Sentencia CIVIL Nº 171/2019, Audiencia Provincial de Ourense, Sección 1, Rec 478/2018 de 25 de Abril de 2019

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
OURENSE
SENTENCIA: 00171/2019
N10250
PLAZA CONCEPCIÓN ARENAL, Nº 1, 4ª PLANTA
Tfno.: 988 687057/58/59/60 Fax: 988 687063
MP
N.I.G. 32054 42 1 2017 0001811
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000478 /2018
Juzgado de procedencia: XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 3 de OURENSE
Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000287 /2017
Recurrente: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 NUM000 Y NUM001 DE OURENSE
Procurador: MARIA GONZALEZ NESPEREIRA
Abogado: JOSE RAMON DE DIOS DE DIOS
Recurrido: PROMOCIONES INMOBILIARIAS PIÑA 2005 SL
Procurador: ANA ISABEL CRESPO DAMOTA
Abogado: ANTONIO FEIJOO MIRANDA
APELACIÓN CIVIL
La Audiencia Provincial de Ourense, constituida por las Señoras, doña Ángela Domínguez Viguera
Fernández, Presidenta, doña Ruth y doña María José González Movilla, Magistradas, ha pronunciado, en
nombre de S.M. El Rey, la siguiente
S E N T E N C I A NÚM. 171
En la ciudad de Ourense a veinticinco de abril de dos mil diecinueve.
VISTOS, en grado de apelación, por esta Audiencia Provincial, actuando como Tribunal Civil, en autos
de Juicio Ordinario procedentes del Juzgado de Primera Instancia Número 3 de Ourense, seguidos con el
n.º 287/17, Rollo de Apelación núm. 478/18, entre partes, como apelante la Comunidad de Propietarios del
edificio n.ºs NUM000 y NUM001 de la DIRECCION000 de Ourense, representada por la Procuradora D.ª
María González Nespereira, bajo la dirección del Letrado D. José Ramón de Dios de Dios y, como apelada,
Promociones Inmobiliarias Piña 2005 SL, representada por la Procuradora D.ª Ana Crespo Damota, bajo la
dirección del Letrado D. Antonio Feijoo Miranda.
Es ponente la Ilma. Sra. D.ª María José González Movilla .

Antecedentes

Primero.- Por el Juzgado de Primera Instancia Número 3 de Ourense, se dictó sentencia en los referidos autos, en fecha 27 de junio de 2018 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Estimar como estimo en forma parcial la demanda interpuesta por la procuradora Sra. González Nespereira actuando en nombre y representación de la COMUNIDAD PROPIETARIOS DIRECCION000 , NUM000 - NUM001 , frente a PROMOCIONES INMOBILIARIAS PIÑA 2005, S.L., y en dicha razón, se obliga a esta última a mantener abierta y sin practicar el mecanismo de llave del citado cierre, tanto la persiana metálica que aisla la zona en la que se encuentran las 6 plazas de garaje y 3 trasteros de la demandada, como la puerta de acceso, como elementos denunciados en la presente Litis, además de entregar una llave de cada cierre para adjuntar a las que tiene en depósito la C.P. demandante.

En cuanto a las costas procesales, estese a lo dispuesto en el apartado correspondiente. '.

Con fecha 18 de julio de 2018 se dictó auto de aclaración, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente : ' Que se estima la solicitud presentada por la representación de la parte demandante, para aclaración de la sentencia de fecha 27 de junio de 2018 recaída en el presente procedimiento Ordinario 287/2017, y así, en el fallo, en vez de decir '...y en dicha razón, se obliga a esta última a mantener abierta y sin practicar el mecanismo de llave del citado cierre, tanto la persiana metálica que aisla la zona en la que se encuentran has 6 plazas de garaje y 3 trasteros de la demandada, como la puerta de acceso, como elementos denunciados en la presente Litis, además de entregar una llave de cada cierre para adjuntar a las que tiene en depósito la C.P. demandante..,' se ha de decir, (estimar parcialmente la demanda frente a la demandada) '... obligando a esta última a que tanto la persiana metálica como la puerta de acceso no puedan ser cerradas con llave y tengan que estar y ser de acceso libre para que en su caso las personas puedan acceder al lugar donde se encuentran las bombas y el cuadro eléctrico, mediante los citados pasos objeto de Litis los cuales han de permanecer libres del cierre con llave, además de que ha de entregar una llave de cada cierre a la C.P. para adjuntar a las demás que tiene en depósito la anterior'.

Segundo.- Notificada la anterior sentencia a las partes, se interpuso por la representación de la Comunidad de Propietarios del edificio n.ºs NUM000 y NUM001 de la DIRECCION000 de Ourense recurso de apelación en ambos efectos y, seguido por sus trámites legales, se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial.

Tercero.- En la tramitación de este recurso se han cumplido las correspondientes prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación de la Comunidad de Propietarios del edificio n.ºs NUM000 y NUM001 de la DIRECCION000 de Ourense se presentó demanda contra la entidad Promociones Inmobiliarias Piña SL, como propietaria de las plazas de garaje números NUM002 , NUM003 , NUM004 , NUM005 NUM006 y NUM007 y de las bodegas números NUM008 , NUM009 y NUM010 , alegando que la demandada procedió al cierre del espacio comunitario en que se sitúan dichas plazas colocando una persiana metálica de malla abierta con machones de ladrillo laterales, impidiendo el acceso a su interior en el que existen dos bombas de achique y un cuadro eléctrico en una pared, que son instalaciones comunitarias y también cerró con llave una puerta de acceso al sótano tercero desde el núcleo de comunicación vertical del edificio, haciendo así uso exclusivo y excluyente de ese espacio y de la puerta, que son elementos comunes, sin autorización ni consentimiento de la Comunidad, no habiendo atendido tampoco al requerimiento efectuado para que devolviera dicho espacio a su estado anterior y tras invocar los artículos 7.1 y 9.1.a) de la Ley de Propiedad Horizontal , solicitó la condena de la demandada a retirar la persiana instalada y la cerradura colocada en la puerta.

La parte demandada se opuso a la demanda alegando que la persiana fue colocada en el momento de terminación de la obra, antes del otorgamiento del título constitutivo de la Propiedad Horizontal y de los estatutos, que se realizó por ella solamente, como propietaria única del inmueble, el día 11 de junio de 2008, con anterioridad a la venta de los diferentes pisos, habiéndose vendido el primero a doña Candida el día 4 de julio de 2008. Y en el artículo 9 de los estatutos de la Comunidad se le autorizó expresamente a aislar sus plazas de garaje, dando así cobertura a la obra ya realizada. Alega además que efectivamente las bombas de achique y el cuadro eléctrico son instalaciones comunitarias, pero nunca impidió el acceso a tales instalaciones cuando fue preciso para su mantenimiento y reparaciones. Considera así que la obra se realizó con amparo estatutario, y en todo caso habría de entenderse tácitamente consentida al no haber formulado ningún comunero ninguna reclamación hasta la actualidad cuando la persiana es perfectamente visible, todos los comuneros aceptaron los estatutos y los mismos se encuentran inscritos en el Registro de la Propiedad.

Finalmente también alegó el retraso desleal en el ejercicio y la teoría de los actos propios que impedirían la estimación de la demanda.

En la sentencia dictada en primera instancia, aclarada mediante auto de fecha 18 de julio de 2018, se estimó parcialmente la demanda obligando a la entidad demandada a mantener abiertas, sin cierre con llave, la persiana metálica y la puerta de acceso, permitiendo el acceso libre a la zona en que se encuentran las bombas y el cuadro eléctrico, entregando una llave de cada cierre a la Comunidad de Propietarios.

Frente a dicha resolución se interpone por la actora el presente recurso de apelación alegando infracción de los artículos 216 y 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , considerando incongruente la sentencia por no decidir sobre lo pedido y otorgarse cosa distinta, con alteración de la causa de pedir, en relación a la persiana metálica, solicitando que se declare la nulidad de la sentencia respecto de ese extremo, retrotrayendo las actuaciones al momento de dictarse sentencia a fin de que se resuelva conforme a lo solicitado; o subsidiariamente, que se revoque la sentencia dictando otra conforme al suplico de la demanda al haberse infringido lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil y los Estatutos de la Comunidad, en relación con el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal . La parte demandada se opuso al recurso solicitando la confirmación de la resolución recurrida.



SEGUNDO.- Se limita el recurso de apelación al pronunciamiento por el que se acuerda obligar a la demandada a mantener abierta la persiana metálica que independiza la zona del sótano en que se encuentran las plazas de garaje y las bodegas de su propiedad del resto, desestimando la pretensión que se contenía en la demanda que era la condena de la demandada a la retirada de la persiana de cierre instalada. En relación al pronunciamiento de la sentencia alega la demandante que es incongruente al haber concedido algo distinto de lo solicitado, con infracción de los artículos 216 y 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Pues bien, el artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece en su apartado 1 que en las sentencias deben ser claras, precisas y congruentes con las demandas y con las demás pretensiones de las partes, deducidas oportunamente en el pleito. Y añade en el párrafo segundo de ese apartado que 'el tribunal, sin apartarse de la causa de pedir, acudiendo a fundamentos de hecho o derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer, resolverá conforme a las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido acertadamente citadas o alegadas por los litigantes'. El principio de congruencia que consagra el precepto, prohibitorio de toda resolución o pronunciamiento extra petita, no impone más que una racional ordenación con las peticiones de las partes, lo que da lugar a que entre la parte dispositiva de la resolución judicial y las pretensiones deducidas por los litigantes durante la fase expositiva del pleito, exista la máxima concordancia y correlatividad, tanto en lo que afecta a los elementos subjetivos y objetivos de la relación jurídico-procesal, como en lo que atañe a la acción que se hubiera ejercitado, sin que pueda el juzgador alterar la causa de pedir o sustituir las cuestiones debatidas por otras. La incongruencia ha de resultar de la comparación entre lo postulado en el suplico de la demanda y los términos del fallo combatido, sin que su exigencia alcance a los razonamientos alegados por las partes.

En este caso efectivamente la pretensión de la actora era única y exclusivamente la condena de la demandada a la retirada de la persiana metálica instalada, que constituye la verdadera cuestión controvertida; pues no existe debate en relación al acceso a la zona aislada que la parte demandada nunca impidió, mostrando en la contestación a la demanda su disposición a entregar la llave o mando de la persiana o incluso abrir una puerta en la persiana para facilitar el paso. El único interés de la parte actora es, pues, la retirada de la persiana instalada, de forma que lo resuelto resulta incongruente con lo pedido debiendo por ello anularse tal pronunciamiento. Ello no significa que deban retrotraerse las actuaciones al momento de dictarse sentencia, debiendo resolverse la cuestión ya en esta alzada para evitar la dilación del procedimiento.



TERCERO.- La Propiedad Horizontal constituye un régimen especial de propiedad en la que, conforme al artículo 3 de su Ley reguladora, coexiste, por un lado, un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado; y por otro, la copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos y servicios comunes.

En el mismo sentido el artículo 396 del Código Civil dispone que 'los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública, podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute', enumerando seguidamente, solo a título de ejemplo, una serie de elementos que considera comunes, que en ningún caso pueden ser objeto de división o enajenación si no lo son juntamente con la parte privativa de la que son anejo inseparable. Por su parte el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal se desprende igualmente que 'son comunes todos los bienes que el título constitutivo no defina o reserve como privativos, lo que no es óbice para que, bien por el primitivo propietario de todo el inmueble, por el promotor del mismo antes de la constitución en régimen de propiedad horizontal, por laudo o por resolución judicial, pueda ser desafectado de su destino común convirtiéndolo en privativo'. En el párrafo tercero establece que 'el título podrá contener además reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio'.

En relación a las normas reguladoras de la Propiedad Horizontal y al valor de las cláusulas estatutarias, el Tribunal Supremo en sentencia de 7 de julio de 2010 ha declarado: Ley de Propiedad Horizontal señala, en referencia expresa a los Estatutos que rigen la Propiedad Horizontal, lo siguiente: 'Estos, frecuentemente, no eran fruto de las libres determinaciones recíprocas de los contratantes, sino que, de ordinario, los dictaba, con sujeción a ciertos tipos generalizados por la práctica, el promotor de la empresa de construcción, limitándose a prestar su adhesión las personas que ingresaban en el régimen de la propiedad horizontal. La ley brinda una regulación que, por un lado, es suficiente por sí -con las salvedades dejadas a la iniciativa privada- para constituir, en lo esencial, el sistema jurídico que presida y gobierne esta clase de relaciones, y, por otro lado, admite que, por obra de la voluntad, se especifiquen, completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no se contravengan las normas de derecho necesario, claramente deducibles de los mismos términos de la ley. De ahí que la formulación de Estatutos no resultará indispensable, si bien podrán éstos cumplir la función de desarrollar la ordenación legal y adecuarla a las concretas circunstancias de los diversos casos y situaciones'>.

En el presente caso se reprocha a la entidad demandada haber cerrado un espacio en la planta sótano destinada a garajes en el que se encuentran las plazas de su propiedad y sus bodegas, con instalaciones comunitarias, sin haber obtenido la autorización de todos los propietarios, cuando era precisa por afectar a elementos comunes como es el sótano y las instalaciones generales del inmueble (bombas de achique y cuadro eléctrico), infringiendo el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal que permite a los propietarios de los pisos o locales modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquel cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad, pero impide realizar en el resto del inmueble alteración alguna.

Ahora bien es posible que en el título constitutivo de la propiedad horizontal se autorice directamente la realización de obras, o que determinados elementos comunes por naturaleza, puedan convertirse en privativos.

El título constitutivo de la propiedad horizontal se otorga bien por el único propietario del edificio, como negocio jurídico unilateral, cuyo sujeto es dicho propietario único, o bien se otorga por los copropietarios, si los hay como negocio jurídico plurilateral o acto de conjunto. Lo mismo puede ocurrir en caso de modificación del título. Así lo dispone el citado artículo 5, cuya referencia 'al iniciar la venta', no alcanza al simple contrato sino al mismo acto dispositivo (título) que transmite el piso o local (modo), de forma que en caso de promotor único que va vendiendo esos pisos mediante documentos privados, en tanto los compradores no adquieran efectivamente la posesión de su vivienda o local, puede ser otorgado o modificado por aquel sin intervención de esos compradores.

En el presente caso el título constitutivo de la Propiedad Horizontal se otorgó únicamente por la entidad promotora demandada, siendo propietaria única del inmueble, en fecha 11 de junio de 2008, no produciéndose la primera venta hasta el día 4 de julio de 2008.

Según los Estatutos incorporados al título, inscritos en el Registro de la propiedad, son zonas comunes las instalaciones de desagüe y alcantarillado, y en el certificado descriptivo de la obra y resumen de superficies de la planta sótano, se describen las superficies de todas las plazas de garaje y bodegas, describiéndose como zona común todo lo que no sea plaza de aparcamiento señalizada.

Ahora bien, en el artículo 9 de los estatutos se establece: 'las plazas de garaje podrán ser independizadas o aisladas a instancia de la sociedad promotora, de modo que no se perjudique a los restantes propietarios de plazas de garaje, ni a la seguridad o estructura del edificio, y se haga con respeto a las normas de seguridad e higiene y demás de aplicación'.

Cuando se otorgó el título, la sociedad promotora ya había instalado la persiana objeto de litis, que separa la zona en la que se hallan las plazas de garaje de su propiedad del resto del sótano; viniendo así el título constitutivo y los estatutos a legalizar una instalación ya materialmente realizada.

Los términos literales del artículo estatutario hablan de 'aislar' o 'independizar', y tales conceptos no pueden tener otra acepción que permitir la separación en la forma en que fue realizada. No existe, tal como es la configuración del sótano otra forma de realizar el aislamiento, que no afecta en forma alguna a los otros comuneros ni les obstaculiza, dificulta o impide el paso a sus plazas de garaje, al estar ubicada la zona delimitada por la demandada en un extremo del sótano. Ese aislamiento no puede referirse a las plazas de garaje individualmente consideradas pues expresamente se refiere a todas las plazas de que es propietaria la demandada y no tendría justificación que se limitase la autorización a las plazas de la demandada, y no se permitiese el cierre de todas las demás.

La obra de aislamiento, por tanto, aparece autorizada en los estatutos de la Comunidad, tal y como fueron redactados por la propietaria única del edificio, antes de proceder a la venta, habiendo adquirido los distintos comuneros sus pisos y plazas de garaje conociendo la cláusula estatutaria referida y pudiendo ver, al haberse realizado ya el cerramiento, la situación en que se hallaba el garaje.

La obra realizada no menoscaba ni afecta a la seguridad del edificio ni a su estructura general y no altera la configuración o estado exterior del inmueble al haber sido ejecutada en un espacio interior.

La propietaria única del edificio podía atribuir el carácter de privativo a un espacio como era el sótano, en principio, elemento común por naturaleza. El hecho de que las bombas de achique y el cuadro eléctrico, elementos comunitarios, se encuentren ubicados en la zona aislada no supone que esas instalaciones hubieran sido alteradas o estén fuera de control de la comunidad, ya que tanto la ley como el título constitutivo obligan a la entidad propietaria a permitir el acceso a dichas instalaciones para realizar las tareas de mantenimiento y reparación en caso de que fuera necesario, cuando siempre lo ha hecho, sin que se hubiera producido nunca ningún problema sobre tal extremo. La cuestión relativa a la falta de mención a esa persiana en el proyecto de la edificación o el cumplimiento de la normativa municipal no afecta a la resolución de este procedimiento, debiendo dilucidarse ante la Administración correspondiente.

Además de todo ello, desde la fecha de instalación de la persiana hasta el año 2016, en el que se presentó una denuncia ante el Concello de Ourense por la posible infracción administrativa, nunca se formuló protesta alguna por la Comunidad o cualquiera de los comuneros, dejando transcurrir un largo período de tiempo conociendo y consintiendo la situación.

Ante el requerimiento efectuado a la demandada a través de Letrado por la parte actora, la misma en todo momento ofreció la llave de la persiana o, incluso, abrir una puerta en la misma, solución que no aceptó la actora, cuya única pretensión es la retirada de la misma, sin que ello le suponga beneficio alguno. Por todo ello, autorizada en el título la independización de las plazas de garaje, la pretensión relativa a su retirada ha de ser desestimada, revocándose el pronunciamiento de la sentencia relativo a la entrega de las llaves que ni había sido solicitado ni satisface a la parte actora.



CUARTO .- De conformidad con lo establecido en el artículo 398 en relación con el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , es preceptiva la imposición de las costas a la apelante.

Por lo expuesto la Sección Primera de la Audiencia Provincial pronuncia el siguiente

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios del edificio n.ºs NUM000 y NUM001 de la DIRECCION000 de Ourense contra la sentencia de fecha 27 de junio de 2018 dictada por el Juzgado de Primera Instancia Número 3 de Ourense en Juicio Ordinario n.º 287/17, Rollo de Apelación núm. 478/18, declarándose la nulidad del pronunciamiento relativo a la entrega de las llaves de la persiana a la demandante y la obligación de mantenerla abierta sin cierre con llave, y desestimándose la petición relativa a la retirada de dicha persiana por parte de la demandada, manteniéndose en todo lo demás; todo ello, imponiendo a la parte apelante las costas causadas en esta alzada.

Se decreta la pérdida del depósito constituido para apelar.

Contra la presente resolución podrán las partes legitimadas optar, en su caso, por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal y casación por interés casacional, dentro de los veinte días siguientes al de su no tificación ante esta Audiencia Provincial.

Así por esta nuestra sentencia, de la que en unión a los autos originales se remitirá certificación al Juzgado de procedencia para su ejecución y demás efectos, juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.