Sentencia CIVIL Nº 171/2017, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 1, Rec 1/2017 de 27 de Marzo de 2017

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

MURCIA

SENTENCIA: 00171/2017

N10250

1- UPAD CIVIL, PASEO DE GARAY N? 3, 30003 MURCIA

UNIDAD PROCESAL DE APOYO DIRECTO

Tfno.: 968229180 Fax: 968229184

MPG

N.I.G.30024 41 1 2015 0023058

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000001 /2017

Juzgado de procedencia:JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.3 de LORCA

Procedimiento de origen:PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000389 /2015

Recurrente: María

Procurador: SALVADOR DIAZ GONZALEZ DE HEREDIA

Abogado: JESUS TERUEL RUIZ

Recurrido: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICIO000

Procurador: ANTONIO SERRANO CARO

Abogado: RAMON QUIÑONERO ALCAZAR

SENTENCIA Nº 171/17

Iltmos. Sres.

D. Miguel Ángel Larrosa Amante

Presidente

Dª Mª Pilar Alonso Saura

D. Andrés Pacheco Guevara

Magistrados

En la ciudad de Murcia, a 27 de marzo de 2017

La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Murcia integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario nº 389/15 -Rollo nº 1/17 -, que en primera instancia se han seguido en el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Lorca, entre las partes: como actor Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 , representado por el/la Procurador/a D. Antonio Serrano Caro y dirigido por el Letrado D. Ramón Quiñonero Alcázar , y como demandado Dª María , representado por el/la Procurador/a D. Salvador Díaz González de Heredia y dirigido por el Letrado D. Jesús Teruel Ruiz. En esta alzada actúan como apelante Dª María y como apelado Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 .

Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Don Miguel Ángel Larrosa Amante, que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

Primero:Por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Lorca en los referidos autos de Juicio Ordinario nº 389/15, se dictó sentencia con fecha 25 de mayo de 2016 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 contra Dª María debo declarar y declaro la validez del acuerdo adoptado por unanimidad en la Junta Extraordinaria del día 23/12/2013 y debo condenar y condeno a la demandada a estar y pasar por tal declaración, y en consecuencia a ratificar la escritura otorgada ante la fe del Notario de Lorca D. Vicente Gil Olcina con número de protocolo 605 de fecha 24 de abril de 2014 y abonar las costas de procedimiento'.

Segundo:Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por Dª María exponiendo por escrito y dentro del plazo legal, la argumentación que le sirve de sustento. Del escrito de interposición del recurso se dio traslado a Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 , emplazándola/s por diez días para que presentara/n escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que le/s resultara desfavorable, dentro de cuyo término, se presentó escrito de oposición al recurso. Seguidamente, previo emplazamiento de las partes por término de diez días, fueron remitidos los autos a este Tribunal, donde se formó el correspondiente rollo de apelación, con el nº 1/17, que ha quedado para resolución sin celebración de vista, tras señalarse para el día 27 de marzo de 2017 su votación y fallo.

Tercero:En la tramitación de esta instancia se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Primero: Objeto del recurso de apelación.

Se interpone recurso de apelación por la parte demandada contra la sentencia por la que se estima íntegramente la demanda formulada en su contra.

Denuncia a través de este recurso la recurrente la infracción del artículo 5 LPH en relación a la determinación de la cuota de participación que corresponde a su vivienda. Muestra su conformidad con el contenido del acta de la junta extraordinaria de fecha 23 de diciembre de 2013, si bien entiende que el acuerdo no incluía la fijación de las cuotas de participación. Por ello considera como hechos controvertidos sí la cuota del bajo A de su propiedad se ha fijado correctamente en el porcentaje así como la forma en la que se adoptó dicho acuerdo, lo que insiste que no se llevó a cabo en dicha junta. Destaca la necesidad de unanimidad para poder determinar la concreta cuota de participación, sin que tal aspecto haya sido objeto de debate y votación en junta de propietarios, no pudiendo considerarse como hace la sentencia que es un mero defecto formal que se puede ratificar posteriormente sino un requisito esencial para el establecimiento del régimen de propiedad horizontal. Niega haber recibido la información adecuada sobre la forma en la que se calculó dicha cuota, por lo que hay un grave incumplimiento de las previsiones del artículo 5 LPH , mostrando su conformidad en ratificar la escritura de 24 de abril de 2014 pero no la diligencia complementaria de 21 de julio de 2014 que es donde se incluyen las nuevas cuotas de participación.

Por la comunidad apelada se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia apelada. Entiende que no tiene sentido oponerse a una demanda en la que el primer punto del suplico es la declaración de validez de la junta de 23 de diciembre de 2013 cuya validez acepta y reconoce y en la que se aprobó la división horizontal, lo que lleva implícita la asignación de cuotas a los propietarios. La testifical practicada ha acreditado que la apelante conocía la forma en la que se calcularon las cuotas, confundiendo lo que es el acta de la junta con la división horizontal que exige la división en departamentos y la fijación de cuotas de participación. Se habló siempre de que se utilizaría el sistema de superficie de la vivienda y la diferencia deriva de la mayor superficie de la vivienda de la apelante. Niega que se pueda separar la ratificación de la escritura de abril de 2014 pues la diligencia complementaria está indisolublemente unida a la escritura de división horizontal. Niega que se haya infringido el artículo 5 LPH .

Segundo: Régimen de determinación de cuotas de participación. Interpretación del artículo 5 LPH .

Como bien señala la parte apelante, el objeto de este recurso, como igualmente lo fue en primera instancia, es la determinación de si la cuota de participación está acordada en legal forma y, en segundo lugar, sí la cuota asignada a la vivienda propiedad de la recurrente está ajustada a las previsiones legales. Por tanto, procede por razones sistemáticas examinar, en primer lugar si la cuota de participación está acordada en legal forma dada la denunciada infracción del artículo 5 LPH .

Dicho artículo 5 LPH regula el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal, estableciendo su contenido mínimo obligatorio: a) descripción del inmueble en su conjunto incluyendo servicios e instalaciones; b) descripción de cada piso o local con extensión, linderos y anejos; y c) determinación de la cuota de participación que corresponde a cada piso o local. Por ello sí un título constitutivo de un edificio en régimen de propiedad horizontal no reúne estas exigencias legales no podrá ser considerado como tal hasta que por la comunidad se complete dicho título de acuerdo con este contenido mínimo citado y sólo a partir de este momento podrá considerarse que la comunidad puede entenderse constituida.

Por lo que respecta a la cuota de participación, no se establece en el párrafo segundo del citado artículo 5 LPH ninguna norma imperativa más allá de su imprescindible inclusión en el título constitutivo, de tal manera que su establecimiento queda sometido a la voluntad de las partes que integran la comunidad, bien del propietario único, normalmente el promotor que divide el edificio en régimen de propiedad horizontal antes de la venta de los diversos departamentos que lo integran a terceras personas, o bien por acuerdo de todos los propietarios, en supuestos como el presente en el que la constitución del régimen y la división del edificio es realizada por una pluralidad de personas propietarias de los diversos pisos o locales del edificio construido. En este segundo caso es indiscutible la necesidad de unanimidad de todos los propietarios, tal como se establece en el propio artículo 5.1º LPH , tal como se exige en el régimen de mayorías del artículo 17.6 LPH al afectar al título constitutivo de la propiedad horizontal en relación con el artículo 5.3º LPH , y tal como es reiteradamente señalado por la jurisprudencia ( SSTS 30 de abril de 2010 y 20 de febrero de 2012 : 'la cuota de participación en los gastos comunes establecida en el título constitutivo únicamente puede ser modificada por acuerdo unánime de los propietarios).

Ahora bien, señalado lo anterior, es la propia norma que estamos examinando la que permite que se alcance esta unanimidad a través de diversas formas, al establecer la forma general, por acuerdo de todos los propietarios, a la que se añaden dos mecanismos para alcanzar este acuerdo que sólo pueden aplicarse en aquellos casos en los que existen discrepancias entre los propietarios y se hace imprescindible la intervención de un tercero ajeno a la comunidad que permita resolver las diferencias entre los propietarios o suplir el consentimiento negado injustificadamente por uno o alguno de los propietarios, como son las referencias a la fijación de las cuotas de participación por laudo arbitral o resolución judicial.

En atención a esta interpretación del citado artículo 5 LPH y en su aplicación al caso concreto objeto de este recurso, no puede alegarse que se haya incumplido el mismo por parte de la comunidad de propietarios actora, tal como acertadamente se razona en la sentencia apelada, pues en ningún artículo de la Ley de Propiedad Horizontal se exige que la concreta determinación de la cuota de participación tenga que realizarse necesariamente en un acuerdo adoptado por la junta de propietarios, pues lo único que se exige es que todos los propietarios presten su consentimiento, lo que puede hacerse bien en una junta o bien en un acto posterior de ratificación de las cuotas incluidas en el título constitutivo, que es el sistema establecido en este caso. No se trata con la ratificación de la escritura de división horizontal (documento nº 14 de la demanda) de fecha 24 de abril de 2014 y de la diligencia complementaria de fecha 21 de julio de 2014 (documento nº 15 de la demanda) por parte de los propietarios de suplir un defecto formal, sino de expresar libremente por todos y cada uno de los propietarios su conformidad con el título constitutivo y su adecuación a las previsiones del artículo 5 LPH . Dicho consentimiento es necesario e imprescindible, de manera que es la única vía que tiene la comunidad para poder aprobar el título constitutivo de la nueva comunidad de propietarios así como para poder exigir su ratificación judicialmente a aquellos propietarios, como la apelante, que se no se muestran conforme con la cuota de participación asignada.

La junta de propietarios aprobó en la junta general extraordinaria de fecha 23 de diciembre de 2013 (documento nº 13 de la demanda) por unanimidad aquello que era necesario como consecuencia del derribo del edifico y la reconstrucción del mismo tras el terremoto sufrido en Lorca el 11 de mayo de 2011, esto es el acuerdo de agrupación de los solares resultantes, la declaración de obra nueva del nuevo edificio proyectado sobre el solar agrupado y la división horizontal 'a la valenciana' del edificio. Como bien señala la parte apelada este acuerdo no concreta los aspectos específicamente exigidos en el artículo 5 LPH pues ni describe los elementos comunes o servicios, ni los pisos o locales resultantes ni fija la cuota de participación. Todos estos extremos deben ser fijados en la escritura correspondiente que constituye el título y cuya ratificación de su contenido por todos y cada uno de los propietarios complementa la necesidad de unanimidad, pues esta ratificación posterior permite controlar a los propietarios los posibles errores de la escritura para su adaptación a la realidad física y jurídica del inmueble. No podemos olvidar que la escritura de 24 de abril de 2014, complementada con diligencia de 21 de julio de 2014, es una escritura compleja en la que se realizaban diversas actuaciones jurídicas, como es la extinción del régimen de propiedad horizontal de los edificios, producida al amparo del artículo 23.1º LPH , la agrupación de los dos solares de los edificios destruidos, la declaración de obra nueva del nuevo edificio construido sobre dichos solares y la división en régimen de propiedad horizontal, todo ello con el amparo del acuerdo genérico adoptado en la junta de propietarios extraordinaria de 23 de diciembre de 2013. En definitiva, no existe infracción alguna del artículo 5 LPH en la forma en la que se llevó a cabo la división horizontal y la determinación de la cuota de participación, lo que implica la desestimación del primero de los motivos de apelación alegados.

Tercero: Fijación de la cuota de participación de la vivienda propiedad de la recurrente.

Resuelto el aspecto anterior, debe de entrarse al examen de los motivos de discrepancia de la apelante con la cuota de participación que le ha sido asignada. Lo primero que es preciso destacar es que la recurrente ni justifica abiertamente cuáles son los motivos, más allá de la falta de información expresa y detallada sobre los criterios tomados en consideración, de su discrepancia de la cuota fijada, ni tampoco establece una propuesta alternativa de cuota de participación para su vivienda con la consiguiente modificación de las cuotas del resto de los propietarios en base a unos criterios propios que hubiera permitido a este tribunal valorar la mayor corrección de los mismos con relación a los fijados en la escritura de división horizontal, por lo que mal puede hablarse de una oposición justificada. Hay que señalar que los criterios que se fijan en el artículo 5.1º LPH para fijar la cuota de participación (superficie útil de cada piso o local en relación al inmueble, emplazamiento exterior o interior, situación o uso de los servicios o elementos comunes) son meramente enunciativos de tal manera que la comunidad podrá fijar aquellos criterios que considere más oportunos sin necesidad de acudir a ninguno de los fijados en el citado artículo, pero eso sí, siempre respetando el principio de proporcionalidad entre los diferentes propietarios.

La segunda cuestión que debe también de ponerse de manifiesto es la falta de congruencia de la recurrente cuando afirma que está dispuesta a ratificar la escritura de 24 de abril de 2014 pero no la diligencia complementaria de 21 de julio de 2014, dado que ambos (escritura y diligencia) forman un solo documento en el que se refleja el título constitutivo de la comunidad constituida en régimen de propiedad horizontal, pues sin la diligencia complementaria donde se fijan las cuotas de participación de cada uno de los pisos y locales no puede entenderse completado el título constitutivo al no reunir la escritura de 24 de abril de 2014 las exigencias imperativas del artículo 5 LPH , por lo que la ratificación debe ser íntegra y de ambos documentos públicos. Señalado lo anterior procede entrar al examen de los argumentos sostenidos por la parte recurrente.

Por lo que respecta a la denunciada falta de información es preciso señalar que es un argumento que ha quedado desacreditado como consecuencia del examen de las pruebas practicadas, en especial por el visionado de la grabación del acto del juicio llevado a cabo por este tribunal. Se dice en la contestación de la demanda y en el recurso de apelación interpuesto que la demandada no recibió información sobre los criterios a tomar en cuenta para fijar la cuota de participación, lo que es desmentido por todas las personas que declararon en juicio. Así el legal representante de la comunidad actora afirma en juicio que todos los propietarios conocían que la cuota de participación se iba a realizar tomando en consideración la superficie de cada una de las viviendas y así se habló en la junta. Es cierto que no aparece reflejado en ningún acta de las diversas reuniones celebradas durante el proceso de reconstrucción pero ello no supone que no estuviese hablado este aspecto. En todo caso los tres testigos que declararon en juicio, el administrador, el arquitecto autor del proyecto y un vecino fueron muy claros y contundentes sobre la información facilitada a todos los vecinos, incluida la Sra. María , sobre el cálculo de la cuota de participación, incluso en reuniones con el propio letrado de la demandada tanto con el administrador como con el arquitecto redactor del proyecto. Hubo información a la propietaria sobre el mecanismo de cálculo de la cuota de participación. Que dicha información se pudiese considerar insuficiente o no convenciese a la recurrente es cuestión diferente, lo que nos lleva al examen del segundo aspecto puesto de manifiesto.

En relación a la forma de cálculo de la cuota de participación no cabe duda alguna de la corrección del método empleado por parte de la comunidad de propietarios. Tal como explico de forma clara el arquitecto Sr. Salvadora en su declaración testifical, el método de cálculo empleado fue la relación entre la superficie en metros cuadrados construidos de cada piso o local (incluidos trasteros y garajes) con la superficie de total construida del edificio. Es más incluso explicó por qué no utilizaron los metros cuadrados útiles dado que entendía que el uso de los elementos comunes era el mismo para todos los propietarios y por ello no era necesario utilizar este sistema. Por ello la determinación de la cuota de participación se concreta con una simple regla de tres, para cada uno de los pisos o locales. Aplicada la misma, de acuerdo con las superficies fijadas en el proyecto básico y de ejecución, obrante en las actuaciones a partir del folio 574, tanto para el edificio (6.279,45 m2 de superficie construida) como para la concreta vivienda propiedad de la Sra. María (150,25 m2 de superficie construida), y realizado dicho cálculo por este tribunal es indudable que el porcentaje aplicado del 2,39 % es correcto y ajustado al sistema establecido, a la vez que es el mismo empleado con el resto de las viviendas, locales, plazas de garaje y trasteros de acuerdo con las respectivas superficies, por lo que no existe ningún tipo de discriminación o perjuicio para ninguno de los propietarios. Tampoco se ha propuesto un sistema alternativo que pueda resultar más beneficioso para la comunidad de propietarios.

En definitiva lo que no parece entender la parte apelante es que como consecuencia de la reconstrucción del edificio tras el derribo del mismo su vivienda ha sufrido modificaciones en su superficie de manera que ha pasado de una vivienda de 90 metros cuadrados tal como consta en la nota simple del Registro de la Propiedad de la anterior vivienda (documento nº 8 de la vivienda) a una superficie actual 128,96 m2 de superficie útil o 150,25 m2 de superficie construida que implica una mayor cuota de participación y por ello de contribución a los gastos comunes ex artículo 9 LPH , a la vez que igualmente implica un mayor valor de su vivienda y mayor comodidad para su uso como contrapartida positiva derivada de esta mayor superficie.

En atención a lo razonado y al contenido de la sentencia apelada que este tribunal hace suyo e integra como parte de esta resolución, procede la íntegra desestimación del recurso de apelación interpuesto.

Cuarto:Costas de esta alzada.

De conformidad con lo previsto en el artículo 398.1 en relación con el artículo 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , al ser desestimado el recurso procede la imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por Dª María , contra la sentencia dictada en fecha 25 de mayo de 2016 por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Lorca , en los autos de Juicio Ordinario nº 389/15, debemosCONFIRMAR Y CONFIRMAMOSíntegramente la citada resolución y todo ello con expresa condena a la parte apelante al pago de las costas de esta alzada.

Se acuerda la pérdida del depósito constituido para recurrir, debiendo dar al mismo el destino que legalmente corresponda.

Hágase saber a las partes que esta sentencia no es firme y que contra la misma, caberecurso extraordinario por infracción procesal y/o recurso de casaciónen los casos previstos en los arts. 468 y ss. de la Ley de Enjuiciamiento Civil que deberán ser interpuestos en un plazo de VEINTE DÍAS contados a partir del siguiente al de su notificación para ser resuelto por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo.

Junto con el escrito de interposición de los recursos antedichos deberán aportarse, en su caso, los siguientes documentos, sin los cuales no se admitirán a trámite:

1º Justificante de ingreso de depósito por importe de CINCUENTA EUROS (50.- €) en la 'Cuenta de Depósitos y Consignaciones' de este Tribunal.

2º Caso de ser procedente, el modelo 696 de autoliquidación de la tasa por el ejercicio de la jurisdicción prevista en la Ley 10/2012, de 20 de noviembre, y normativa que la desarrolla.

Así, por esta nuestra sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.