Sentencia CIVIL Nº 171/2020, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9, Rec 111/2020 de 25 de Mayo de 2020

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Novena
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 1 - 28035
Tfno.: 914933935
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2018/0236237
Recurso de Apelación 111/2020 -4
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 50 de Madrid
Autos de Juicio Verbal (250.2) 80/2019
SENTENCIA NÚMERO 171/2020
RECURSO DE APELACIÓN Nº 111/2020
MAGISTRADO QUE LA DICTA:
ILMO. SR. D. JUAN ÁNGEL MORENO GARCÍA
En Madrid, a 25 de mayo de 2020.
VISTO en grado de apelación por el Ilmo. Sr. D JUAN ÁNGEL MORENO GARCÍA, Magistrado de esta Sección
Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, los Autos de Juicio Verbal nº 80/2019, procedentes del Juzgado
de Primera Instancia nº 50 de Madrid, a los que ha correspondido el Rollo de apelación nº 111/2020, en los
que aparece como partes; de una como demandante y hoy apelado D. Pedro Jesús representado por el
Procurador D. RAÚL MARTÍN BELTRÁN; y, de otra como demandado y hoy apelante BUILDINGCENTER S.A.U.
representado por el Procurador D. JAVIER SEGURA ZARIQUUIEY; sobre arras incumplimiento.

Antecedentes

Se aceptan y dan por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.


PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 50 de Madrid, en fecha 07-10-2019, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' Fallo: Que estimando la demanda interpuesta por D.

Pedro Jesús representado por el Procurador D. RAUL MARTIN BELTRAN contra BUILDINGCENTER SOCIEDAD ANONIMA UNIPERSONAL representada por el Procurador D. JAVIER SEGURA ZARIQUIEY, debo condenar y condeno a la parte demandada a abonar a la parte actora la cantidad de 4.080 euros (CUATRO MIL OCHENTA EUROS) en concepto de devolución del duplo de arras penitenciales, más los intereses legales desde la interposición de la demanda, con imposición de costas a la parte demandada.'

SEGUNDO.- Notificada la mencionada sentencia y previos los trámites legales oportunos, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la parte demandada, del que se dio traslado a la contraparte quien se opuso al mismo, elevándose posteriormente las actuaciones a esta Superioridad, previo emplazamiento de las partes, ante la que han comparecido en tiempo y forma bajo las expresadas representaciones.



TERCERO.- No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, quedaron las actuaciones sobre la mesa del Magistrado para resolver el referido recurso cuando por su turno correspondiera, señalándose para la resolución del mismo el día 25 de marzo del año en curso.



CUARTO .- El presente recurso que tenía señalada fecha para resolución, fue suspendido por la declaración de estado de alarma, R.D. 463/2020, de 14 de marzo, cuya Disposición Adicional Segunda suspendió los términos y suspendió e interrumpió los plazos procesales para todos los órdenes jurisdiccionales, adoptando en igual fecha el Consejo General del Poder Judicial Acuerdo por el que se suspendieron todas las actuaciones judiciales programadas y los plazos procesales que tal decisión conlleva salvo en los supuestos de servicios esenciales.



QUINTO .- Habiéndose publicado y entrado en vigor el R.D. Ley 16/2020, de 28 de abril de medidas procesales y organizativas para hacer frente al Covid-19 en el ámbito de la Administración de Justicia en cuya Preámbulo II, así como en su artículo 19 regula la celebración de actos procesales mediante presencia telemática y vista la Resolución del C.G.P.J de 11 de mayo de 2020 que establece criterios de aplicación para la reanudación de la actividad judicial relativas a servicios no esenciales, este Tribunal ha resuelto señalar nuevamente para que tenga lugar la resolución del presente recurso, la audiencia del día 21 de mayo del año en curso.



SEXTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO . Se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia apelada que deben entenderse completados por los de esta resolución.



SEGUNDO . Son hechos de los que ha de partirse para resolver el recurso de apelación los siguientes: 1º) D. Pedro Jesús , en fecha 16 de febrero de 2015 firmó un contrato de arras con la demandada BUILDINGCENTER SOCIEDAD ANONIIIA UNIPERSONAL, con relación a una plaza de garaje n° NUM000 y el trastero n° NUM001 de la finca sita en Móstoles CALLE000 n° NUM002 (fincas regístrales NUM003 y NUM004 del Registro de la Propiedad n° 2 de Móstoles), haciendo entrega en ese mismo acto a la mercantil demandada, de la cantidad de 2.040 euros.

2º) Entre las estipulaciones pactadas en el contrato, se fijó un precio de 13.600 €, que se pagaría a la firma de la escritura de compraventa, que se otorgaría en un plazo de 30 días desde que la vendedora hubiera obtenido el auto de adjudicación de las plazas, y la entrega de la posesión de la finca.

3º) En fecha 11 febrero de 2016, los compradores fueron citados en la Notaria a fin de otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa, no llevándose a cabo dicho otorgamiento, por estar pendiente de anotar sobre la finca un embargo ordenado por la Tesorería General de la Segundad Social, que había sido presentado en el Registro de la Propiedad, según el libro diario el 15 de diciembre de 2015.

4º) El día 11 de febrero de 2016 se levantó un acta notarial a instancia de los actores, en la que se recogía su negativa a otorgar la escritura de compraventa por existir la anotación de embargo prorrogada a favor de la Tesorería de la Seguridad Social, pendiente de inscripción en el Registro de la Propiedad.



TERCERO . Teniendo en cuenta que las partes no discuten en la alzada, tanto la existencia del contrato de arras, como que el día fijado para la firma del contrato de compraventa no se llevó a cabo, pues según las certificaciones simples del Registro de la Propiedad aportada por ambas partes, según el libro diario del Registro de la Propiedad, estaba pendiente de anotación un embargo acordado por la Tesorería General de la Segundad Social, que había sido presentado en el Registro de la Propiedad, el 15 de diciembre de 2015, y que ambas partes están conformes, como se deduce del contrato suscrito el 16 de febrero de 2015, que los 2.040 € entregados por los actores a la demandada, lo fue en concepto de arras, que si bien formaban parte del precio, para el supuesto que el contrato no llegara a celebrase por causa imputable a alguna de las partes, se configuraban como arras penitenciales o de arrepentimiento, la cuestión que se reproduce en esta alzada es a cuál de las partes es imputable el incumplimiento del contrato.

No se discrepa por las partes, tampoco que la entidad vendedora y apelante se comprometía a la entrega tanto de la plaza de garaje, como del trastero libre de cargas y gravámenes, ni que una vez que no se llevó a cabo la anotación del embargo, la parte actora solicitó el otorgamiento de la escritura pública a lo que ya no se avino la demandada.



CUARTO . En el escrito de apelación se alega como primer motivo del recurso de apelación la infracción del artículo 1454 del Código Civil, en relación a los artículos 1254 y 1255 del C. C., por entender que los que incumplieron el contrato de arras fueron los compradores al negarse a firmar la escritura de compraventa, al no existir ningún embargo sobre ambas fincas, al estar pendiente el despacho de la anotación preventiva de la demanda, alegando que en todo caso de existir la deuda era del anterior propietario de las fincas, fincas que según la parte apelante se habían inscrito a su favor el 25 de agosto de 2018, por lo que al no tener la entidad apelante obligación de proceder al pago de la deuda, se negó a ello, siendo la parte compradora la que se negó a la firma.

Partiendo de tales hechos y que la entidad apelante se comprometió a la venta de las fincas, libre de cargas y gravámenes, lo cierto es el hecho de que el día previsto para la firma de la escritura de compraventa, según el libro diario estaba pendiente de resolver sobre la anotación preventiva de embargo de amabas fincas, como se deduce de la nota simple aportada con la demandada, justifica que los compradores en ese momento se negaran a firmar la escritura de compraventa, dada la existencia de una posible carga sobre la finca, y por lo tanto se entiende justificada su conducta, sin que en modo alguno se pueda entender que el negarse en ese momento a firmar la escritura de compraventa implique un incumplimiento del contrato de arras; toda vez que la propia parte apelante reconoce que los compradores, una vez que no se llevó a cabo la anotación de embargo mostraron su voluntad de firmar la escritura de compraventa, de lo que se deduce que sí existió una voluntad real de cumplir con el contrato de arras.

Por el contrario, de las propias alegaciones de ambas partes, especialmente de las manifestaciones que se hacen en el escrito de apelación, se debe llegar a la misma conclusión que la sentencia de instancia, en orden a que la parte que incumplió el contrato de arras fue ella, toda vez que si bien no pudo firmarse la escritura pública el día 11 de febrero de 2016 por estar pendiente, según el libro diario del Registro, el despachar y proceder o no a la anotación de embargo, una vez que ese obstáculo dejo de existir, por no haberse llevado a cabo dicha anotación, los compradores si manifestaron su voluntad de cumplir el contrato, a diferencia de la vendedora, que como ella misma reconoce no quiso ya proceder a su consumación, de lo que se deduce que solo a ella es imputable el incumplimiento contractual, y por lo tanto los efectos derivados de ese incumplimiento, que no es otro que la obligación de devolver las arras duplicadas .



QUINTO .- Con carácter subsidiario se alega que en base a la propia cláusula recogida en el contrato de arras de fecha 16 de febrero de 2016, se pactó ' Si la compraventa no pudiera formalizarse por causa imputable a la parte vendedora, pero ajena a su voluntad, ésta tan solo deberá reintegrar la cantidad recibida como Arras, sin tenerlas que devolver por duplicado.', por lo que en todo caso se alega que solo debería devolverse el importe de las arras entregadas y no por duplicado, alegando que la falta de formalización de la escritura de compraventa no le fue imputable dado que la anotación de embargo pendiente de inscripción , pero que había sido presentada en el Registro de la Propiedad, no se debía a la existencia de deuda alguna por su parte sino de lo anteriores propietarios, y por lo tanto de proceder a la devolución de alguna cantidad solo sería el importe de las arras entregadas.

La cláusula citada por la parte apelante debe ser interpretada de acuerdo con las reglas generales que sobre interpretación de los contratos, se establece en los artículos 1281 y ss del Código Civil, y por lo tanto debe estarse en primer lugar a su interpretación literal o gramatical, y como la propia parte apelante indica en su escrito, solo será aplicada esa cláusula, y por lo tanto su obligación de devolver solo las cantidades entregadas en concepto de arras y no duplicadas, si no se pudiera formalizar por causa ajena a su voluntad, y lo cierto es que en el presente caso si bien no se pudo formalizar el contrato de compraventa el día indicado por la propia apelante, por las dudas que existían sobre la anotación de embargo, que constaba en el libro diario, lo cierto es que una vez solventado ese obstáculo la parte demandada y apelante se negó a otorgar la escritura pública de compraventa, como ella misma reconoce, por lo que es indudable que si le es imputable el que no se otorgara la correspondiente escritura pública de compraventa, y se perfeccionara el contrato de compraventa, pues si bien puede entenderse justificada la conducta de la parte actora de no otorgar la escritura pública el día que se fijó inicialmente, ante las dudas que existían sobre la anotación de embargo pendiente, sino se descontaba del precio el importe del embargo, o se garantizada en su caso su pago, lo que no tiene justificación es que la entidad vendedora, no quisiera otorgar la escritura de compraventa, cuando no exista ningún obstáculo para ello, por lo que las arras penitenciales pactadas por las partes en el contrato de arras debe desplegar la totalidad de sus efectos, al ser imputable a la ahora apelante el que el contrato de compraventa no se llegara a celebrar.



SEXTO .- De conformidad con lo establecido en el artículo 398 de la LEC las costas de esa alzada han de imponerse a la parte apelante.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuestos por la representación procesal de BUILDINGCENTER SOCIEDAD ANÓNIMA UNIPERSONAL, contra la sentencia dictada por la Ilma. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 50 de Madrid, con fecha 7 de octubre de 2019, en los autos de JUICIO VERBAL 80/2019.

Todo ello con imposición a la parte apelante de las costas derivadas del recurso de apelación, con pérdida del depósito constituido para recurrir de conformidad con el punto 9º de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Así, por esta mi Sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronuncio, mando y firmo.

Haciéndose saber que contra la misma cabe recurso de casación de acreditarse el interés casacional, que deberá interponerse ante este Tribunal en el término de veinte días desde la notificación de la presente.

DILIGENCIA.- En Madrid a veintisiete de mayo de 2020. En el día de hoy, se procede a notificar la anterior Sentencia una vez firmada y entregada por los magistrados que componen el tribunal, doy fe.