Sentencia Civil Nº 173/2006, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 1, Rec 416/2005 de 11 de Abril de 2006

Encabezamiento

Rollo de Apelación nº 416-05.

Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Benidorm.

Procedimiento Juicio de Mayor Cuantía nº 212-95.

Cuantía:-4.507.084?(750.000.000 pts.)

SENTENCIA Nº 173/06

Iltmos Srs.

Don Francisco Javier Prieto Lozano.

Don José María Rives Seva.

Doña Maria Dolores López Garre.

En la Ciudad de Alicante a once de Abril del año dos mil seis.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de esta Ciudad de Alicante, integrada por los Iltmos. Srs. expresados al margen ha visto, en grado de apelación, Rollo de la Sala nº 416-05 los autos de juicio de mayor cuantía nº 212-95 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de la ciudad de Benidorm en virtud del recurso de apelación entablado por la parte actora Hoteles Costablanca S.A. que han intervenido en esta alzada en su condición de recurrente, representado por la Procuradora Señora Vidal Maestre y defendidos por el Letrado Señor Vaello Esquerdo y siendo apeladas la parte demandada Mercantil Kesa Hotel B.V. representada por el Procurador Sr. Saura Saura y asistida por el Letrado Sr. Zurutuza Reigosa, Doña Melisa representada por el Procurador Sr. Saura Saura y asistida por el Letrado Sr. Valls Trives y Rosaire S.L. representada por el Procurador Sr. Flores Feo y asistida del Letrado Sr. Rossell Carol.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado de Primera Instancia nº4 de la Ciudad de Benidorm y en los autos de Juicio de mayor cuantía nº 212-95 en fecha 3-1-05 se dictó sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO.-Que desestimando como desestimo la demanda formulada por el procurador de los Tribunales D. MIGUEL MARTINEZ GOMEZ en nombre y representación de HOTELES COSTABLANCA S.A. contra Doña Melisa HEREDEROS DE DON Imanol, la entidad KESA HOTELES B.V. la mercantil ROSAIRE y contra LAS PERSONA O PERSONAS INCIERTAS CON RESPECTO A LAS QUE LA ENTIDAD KESSA HOTEL BV. S.A. ES SOLO SU REPRESENTACIÓN APARENTE O SOCIEDAD INTERPUESTA, debo absolver y absuelvo a los demandados de todos los pedimentos de la misma, con expresa imposición de las costas procesales a la parte demandante".

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia se interpuso recurso de apelación en tiempo y forma por la representación de la parte demandante siendo tramitado conforme a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con traslado del mismo a la parte demandada por término de diez días, remitiéndose las actuaciones seguidamente a esta Iltma. audiencia Provincial , sección Sexta, donde se formó el correspondiente rollo de apelación nº 416- 05.

TERCERO.- En la sustanciación de esta causa se han observado todas las prescripciones legales, señalándose para votación y fallo el día 11 de Abril de 2006 y siendo ponente la Iltma. Sra. Doña Maria Dolores López Garre.

Fundamentos

PRIMERO.-Antes en entrar en el examen del presente recurso de apelación teniendo en cuenta el volumen de las actuaciones, las distintas peticiones que se contienen en la demanda, así como las excepciones planteadas por los demandados, es preciso concretar las peticiones de la demanda, para continuar con el examen de las excepciones tal y como se realiza en la interposición del recurso, para finalizar con el tema de fondo planteado.

Son numerosas las peticiones que se contienen en el suplico de la demanda interpuesta :

1.-La validez del pacto contenido en el contrato de fecha 3-9-84 , por el que se le concedió un Derecho de adquisición preferente del Hotel D. Rolf, finca registral nº 19.673 del Registro de la Propiedad nº 2 de Benidorm a favor de la entidad actora.

2.-Que los Señores Imanol Melisa han incumplido la obligación que dicho pacto les imponía y vienen obligados a reponer a la demandante a la situación anterior al incumplimiento.

3.-Que por tal incumplimiento los Señores Imanol Melisa , Kessa Hoteles B.V. y quién resulte real adquirente han de indemnizar solidariamente a la actora en los daños y perjuicios ocasionados que se fijarán en ejecución de sentencia, sobre las bases del beneficio neto que le hubiera podido producir a la actora el explotar el hotel durante el tiempo que permanezca sin tenerlo en su posesión desde Febrero de 1.993.

4.-Que la actora tiene Derecho preferente de adquisición sobre el Hotel Don Rolf por el mismo precio y condiciones que resulten de la transmisión del Hotel D. Rolf a su verdadero adquirente .

5.-Que la escritura de 22 de Octubre de 1.991 por la que los Sres Imanol Melisa venden a Kessa Hotel B.V. es simulada en cuanto al precio y a la fecha real de transmisión y que la sociedad Kessa Hotel B.Ves sólo una sociedad pantalla creada en fraude de ley y todo ello para evitar el Derecho de preferente adquisición de la actora.

6.-Que la venta se realizó con anterioridad al 11-2-89, siendo la real parte adquirente personas que formaban parte del denominado Grupo Mar.

7.-Que se decrete la nulidad de dicha escritura pública de fecha 22 de Octubre de 1991, y cualesquiera actos y documentos posteriores que haya verificado o intervenido Kessa Hotel B.V. como consecuencia de la misma, incluido por supuesto la vinculación jurídica que formalmente permite la explotación del Hotel por la entidad Rosaire S.L. por haberse dado en fraude de ley.

8.-Que se cancelen cuantas anotaciones o inscripciones en el Registro de la Propiedad haya podido producir el otorgamiento de la escritura pública de 22-10-91 y en especial la inscripción a favor de Kessa Hotel B.V .

9.-Que se decrete la nulidad del procedimiento de desahucio nº 80-89 del juzgado de Primera Instancia nº2 de Benidorm incluidas Sentencias y resoluciones y actos posteriores, obligando a reembolsar al actor las costas del juicio en el caso de que las hubiera satisfecho Hoteles Costablanca S.A. y en caso contrario a dejarlas sin efecto .

10.-Que se condene a los Señores Melisa Imanol a vender y entregar a la actora el Hotel Don Rolf en el mismo precio que acrediten haber cobrado, cuyo precio lo abonará la actora, junto con los pagos legítimos derivados de la compraventa , en el mismo momento se le otorge la escritura pública y se le entregue el Hotel.

11.-Que se condene a los demandados al pago de las costas procesales.

SEGUNDO.-Los demandados Kessa Hoteles B.V. y la demanda la señor Imanol que se adhirió a la misma en su escrito de réplica opusieron la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario, al no haber sido demandados los comPonentes del Grupo Mar Señores Luis Andrés, Valentín y Manuel .

La Sentencia de instancia, estima la excepción planteada respecto del tercer pedimento del suplico de la demanda en relación a la indemnización de daños y perjuicios solicitada por la demandante a las personas que resulten ser real y verdaderos adquirentes del hotel.

La parte recurrente considera que la estimación de la excepción respecto del punto tercero del suplico de la demanda, implica la decisión anticipada por el juez de instancia, de la válidez de la compraventa, así como la no aplicación de la doctrina del levantamiento del velo. Alegando que Kessa Hoteles B.V. es simplemente un pantalla de las personas físicas.

El fundamento de dicha excepción la cual en definitiva trata de evitar que los pronunciamientos contenidos en una determinada Sentencia puedan afectar o mejor afecten necesariamente y modo directo, y no por ello de forma simplemente oblicua, indirecta , tangencial, refleja o incluso prejudicial, a quienes no han sido parte el concreto proceso en el que tal Resolución se dicta, lo que supone que quedan compelidos por lo decidido en una causa en la que no fueron parte con absoluta quiebra del principio de contradicción y generándoles en definitiva la indefensión que tajantemente proscribe el Art. 24 de la C.E. . Tal situación, el litisconsorcio pasivo necesario se produce pues tan solo cuando no son traídos a la litis, y debieron serlo, todos aquellos que sean cotitulares mancomunados de la relación juridico-material que en cada caso pueda ser objeto de debate y decisión en un determinado proceso , y cuya presencia, la de todos y cada uno de tales cotitulares legitimados pasivamente para soportar la acción, es por ello indispensable para la resolución del proceso porque lo que en el se decida afectará a la común relación jurídico material en el debatida y resuelta y por ello a los intereses de sus titulares.

Teniendo en cuenta el fudamento de la excepción en relación con la petición que se realiza en el suplico de la demanda sobre la indemnización de daños y perjuicios a los reales adquirentes del hotel y sosteniendo la actora que los comPonentes del Grupo Mar(Señores Manuel, Luis Andrés y Valentín ) son en realidad los verdaderos adquirentes del hotel , debió de demandarlos y no como realizó de que simplemente se les diera traslado de la demanda para que tuvieran oportunidad de intervenir en el proceso si así lo estimaban oportuno. Incluso la parte actora consistió en que no se les tuviese como demandados pues cuando el Señor Valentín solicitó la aclaración de su situación procesal, se dictó auto de fecha 13-1-98 excluyendo a los señores mencionados como demandados en el procedimiento, esta Resolución fue consentida por la actora, por lo que la excepción planteada debe ser confirmada en relación al tercer pedimiento del suplico de la demanda.

TERCERO.- Plantean los demandados la excepción de cosa juzgada , al reproducir la parte actora en esta litis, una serie de peticiones que ya realizó en el juicio de desahucio instado por la demandada Señora Melisa contra Hoteles Costablanca S.A. pues tanto en este procedimiento como en el presente vuelve a reproducir la petición de que el contrato de arrendamiento de fecha 3- 9-84 finalizó el dia 28-2-89 y no el día 31-12-88 , dado que la fecha de finalización del contrato esta unida a la posibilidad de ejercitar el Derecho de tanteo de compra que figura en el contrato de arrendamiento. Siendo estas peticiones realizadas en el juicio de menor cuantía nº276-04 del Juzgado de primera instancia nº7 de Benidorm por la parte actora pues su oposición a la demanda de reclamación de indemnización de daños y perjuicios por ocupación del objeto del arrendamiento, se basó en la nulidad del contrato de compraventa del hotel por ser un contrato simulado(si bien este extremo no fue resuelto en este procedimiento al indicarse que debería interponerse juicio de mayor cuantía como ya ha hecho la actora), fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento, así mismo existió pronunciamiento en relación al Derecho de tanteo que se alega en esta litis.

Reiterada doctrina jurisprudencial (S.S.T.S.. y entre otras muchas de fechas 2 de julio y 22 de diciembre de 1992, 16 de marzo de 1993, 20 de mayo de 1994, 23 de diciembre de 1996, 6 de junio de 1998, 25 de abril de 2001 ) viene señalando que la cosa juzgada , tanto en su aspecto positivo, vinculante o prejudicial que opera, como es sabido, en el sentido de impedir que pueda ser decidido en un ulterior proceso un tema o punto litigioso de manera distinta a como ya lo fue resuelto en otro precedente y por Sentencia firme, o el negativo y excluyente que tal como ahora dispone el art. 222.1 de la Ley de E . Civil, lo que veta es que una contienda judicial ya dilucidada por Sentencia firme se plantee de nuevo en otro proceso, puede ser apreciada de oficio cuando es notoria su existencia, y por ello con mas razón aún cuando fue alegada por la parte demandada a modo de excepción de parte en su escrito de contestación a la demanda, y por ello existió la oportunidad de haber sido objeto de una u otra forma debate a lo largo del proceso , alegación que según dicha doctrina deviene precisa con relación al efecto denominado negativo de la cosa juzgada.

Todo ello no es sino consecuencia del principio de seguridad jurídica dado que los Tribunales no pueden desconocer lo resuelto en anterior proceso mediante Sentencia que alcanzó firmeza, habida cuenta que alterarla posteriormente supondría como indica la S.T.S.. de fecha 20 de mayo de 1994, "violar los principios constitucionales de seguridad jurídica cuyo origen y naturaleza es de orden público, con independencia del alcance y naturaleza de la concreta relación jurídica juzgada", por lo que el "principio "non bis in ídem" es decir la imposibilidad de juzgar dos veces una misma cuestión impide volver a plantear la misma cuestión debatida "".

En definitiva la cosa juzgada material tiende a garantizar la seguridad y la paz jurídica pues de no existir esa institución se prolongarían indefinidamente los procesos, generándose sucesivas resoluciones sobre idéntica problemática que podrían, de alguna forma, resultar contradictorias.

Por ello la fecha de vencimiento del arrendamiento es una cuestión ya resuelta y en virtud de la excepción alegada no puede la Sala entrar a resolver de nuevo sobre la fecha de extinción del mismo pues la misma ya ha quedado fijada en resoluciones anteriores firmes en el día 31-12-88.

CUARTO.- Quedando por tanto fijado la expiración del arrendamiento el día 31-12-88 , debe ser examinado la petición principal que realiza el apelante en su demanda que es el ejercicio del derecho de tanteo pues de la estimación o no de ésta determinará que deba entrarse o no a resolver el resto de pedimentos contenidos en la demanda, ya que si la entidad demandante podía ejercitar este Derecho de adquisición preferente deberá examinarse las peticiones que realiza sobre la nulidad de la venta por simulación.

Los Derechos de tanteo y retracto constituyen dos posibles modalidades de ejercicio de un Derecho que puede ser definido como Derecho del arrendatario a la adquisición preferente de la propiedad de la vivienda y local arrendado , Derechos que si bien doctrinal y legalmente son diferenciables, su naturaleza y finalidad son la misma.

El tanteo opera impidiendo una venta proyectada que va a celebrarse, en tanto que el retracto se dirige a la «Resolución» de la ya realizada. En aras de la economía y simplicidad del tráfico se procura facilitar un Derecho de adquisición preferente en favor del arrendatario antes de que se produzca la enajenación, con lo que se evita una doble transmisión. No obstante , previniendo la posibilidad del incumplimiento de las formalidades legales y no deseando que se haga ilusorio el Derecho de adquisición preferente, la ley admite la plena eficacia de las enajenaciones realizadas sin dar cumplimiento a dichas formalidades, aunque sometiendo la enajenación a las consecuencias del posible ejercicio de la acción de retracto.

La efectividad del tanteo presupone una notificación del arrendador que proyecta la venta, dirigida al arrendatario y una declaración de este último manifestando a aquél su voluntad de tantear, acompañada de la oferta del precio correspondiente.

La parte apelante tenía reconocido el Derecho de tanteo en los dos contratos de arrendamiento suscritos con la demandada Señora Melisa en los siguientes términos:

"Se concede expresamente a Hoteles Costablanca S.A. por Doña Melisa el Derecho de tanteo de compra durante diez días con prioridad a otro comprador. La arrendadora deberá avisar fehacientemente al arrendatario en tal circunstancia, indicándole y concediéndole el mencionado plazo de diez días que una vez transcurridos sin recibir oferta de Hoteles Costablanca S.A. dará Derecho a la arrendadora a la venta del inmueble con condición expuesta de que el nuevo comprador respete y mantega los pactos establecidos en cada momento"

La parte recurrente pretende ejercitar este Derecho sin plazo alguno esto es, aún finalizado el contrato de arrendamiento pero es evidente que a pesar de que no se especifique en el contrato el plazo para el ejercicio del Derecho sino que únicamente se estipula un plazo de diez días para que puede ejercitar este Derecho en caso de venta del hotel, el ejercicio del Derecho está unido a la vigencia del contrato , dado que es un Derecho que nace con el contrato del arrendamiento y se extingue con el mismo, pues tal y como se expresa en la Sentencia de instancia, los Derechos de adquisición preferente basados en un contrato no son Derechos autónomos e independientes que puedan ejercitarse en cualquier momento , sino que su ejercicio depende del contrato en el que se concedan los mismo, por ello es evidente que finalizado el contrato el día 31-12-88, el Derecho se extinguió este día. Y si como afirma la actora la venta tuvo lugar el día 10 de Febrero de 1.989 al haberse otorgado ese día por los Señores Melisa Imanol poder especial e irrevocable al Señor Juan Ramón y dos de sus colaboradores, la parte apelante, en esa fecha no tendría Derecho alguno de adquisición preferente al haberse extinguido el mismo, pero es que además no ha acreditado la parte demandante que la venta del Hotel se realizase en la fecha que alega el día 10 de Febrero de 1.989 sino que lo único que consta acreditado es que la venta tuvo lugar el día 22-10-91, fecha de otorgamiento de la escritura pública de compraventa.

Pero para el ejercicio de este Derecho es preciso la vigencia del contrato dado que no puede pretender la parte apelante ejercitar este Derecho sin que exista un contrato entre las partes, no quedando acreditado que a la fecha en que la parte actora sitúa la venta el día 10-2-89 existiese contrato de arrendamiento entre las partes arrendataria y arrendadora, pues como expone la Sentencia de instancia el pacto por el que se estipulaba el Derecho de adquisición preferente a favor del arrendatario no puede ser considerado como un pacto autónomo sino como accesorio y subordinado al contrato principal de arrendamiento , quedando como ya se ha expuesto acreditado que , el contrato de arrendamiento se extinguió el día 31-12-88, el día 10-2-89 fecha en la que la parte actora sitúa la venta del hotel(si bien este hecho no se acredita en la litis), no existiría Derecho de adquisición preferente alguno a favor de la parte actora por lo que la demanda debe ser desestimada, pues el resto de pronunciamiento sobre incumplimiento de obligaciones del contrato por los arrendadores, indemnización daños y perjuicios , simulación de la escritura pública de compraventa de fecha 22 de Octubre de 1.991, solicitud de nulidad del procedimiento de desahucio nº 80-89, cancelación de inscripciones registrales etc... están condicionados al primer pronunciamiento solicitado en la demanda por ello si la entidad actora no tiene Derecho de adquisición preferente que ejercitar por haber expirado el contrato de arrendamiento existente en el que se estipulaba este Derecho de adquisición preferente, debe desestimarse el recurso de apelación sin que sea necesario entrar a resolver el resto de pronunciamientos de la Sentencia de instancia, considerando la Sala como suficiente la motivación que contiene la Sentencia de instancia en relación al resto de peticiones solicitadas en la demanda debiendo ser confirmada la Sentencia de instancia, por sus propios fundamentos que no han sido desvirtuados por las alegaciones que el recurrente vierte en su escrito de recurso , motivación que esta Sala y en esencia asume y en la que procede insistir puesto que, como es sabido, si la Resolución de primer grado es acertada la que confirma en apelación no tiene porque repetir o reproducir argumentos, pues en aras de la economía procesal solo debe de corregir aquellos que resulte necesario (ST.S. 16 de octubre y 5 de noviembre de 1992, 19 de abril de 1993, 5 de octubre de 1998, y 30 de marzo y 19 de octubre de 1999 ), ya que una fundamentación por remisión no deja de ser motivación ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva lo que sucede cuando el "Juzgador ad quem " se limita a asumir en su integridad los argumentos utilizados en la Sentencia apelada sin incorporar razones jurídicas nuevas a las utilizadas por aquella (STS 16 de octubre y 5 de noviembre de 1992 , 30 de marzo de 1999 o 21 de mayo de 2002).

Por último debe señalarse que la parte actora trata de ejercitar un Derecho de adquisición preferente sobre el Hotel Don Rolf, y habiéndose consumado la venta del hotel el Derecho de adquisición preferente que ejercita la parte actora, se transformaría ya en un Derecho de retracto , por tanto el demandante se subrogaría en la misma posición jurídica que ostenta el demandado , por ello también en cuanto al pago del precio, y siendo la finalidad de la consignación del precio el evitar el planteamiento y sustanciación del juicio por quienes carezcan de la capacidad económica suficiente para subrogarse o colocarse en la posición que ostenta el adquirente en la transmisión onerosa de la que nace su Derecho de retracto y siguiendo la Doctrina emanada del Tribunal Supremo que en Sentencia de fecha 15-4-98(RJ1998/2982 )sostiene que las consignaciones procesalmente obligatorias deben aplicarse con la flexibilidad suficiente para evitar que el presupuesto formal sea exigido de manera excesivamente rigurosa y desproporcionada, de manera que no se puede exigir al retrayente más de lo que se exige al comprador frente al que se ejercita la acción , pues el retracto implica una subrogación en la posición jurídica de ese comprador, por lo debe exigirse al actor lo que se exige al comprador que adquirió el Hotel, esto es, la consingación o pago del precio y los gastos ocasionados pues no exigir al actor esta obligación implicaría una situación abusiva y contraria a la buena fe, que debe presidir todas las relaciones jurídicas.

La parte apelante, trata de ejercitar el Derecho a la adquisición del Hotel sin ofrecer el pago o consignación del precio de la venta , la falta de este requisito por si sólo ya sería suficiente para desestimar el ejercicio del Derecho que pretende.

De conformidad con lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, son de imponer las costas de esta alzada a la parte recurrente al ser preceptivas.

Vistos los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación al caso,

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Doña María Del Carmen Vidal Maestre en representación de Hoteles Costablanca S.A. contra la sentencia dictada por el Sr. magistrado Juez del juzgado de Primera Instancia nº4 de la ciudad de Benidorm en fecha 3-1-05 y en los autos de los que dimana el presente rollo, y en su consecuencia CONFIRMAR COMO CONFIRMAMOS íntegramente la misma al estar ajustada a derecho, con imposición de las costas de esta alzada a la parte recurrente al ser preceptivas.

Notifíquese esta Sentencia conforme a lo establecido en el artículo 248 nº 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, advirtiéndose a las partes que contra la misma la Ley procesal no previene recurso ordinario alguno.

Y en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados del pertinente testimonio de esta resolución para ejecución y cumplimiento de lo acordado y resuelto , uniendo otro testimonio al rollo de apelación y el original al legajo de Sentencias.

Así por esta nuestra Sentencia definitiva, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En el mismo día ha sido leída y publicada la anterior Sentencia por el Iltmo. Sr. ponente que la suscribe hallándose la Sala celebrando audiencia Pública. Doy fe.