principal de otro proceso pendiente...».

En el presente proceso lo que se discute es si se ha extinguido o no por el transcurso del plazo convenido el contrato de arrendamiento concertado entre las partes.

En el juicio ordinario 829/2.010 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 47 de Barcelona, se discute si se ha producido el supuesto de hecho generador del acceso de los arrendatarios a la propiedad.

El rechazo de dicha excepción, al igual que lo fue en primera instancia, deriva de la aplicación al caso de la constante y reiterada jurisprudencia según la cual, el procedimiento de desahucio por expiración del término, en el que el arrendador pretende recuperar la posesión y el declarativo en el que se dilucida el derecho del arrendatario a ejercitar una opción de compra, tienen objeto distinto, son de distinta naturaleza y producen efectos diferentes de manera que las acciones ejercitadas en ambos son susceptibles de ser tramitadas de manera autónoma e independiente, sin que quepa apreciar en tales supuestos la situación legal de litispendencia o prejudicialidad civil.

Aquí se está discutiendo únicamente si ha transcurrido el plazo de duración del contrato de arrendamiento, establecido convencionalmente entre las partes, sin que afecte al litigio quien pueda eventualmente resultar propietario de la vivienda arrendada, caso de que la acción ejercitada por la parte demandada prospere, no siendo necesario esperar a que este Juicio ordinario concluya para resolver si procede dar o no lugar a la resolución del contrato de arrendamiento, siendo perfectamente posible declarar resuelto dicho contrato de arrendamiento por expiración del término y que posteriormente se reconozca a los arrendatarios ese pretendido derecho de opción de compra.

En cualquier caso y lógicamente, de prosperar el recurso interpuesto contra la sentencia dictada en el otro procedimiento, ello no impedirá a los recurrentes recuperar la posesión del inmueble a título de propietarios, caso de reconocérseles que tienen ese derecho de opción de compra, pero no de arrendatarios, que es el título por el que han sido demandados, por lo que no concurriendo las circunstancias previstas en el artículo 43 de la L.E.C ., procede desestimar este primero motivo de recurso.

CUARTO.-En cuanto al fondo de la cuestión debatida, el Magistrado Juez de Primera Instancia estima la demanda razonando, en síntesis, que del contenido del documento número 3 de los aportados con el escrito de demanda, se aprecia que la voluntad de las partes fue que el contrato de arrendamiento se mantuviera vigente con posterioridad a 19 de mayo de 2.005, aparentemente hasta la formalización de la compraventa; que en aquel documento, ambas partes acordaron prorrogar la formalización de la escritura pública de compraventa a fin de que el SR. Constantino pudiera obtener la autorización judicial de venta de la mitad indivisa correspondiente a su madre, siendo desorbitado equiparar aquel documento de opción de compra con una compraventa perfeccionada; y que las partes aceptaron que mientras se mantenía esa prórroga o suspensión de la obligación del vendedor de otorgar la escritura de compraventa, se mantendría la vigencia del contrato de arrendamiento, lo que se deduce de las propias menciones del contrato, estipulaciones quinta y sexta, y del hecho de que se siguió pagando la renta con posterioridad a 19 de mayo de 2.005,y se aplicaron las actualizaciones previstas en el contrato; es más, los demandados dejaron de pagar la renta a partir de 18 de mayo de 2.010; y el SR. Constantino continuó pagando los impuestos.

Por ello, concluye que, con independencia de la resolución que pueda dictarse en el juicio ordinario relativo al ejercicio de la opción de compra, en los términos de la tutela sumaria a la que se refiere este procedimiento, el contrato de arrendamiento celebrado el día 18 de mayo de 2.005 se mantuvo vigente con posterioridad a la firma del contrato de fecha 19 de mayo de 2.005, y se ha extinguido una vez alcanzada la duración de 5 años, el día 18 de mayo de 2.010, por lo que estima la demanda de desahucio.

A los acertados pronunciamientos del juzgador de primera instancia, nada opone la parte apelante que insiste en los mismos argumentos defendidos en la primera instancia.

Alega la parte apelante que la compraventa quedó perfeccionada y consumada quedando resuelto el contrato de arrendamiento, abonando los compradores un importe a cuenta del precio quedando el resto del precio aplazado mediante mensualidades de 500 euros hasta el momento del otorgamiento de la escritura, por lo que nos hallamos ante una compraventa perfeccionada y consumada pasando los compradores a ostentar la propiedad de la finca.

Sin embargo, no tiene en cuenta la parte apelante que, a pesar de que en el contrato de fecha 19 de mayo de 2.005, ESTIPULACIÓN PRIMERA, se diga: 'DON Diego y DON Eloy comunican a la propiedad su voluntad de ejercitar el derecho de compra de la finca arrendada', esta declaración, sin más, no les convierte en propietarios, porque para ello es preciso que la opción se ejercite en la forma pactada y, en particular, de serles reconocido su derecho a ejercitar la opción de compra, que se abone el precio establecido convencionalmente entre las partes, por lo que, dicha manifestación no atribuye por si sola la propiedad de la vivienda a los arrendatarios, pues el acceso de la propiedad sólo sucederá en el caso de que finalmente se otorgue la correspondiente escritura pública y se abone el precio.

En tanto la opción de compra no se ejercite, el vínculo que legitima la posesión de los demandados es el arrendamiento y, por tanto, alcanzada la duración de 5 años, el día 18 de mayo de 2.010, se ha extinguido el contrato, por expiración del término pactado, por lo que procede estimar la demanda de desahucio.

Y finalmente, el propietario se halla legitimado para reclamar las rentas vencidas y no pagadas, así como las que se devenguen con posterioridad, debiendo desestimar asimismo la petición subsidiaria contenida en el recurso.

Por todo lo expuesto, debemos desestimar el recurso y confirmar íntegramente la sentencia del Juzgado de primera instancia.

QUINTO.-Las costas de este recurso vienen impuestas a la parte apelante, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.1 de la L.E.C .

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DON Diego y DON Eloy , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 30 de BARCELONA, en los autos de Juicio Verbal número 958/2.010, de fecha 16 de septiembre de 2.010, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOSíntegramente dicha sentencia, con imposición a la parte apelante de las costas de este recurso.

Se declara la pérdida del depósito constituido por el recurrente, al que se dará el destino legal procedente de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Esta resolución es susceptible de recurso de extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Notifíquese, y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.