Sentencia Civil Nº 172/2006, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 164/2006 de 06 de Abril de 2006

Encabezamiento

SENTENCIA NÚMERO 172/06

ILMO. SR. PRESIDENTE:

DON J. RAMON GONZALEZ CLAVIJO

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

DON ILDEFONSO GARCIA DEL POZO

DON LONGINOS GOMEZ HERRERO

En la ciudad de Salamanca a seis de Abril de dos mil seis.

La Audiencia Provincial de Salamanca ha visto en grado de apelación el JUICIO ORDINARIO nº 653/05, del Juzgado de lª Instancia nº 6 de Salamanca, Rollo de Sala nº 164/06; han sido partes en este recurso: como demandante-apelante Don Luis Miguel representado por la Procuradora Doña Mª Soledad González González y bajo la dirección del Letrado Don Mauricio Sánchez Lorenzo y como demandado-apelado Doña Carmela y Don Augusto representados por el Procurador Don Gabriel Herrero Torres y bajo la dirección de la Letrado Doña Manuela Lorenzo Dominguez, habiendo versado sobre reclamación de cantidad.

Antecedentes

1º.- El día 2 de Diciembre de 2005 por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez de lª Instancia nº 6 de Salamanca se dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente: "FALLO: En la demanda interpuesta por la Procuradora Doña María Soledad González González en representación de D. Luis Miguel , frente a Dª Carmela y D. Augusto , representados por el Procurador D. Gabriel Herrero Torres, la desestimo en su integridad y condeno al actor al pago de las costas procesales."

2º.- Contra referida sentencia se preparó recurso de apelación por la representación jurídica del demandado, concediéndole el plazo establecido en la Ley para interponer el mismo verificándolo en tiempo y forma, quien después de hacer las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones terminó suplicando se revoque la resolución apelada y se condene a la parte contraria al pago al actor de la cantidad de 6.623,16 euros, así como la expresa imposición de costas al recurrido.

Dado traslado de dicho escrito a la representación jurídica de la parte contraria por la misma se presentó escrito en tiempo y forma oponiéndose al recurso de apelación formulado para terminar suplicando se confirme íntegramente la sentencia recurrida, con imposición de las costas causadas a la recurrente.

3º.- Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno Rollo y se señaló para la votación y fallo del presente recurso de apelación el día veintinueve de Marzo de dos mil seis pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente para dictar sentencia.

4º.- Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON ILDEFONSO GARCIA DEL POZO.

Fundamentos

Primero.- Por la representación procesal del demandante Don Luis Miguel se interpone el presente recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia número 6 de esta ciudad con fecha 2 de diciembre de 2.005 , que desestimó la demanda por el mismo promovida contra los demandados Doña Carmela y Don Augusto , interesándose por dicho recurrente en esta segunda instancia la revocación de la mencionada sentencia y que se dicte otra por la que, estimando en su integridad las pretensiones de tal demanda, se condene a los demandados a pagarle la cantidad reclamada de 6.623,16 euros, más los intereses legales correspondientes y con expresa imposición a tales demandados de las costas de la primera instancia, lo que viene a fundamentar en el error en la apreciación de las pruebas en que a su juicio se ha incurrido por parte del juzgador "a quo", al considerar, en contra de lo establecido en tal sentencia, que ha quedado debidamente acreditada la realidad del contrato de mediación entre las partes demandante y demandada.

Segundo.- Con carácter previo se ha de señalar que el contrato que sustenta la reclamación del demandante debe conceptuarse, según se señaló en las Sentencias de esta misma Audiencia de fechas 22 de octubre de 1.997 y 14 de octubre de 1.998 , entre otras, como de mediación o corretaje, que es un contrato innominado, atípico o "sui generis", "facio ut des", pero de carácter principal, consensual y bilateral (SSTS. de 3 de mayo de 1.950, 27 de diciembre de 1.972 y 4 de julio de 1.994 , entre otras), y que puede definirse como aquel contrato especial por virtud del cual una de las partes (mediador) se obliga, a cambio de una remuneración, a promover o facilitar la celebración de un determinado contrato entre la otra parte y un tercero, o a servirle de intermediario en esa conclusión que ha de buscar al efecto (STS. de 5 de marzo de 1.973 ); contrato, pues, que se presenta revestido de atipicidad, pero dotado de propio contenido sustantivo, generándose al amparo de la libertad de contratación que autorizan los artículos 1.091 y 1.255 del Código Civil , y predominando en el mismo la función de gestión mediadora, por lo que reviste de naturaleza de pacto de encargo, al intentar el agente, en su condición de intermediario, para que por sus relaciones con el mercado inmobiliario oferte a la venta determinados bienes, aportándose los datos de los mismos y un precio inicial, y en el que el agente, salvo apoderamiento y representación expresa, no interviene directamente en la conclusión de la compraventa final, aunque también es común que resulte autorizado a recibir cantidades a cuenta, con función predominantemente pregestora, desplegada por el agente mediador que no se obliga a responder del buen fin de la operación, salvo pacto especial de garantía, como prevé el artículo 272 del Código de Comercio para la comisión (SSTS. de 1 de febrero y de 26 de marzo de 1.991 ); habiendo de regirse este contrato por las normas generales de los contratos contenidas en los artículos 1.254 y siguientes del Código Civil y por la aplicación analógica de las especiales de los tipos contractuales afines, como el mandato, el arrendamiento de servicios y la comisión mercantil.

En esta clase de contratos, como se deja dicho, la relación que los conforma viene constituida porque la función del agente radica en la conexión y contacto negocial que procura entre el vendedor y el futuro comprador, con lo que su relación contractual solo se proyecta respecto a la parte que le confirió el encargo, que por ello no exige que se dé el propio mandato para un acto de riguroso dominio, estando supeditada su eficacia, en cuanto al devengo de honorarios por comisión, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso en contra (SSTS. de 26 de marzo de 1.991, 10 de marzo de 1.992, 19 de octubre y 30 de noviembre de 1.993, 7 de marzo de 1.994 y 17 de julio de 1.995 ). Dicho contrato nace a la vida jurídica por la actividad eficiente y acreditada del agente mediador y, en consecuencia, los derechos de éste al cobro de las remuneraciones convenidas los adquiere desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirentes y puesta en contacto con el vendedor, concertando ambos el negocio que efectivamente llevan a cabo, ya que desde este momento el mediador ha cumplido y agotado su actividad, que es precisamente la de mediar, y no la de vender, salvo que concurra pacto expreso en este sentido o cuando se convenga que solo se podrán cobrar honorarios cuando la venta se hallare totalmente consumada (SSTS. de 22 de diciembre de 1.992, 4 de julio y 4 de noviembre de 1.994, 5 de febrero de 1.996 y 30 de abril de 1.998 ).

La doctrina jurisprudencial ha señalado también que la retribución de los servicios del agente por parte de quien formula el encargo procede tanto si el negocio proyectado se realiza con su intervención inmediata como cuando las gestiones de mediación hayan sido utilizadas o aprovechadas por quien lo concluye (SSTS. de 26 de marzo de 1.991, 3 de marzo y 22 de diciembre de 1.992, y 19 de octubre de 1.993 ).

Tercero.- Esta Audiencia ciertamente en su sentencia de fecha 6 de octubre de 1.999 afirmó que "parece oportuno recordar que según reiterada jurisprudencia el contenido del denominado contrato de agencia inmobiliaria le convierte en un contrato de "resultado" en el sentido de que el mediador es acreedor de su retribución sólo cuando se alcanza el objetivo como consecuencia de su mediación. El simple encargo y las meras gestiones no generan derecho a la retribución en el mediador sino que ha de contribuir eficazmente al resultado de la operación (STS. de 21 de mayo de 1.992 ). El cobro de la retribución se halla sometido a la condición de la celebración del contrato pretendido, y además a que ese contrato tenga lugar "como consecuencia de la actuación del mediador. Cuando no interviene en la venta el mediador carece de derecho a ser remunerado por la actividad que hubiera podido desplegar en la función encomendada, puesto que no se adeuda la retribución si el contrato se realiza sin que sea decisiva su intervención".

"Si bien el contenido esencial de este tipo de contrato parece claro, lo cierto es que el modo de operar de las agencias inmobiliarias unido al hecho de que es frecuente que los particulares no limiten sus encargos a una sola agencia, provoca no pocos problemas como son la dificultad para afirmar la propia existencia del encargo y de las condiciones pactadas y, sobre todo, la dificultad para advertir cuándo las gestiones realizadas por la mediadora han sido decisivas para la conclusión del contrato y se ha generado el derecho a la retribución".

"En el caso en estudio se presenta ante esta Audiencia una vez más un problema que se viene repitiendo con asiduidad, como es la dificultad para apreciar si en efecto la venta se ha producido como consecuencia de la labor realizada por el mediador cuando comprador y vendedor niegan que así sea al llegar a un acuerdo privado. El hecho de que varias agencias inmobiliarias que han hecho gestiones para el mismo vendedor reclamen su derecho a cobrar la retribución... evidencia la magnitud del problema y la necesidad de acabar con el mismo. Hasta el momento, en aras de la equidad, esta Sala ha aplicado diversas soluciones, como son el resolver la cuestión con base en los indicios que resultan de las gestiones realizadas y la forma de concluirse el contrato (SS de 19 de abril de 1.996), o el fijar ante la oscuridad del caso una cantidad a favor del agente mediador en concepto de indemnización por los gastos necesarios y útiles que hubiese hecho en el cumplimiento de su encargo".

"Como este estado de cosas no resulta satisfactorio, surge la necesidad de establecer unos criterios firmes cuyo seguimiento en la resolución de los conflictos de esta naturaleza redunde en beneficio de una mayor seguridad jurídica, y marque una pauta en el funcionamiento del mercado inmobiliario que evite las discusiones actuales. Así esta Audiencia entiende que para considerar generado el derecho a la retribución por parte del mediador, deben concurrir los siguientes requisitos: 1) debe estar debidamente documentado o acreditado de forma fehaciente tanto la realidad del encargo o contrato de mediación, como las condiciones del mismo, al menos con relación a la duración del encargo, posible exclusividad y retribución; 2) ya que es de esencia del derecho a cobrar la retribución que el contrato de venta haya sido "consecuencia" de su intermediación, el propio mediador debe acreditar que su gestión ha sido decisiva para que la venta se lleve a efecto. Un documento firmado por el vendedor y comprador que declare que ha sido un determinado mediador el que lo ha puesto en contacto y ha permitido abrir las negociaciones en determinada fecha, u otra prueba clara en este sentido, parece el único medio de acreditar que su gestión ha sido decisiva, sobre todo cuando pueden concurrir idénticas pretensiones por parte de otros mediadores".

Cuarto.- Por consiguiente, conforme a la doctrina establecida en la referida sentencia, es manifiesto que para el éxito de la reclamación de honorarios deducida por el agente inmobiliario contra el vendedor ha de acreditarse debidamente la realidad del encargo de gestión de venta, - lo que obviamente podrá realizarse no sólo mediante la aportación del correspondiente documento que así lo recoja (que sería lo deseable) sino también por cualquiera de los demás medios de prueba establecidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil (artículo 299 ) -, la práctica de gestiones para el cumplimiento del encargo de venta y la eficacia determinante de las mismas para la conclusión del contrato de compraventa.

Y en el presente supuesto, examinado el resultado de las diversas pruebas practicadas en el procedimiento, ha de convenirse con la sentencia impugnada en que de manera alguna aparece debidamente acreditado que efectivamente se encomendara por los demandados al demandante que éste realizara gestiones para la venta del inmueble de su propiedad a un tercero, sino que mas bien parece que fue el propio demandante el que por iniciativa propia, - o a solicitud o por encargo del constructor Don Carlos María que finalmente lo compró -, el que se puso en contacto con tales demandados a efectos de la adquisición del inmueble.

Y como apoyo de tal conclusión pueden mencionarse los datos siguientes: a) en primer lugar, la propia declaración del demandante Don Luis Miguel , quien manifestó que fue él el que se presentó en casa de los demandados porque tenía interés en el solar, por cuanto entre sus actividades profesionales realizaba la de buscar solares que posteriormente ofrecía a los constructores; b) en segundo término, la declaración de la demandada Doña Carmela , la que afirmó que no conocía con anterioridad al demandante Don Luis Miguel y que fue éste quien se presentó en su casa porque andaba buscando solares para el constructor Sr. Carlos María ; en tercer lugar, la declaración del testigo Don Carlos María , el que manifestó que fue él quien pagó al demandante la comisión correspondiente a las adquisición de los otros tres solares que se integraron con el adquirido a los demandados para la ejecución de la nueva edificación; y d) finalmente, y con carácter fundamental, que el documento que el demandante aportó con su demanda como justificativo de la realidad de la mediación que se dice le fue encomendada por los demandados no aparece firmado por éstos en el anverso, que es precisamente donde consta la ejecución del encargo y las condiciones del mismo, manifestando tanto la propia demandada como su hija no haber tenido conocimiento de ello en aquél momento y explicando ésta la forma en que fue redactado el reverso, que sí aparece firmado.

Quinto.- Consecuentemente, pues, si por el demandante Don Luis Miguel no se ha acreditado que efectivamente por parte de los demandados Doña Carmela y Don Augusto le fuera encomendada la gestión de la venta o permuta del inmueble de su propiedad, es indudable que ninguna obligación tendrá tales demandados de abonar al demandante los honorarios que pudieran corresponder por tal gestión, como acertadamente se ha concluido por la sentencia impugnada, que no ha incurrido ni en el error en la valoración de las pruebas ni en la inaplicación de la doctrina del enriquecimiento injusto.

Sexto.- Por tanto, ha de ser desestimado el recurso de apelación interpuesto por el demandante Don Luis Miguel y confirmada en su integridad la sentencia impugnada, con imposición al expresado recurrente de las costas causadas en esta segunda instancia, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398. 1 , en relación con el artículo 394. 1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

En atención a lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución,

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por el demandante DON Luis Miguel , representado por la Procuradora Doña María Soledad González González, contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 6 de esta ciudad con fecha 2 de diciembre de 2.005 en el Juicio Ordinario del que dimana el presente rollo, la debemos confirmar y confirmamos íntegramente, con imposición al expresado recurrente de las costas causadas en esta segunda instancia.Notifiquese la presente a las partes en lega forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

P U B L I C A C I O N

Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente, hallándose la Sala celebrando audiencia pública en el día de su fecha. Doy fe.-